不動産売却のシミュレーション方法は？手取り金額や税金をわかりやすく解説

不動産売却時に、具体的にどのような項目でいくらの費用がかかるのか、最終的に手元に残る資金がどの程度になるのかは気になるポイントではないでしょうか。

最終的に手元に残るお金や納税資金を確保する必要性を知るうえで、事前のシミュレーションは欠かせません。

不動産会社に不動産の査定を依頼したうえで、詳細なシミュレーションを行ってもらうことも可能です。詳細なシミュレーションを行いたい場合は、信頼できる不動産会社に依頼するとよいでしょう。

不動産売却時には、さまざまな税金や費用がかかります。初めて不動産を売却する方の場合、「想定以上の費用が発生してしまった」という事態になりかねません。

以下では、不動産売却時にかかる税金や費用について解説します。

なお、三菱地所の住まいリレーならホームページからも無料売却査定できるので、あわせてご活用ください。

所得税と復興特別所得税は、不動産の売却益が発生したときにかかる税金です。税額は売却金額や取得価額により、納める時期は確定申告時（不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日）となります。

不動産を売却したときに得た所得は「譲渡所得」として取り扱われ、「売却金額－（売却に要した費用＋取得金額＋取得時に要した費用）」で算出します。

譲渡所得を把握したら、所有期間に応じて以下の表に当てはめて税額を計算しましょう。

平成25年から令和19年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付します。

なお、不動産の所有期間は譲渡した年の1月1日現在で判断します。所有期間に応じて税率が異なるため、間違えないように注意しましょう。

住民税は、所得税・復興特別所得税と同様に不動産の売却益が発生したときにかかる税金です。住民税を納める方法は、以下のように普通徴収と特別徴収に分かれます。

税額を計算する流れは所得税と同じで、「売却金額 －（売却に要した費用＋取得金額＋取得時に要した費用）」で課税所得金額を算出します。そのうえで、所有期間に応じて以下の税率を乗じましょう。

なお、確定申告を行うと当該データが居住地の自治体に送られて共有される仕組みとなっています。つまり、自治体に別途住民税の申告をする必要はありません。

不動産の売買契約を締結する際には、成約金額に応じて以下の印紙税が発生します。なお、電子契約の場合は印紙税の納付は不要です。

出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

住宅ローンの残債がある不動産を売却し、抵当権抹消登記を行うときは登録免許税が発生します。税額は不動産一個あたり1,000円で、住宅ローンが残っている建物と土地をまとめて売却する場合は2,000円となります。

通常であれば、抵当権の抹消登記は司法書士に依頼します。登録免許税と司法書士への手数料をまとめて支払うケースが一般的です。

仲介手数料とは、仲介を依頼して売買契約を成約させた不動産会社に支払う手数料です。不動産会社へ支払う成功報酬のような意味合いがあり、買主様を見つけた不動産会社に対してのみ支払います。

なお、2024年7月1日から、土地や建物の価格が800万円以下の空き家（いわゆる「低廉な空き家」）を仲介する際の手数料ルールが変更されました。
従来は、仲介手数料の上限が「30万円＋消費税（売主・買主の合計で最大60万円＋消費税）」と一律で定められていましたが、改正後は、媒介契約を結ぶ際に不動産会社と売主様・買主様の間で金額に合意があれば、実際に要する費用を踏まえて上限を超える設定も可能になりました。
そのため、どの程度の仲介手数料がかかるのか、事前におおよその金額を把握しておくことが大切です。

売主様自身でも上限額の計算はできますが、事前に不動産会社で必要な手数料をシミュレーションしてもらう方法もあります。

仲介手数料に関する詳細は、以下の記事で詳しく解説しています。

仲介手数料はいくらかかる？相場や法律の上限、計算方法をわかりやすく解説

不動産を売却して得られたお金で住宅ローンを一括完済する場合は、金融機関へ一括返済手数料を支払う必要があります。

一括返済手数料の相場は3万円程度ですが、金融機関によって異なるため事前に確認しておくとよいでしょう。また、インターネットバンキングを利用すると、手数料を抑えられるケースもあります。

なお、住宅ローンを一括返済する際には、事前に金融機関で手続きが必要となるケースが一般的です。詳細な流れに関しても、住宅ローンを契約している金融機関で確認しておきましょう。

紹介した税金や費用の他にも、以下のように状況に応じてかかる費用があります。

売主様が現在住んでいる不動産を売却する場合、引っ越し費用はほぼ必ず発生するでしょう。現在住んでいない不動産（投資用不動産や別荘など）を売却する場合、引っ越し費用は発生しません。

測量費用や解体費用、ハウスクリーニング費用なども必ず発生するわけではありません。高い価格で売却するために効果的となるケースがあるため、不動産会社の担当者と相談しながら必要性を検討してみてください。

実際に売却のシミュレーションを行い、税金や費用の目安、最終的な手取り額がいくらになるのかイメージしましょう。
不動産の売却時にいくらの費用がかかるのか、最終的な手取りはどの程度になるか把握する際の参考にしてみてください。

不動産の売却金額が5,000万円・取得金額が2,000万円・譲渡費用が300万円（仲介手数料・印紙税・登録免許税などを含む）というケースでシミュレーションすると、以下のような結果になります（所有期間は10年以上）。

最終的な手取り額は、「5,000万円-300万円（譲渡費用）-413万5,050円（所得税・復興特別所得税）-135万円（住民税）=4,286万4,950円」です。
この場合、売却益が出ているため所得税・復興特別所得税・住民税が発生します。諸経費として、あわせて700万円以上発生していることがわかります。

続いて、売却損が出る場合でシミュレーションしてみましょう。不動産の売却金額が2,000万円・取得金額が4,000万円・譲渡費用が300万円（仲介手数料・印紙税・登録免許税などを含む）のケースだとどうなるでしょうか。

この場合、譲渡損が発生しているため所得税・復興特別所得税・住民税は発生しません。最終的な手取り額は、「2,000万円-300万円（譲渡費用）=1,700万円」となります。

不動産を売却する際には、事前にシミュレーションを行い税額や諸費用、最終的な手取り額を確認しましょう。
新生活の準備を進めたり、計画的に納税資金を用意したりするうえで、事前のシミュレーションは有用です。

現在住んでいる不動産を売却する場合、新生活に向けた準備を行う必要があります。売主様が自由に使えるのは、売却金額から税金や費用を差し引いた金額になるため、事前に新生活にかけられる予算を把握するうえで事前のシミュレーションは有用です。
新生活に向けた準備として、引っ越しや家具の新調などを行うケースが想定されるでしょう。最終的に手元に残る金額を把握できれば、資金計画を立てる際に役立ちます。
新生活に当てられる予算が不明確だと資金面で不安が生じますが、事前のシミュレーションを通じて資金面の不安を軽減できるでしょう。新生活の準備をスムーズに進めるためにも、綿密なシミュレーションは欠かせません。

最終的に手元に残したい金額が決まっている場合、実現するために必要な売却金額を逆算できます。不動産の取得費用を事前に把握し、譲渡費用や仲介手数料の目安を把握できれば、希望を実現するための売却金額をシミュレーションできます。

必要に応じて、できるだけ高く売却できるように工夫したり、諸費用を抑えるための工夫を施したりすればよいでしょう。

不動産を高く売却する方法としては、販売力が高い不動産会社に依頼したり、不動産需要が高まる時期を狙って売却したりする方法が考えられます。不動産会社の担当者と相談しながら、最適な売却計画を練るのがおすすめです。

あわせて、同じエリアの類似物件の売出価格を調査したり、地域の不動産市場における需要と供給の状況を分析したりしましょう。不適当な価格を設定すると、買主様が見つからず売却が円滑に進まない恐れがあるため、注意が必要です。
また、不動産を売却する際には税負担を軽減するための特例を利用できる可能性があります。場合によっては100万円以上の節税効果を見込めるため、税制に詳しい不動産会社で相談するとよいでしょう。

不動産売却時に譲渡益が出た際には、所得税や住民税が発生します。譲渡益が大きいほど納める税額も大きくなりますが、税負担を抑えられる特例を活用すれば税負担を抑えられます。
以下で、税負担を抑えられる特例を解説するので、参考にしてみてください。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」とは、譲渡益から3,000万円を控除できる特例です。譲渡益が3,000万円までであれば、納める所得税や住民税をゼロにできます。
特例を適用するための条件は以下のとおりです。

※ 住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまること

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

例えば、譲渡益が3,000万円の場合、所得税や住民税をあわせて約600万円の税金が発生します（長期譲渡所得税率で計算）。
しかし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例を適用できれば、課税譲渡所得がゼロになります。このように、場合によっては数百万円の節税効果を見込めるため、有効活用すべきでしょう。
なお、不動産の使用状況によっては特例が適用されません。別荘や投資用のマンションの売却では利用できないため、判断に迷う場合は税務署で確認するとよいでしょう。

「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」とは、10年以上居住している不動産を売却したとき、低い税率が適用される特例です。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と同様に、納税額を抑えられるメリットがあります。
特例を適用するための条件は以下のとおりです。

※2 住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件すべてに当てはまること

出典：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

この特例を利用できる場合、以下のように軽減された税率が適用されます。

また、この特例は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と併用可能です。売却益が多額になりそうなときは、税負担を軽減するためにも、事前に特例を適用できるか確認してみてください。

不動産を売却するときに譲渡益が発生すると、所得税や住民税を納付しなければなりません。納税するのは不動産を売却した翌年の確定申告時（住民税は翌年6月以降）となるため、場合によっては計画的に納税資金を用意する必要があります。
シミュレーションを怠り、きちんと納税額を把握していないと、納税資金を用意できなくなってしまう可能性があります。納税を考慮せずに手元の資金を新生活の準備に充ててしまうと、納税資金が不足するケースが考えられるでしょう。
国税を期限内に納付できない場合、実際に納付するまでの日数に応じて延滞税が課されます。本来納める税額よりも多くの金額を納付しなければならないため、注意が必要です。
特に多額の売却益が発生すると数百万円の納税が発生することもあるため、事前にシミュレーションを通じて納税額を把握しておくことは重要です。

不動産を売却するときの流れは、一般的に以下のように進みます。

スムーズに不動産の売却を進めるためには、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。売却に至るまでに1年以上の期間がかかることもあるため、コミュニケーションが取りやすく、販売力が優れている不動産会社を探すとよいでしょう。

不動産会社に仲介を依頼せず、売主様がご自身で買主様を募り、交渉する方法もあります。しかし、個人だと情報発信力に限界があるうえに不動産の売買では専門的な知識が要求されるため、現実的な方法とはいえません。

不動産を売却する際の具体的な流れは以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売買の流れとは？必要書類や費用、仲介業者の選び方など基礎知識を解説

不動産の取引では一般的に大きな金額が動きます。売却金額だけでなく、税金や売却に伴って発生する諸費用は、最終的な手取り額に大きな影響を与えることがあります。

売主様がスムーズに新生活の準備を行いつつ、納税資金を用意するためにも、事前のシミュレーションは欠かせません。不動産会社の担当者と相談しながら、綿密なシミュレーションを行いましょう。

三菱地所の住まいリレーでは、売主様のご希望に応じて、事前のシミュレーションを行っています。

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