土地売却の流れ・税金・注意点を解説！

土地の売却を検討している方は、どのような流れで取引が進んでいくのか全体像を把握しましょう。

準備

土地を売却する際の事前準備として、売出価格の相場を調べましょう。周辺エリアの地積での取引事例を確認したり、現在売り出されている土地の価格を見たりすれば、相場を把握できます。

不動産会社に査定を依頼する前に、自分でも価格の相場を把握しておけば、意見のすり合わせができます。特に、ローンがある方の場合は売却したお金でローンを返済できるかどうかを知るためにも、相場の把握は欠かせません。

相場を把握したら「いつまでに、いくらで売却したいのか」という希望条件を整理しましょう。希望条件が曖昧だと価格交渉で後手に回ってしまい、結果的に本来の価値よりも低い金額で売却する事態になりかねません。

隣地との境界線が明確でない場合は、境界線も調べます。境界線が不明確な状況だと購入希望者は安心して購入できないため、確定測量図で確認しましょう。

査定

土地を売却する際には、不動産会社に対して価格の査定を依頼します。査定とは、不動産会社が過去の取引事例や現在の売出情報などを総合的に鑑みて、価格の目安を算出することです。

売出価格は査定結果を参考にして決めることが多いため、土地の売却実績が豊富で信頼できる会社に査定を依頼しましょう。

査定結果に関して疑問があれば、査定結果の根拠や算出方法について説明を求め、査定内容を十分に理解することが大切です。そのあと、納得できたら不動産会社と媒介契約を締結して実際に売り出します。

三菱地所の住まいリレーでは、担当者がお客様に合わせた最適な査定価格と販売計画をご提案させていただきます。

媒介契約の締結

査定後に信頼できる不動産会社と媒介契約を締結します。土地の売却実績が豊富で販売力が高そうか、担当者の対応が丁寧で信頼できそうかを通じて、不動産会社を選ぶのがおすすめです。

媒介契約には3つの種類があるため、売却方針に合った契約を選びましょう。

	一般媒介契約	専任媒介契約	専属専任媒介契約
複数社への依頼	〇	×	×
自己発見取引	〇	〇	×
不動産会社から売主様への報告義務	報告義務なし	2週間に1回以上	1週間に1回以上
レインズ（指定流通機構）への登録義務	なし	あり（媒介契約の締結から7日以内）	あり（媒介契約の締結から5日以内）
契約期間	規定なし	3ヶ月	3ヶ月

信頼できる不動産会社にすべてを一任したい場合は、専属専任媒介契約か専任媒介契約を検討するとよいでしょう。それぞれの契約方法にメリットとデメリットがあるため、状況や希望に合った契約方法を選択しましょう。

媒介契約の種類については、以下の記事で詳しく解説しています。

媒介とは？仲介との違いや3種類の契約方法をわかりやすく解説

売却活動

不動産会社と土地の売却について媒介契約を締結したら、売却活動が行われます。売出価格は、売主様自身が調べた相場と不動産会社が算出した査定額などを参考にしながら、売主様が決定しましょう。

不動産会社は、自社のWebサイトや不動産ポータルサイトへの情報掲載などを通じて売却活動を行うのが一般的です。また、反響があったときの対応や現地案内、質問への回答も不動産会社が行います。

三菱地所の住まいリレーでは、売主様のご希望に沿って、最適な売却戦略をご提案させていただきます。

また、必要に応じて売主様は現地対応の準備をする必要があるため、雑草の除去や放置物を撤去して外観を整えておきましょう。

売買契約の締結

購入希望者との価格交渉を経て成約金額がまとまったら、売買契約を締結します。成約金額や決済日、引き渡し条件などを確認し、契約締結は不動産会社の事務所や店舗で行われるのが一般的です。

契約を締結するタイミングで、買主様から成約金額の一部を手付金として受領します。あわせて、土地に関連する重要事項の説明（物件の権利関係、法的規制など）が行われるため、確認すべきことや解決しておきたい疑問があれば、必ず確認しておきましょう。

合意した条件を基に売買契約書を作成し、売主様と買主様が押印・署名を行います。残代金の決済や土地の所有権移転登記は、契約書の内容どおりに進めましょう。

決済・引き渡し

売買契約締結後には、契約で決めたとおりの日程で残代金の決済や引き渡しが行われます。残代金の決済は、売買契約の締結日から1～2ヶ月後に設定されるケースが一般的です。

購入希望者が住宅ローンを利用して土地を購入する場合は、決済を住宅ローン契約先の金融機関で行います。金融機関で融資が実行されたあとに、売主様へ残金が支払われる流れです。

法務局で所有権移転登記を行えば土地の所有権が買主様に移り、引き渡しは完了です。なお、所有権移転登記は司法書士に依頼するケースもあります。

確定申告

土地を売却して利益が出た場合、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があります。土地を購入したときの価格よりも高い価格で売却した場合、忘れずに確定申告を行いましょう。

土地の売却に関する確定申告で必要となる書類に、以下が挙げられます。

確定申告書の提出は、所轄の税務署に郵送または持参するか、e-Taxを利用してオンラインで提出する方法があります。自宅にいながら確定申告を行えるため、e-Taxの活用もご検討ください。

不動産売買の流れは、こちらの記事でも詳しく解説しています。あわせて参考にしてください。

不動産売買の流れとは？必要書類や費用、仲介業者の選び方など基礎知識を解説

土地を売却する際には、さまざまな税金が発生します。売却金額のすべてが手元に残るわけではない点に留意しましょう。

以下で、土地売却にかかる節税方法を解説します。

税金の種類

土地を売却した際には、所得税や印紙税などの税金が発生します。

譲渡所得税・住民税

譲渡所得税とは、購入したときの金額よりも売却したときの金額が高いときに発生する税金です。購入したときの金額と売却したときの金額の差額に対して、土地の所有期間に応じて以下の税率を乗じて税額を計算します。

	長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超える）	短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えない）
所得税・特別復興所得税	15.315％	30.63％
住民税	5％	9％

例えば、3,000万円で購入した土地が5,000万円で売れた場合、差額の2,000万円に20.315％を乗じた金額（約400万円）を譲渡所得税・住民税として納める必要があります（長期譲渡所得が適用される場合）。

なお、課税譲渡所得金額は「収入金額-（取得費＋譲渡費用）-特別控除額」で計算します。

取得費とは土地を購入したときの金額や手数料、譲渡費用とは不動産を売却する際に発生した経費です。不動産会社へ支払った仲介手数料や印紙税、建物を取り壊したときの解体費用などが該当します。

特別控除額に関しては、後ほど詳しく解説します。

印紙税

印紙税とは、売買契約書に貼付する印紙代です。納める印紙税は、以下のように契約金額によって異なります。

契約金額	印紙税額（平成26年4月1日から令和9年3月31日までの軽減措置）
1万円未満	非課税
1万円を超え10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	200円
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え1億円以下	3万円
1億円を超え5億円以下	6万円
5億円を超え10億円以下	16万円
10億円を超え50億円以下	32万円
50億円を超えるもの	48万円

出典：国税庁　No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

事前に契約金額を想定し、必要な印紙税額を見積もっておくとよいでしょう。

抵当権抹消の登録免許税

自身がローンを組んでいる土地の場合、抵当権が設定されています。抵当権を抹消するためには、不動産1件につき1,000円の登録免許税を納めなければなりません。

なお、すでにローンを完済している場合でも、法務局で手続きをしていない場合は抵当権が設定されているケースがあります。抵当権はローンの完済に伴って自動的に抹消されないためです。

以下記事では、抵当権の概要から抹消手続きまでの流れを解説しています。

抵当権とは？概要から設定のタイミング、抹消手続きまでをわかりやすく解説

節税方法

譲渡所得税を計算する際の課税譲渡所得金額は「収入金額-（取得費＋譲渡費用）-特別控除額」で計算します。特別控除額が適用されれば、課税譲渡所得金額が減るため節税効果を見込めます。

土地の売却時に活用できる特別控除額は、以下のとおりです。

出典：国税庁　No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）

特別控除額を活用すれば節税できる可能性があるため、どのような特別控除額があるか知っておくとよいでしょう。

節税の事例

特別控除額だけでなく、ほかにも土地の売却時に節税する方法や特例があります。以下で、土地を売却したときによく利用される節税の手段を解説するので、参考にしてみてください。

3,000万円特別控除

マイホームを取り壊したあとに土地を売却したとき、以下の要件を満たせば3,000万円特別控除を受けられます。

出典：国税庁　No.3320 マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき

例えば、3,000万円で購入した土地が5,000万円で売れた場合、約400万円の譲渡所得税を納める必要があります。しかし、3,000万円特別控除が適用されれば課税譲渡所得が0円となるため、税負担が発生しません。

売却金額によっては数百万円の節税効果が見込めるため、土地を売却する際には知っておくべき制度です。最新の情報は国税庁のホームページをご覧ください。

軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、自分が住んでいる家屋と土地を同時に売却するとき、適用される可能性がある特例です。軽減税率の特例を利用すれば、長期譲渡所得の税額を通常よりも低い税率で計算できます。

課税長期譲渡所得金額(＝A)	所得税・特別復興所得税	住民税
6,000万円以下	10.21％	4％
6,000万円超	15.315％	5％

軽減税率の特例を受けるための条件は以下のとおりです。

出典：国税庁　No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

例えば、課税長期譲渡所得金額が1,000万円の場合、軽減税率の特例が適用された場合に納める税額は約140万円です。一方で、軽減税率の特例が適用されない場合は約200万円です。

所有期間が5年を超える土地を売却する際には、軽減税率の特例を知っておくとよいでしょう。

なお、不動産を売却したときの税金に関しては、こちらの記事で詳しく解説しています。

不動産を売却すると税金はいくらかかる？課税の種類と計算方法を解説

土地売却を進めるにあたって、売主様が注意すべき点がいくつかあります。

実際に売り出す前に、以下で解説する内容を確認してみてください。不明点があれば、不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

取得費がわからない場合は税負担が重くなりやすい

土地の取得費がわからない場合、税負担が重くなりやすい点に注意しましょう。取得費がわからない場合は、売却金額の5％を取得費とみなして譲渡所得の計算をするためです。

例えば、5,000万円で土地を売却できたものの、取得費がわからない場合は取得費を250万円とみなして計算しなければなりません。4,750万円が課税所得となるため、1,000万円近い税金を納める必要があります。

特に、相続で取得した土地は取得費がわからないというケースになりがちです。相続で取得した土地の取得費は前の所有者の金額を継承するため、親から土地に関する情報を得ていないと取得費の把握は難しいでしょう。

もし土地取得に関する書類がなければ、取得費がわからず売却金額の5％で計算する必要があります。親が土地を購入したときの契約書類が見つからないなどのケースがあるため注意しましょう。

更地にして売る場合は解体費用がかかる

古い建物がある土地を売りに出すと、なかなか売れないことがあります。そこで、建物を解体して更地の状態にしてから売却することもあるでしょう。

更地にする際には、売主様が建物の解体費用を負担しなければなりません。建物の大きさにもよりますが、数百万円の解体費用が発生する可能性があります。まずは不動産会社に相談し、建物解体業者に見積もりを依頼してもらうようにしましょう。

共有名義の土地を売却するときは共有者全員の同意が求められる

共有名義の土地を売却する場合は、共有名義者全員の同意が必要です。共有者全員分の実印や印鑑証明書などの書類が必要となるため、手続きの負担が重くなる点に注意しましょう。

登記事項証明書を確認すれば、誰がどの程度の割合で保有しているのか確認できます。相続で取得した土地の場合、共有状態になっているケースが見られるため確認しておきましょう。

相続で取得した土地を売却するときは名義変更を行う

相続で取得した土地を売却するときは、名義変更を行いましょう。本人名義以外の不動産は勝手に売却できないため、名義人がすでに亡くなっている方といえども名義変更は必要です。

実際の所有者として名義変更を行わないと、そもそも土地を売却できないため注意しましょう。名義変更の手続きは、戸籍謄本や除籍謄本、住民票などを用意して法務局で手続きを行う必要があります。

自分で手続きを行えるか自信がない場合は、司法書士に依頼するとよいでしょう。

農地を売却するときは農地法の制限を受ける

土地が農地の場合、売却に制約を受けます。農地法という法律において、農地を購入できるのは農業委員会から許可を受けている農家や農業従事者に限られているためです。

つまり、そもそも農地は購入希望者となる候補が絞られるため、スムーズに売却できる可能性は低いでしょう。農地を売却する場合は、農地を転用したうえで売り出す方法があります。

しかし、農地を転用するには農業委員会か都道府県知事の許可を受ける必要があり、手続きは煩雑です。場合によっては売却が認められないケースがあるため、事前に確認しておきましょう。

市街化区域内の農地であれば農業委員会への届出のみで農家等以外への転用を前提とした売却が可能です。

賃貸中の土地を売却するときは借地人の同意が求められる

賃貸中の土地を売却するときは、借地人の同意を得る必要があります。また、借地人の同意を得て売却できたとしても、売出価格は低くなりやすい傾向にあります。

借地権が設定されている土地は所有者が自由に利用できず、さまざまな制約を受けるためです。そのため、賃貸に出している土地を売却する際には、市場価格よりも低い価格になりやすい点に留意しましょう。

ただし、賃貸期間が決まっている定期借地契約の場合は、契約期間が満了すると土地を更地にした状態で返してもらえます。定期借地契約の場合、更地の状態で売却すれば市場価格で売却できる可能性があります。

土地売却を成功させるためには、購入希望者の立場になって考えることや信頼できる不動産会社に相談することが重要です。

以下で、土地売却を成功させるコツを具体的に解説します。

適切な価格設定をする

土地売却を進めるうえで、適切な価格設定は重要なポイントです。

売出価格が高すぎると購入希望者がなかなか見つからず、想定スケジュールどおりに売却できない恐れがあります。同じエリアで同じような地積の土地が売り出されているときは、購入希望者に割高感を与えないように価格を設定しましょう。

一方で、売出価格が低すぎると本来売却できる価格と実際に売却した価格の差が損失となってしまいます。購入希望者の関心を引きつつ、自分が納得できる金額で売却するためにも適切な価格設定は欠かせません。

価格設定を行う際には、自分で相場を調べることに加えて、信頼できる不動産会社から査定を受けることが効果的です。現地査定を依頼すれば、土地の立地や形状、接道状況などを考慮したうえで精度の高い査定結果を得られるでしょう。

地域の不動産市況や経済情勢によって、売出価格は変動します。そのため、当初の売出価格に固執せず、市場の反応を見ながら柔軟に価格調整を行いましょう。

売却を依頼している不動産会社の担当者と相談しながら、必要に応じて値下げの必要性について相談してみてください。

土地の魅力を高める

購入希望者の関心を引くために、土地の魅力を高めることも土地売却を成功させるうえで効果的です。購入希望者が購入金額以上の価値を感じれば、売主様と購入希望者の双方が納得できる条件で取引が進むでしょう。

例えば、土地の境界を明確にして購入希望者が安心して購入できるように備え、土地の整地や清掃（雑草や放置物の除去）を行う方法が考えられます。定期的に土地の手入れを行い、いつ現地を見られても問題ないように備えましょう。

特に、空き地を売却する場合は平坦で整然とした土地の状態にしておくと、印象がよくなります。さらに、土地の利用可能性を提示することで購入希望者の関心を引けるでしょう。

具体的な土地の活用プランを提案すれば、購入希望者が魅力を感じる可能性があります。戸建ての建築やアパート経営など、具体的な土地の活用イメージを提示してメリットを印象付ければ、購入希望者の購買意欲を刺激できるでしょう。

三菱地所の住まいリレーでは、土地の魅力を高めるための様々なサービスをご用意しております。詳細は以下をご確認ください。

三菱地所ハウスネットのあんしんサービスメニュー

土壌汚染調査を済ませておく

購入希望者に安心感を与えるという意味では、土壌汚染調査を済ませておくことも効果的です。土壌汚染とは土地に汚染物質が存在することです。土壌汚染が発覚すると汚染物質を除去するための費用が発生します。

先祖代々から受け継がれてきた土地の場合、土壌汚染調査が長期間にわたってされていないため、汚染物質が存在する可能性が否定できません。もし不安がある場合は、土壌汚染調査会社に調査を依頼するとよいでしょう。

過去の利用履歴を明確にする

これまでに土地がどのように利用されてきたのか、利用履歴を明確にしておくと購入希望者に安心感を与えられます。土地の利用履歴を調べれば地中埋設物や土壌汚染の有無を確認でき、お互いに安心して取引できるでしょう。

繁に建築物が建て替えられている土地の場合、地中障害物（コンクリートガラや建物の基礎躯体など）が埋まっている可能性があります。一方で、長年自分たちが居住用として利用していた土地であれば、地中障害物が埋まっているリスクは低いでしょう。

信頼できる不動産会社に相談する

信頼できる不動産会社に相談し、媒介契約を締結すれば土地売却が成功する可能性を高められます。不動産会社によって販売力や提案力が異なるため、同じ土地を売却する場合でも依頼する会社によって成約金額は異なります。

信頼できる不動産会社を判断する際には、主に以下の項目を確認するとよいでしょう。

土地の売却実績が豊富な会社であれば、優れた販売力を有していると考えられます。

販売力が高ければ、土地だけでなく周辺環境の魅力をアピールして購入希望者へ効果的にアプローチしてくれる可能性が高まります。

三菱地所の住まいリレーでは、顧客データベースからの検索や三菱地所グループのネットワークを活用して売主様をサポートしています。また、定期的に活動情報を報告しつつ、市況に応じて効果的な販売計画などを提案いたします。

最後に、土地の売却に関するよくある質問を紹介します。多くの方が感じている疑問に目を通して、スムーズに土地売却を進めましょう。

土地売却の流れを教えてください。

土地売却のおおまかな流れは、以下のとおりです。

入念な準備を行い、信頼できる不動産会社で査定を受け、売却を依頼しましょう。

不動産売買の流れは、こちらの記事でも詳しく解説しています。あわせて参考にしてください。

不動産売買の流れとは？必要書類や費用、仲介業者の選び方など基礎知識を解説

土地が売れない場合の対処法はありますか？

土地が売れないときは、まず原因を考える必要があります。相場よりも高い価格で売出しているなどの原因が考えられます。

状況が停滞している場合は、価格の見直しや不動産会社への進捗確認を行うとよいでしょう。三菱地所の住まいリレーでは、担当者が売主様の希望条件に合わせた提案と販売計画のご提案をさせていただきますので、お困りごとがあればご相談ください。

まとめ