不動産を売却すると税金はいくらかかる？課税の種類と計算方法を解説

不動産を売却したときには、状況に応じて複数の税金が発生する可能性があります。

不動産を売却した際に発生する税金については、大きく分けて次の2種類に分類できます。

※この記事においては、これら3つの税金を総称して「譲渡所得税」と表記します。

なお、売却後にかかる譲渡所得税については、マイホームを売却した場合などの一定の要件を満たすことで、税務上の特例制度を適用し、税金の負担を軽減できるケースがあります。

不動産を売却すると、売却後の利益に対して課税される「譲渡所得税」だけでなく、売却手続きそのものにかかる税金も存在します。

具体的には、売買契約書に関する「印紙税」や登記の際に負担する「登録免許税」、そして料金や報酬にともなう「消費税」です。

これらの税金については、不動産の売却という取引自体に付随して発生するため、たとえ売却益が出なかった場合でも支払う必要があります。

契約書に貼付する印紙税

不動産の売買契約を締結する場合には、印紙税の課税文書に該当するため、印紙税を納付する必要があります。

印紙税は国税の一種であり、売買契約書を作成するときに、契約金額に応じて定められた金額の収入印紙を契約書に貼付し、消印を行うことで納付しなければなりません。収入印紙については、郵便局や法務局、コンビニエンスストアなどで購入することが可能です。

印紙税については、買い主と売り主のどちらか一方が負担しても構いませんが、実務上は契約書を2通作成し、それぞれが1通ずつ保管する場合が多いため、双方で印紙税を負担するケースが一般的です。

もし売買契約書に印紙を貼っていない場合、税務調査で過怠税（かたいぜい）が課されることもあるため、注意が必要です。

不動産の売買契約にともなう印紙税の税額については、下表のとおりです。

なお、売買契約書を電子契約として締結する場合には、印紙税の課税文書には該当しないため、印紙を貼付する必要はありません。

また、不動産の売却にあたって、不動産会社に仲介を依頼する際に締結する「媒介契約書」についても、印紙税法上の課税文書にはあたらないため、収入印紙は不要です。

不動産登記にかかる登録免許税

売却によって、不動産の所有権が買い主へ移転する際には「所有権移転登記」が必要になります。ただし、所有権移転登記については、買い主側が負担して行うケースが一般的です。

ただし、不動産の売却に向けて、あらかじめ以下の登記手続きを売り主側が行うケースも少なくありません。

なお、これらの登記手続きを行う際に支払う登録免許税の税額は、不動産1個につき1,000円と定められています。

また、登録免許税については、登記申請を行う際に納付しなければなりません。具体的な納付方法としては、収入印紙で納付する方法のほかに、現金納付や電子納付などの方法も選択できます。

仲介手数料や司法書士報酬などの消費税

不動産を売却するにあたって、以下のような支出を行う場合には、それらの本体価格と合わせて消費税を支払います。

上記の費用とともに支払った消費税については、その消費税を受領する事業者を通じて国に納付されます。

なお、不動産会社へ支払う仲介手数料については、宅地建物取引業法によって、以下のように上限額が定められています。

仲介手数料の仕組みや支払うべきタイミング、実務における注意点などに関しては、別記事にて詳しく解説していますので、ご興味のある方はぜひ以下のリンクをご参照ください。

「不動産売買の仲介手数料とは？相場や計算方法、支払いタイミングをわかりやすく解説」

不動産を売却したことで利益（譲渡所得）が発生した場合、その利益には「所得税」や「復興特別所得税」「住民税」という3つの税金がかかります。

これらはまとめて「譲渡所得税」と呼ばれており、それぞれの税金の内容や納付時期、納付先は以下のとおりです。

上表のとおり、所得税や復興特別所得税を正しく納付するためには、不動産の売却による利益に基づく税額を記載した「確定申告書」を税務署へ提出しなければなりません。

それに対し、住民税については、税務署へ提出された確定申告書の情報に基づいて、自治体が税金計算を行い、各個人へ納税額を通知します。そのため、基本的には、確定申告とは別に住民税の申告をしたり、自分で住民税額の計算を行ったりする必要はありません。

譲渡所得税の計算方法

不動産を売却した場合には、以下のような手順に沿って「譲渡所得税」を計算します。

具体的には、譲渡所得税は以下の計算式によって算出します。

• 譲渡所得＝収入金額−（取得費+譲渡費用）
• 譲渡所得税＝（譲渡所得−特別控除額）×税率

「収入金額」とは、基本的に不動産を売却した際の売却代金のことです。ただし、実務上は、固定資産税のうち、売却後の期間に相当する税額（未経過固定資産税）を買い主へ請求するケースが多く、譲渡所得の計算においては、未経過固定資産税も収入金額に含まれます。

また、「取得費」や「譲渡費用」については、それぞれ以下のような支出が対象となります。

例えば、1,000万円で購入した土地を3,500万円で売却し、売却時にかかった譲渡費用が500万円だった場合、譲渡所得は「3,500万円−（1,000万円+500万円）＝2,000万円」となります。

なお、特別控除などの特例制度や具体的な税率については、後段で詳しく解説します。

建物を売却した場合における取得費の計算方法

譲渡所得の計算上、「収入金額」から差し引く「取得費」については、その不動産を取得した際の購入代金や建築代金がベースとなります。

ただし、建物に関しては、年月の経過とともに老朽化が進むため、取得費を計算する際にも、取得時から売却時までの経年劣化による価値の減少を「減価償却」として反映する必要があります。

具体的には、建物の取得費は以下の算式によって計算します。

建物の取得費＝建物の取得価額（購入代金や建築代金など）−減価償却費相当額

この場合における減価償却費の計算については、建物の構造に加え、売却した不動産が「事業用（店舗や事務所など）」と「非事業用（マイホームや別荘など）」のどちらに該当するかによって、償却率が異なります。

「非事業用」に比べると、「事業用」の建物の方が償却率も大きいため、取得費が減少するスピードも早まります。

例えば、3,000万円で取得した木造の建物を10年後に売却した場合、建物の取得費は以下のように計算します。

【事業用の場合】
減価償却費：3,000万円×0.046×10年＝1,380万円
取得費：3,000万円−1,380万円＝1,620万円

【非事業用の場合】
減価償却費相当額：3,000万円×0.9（※）×0.031×10年＝837万円
取得費：3,000万円−837万円＝2,163万円

（※）非事業用の場合、「旧定額法」として0.9を乗じます。

したがって、もしこの建物を2,500万円で売却した場合、当初の購入代金である3,000万円を下回っているものの、減価償却を加味した「取得費」は売価よりも小さいため、結果的に譲渡所得が発生することとなります。

このように「購入代金よりも安く売ったため利益は出ていない」と判断するのは早計であるため、きちんと取得費を計算したうえで判断しましょう。

なお、土地の場合には、年月が経過しても資産価値は減少しないため、購入時に支払った代金や購入手数料などがそのまま取得費となります。

短期譲渡・長期譲渡による税率の違い

後述する特例制度を適用する場合を除き、不動産を売却したことで譲渡所得が発生する場合には、譲渡所得税がかかります。

具体的な税額に関しては、譲渡所得の金額に対して、所得税や復興特別所得税、住民税の税率を乗じることで算出することが可能です。

なお、土地や建物を売却した場合の譲渡所得については、その物件の1月1日時点における所有期間が5年を超えるかによって、下表のように所得税や住民税の税率が異なります。

例えば、不動産を売却し、譲渡所得が2,000万円発生した場合において、「所有期間が5年以内のケース」と「5年超のケース」では、以下のように譲渡所得税を算出できます。

このように所有期間が5年超の場合に比べると、5年以内のうちに売却した場合には、2倍近くもの税負担が生じることがわかります。

したがって、不動産を売却する場合には、所有期間による税率差についても正しく理解したうえで、売却すべきタイミングを検討するようにしましょう。

不動産売却後に税金がかからないケースもある

不動産を売却したからといって、必ずしも譲渡所得税が発生するとは限りません。具体的には、以下のようなケースでは、売却後に所得税や住民税を納める必要はありません。

譲渡所得の計算式である「収入金額−（取得費+譲渡費用）」によって計算した結果、「譲渡損失」が発生する場合もあります。

譲渡損失とは、不動産の売却によって、譲渡所得がマイナスになるケースのことです。

例えば、5,000万円で買った土地を3,000万円で売却した場合には、「3,000万円−5,000万円＝▲2,000万円」が譲渡損失となります。このように譲渡所得がゼロ以下の場合には、譲渡所得税がかかることはありません。

また、利益（譲渡所得）が発生する場合でも、後述する特例制度によって、特別控除を適用できるケースもあります。特別控除によって譲渡所得がゼロになる場合にも、譲渡所得税はかかりません。

例えば、2,000万円で買った土地を5,000万円で売却した場合には、「5,000万円−2,000万円＝3,000万円」が譲渡所得となります。この場合において、特例によって3,000万円の特別控除を適用できる場合には、「3,000万円（譲渡所得）−3,000万円（特別控除額）＝0」となり、譲渡所得税は発生しません。

不動産を売却した場合には、税務上の特例制度を活用することで、税負担を軽減できるケースがあります。特にマイホームを売却した場合には、過度な税負担によって自宅の買換えや生活資金の確保などの妨げにならないよう、特例制度も充実しています。

特例制度については、適用漏れがあったとしてもさかのぼって修正できない場合が多いため、制度の要件や内容を正しく理解しましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

自分自身が住むマイホームを売却した場合に、物件の所有期間に関わらず、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

例えば、取得費が1,000万円の自宅を5,000万円で売却した場合において、この特別控除を適用することで、譲渡所得は以下のように計算できます。

譲渡所得＝5,000万円（収入金額）−1,000万円（取得費）−3,000万円（特別控除額）＝1,000万円

このように譲渡所得の金額を大幅に圧縮できるため、非常に節税効果の高い制度といえるでしょう。

なお、この特例制度については、居住中だったマイホームを売却した場合に限らず、以前住んでいた自宅を売却した場合や、家屋を取り壊したあとの敷地部分を売却した場合も対象となるケースがあります。

具体的な適用要件や確定申告時の提出書類については、以下の国税庁ホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

空き家を売った場合の3,000万円の特別控除

親が亡くなって空き家となっていた実家など、亡くなった人（被相続人）が住んでいた自宅を相続したあと、空き家状態となっている家屋や敷地を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

この特例制度は、令和9年12月31日までに売却した場合が対象となるほか、以下のような要件を満たす必要があります。

また、上記以外にも、当制度を適用するための要件や確定申告時に提出すべき書類が定められているため、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却年の1月1日時点で所有期間が10年を超える不動産を売却した際に、利益（譲渡所得）が発生している場合において、一定の要件を満たすときは譲渡所得税の税率を軽減できる制度です。

具体的な軽減税率は下表のとおりです。

なお、この軽減税率の特例については、先述した「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除」と併用することも可能です。

例えば、取得費が2,000万円のマイホーム（所有期間10年超）を7,000万円で売却した場合では、特例適用の有無によって、それぞれ以下のように譲渡所得税を計算します。

したがって、この事例では、特例制度を活用することで約730万円の節税効果が発揮されることとなります。

「軽減税率の特例」に関する具体的な適用要件や必要書類については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

居住用財産の買換え特例

マイホームを買い換えた場合において、古い自宅を売却した際に発生した利益に対する課税を将来に繰り延べることができる制度です。

例えば、1,000万円の自宅を5,000万円で売却し、7,000万円の新居を購入した場合、通常であれば、「5,000万円ｰ1,000万円＝4,000万円」の譲渡所得に対して税金がかかります。

しかし、この特例を適用することで、4,000万円の利益については、売却年には課税されず、新居を将来売却した際にまとめて税金を支払うことが可能です。

なお、当制度については、先述した「3,000万円の特別控除の特例」や「軽減税率の特例」とは併用できないため、譲渡所得税のシミュレーションを行い、適用すべき特例制度を選択しましょう。

この制度を適用するための主な要件は以下のとおりです。

上記以外にも、細かな要件や提出書類があるため、詳細内容については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

不動産売却にともなって発生する税金には、一定の条件下で軽減や節約が可能なものもあります。以下に、代表的な節税のポイントを紹介します。

電子契約を活用する

不動産の売買契約を締結する際、紙の契約書は課税文書にあたるため、契約金額に応じて印紙税がかかりますが、電子契約の場合は課税対象外となります。そのため、紙ではなく電子上で契約を締結することで、印紙税を節約することが可能です。

利用可能な特例制度をしっかりチェックする

マイホームを売却した場合の「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」「買換え特例」など、不動産の売却に関しては、税務上の特例制度が用意されています。

適用要件を満たせば、大幅に税負担を軽減できるケースもあるため、当てはまる特例制度がないかを事前に確認しておくことが重要です。

売却する時期を検討する

同じ不動産でも、所有期間の長短によって譲渡所得税の税率が異なります。5年を超えると「長期譲渡所得」に該当し、所得税や住民税の税率も下がるため、売却時期をずらすことで税負担が軽くなるケースもあります。

また、税務上の特例制度においても、所有期間が要件となっているものも多いため、計画的な売却を心がけましょう。

ふるさと納税を活用する

不動産の売却後にまとまった譲渡所得が発生する場合、その年の所得が一時的に増加します。所得が増えることで所得税や住民税も高くなりますが、ふるさと納税の限度額もアップするため、より制度を効果的に活用しやすくなるでしょう。

売買に関する資料を大切に保管する

譲渡所得の計算上、不動産購入時の契約書や請求書が残っておらず、取得費がわからない場合には、「概算取得費」として売却代金の5％で計算します。概算取得費では、本来の取得費よりも小さくなるケースが多いため、譲渡所得も大きくなり、税負担も重くなりがちです。

また、特例制度のなかには、売買契約書や登記事項証明書などの添付が必要な制度もあるため、不動産売買に関連する資料はきちんと保管しておきましょう。

専門家に相談する

税制は複雑で、節税の可否や最適な方法は個別の状況によって異なります。具体的な税務の悩みに関しては、税理士や所轄税務署に相談しましょう。

また、不動産を売却する際に、不動産会社の担当者から必要な手続きや今後の流れを聞いたり、税理士などの専門家を紹介してもらったりするケースも多いです。

売却にあたって心配事や不明点がある場合には、まずは不動産会社に相談するのもひとつの方法です。

不動産を売却する際には、印紙税や登録免許税、仲介手数料にともなう消費税などの「売却時にかかる税金」と、譲渡所得税のように「売却後にかかる税金」の2つに大別されます。

なかでも利益に基づいて計算される譲渡所得税は税負担も重くなりがちで、売却後の資金繰りを悪化させるリスクも少なくありません。売却のタイミングや特例制度の活用によって、譲渡所得税の負担を大幅に減らせるケースもあるため、制度を正しく理解することが大切です。

不動産売却についてわからないことがあれば、まずは不動産会社へ相談し、必要に応じて税理士などの専門家からアドバイスを受けましょう。

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