不動産を売却したら確定申告が必要？はじめてでもわかる手続きガイド

「確定申告」とは、1年間に得た所得（≒利益）に基づいて所得税を計算し、その結果を税務署に申告・納税する手続きのことをいいます。給与所得者である会社員の場合には、「年末調整」によって勤務先が所得税の計算や税額の精算手続きを行うため、確定申告が不要となるケースも多いです。

しかし、会社員の場合でも、給与収入以外に一定以上の所得が発生した場合は、年末調整とは別に、自分で確定申告を行わなければなりません。そのようなケースの代表例が「不動産の売却」です。

不動産を売却して利益が発生した場合には、その利益は「譲渡所得」として所得税や住民税の課税対象となるため、確定申告手続きが必要です。確定申告書の提出や所得税の納付には期限があるため、知らないうちに期限を超過してしまわないように注意しましょう。

不動産を売却したすべての人が確定申告をしなければならないわけではありません。確定申告が必要になるのは、不動産の売却によって「利益（譲渡所得）」が出たときや、「所得税の特例制度を使いたいとき」などです。

ここでは、確定申告が必要になる代表的なケースをご紹介します。

売却して利益が発生したとき

不動産を売って得た利益（＝譲渡所得）は、所得税や住民税の課税対象になります。譲渡所得については、以下の算式で計算され、計算結果がプラスになる場合には、原則として確定申告が必要です。

譲渡所得＝収入金額−（取得費+譲渡費用）

なお、「取得費」とは、不動産の購入代金や建築代金、改良費などが対象となります。ただし、建物の場合には、購入代金や建築代金から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引くため、年数の経過にともなって取得費は次第に減少します。

また、「譲渡費用」とは、不動産の売却にともなって支出する仲介手数料や印紙代、立ち退き料などの費用が該当します。

例えば、3,000万円で購入した土地を4,500万円で売却し、売却時にかかった譲渡費用が500万円だった場合、譲渡所得は「4,500万円−（3,000万円+500万円）＝1,000万円」となります。

特例を使うとき

住宅の買い替えや生活資金の確保などのためにマイホームを売却した場合には、過度な税負担によって生活に困窮しないよう、下表のような税務上の特例制度を適用できるケースも多いです。

ただし、これらの特例制度については、確定申告書を提出しなければ適用を受けられません。たとえ特例適用によって譲渡所得がゼロになる場合でも、確定申告が必要となるため、提出漏れにならないように注意しましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自分自身が住むマイホームを売却し、利益が発生するケースにおいて、一定の要件を満たす場合には、その譲渡益から最大で3,000万円を控除できます。

例えば、取得費が1,000万円の自宅を4,500万円で売却した場合に、この特例を適用すると、以下のように譲渡所得を計算します。

譲渡所得＝4,500万円（収入金額）ｰ1,000万円（取得費）ｰ3,000万円（特別控除）＝500万円

なお、マイホーム売却による利益が3,000万円未満の場合には、特別控除額はその譲渡益が上限となります。例えば、マイホームの譲渡益が2,000万円の場合には、特別控除額も2,000万円となります。

したがって、譲渡益が3,000万円以下であれば、この特例の適用によって譲渡所得はゼロとなるため、節税効果が極めて高い制度といえるでしょう。

具体的な適用要件については、以下の国税庁ホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを譲渡益が発生するケースにおいて、売却年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるなどの要件を満たす場合には、譲渡所得にかかる所得税や住民税を「軽減税率」によって計算できます。

具体的な軽減税率は下表のとおりです。
※2025年8月時点の税率です。

したがって、「軽減税率」を適用した場合、本来の税率に比べると、所得税と住民税を合わせて6％以上も減少することとなります。

なお、この「軽減税率」の特例については、先述した「3,000万円の特別控除の特例」と併用することも可能です。

この特例制度の具体的な適用要件については、以下の国税庁ホームページをご参照ください。

参考： 国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

特定のマイホームを買い換えたときの特例

1月1日時点の所有期間や住んでいた期間が10年を超える自宅（旧自宅）を売却し、新しいマイホーム（新自宅）に買い換えた場合において、旧自宅を売却した際に発生した譲渡益に対する税金を将来に繰り延べることができる制度です。

なお、この特例によって繰り延べられた旧自宅の譲渡益については、新自宅を将来売却した際にまとめて課税されます。

例えば、取得費が1,000万円の旧自宅を5,000万円で売却し、7,000万円の新自宅に買い換えた場合、通常であれば、「5,000万円ｰ1,000万円＝4,000万円」の譲渡益に対して税金がかかります。

しかし、この特例を適用した場合、旧自宅の譲渡益4,000万円については、売却した年に課税されることなく、いつか新自宅を売却した際に発生する譲渡益に合算して税金を支払います。

そのため、節税効果のある制度というよりも、税金の支払いを将来に先送りにするための特例である点に注意しましょう。

また、この特例制度については、先述した「3,000万円の特別控除の特例」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」と併用できない点にも注意が必要です。

この特例制度の具体的な適用要件については、以下の国税庁ホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

1月1日時点で所有期間が5年を超え、住宅ローンが残っているマイホームについて、ローン残高を下回る金額で売却し、さらに譲渡による損失が発生した場合に適用できる制度です。

具体的には、売却による損失額を、その年における他の所得（給与所得や事業所得など）と相殺（＝損益通算）できます。

また、損益通算で相殺しきれない損失額がある場合には、翌年以降3年間にわたって繰り越して、各年分の所得と相殺（＝繰越控除）することも可能です。

この特例については、自宅の買い換えである必要はないため、新たにマイホームを取得しない場合でも適用できます。自宅の売却によって譲渡損失が発生するうえ、売却してもなお住宅ローンを完済できない場合には、この特例の適用を検討しましょう。

特例制度の具体的な適用要件については、以下の国税庁ホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームを買い換える際、旧自宅の売却によって譲渡損失が出た場合、その損失額について損益通算や繰越控除の適用を認める制度です。

この特例については、「旧自宅における1月1日時点での所有期間が5年超であること」や「10年以上の住宅ローンを組んで新自宅を取得していること」などが主な要件とされています。

この特例では、旧自宅の住宅ローンの有無は問わないため、ローン完済後にマイホームを買い換える場合でも適用できる場合があります。

この特例制度の具体的な適用要件については、以下の国税庁ホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

マイホーム以外を売却した場合の注意点

マイホーム以外の不動産を売却した場合でも、基本的には「売却によって利益が出るか」や「特例を適用するか」によって確定申告の必要性を判断します。

ただし、「投資用・事業用の不動産」や「国外にある不動産」「共有名義の不動産」を売却した場合には、確定申告の要否や譲渡所得の計算方法に悩むケースも少なくありません。

以下では、マイホーム以外の不動産を売却した場合に、特に注意すべきケースについて解説します。

投資用・事業用の不動産を売却したとき

賃貸用マンションや店舗などを売却した場合でも、譲渡益が発生する場合には、確定申告を行う必要があります。この場合の不動産売却による譲渡益については、不動産所得や事業所得ではなく、あくまで譲渡所得として計算しなければなりません。

また、投資用や事業用の不動産の場合には、先述したマイホームに関する特例制度は適用できないため、譲渡益に対する税金も大きくなりやすい点に注意が必要です。

ただし、事業用の不動産を買い換える場合に、譲渡益を将来に繰り延べる「事業用の資産を買い換えたときの特例」など、マイホーム以外でも適用できる特例制度もあります。

参考：国税庁「No.3405 事業用の資産を買い換えたときの特例」

したがって、投資用や事業用の不動産を売却する場合には、あらかじめ譲渡益や特例制度の適用可否を検討し、納税資金を準備するように心がけましょう。

海外不動産を売却したとき

納税者自身が日本国内に住所のある人（居住者）の場合には、国内外問わず、すべての所得に対して日本で課税されます。

したがって、居住者が海外にある不動産を売却し、譲渡益が発生する場合には、国内の不動産を売却した場合と同様に、日本で確定申告手続きを行う必要があります。

ただし、海外にある不動産を売却した場合には、譲渡日や取得日の為替レートを用いて円換算したり、外国で納めた税金があれば「外国税額控除」を適用したりするなど、税額計算も複雑になりがちです。

参考：国税庁「No.3560 居住者が海外の不動産を売却した場合の課税関係等」

確定申告時にミスが発生するリスクも高まるため、不安があれば、税理士に相談したうえで手続きを進めましょう。

共有名義の不動産を売ったとき

夫婦や親子などで共有名義となっている不動産を売却した場合には、各自で確定申告を行う必要があります。

その際には、譲渡所得における収入金額や取得費、譲渡費用についても、それぞれの持分（※）に応じて計算しなければなりません。

また、マイホームを売却した場合などの特例制度については、共有者ごとに、各制度の要件に照らし合わせて適用可否を判定します。したがって、共有者全員が譲渡所得の計算や特例制度をきちんと理解し、正確な申告手続きを行うことが大切です。

（※）共有している財産の「自分の取り分」のこと

不動産を売却したからといって、すべてのケースで確定申告が必要になるわけではありません。確定申告をしなくてもよい場合には、申告手続き自体を省略することで、余計な手間やコストを削減することにもつながります。

確定申告が不要な場合については、主に以下のケースが代表的です。

譲渡益が発生しないとき

所得税や住民税については、不動産の売却によって生じる利益に対して課税されるため、売却によって譲渡益が発生しない場合には、確定申告は不要です。

つまり、不動産の売却によって譲渡損失が発生する場合だけでなく、2,000万円の土地を同額で売却した場合など、譲渡益も譲渡損失も発生しないケースでは、確定申告を行う必要はありません。

ただし、譲渡損失が発生した場合でも、先述した「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」や「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」などの特例を適用する場合には、確定申告手続きが必要です。

譲渡益が発生せず、特例も利用しないとき

不動産を売却しても譲渡益が発生せず、税務上の特例制度も適用しない場合には、確定申告書の提出は不要です。

例えば、不動産投資用や事業用の不動産を売却し、譲渡損失が発生する場合には、原則として「損益通算」や「繰越控除」は適用できないため、確定申告を行うメリットも生じません。

また、マイホームを売却し、譲渡損失が発生した場合でも、売却したマイホームの所有期間が5年未満の場合など、それぞれの特例制度の要件に当てはまらなければ、「損益通算」や「繰越控除」の適用は不可となります。

特に譲渡所得における特例制度の要件は複雑なため、制度の内容を正しく理解したうえで、自分自身の状況と慎重に照らし合わせ、適用可否を判断することが重要です。

もし「確定申告すべきか」や「特例を適用できるか」などの判断に迷う場合には、税理士や所轄税務署に相談しましょう。

不動産を売却した場合には、確定申告に向けて計画的に準備を進めることが重要です。特に年末近くに不動産を売却した場合には、確定申告までの準備期間も短くなるため、注意が必要です。

スムーズに申告手続きを行えるように、不動産の売却から確定申告書を提出するまでの一般的な流れを正しく理解しましょう。

書類一覧

不動産を売却し、確定申告を行う場合には、以下の書類を集める必要があります。

なお、マイホームを売却した場合など、税務上の特例制度を適用する際には、上記以外の書類を準備しなければならないケースもあります。自分自身の申告内容を踏まえて、揃えるべき書類を必ず確認しましょう。

確定申告の流れ

不動産を売却し、確定申告書を提出する場合には、計画的に準備を行うことが重要です。

具体的には、以下の➀〜⑥の流れに沿って、確定申告手続きを進めましょう。

①必要書類を用意する

まずは先述した書類一覧を参考に、確定申告に必要な書類を揃えます。

税務署に提出する申告書以外にも、売買契約書や登記事項証明書、取得費・譲渡費用の根拠となる書類などについては、あらかじめまとめておくとスムーズです。

書類を紛失した場合には、再発行手続きに日数を要するケースもあるため、スケジュールに余裕をもって準備しましょう。

②取得費や譲渡費用を計算する

譲渡所得を正しく算出するには、「取得費」と「譲渡費用」の計算が必要不可欠です。

それぞれ以下のような支出が対象となります。

なお、建物は年月の経過とともに価値が減少します。したがって、建物を売却した場合には、購入代金や建築代金から、経年劣化による価値減少分（減価償却費相当額）を控除して、取得費を計算しなければなりません。

具体的な計算方法については、以下の国税庁ホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3261 建物の取得費の計算」

また、購入時の契約書などを紛失しており、取得費が不明な場合には、売却価格の5％を「概算取得費」として取り扱うことも可能です。

ただし、概算取得費は実際の取得費よりも小さくなりやすいことから、譲渡所得が大きく計算されてしまい、結果的に税負担も重くなりがちです。

したがって、できる限り取得した当時の契約書や請求書を探し出し、正確な取得費を計算できるように準備することが大切です。

③特例を利用できるか確認する

先述したとおり、マイホームを売却した場合には、3,000万円の特別控除や軽減税率、買い換え特例など、所得税の負担を軽減するための特例が複数あります。

これらの特例制度の適用を失念した場合には、納税額が大幅に増加するリスクもあるため、各制度の適用要件を入念に確認し、適用できる場合には、提出書類の内容も必ずチェックしましょう。

④譲渡所得税を計算する

譲渡所得が発生する場合には、不動産の所有期間に基づき、原則として、以下の所得税や住民税の税率が適用されます。

例えば、所有期間が10年の不動産を売却し、譲渡所得が1,000万円発生した場合には、以下のように税額を計算します。

不動産を売却し、譲渡益の発生が見込まれる場合には、上記の税率を参考に、あらかじめ納税額の目安をシミュレーションしておくと安心です。

⑤確定申告書類を記入し提出する

譲渡所得の計算に必要な書類を用意し、申告すべき内容が固まったら、確定申告書を作成します。

譲渡所得を申告する場合には、「確定申告書第一表・第二表」に加え、「確定申告書第三表」や「譲渡所得の内訳書」の提出も必要です。

また、各種特例制度を適用する場合には、別途、計算書や明細書も必要となるケースがあるため、作成漏れのないように注意しましょう。

確定申告書類の準備が完了したら、書類一式を所轄税務署へ提出します。

⑥納税するまたは還付を受ける

譲渡所得によって所得税の納税額が発生する場合は、売却年の翌年3月15日までに確定申告書を提出し、納税を行う必要があります。

反対に譲渡損失が発生し、特例適用による損益通算や繰越控除を行った結果、所得税が還付となるケースもあります。還付が発生する場合には、税務署による手続きが完了次第、あらかじめ確定申告書に記載した預金口座へ税金が還付されます。

確定申告のタイミング

不動産の売却によって譲渡益が発生し、確定申告を行う場合には、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、申告書を提出して納税も済ませる必要があります。

このスケジュールに関しては、後述する提出方法によって変わるものではなく、誰が申告する場合でも一律の申告期限が適用されます。

万が一、申告期限を超過した場合には、延滞税などのペナルティが課されるリスクもあるため、スケジュールに余裕をもって手続きを進めましょう。

確定申告の提出方法

確定申告を行う場合には、以下のいずれかの方法によって税務署へ申告書を提出します。

なかには前もって準備が必要なものもあるため、申告書の提出方法についても事前に検討しておきましょう。

税務署に持参する

申告書類一式を所轄税務署の窓口へ持参し、直接提出する方法です。窓口へ提出する場合には、その場で本人確認を行うため、マイナンバーカードや運転免許証なども忘れずに持っていきましょう。

なお、確定申告の受付期間は約1ヶ月程度しかないことから、3月の申告期限間近になると、税務署も大変混み合う傾向にあります。待ち時間も長くなりやすいため、できるだけ早めの対応を心がけましょう。

また、一部の税務署では確定申告会場を設け、確定申告に向けた相談対応や申告書の受付を行っています。開催日程についてはインターネット上に掲載されるため、定期的に国税庁ホームページを確認しましょう。

郵送する

確定申告書類については、郵送で提出することも可能です。郵送で提出する場合、3月15日までの消印があれば、期限内の申告として認められます。

ただし、書類の不備があった場合、税務署とのやり取りに時間がかかることもあるため、余裕を持って投函しましょう。

e-Taxで申告する

国税庁のe-Taxを利用すれば、インターネット上で24時間いつでも申告書を電子で送信できます。時間や場所を問わず、都合のよいタイミングで申告書を提出できるため、近年利用者が増えています。

なお、電子申告する場合には、事前にe-Taxにおける利用者識別番号を取得する必要があるため、早めに手続きを進めましょう。

税理士に依頼する

不動産を売却した場合の確定申告については、税理士に依頼する方も多いです。

特に譲渡所得の計算や特例の適用要件などが複雑になりやすいため、専門家のサポートが必要な場合には、事前に相談することでミスや漏れを防ぎやすくなります。

ただし、確定申告期限の直前では対応を断られてしまうケースもあるため、税理士探しも早めに行うことが大切です。

三菱地所ハウスネットのあんしんサービスメニュー「税理士紹介」

不動産を売却して譲渡所得が発生しているのにも関わらず、確定申告をしなかった場合には、税務署から後日連絡が入る可能性があります。

不動産の売却については、登記情報や不動産会社、金融機関などからの情報によって、税務署にも把握されやすいため、「気付かれないだろう」と高をくくって放置するのは危険です。

警告通知や延滞税・加算税のリスクがある

確定申告を行わず、無申告となっている場合、税務署からお尋ねの文書が届くことがあります。

これに回答することなく放置すると、税務調査に入られ、最終的には延滞税や無申告加算税、重加算税などのペナルティが発生する可能性もあります。

これらのペナルティが課された場合には、本来の税額に上乗せして支払うこととなるため、無申告によって余分な税負担を負う結果になります。

意図的でないミスも追徴課税の対象になる

例えば、「書類がなかったため概算で申告した」「計算方法を誤った」「間違えて特例を適用してしまった」といった悪意のないミスでも、結果的に申告内容に誤りがあれば、追徴課税の対象となるリスクがあります。

ただし、自主的に誤りに気付いて修正申告や更正の請求を行うことで、ペナルティが軽減される場合もあります。間違いに気付いたら、すぐに税務署や税理士に相談するように心がけましょう。

不動産を売却した場合、譲渡益が出ていれば原則として確定申告が必要です。また、マイホームに関する特例を適用する場合は確定申告が必要となるため、譲渡益の有無に関わらず、特例の適用可否を必ずチェックしましょう。

確定申告には、取得費や譲渡費用の把握、必要書類の準備、譲渡所得の計算など、専門的な内容が多く含まれます。確定申告や税金に不安がある方は、まずは税理士や不動産会社に相談することをおすすめします。

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