マンション売却の流れと
注意点！
費用や失敗例を
押さえて失敗を防ごう

マンションを売却する際の流れは、以下のとおりです。

項目	具体的にやること
マンションを売却するための準備を始める	市場調査や売却のスケジュールなどを決める
信頼できる不動産会社にマンション査定を依頼する	不動産会社にマンションの売却価格の見込みを調べてもらう
仲介を依頼する不動産会社を選択する	実際に集客や販売活動を依頼する不動産会社を選択する
マンションの物件状況や設備に関する情報を提供する	不動産会社が用意する物件状況等報告書と設備表に必要情報を記載する
不動産会社と媒介契約を結ぶ	売却依頼する不動産会社と媒介契約を締結する
販売価格を決める	不動産会社と話し合いながらマンションの販売価格を決める
実際にマンションを売り出す	広告の掲載を行い、必要に応じて内覧の対応を行う
買主様と売買契約を締結する	買主様が見つかったら条件をまとめて売買契約を締結する
マンションを引き渡す	売却代金の授受や物件の引き渡しを行う

マンションを売却する際の準備として、市場の調査やいつまでに売却したいかスケジュールを決めます。売却金額の相場や見込みを把握するために、まずは不動産会社へ査定を依頼しましょう。

なお、マンションの住宅ローンを返済中の方は残債の確認が欠かせません。一般的に、抵当権が設定されている不動産は売却が難しいため、マンションの売却に伴って住宅ローンを完済できるか確認しましょう。

不動産会社と媒介契約を締結したあとは、不動産会社が集客や興味を持った顧客に対して販売活動を行います。内覧を希望する方が現れた場合は、室内の掃除をして好印象を与えられるように備えるとよいでしょう。

買主様が購入の意思を示したら、売買契約を進めます。売買契約の締結は、不動産会社の店舗で契約書への署名・捺印や手付金の授受を行うのが一般的です。

売買契約を締結したあとは、約1～2ヶ月程度の期間をかけてマンションの引き渡しを行います。引き渡し当日に残金の決済も行い、一連の流れは完了です。

以下記事で抵当権の概要から抹消手続きまでの流れを解説しています。

抵当権とは？概要から設定のタイミング、抹消手続きまでをわかりやすく解説

マンションを売却する際には、さまざまな費用が発生します。契約を進めるためにもどのくらいの費用が必要になるのか事前に確認しておくようにしましょう。

以下で、具体的に発生する費用の項目や金額の相場を解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは不動産会社に支払う手数料で、売主様に代わって集客や営業活動を行うことに対する報酬です。

不動産会社が受け取る仲介手数料は、宅地建物取引業法で以下のように決まっています。

不動産の売買価格	受け取れる仲介手数料の上限
200万円以下	売買価格×5％+消費税
200万円超～400万円以下	（売買価格×4％+2万円）+消費税
400万円超	（売買価格×3％+6万円）+消費税

例えば、マンションの成約金額が3,000万円の場合、支払う仲介手数料の上限は以下のように計算できます。

印紙税

マンションの売買契約を進める際には、印紙税を納める必要があります。印紙税とは日常の経済取引に伴って作成する契約書や金銭の受取書（領収書など）に課税される税金です。なお、電子契約の場合は印紙税の納付は不要です。

契約金額（マンションの売買価格）に応じて、必要となる印紙税額は以下のように決まっています。

契約金額	印紙税額（平成26年4月1日から令和9年3月31日までの軽減措置）
1万円未満	非課税
1万円を超え10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	200円
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え1億円以下	3万円
1億円を超え5億円以下	6万円
5億円を超え10億円以下	16万円
10億円を超え50億円以下	32万円
50億円を超えるもの	48万円

出典：国税庁　No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

登記・手続き費用

登記・手続き費用とは、マンションの所有権を移転するための費用です。具体的には、法務局においてマンションの所有権を移転するための登記費用が該当します。

登記を行うことで、法的に所有権の変更が行われたことを第三者に主張できます。また、所有権の移転登記は司法書士に依頼することもあります。

なお、登記・手続き費用に関して発生する費用は以下のとおりです。

譲渡所得税

マンションを売却するときに売却益が発生する場合は、譲渡所得税が発生します。つまり、購入時の金額よりも高く売却できた場合に発生する税金です。

譲渡所得は「不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で算出します。このほかに控除が適用されることがありますが、詳しくは「確定申告についても把握しておく」で後述します。

また、マンションの所有期間が5年以内か5年を超えているかによって、税率が異なります。

マンションの所有期間	税率
所有期間が5年以内（短期譲渡所得）	所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％=合計39.63％
所有期間が5年超（長期譲渡所得）	所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％=合計20.315％

譲渡所得税は購入時よりも高い金額で売却したときに発生するため、譲渡損失が発生した場合は、譲渡所得税はかかりません。

なお、不動産を売却したときにかかる税金に関しては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産を売却すると税金はいくらかかる？課税の種類と計算方法を解説

清掃費用等

マンションの販売活動を開始したあとに、購入希望者の関心を引くためにハウスクリーニングや清掃を行うことがあります。清掃を専門業者に依頼することでマンションの清潔感を保ち、購入希望者へ好印象を与えられるメリットがあります。

築年数が経過しているマンションの場合、水回りに頑固な汚れやカビが付着しているケースが少なくありません。専門業者でなければ落とせないときは、売却を有利に進めるためにも清掃費用を支払う必要があります。

三菱地所の住まいリレーでは、ハウスクリーニングをはじめ、さまざまなサービスをご用意しております。

売主様、買主様の安心な不動産取引を後押しする「三菱地所ハウスネットのあんしんサービスメニュー」

マンションを売却するにあたって、注意点がいくつか存在します。マンション売却前に確認しておきましょう。

査定の種類

不動産会社による査定は、主に「簡易査定」と「現地査定」の2種類です。

簡易査定とは、これまでの取引実績や周辺取引事例、最新の不動産市場の動向を踏まえ、机上で価格を算出する査定方法です。スムーズに不動産価格の目安を知りたい場合は、簡易査定が向いています。

現地査定とは、簡易査定の内容に加えて不動産会社の担当者が実際に物件を確認し、客観的な視点で価格を算出する査定方法です。実際に物件を目視し現況を確認するため、簡易査定よりも高い精度の査定結果を得られます。

不動産会社選びは慎重に行う

マンションの売却を検討する際、不動産会社選びは慎重に行うべきです。

希望どおりにマンションの売却を進めるためにも、販売力が高くスムーズに買主様との交渉を行ってくれる不動産会社に依頼しましょう。

信頼できる不動産会社を選定する際には、これまでの実績や実際に利用した方からの評判・口コミを調べるとよいでしょう。また、実際に担当者との面談を通じてマンション売却に関する専門知識の有無や経験を把握することも効果的です。

三菱地所ハウスネットを利用した「お客様の声はこちら」

いつまでに売るかの期間を決める

いつまでにマンションの売却を完了させたいのか、期間を決めておきましょう。売り出す期間によって、強気に価格設定をするのか柔軟に値下げの対応をするのかなどの販売戦略が異なるため、不動産会社に売却時期の希望を伝えることが大切です。

三菱地所の住まいリレーでは、提案する査定価格や販売計画、担当者のアドバイスをもとに、売出価格を決定していただきます。

売出価格と最低売出価格を決める

マンションの売却を検討する際には、売出価格と最低売出価格を決めましょう。不動産会社から得られた査定結果と実際に売り出されている競合物件を見ながら、売出価格を決めるのが一般的です。

できるだけ高く売りたいと考えていても、競合物件よりも高額な価格で売り出すと買主様はなかなか現れないでしょう。適切な売出価格の設定は、スムーズにマンションを売却するために欠かせません。

あわせて、最低売出価格も決めておくとよいでしょう。買主様が現れない場合は徐々に値下げをするのが一般的ですが、最低売出価格を決めておくことで買主様と交渉する際の基準が明確になり、買主様にも自分の希望が明確に伝わります。

契約方法は自分に合ったものを選ぶ

不動産会社と媒介契約を締結する際には、自分に合った契約方法を選択しましょう。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ以下のような特徴があります。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	〇	×	×
自己発見取引	〇	〇	×
不動産仲介会社から売主様への報告義務	報告義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズ（指定流通機構）への登録義務	なし	あり（媒介契約の締結から7日以内）	あり（媒介契約の締結から5日以内）
契約期間	規定なし	3ヶ月	3ヶ月

信頼できる不動産会社にすべてを一任したい場合は、専属専任媒介契約か専任媒介契約を検討するとよいでしょう。

それぞれの契約方法にメリットとデメリットがあるため、自分のマンションの状況や希望に合った契約方法を選択しましょう。

媒介契約の種類については、以下の記事で詳しく解説しています。

媒介とは？仲介との違いや3種類の契約方法をわかりやすく解説

査定価格と売出価格は異なる

査定価格とは、3ヶ月を目処に売却できる可能性の高い金額を不動産会社の意見として提案するものです。

三菱地所の住まいリレーでは、様々な市況データをふまえた独自の査定基準を活用し、価格算定の精度を高めております。

売出価格とは、売却活動にあたり、市場に提示する価格です。お客様には、三菱地所の住まいリレーが提案する査定価格や販売計画、担当者のアドバイスをもとに、売出価格を決定していただきます。

住まいの売却の流れは以下記事で詳しく解説しています。

住まいのご売却の流れ

実際にマンションを売りに出したあとも、売主様が行うべきことや注意すべき点があります。スムーズにマンションの売却を進めるためにも確認しておきましょう。

内覧の段取りに注意

売り出しているマンションに興味を示す方が現れたとき、内覧を通じて好印象を与えることは非常に重要です。内覧時に部屋の汚れが目立ったり案内の段取りが悪かったりすると、購入意欲が減退してしまうため注意しましょう。

部屋を清潔に保つだけでなく、室内の照明をつけたりカーテンを開けたりして明るい印象を与えるように工夫すると、買主様によい印象を与えて購入に至る可能性があります。また、丁寧に対応することも、よい印象を与えるうえで大切です。

内覧が決まったら、部屋の掃除や手入れを徹底し、人数分のスリッパを用意するなどの準備をしましょう。当日はどのように案内するか、質問を受けたときにどのような受け答えをすべきかをシミュレーションしておけばスムーズに対応できるでしょう。

不具合・瑕疵は告知する

内覧の案内をするときや売買の交渉をする中で、マンションの不具合・瑕疵があれば必ず告知しましょう。もし不具合・瑕疵を告知せずに売買契約を進めると、あとになって「契約不適合責任」を問われたり、契約解除を求められたりする可能性があります。

売買契約を締結する際の重要事項説明で不具合・瑕疵の説明は行われるとはいえ、早い段階で買主様に告知したほうがよいでしょう。物件の劣化や欠陥などがある場合は、売却を依頼している不動産会社と相談しながら、丁寧に買主様へ説明することが大切です。

売主様は「できるだけ高く売却したい」と考えるのが普通ですが、不具合・瑕疵を隠すとトラブルの原因となります。結果的に損失を被ってしまうリスクがあるため、マンションに関するポジティブな情報だけでなく、ネガティブな情報もきちんと伝えることが大切です。

瑕疵担保責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

瑕疵担保責任とは？契約不適合責任への変更内容や注意点をご紹介

売り出したマンションが売却できたあとも、売主様が行うべきことや知っておくべきことがあります。売却後はどのように動けばよいのか確認しておきましょう。

引き渡しまでのスケジュールを立てる

売買契約を締結したタイミングで、マンションを引き渡すスケジュールを決めます。売主様と買主様がスムーズに引っ越せるように、引き渡しまでのスケジュールを立てておきましょう。

引き渡しのタイミングで売主様の準備が整っていなければ、買主様に迷惑をかけてしまいます。売主様自身も新しく住む家を確保する必要があるため、不動産会社と相談しながら住み替えのスケジュールを立てましょう。

年末年始や3月の年度末は引っ越し業者の手配も苦労する可能性が考えられるため、早めに相談・手配することも大切です。

確定申告についても把握しておく

マンションを売却して利益が出た場合は、確定申告を行う必要があります。確定申告は翌年の2月16日～3月15日に行う必要があるため、マンションの購入・売却に関する書類は大切に保管しましょう。

なお、e-Taxを活用すればインターネット上で確定申告を行えます。税務署に行かず手続きを行えるため、e-Taxの活用もご検討ください。

以下の条件を満たしている場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けられます。本特例を受ければ、マンションの売却で発生した利益のうち3,000万円までが非課税になり、税負担を抑えることが可能です。

最新の情報は国税庁のHPをご覧ください。

出典：国税庁　No.3302 マイホームを売ったときの特例

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を受けるためには、確定申告を行う必要があります。

確定申告をしないとこの特例が受けられないほか、譲渡益が出ていた場合には税務署から指摘を受け、無申告加算税と延滞税が課せられるため注意しましょう。

希望に近いマンションの売却を進める上で、信頼できる不動産会社に依頼することは重要なポイントです。

以下で、信頼できる不動産会社を選ぶ際に意識すべきことを解説します。

信頼できる不動産会社に相談しよう

マンションの売却を検討する際は信頼できる不動産会社に相談しましょう。三菱地所の住まいリレーでは、三菱地所グループのネットワークも活用し、お客様が疑問や不安を解消された上で具体的な検討や手続きを進めていただけるよう、誠心誠意サポートいたします。

査定の根拠を聞こう

マンションの査定結果を得たら、根拠を確認しましょう。査定結果をどのように算出したのか、論理立ててわかりやすく説明してくれれば、信頼できる不動産会社と判断できます。

査定の根拠を明確に説明できる不動産会社は、取引実績が豊富で不動産市場動向に精通しているとも評価できます。査定の根拠と合わせて、どのような販売戦略を考えているのか確認するとよいでしょう。

スムーズかつ適正価格でのマンション売却を進めるためにも、納得できるまで査定の根拠を聞くことは大切です。

売却の手順を誤ったり信用度の低い不動産会社に仲介を依頼したりしてしまうと、マンションの売却はうまくいきません。

以下で、マンション売却のよくある失敗例を紹介します。 失敗を防ぐためにも、不動産のプロへ相談することが重要です。

売出価格が高すぎて売却まで長期化してしまった

売り出し価格が高すぎると、なかなか買主様が現れません。その結果、売却まで時間がかかってしまうケースは往々にしてあり得ます。

高く売りたい気持ちはわかりますが、買主様が現れなければ交渉に至ることすらできません。売り出し期間が長引くと値下げを余儀なくされ、結果的に希望価格よりも低い金額で売却せざるを得ないこともあります。

売却のスケジュールを決めている場合、なかなか売れないと精神的なストレスにもなりかねません。そのため、不動産市況や競合物件をリサーチした上で、最適な売り出し価格を設定することは大切です。

マンションの売却実績が乏しい不動産会社に依頼してしまった

すべての不動産会社が、マンションの売却に強いとは限りません。中には、戸建てや土地の売却実績が豊富な一方で、マンションの売却実績が乏しいケースもあり得ます。

マンションの売却実績が乏しい不動産会社に仲介を依頼すると、正確な査定結果を得られないことがあります。また、マンションを売却するノウハウを持っていないため、希望どおりの売却ができない恐れも考えられるでしょう

そのため、査定を依頼する段階でマンションの売却実績が豊富にあるかどうかを確認してみてください。

マンション売却の査定・ご相談は、ぜひ三菱地所の住まいリレーにお気軽にご用命ください。三菱地所の住まいリレーでは、長年にわたりマンションに関する売却・購入のご相談を承り、多くのお取扱い実績がございます。

経験と実績を重ねてきた、三菱地所グループの安心のサービスでお客様をサポートいたします。契約から引き渡しまで担当者が一貫してサポートするため、初めてマンションを売却する方でも安心してご利用いただけます。

マンションの売却を進める上で、注意点は多くあります。注意点を把握せずにマンションの売却を進めると、スケジュールどおりに進まなかったり、希望価格よりも低い金額で売却せざるを得なかったり不利益を被る恐れがあるため注意しましょう。

希望どおりの売却を進めるためにも、マンションの売却に強い不動産会社へ相談することは欠かせません。特に、初めてマンションを売却する方は適切なサポートやアドバイスを受けたほうがよいでしょう。

三菱地所の住まいリレーは、これまで多くの方の「売りたい」「買いたい」という希望に対応してきました。売主様と買主様が安心して取引できるように不動産売買を仲介してきたプロフェッショナルです。

お客様一人ひとりに寄り添ったサービスと担当者の提案力でサポートいたしますので、いつでもお気軽に三菱地所の住まいリレーにご相談下さい。