媒介とは？仲介との違いや3種類の契約方法をわかりやすく解説

不動産を売りたい、あるいは買いたい方が、相手方との契約を行うために必要な取引条件の取りまとめや交渉などを不動産仲介会社に依頼し、依頼を受けた会社が宅地建物取引業法に基づいて行う業務を「媒介」と言います。

また不動産仲介会社に依頼する時点で業務の委託契約を締結しますが、この契約を「媒介契約」と呼び、次の3種類の契約方法があります。

上記3種類の契約の内容や違いについては後述します。まずは仲介との違いを確認しましょう。

仲介との違い

媒介と似た言葉に「仲介」があります。どちらも意味は同じものですが、媒介は前述したように主に宅地建物取引業法に基づく行為を指します。

一方の仲介は法律的な意味が薄れ、ビジネス的なニュアンスがない場合にも使われます。例えば、「ある友人との関係が悪くなった時に、別の友人に仲介してもらい関係を修復した」といった使われ方をされる場合もあります。このような時に媒介という言葉を使うことはありません。

媒介と仲介の指す意味は同じようなものですが、使う場合のシチュエーションが異なることを知っておくとよいでしょう。

媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があることは先ほど述べたとおりです。ここからは3種類の違いや、それぞれのメリット・デメリットを解説します。

まず、3つの媒介契約の違いは次の表のとおりです。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
自己発見取引の可否	できません	できます	できます
依頼可能な業者数	1社のみ	1社のみ	制限がありません
活動報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回以上	報告義務がありません
契約期間	最大3ヶ月	最大3ヶ月	制限がありません
レインズ（指定流通機構）への登録義務	5日以内に登録	7日以内に登録	登録の義務がありません

3種類の違いを踏まえたうえで、それぞれについて詳しく解説します。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は「専属」の文字が付くことからもわかるように、「1社限定」の意味が強い契約方式です。売主であっても、自ら買い手を見つけて契約に至る行為ができないことが大きな特徴であると言えます。

専属専任媒介契約のメリットとデメリットには次のようなものがあります。

メリット	1社限定で媒介を依頼するため不動産仲介会社との対応が少なくて済み、手間がかからない 1週間に1回以上の業務報告を受けることができるため、活動内容が把握できる 1社限定で、かつ売主の自己発見取引もないため、積極的な販売活動により早期売却の可能性が高い
デメリット	自己発見取引ができないため、友人や親族に売却する場合でも仲介手数料が必要 依頼先が1社限定であることから、不動産仲介会社の力量によっては希望する期日や価格で成約できない場合がある

上記のように専属専任媒介はできるだけ早く売却したい売主にとっては有効な契約方法です。さらに、買い手を自ら探し交渉するような時間もない方には最適であると言えます。

不動産仲介会社にとって「1社限定」の依頼は信頼された証しであり、信頼に応えたいという意識がモチベーションを高めるとともに、プレッシャーにもなるため、積極的な販売活動が期待できます。

一方、依頼先が1社に限定されることで、不動産仲介会社の力量が見込みと異なる場合、希望条件で成約できない場合があるため、不動産仲介会社の選定は十分慎重に行う必要があるでしょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は上記の専属専任媒介契約から「専属」を除いたもので、売主が自ら買い手をみつけて契約する自己取引が可能な契約方式です。

専任媒介契約のメリットとデメリットは次のようなものになります。

メリット	専属専任媒介と同様、1社限定で媒介を依頼するので、不動産仲介会社との対応が少なくて済み、手間がかからない 2週間に1回以上の業務報告を受けることができるため、活動内容が把握できる、また報告の頻度が専属専任媒介よりは少ないため、売主によっては報告を受けるための負担が少ない 依頼先が1社限定のため、広告費をかけやすく早期売却の可能性が高い
デメリット	依頼先が1社限定のため、不動産仲介会社の力量によっては希望する期日や価格で成約できない場合がある

上記のように、専任媒介は専属専任媒介よりも若干自由度が高いことに加えて活動内容も把握でき、安心して1社に任せられる契約方法です。

専任媒介契約は、不動産仲介会社に依頼しつつ自らも買い手を探せる可能性がある売主に最適です。さらに、1社に限定することにより内覧などのスケジュール調整や、オープンハウス(物件の見学会)を行う場合の管理を厳密に行いたいといった希望にも対応できる契約方法です。

一般媒介契約

一般媒介契約は3種類の中ではもっとも制限が少ない自由な契約です。

一般媒介契約のメリットとデメリットは次のとおりです。

メリット	自己発見取引が可能なので、仲介手数料をかけずに売買が可能になることもある 依頼できる不動産仲介会社に制限がないので、不動産仲介会社間での競争が生まれ早い売却が可能になることもある
デメリット	レインズ（指定流通機構）への登録をしない場合は、物件が広く公開されないため、売却に時間がかかる場合がある 不動産仲介会社に業務報告義務がないため、不動産仲介会社の活動状況が把握できない 依頼先が1社限定でないため、広告費にかける予算を抑える傾向があり、売却までに時間がかかる場合もある

一般媒介契約は契約期間に制限はありませんが、専属専任媒介・専任媒介と同様に最大3ヶ月が推奨されており、媒介業務の実務においても3ヶ月とすることが一般的です。

レインズの登録や業務報告が義務付けされていないことにより、不動産仲介会社の業務上の負担は軽減しますが、実際の媒介業務はほかの媒介契約とあまり違いはありません。

メリット・デメリットにも記載のように、売主にとっては自己発見取引が可能なので、自ら買い手を探すことができる機会が多い場合には大きな選択肢となるでしょう。

売り出しを開始した初期の時点では、不動産仲介会社同士の競争原理が働き早い売却が可能となる場合もありますが、売却の難しい物件になると、時間の経過とともに販売活動が低下する懸念があります。

また、不動産仲介会社からの業務報告がない分、売主が自ら各社とのコミュニケーションを図り、販売活動状況を把握する必要があります。一般媒介契約を選択するなら、ある程度時間的余裕がある売主のほうが望ましいと言えるでしょう。

不動産仲介会社に仲介を依頼する際、媒介契約の種類に迷ったら「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」をおすすめします。

先述のとおり、専属専任媒介と専任媒介は依頼先が「1社限定」であり、一般媒介は複数の不動産仲介会社に依頼できるという点で大きな違いがあります。

一般媒介は、媒介契約締結後およそ1ヶ月間は各社積極的な活動を行いますが、広告などの反響から「難しい物件」「時間のかかる物件」などの感触を抱くようになると、徐々に活動が鈍くなる傾向があります。

また、依頼先が「1社限定」でないため、独自の販売戦略を立てて積極的な活動をしようとする意識が薄くなりがちです。

不動産仲介会社の販売活動に積極性を求めるのであれば、専属専任媒介か専任媒介が望ましいと言えます。専属専任媒介か専任媒介なら一般媒介とは異なり、必ず業務報告があるため、活動状況の把握ができます。

またどちらも一般媒介に比べて、売却までの過程において必要な手続きなどについても手厚いサポートを受けられるケースが多く、なにより「1社限定」といった意識が売主に対する忠誠心を高くさせます。

どの契約方法にするか迷った時は、信頼できる不動産仲介会社に相談してみましょう。

媒介契約に基づく不動産仲介会社の仲介により売買契約が成立すると、売主および買主は仲介手数料を支払う必要があります。ただし、仲介手数料は成功報酬であるため、売買が成立しない場合は支払いの必要はありません。

仲介手数料は宅地建物取引業法により上限額が決められており、次のようになります。

成約金額（税別）の区分	仲介手数料上限額（税込）
200万円以下の部分	成約金額（税別）×5.5％
200万円超400万円以下の部分	成約金額（税別）×4.4％
400万円超の部分	成約金額（税別）×3.3％

上記のとおり成約金額の区分ごとに税率が決まっていますが、注意したいのは成約金額に消費税が含まれる場合は「税別」の金額になる点です。また仲介手数料には必ず消費税が課税されるため、現時点（2023年11月）では消費税を10％として記載しています。

上の表は成約金額の区分ごとに仲介手数料を計算しますが、実際の業務では簡易計算により仲介料を算出しています。

簡易計算式は200万円以下、400万円以下、400万円超の3つの区分に対し次の式により計算します。

成約金額（税別）総額	仲介手数料上限額
200万円以下	成約金額（税別）の5％＋消費税
400万円以下	（成約金額（税別）の4％＋2万円）+消費税
400万円超	（成約金額（税別）の3％＋6万円）+消費税

例として成約金額1,000万円の場合の計算方法を紹介します。

法定の計算式	簡易計算式
200万円×5.5％＝110,000円（200万円以下の部分） 200万円×4.4％＝88,000万円（200万円超400万円以下の部分） 600万円×3.3％＝198,000万円（400万円超400万円以下の部分） 合計＝396,000円	（1,000万円×3％+60,000）＋消費税＝396,000円

なお、成約金額が400万以下の空き家に準ずる物件の売却では、売主が支払う仲介手数料を一律18万円+消費税とすることができるよう、特例が設けられています。

仲介手数料の支払い時期は次の2通りがあり、不動産仲介会社と話合いにより決定します。

一般的には引き渡し時一括の支払い方法とすることが多いようです。

不動産売買では不動産仲介会社に仲介を依頼する場合に媒介契約を締結しますが、媒介とは宅地建物取引業法に基づく不動産仲介会社の業務を言います。

媒介契約には専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、悩んだ場合は専任媒介契約を選ぶことをおすすめします が、まずは希望する売却時期や売却価格を不動産仲介会社の担当者に相談し、販売計画を立てながら決めると良いでしょう。

また不動産仲介会社が媒介を行った結果、売買が成立した場合には宅地建物取引業法に基づく仲介手数料が必要です。

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