一戸建て(土地付き建物)を一括譲渡する際の売価の按分方法とは

土地建物を一括譲渡する際には、原則として契約当事者双方の合意に基づく金額が適正時価による按分と考えられます。

しかし、その按分額が合理性に基づかない恣意的な計算による場合、合意に基づく契約額だとしても、無条件に時価とは認められません。

では、どういった場合に合理性に基づかない按分割合になるか、事例を見てみましょう。

事例）投資用物件売買の場合

■買主の考え

建物の割合が多い方が減価償却費を大きくできるな。
建物と土地の割合は7:3くらいにできないか？

■売主の考え

自分は事業者ではないし消費税を気にする必要もないから、割合は買主の言う通りでいいよ。

■税務署の回答

合理的な理由がないのに建物割合が大きくなり減価償却費が過大計上されました。
この按分は不当な課税逃れに繋がるので認められません。

一般的に固定資産税評価額の比率による按分が合理的な方法とされており、この比率から乖離する按分割合を使用する場合は税務署に対して合理性のある説明ができるようにしておかなければなりません。
(例：公示価格、建物未償却残高を使った按分など)

事例のように「この方が税金計算が有利だから」は合理性に基づく按分にならないため、注意しましょう。

税務署は、親族や利害関係者ではない第三者同士の合意による契約だったとしても、それを無条件で適正な時価であるとは認定しないため、注意しましょう。

最も否認リスクが小さい按分方法は「固定資産税評価額の比率」で按分することです。
ただし、リフォームして販売するなど建物に付加価値を付けて再販する場合には、固定資産税評価額に反映されていない価値の反映をもとめられることもあるためご注意ください。

土地建物の売買において建物と土地の按分をどう決めるかはよく出てくる論点です。
税金計算上の有利不利だけで割合を決めると後で税務署から否認されるリスクがあります。

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