不動産売買の仲介手数料とは？相場や計算方法、支払いタイミングをわかりやすく解説

仲介手数料とは、売り主や買い主の間に立つ不動産会社に対し、売買取引が成立した際に支払う「成功報酬」です。

例えば、不動産を売却する場合には、買い主を見つけて売買契約の締結をサポートした不動産会社に対して、仲介手数料を支払うことになります。反対に、不動産を購入する側も、希望条件に合った物件を探し、契約締結まで進めた不動産会社へ手数料を支払うケースがあります。

なお、仲介手数料は、売買が成立してはじめて発生する報酬であり、基本的に売買契約を締結するまでは支払う必要はありません。

仲介手数料は、不動産会社にとって主要な収入源の一つです。売り主・買い主のどちらの場合でも発生する可能性があり、法律で上限額が定められている点も特徴です。売却時・購入時のいずれのケースでも、基本的な仕組みや計算方法は共通ですが、仲介手数料が実際に発生するかの判断基準や、支払うタイミングには違いがあるため、契約内容をしっかりと確認することが大切です。

不動産売買において、不動産会社へ支払う仲介手数料については、売り主や買い主が不当に高い金額を請求されないよう、法律で上限額が定められています。

ここでは、仲介手数料に関する上限額の計算方法や早見表に加え、追加で仲介手数料が発生するケースについて解説します。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限額については、宅地建物取引業法（宅建業法）によって定められています。そのため、不動産会社が上限額を超えて仲介手数料を請求することは、宅建業法違反に該当します。

具体的な仲介手数料の上限額については、不動産の売買価格を以下の速算表に当てはめることで算出できます。

例えば、不動産の売買価格が1,000万円の場合には、上表の「400万円超」に該当し、「1,000万円×3％+6万円＝36万円（税抜き）」となります。さらに消費税10％を上乗せすることで、39.6万円（税込み）が上限として算出されます。

仲介手数料の上限額早見表

以下は、代表的な価格帯における仲介手数料の上限額に関する「早見表」です。不動産売買を検討する場合に、仲介手数料の目安として、事前に確認しておきましょう。

なお、これらの金額はあくまで仲介手数料の「上限」であり、実際に不動産会社へ支払う手数料については、上記の上限額を下回るケースもあります。

追加で仲介手数料が発生する可能性もある

不動産業界における空き家の市場流通を活性化させるために、国土交通省は「不動産業による空き家対策推進プログラム」を策定し、仲介手数料の上限額引上げに関する特例制度を拡充しました。

具体的には、2024年7月1日以降におこなう「低廉な空き家等」の売買については、上記に関わらず、仲介手数料の上限額を33万円（税込み）に引き上げることが可能となります。なお、「低廉な空き家等」とは、物件価格が800万円以下の宅地または建物のことを指します。

したがって、空き家を売却または購入する場合には、通常の上限額を超えて仲介手数料を負担すべきケースもあるため、注意が必要です。

不動産売買では、仲介手数料以外にもさまざまな費用が発生します。これらの費用は、売り主・買い主のどちら側かによって負担する内容が異なります。

売り主・買い主のそれぞれの立場において、不動産売買時に負担する代表的な費用項目は下表のとおりです。

以下では、それぞれの費用の内容を詳しく見ていきましょう。

印紙税

売買契約書を取り交わす際に発生する税金で、契約書に記載された売買金額に応じて印紙を貼付し納付します。売り主・買い主の双方が保管用に契約書を1通ずつ保有する場合、それぞれに印紙税が発生します。

実務においては、自分自身が保有する契約書の印紙税をそれぞれ負担するケースが一般的です。

不動産売買契約における具体的な印紙税の額については、下表に基づいて決定します。

出典：国税庁　「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

なお、電子契約の場合には、印紙税の納付は不要となります。

譲渡所得税・住民税

売り主が不動産を売却し、譲渡益が発生した場合には、課税譲渡所得金額に対して所得税や住民税が課されます。課税譲渡所得金額は以下の式で算出されます。

課税譲渡所得金額＝譲渡収入-（取得費+譲渡費用）-特別控除

譲渡所得税や住民税の税率は、売却した不動産の所有期間によって異なります。具体的には、下表の税率を課税譲渡所得金額に乗じて計算します。

なお、譲渡所得税や住民税については、売却時に譲渡益が発生した場合に納めるべき税金であるため、購入時には課税されません。

登記に関する費用

不動産売買では、所有権を売り主から買い主へ移転させるための登記手続き（所有権移転登記）が必要不可欠です。所有権移転登記の際には、登録免許税や司法書士報酬が発生し、これらの費用は買い主が負担するケースが一般的です。

また、購入時に住宅ローンなどを利用する場合には、抵当権設定登記も必要となり、追加の費用が発生します。

なお、売り主に関しては、基本的に登記費用を負担する必要はありませんが、売却する物件に住宅ローンの残債などがある場合には、抵当権抹消手続きのための費用負担が生じるケースもあります。

不動産取得税

不動産を取得した場合には、買い主に対し、都道府県から不動産取得税が課されます。

納税額は「固定資産税評価額×4％」で計算されますが、令和9年3月31日までは、住宅用の建物や土地の場合には、軽減税率の3％が適用されます。

その他費用

売り主については、不動産売却に向けた準備のため、必要に応じて以下の費用負担が発生します。

• 測量費用
• 建物解体工事費
• 住宅ローン一括返済手数料
• ハウスクリーニング費用
• 引越し費用

それに対し、買い主に関しては、購入後の費用として、以下の支払いが生じる可能性があります。

• リフォーム費用
• 火災保険料や地震保険料
• ローン事務手数料
• 引越し費用
• 固定資産税・都市計画税

不動産売買では、仲介手数料は「成功報酬」として支払われるのが原則です。つまり、売買契約が成立し、一定の成果が得られた段階で初めて発生する費用です。

ただし、「いつ・どのような形で支払うのか」については、売り主と買い主では異なるケースもあるため、仲介手数料を支払う際の一般的な流れを確認しましょう。

売却時

売り主が不動産会社に支払う仲介手数料は、「売買契約の締結時」と「物件の引渡し完了時」の2回に分けて支払うケースが多いです。特に、契約成立時に仲介手数料の50％を支払い、物件の引渡しが完了した際に残りの半分を支払うといった形が典型的です。

これは、売買契約の成立した段階で仲介手数料の支払い義務が発生する一方で、契約時点では売却代金の全額を回収しきれていないケースが大半であることから、売り主の金銭的負担を軽減するための配慮といえます。

購入時

買い主が支払う仲介手数料についても、基本的には売買契約の成立をもって発生します。ただし、実際に支払うタイミングについては、以下のいずれかとなります。

なかでも多く見られるのが、契約時に全額を支払うパターンです。これは、契約成立時点で不動産会社が仲介業務の大半を終えているうえ、売買契約時には、買い主側はすでにまとまった資金を用意していることが多いため、金銭的にも支払いがしやすいという背景があります。

ただし、仲介手数料の支払うタイミングについては、不動産会社ごとの方針によって異なる場合もあるため、媒介契約書を必ず確認しましょう。

仲介手数料を支払わなくてよいケース

以下のような場合には、売買契約が成立していたとしても、仲介手数料を支払う必要がない、または一部しか支払わなくてよいとされることがあります。

契約が無効であった場合

例えば、錯誤や公序良俗違反が認められる場合など、売買契約自体が無効と判断される場合には、仲介手数料の支払いも不要となります。

自然災害等により物件が滅失した場合

引渡し前に津波や地震などで物件が滅失してしまった場合には、契約を解除することにより、仲介手数料を支払う必要はありません。

ローン特約による契約解除

買い主が住宅ローンの審査に通らなかった場合など、特約条項によって売買契約が解除されたときは、仲介手数料の負担は発生しません。

契約解除時に仲介手数料がかかるケース

一方で、売買契約締結後に以下のような理由で契約解除に至った場合には、仲介手数料の負担が必要なケースもあります。

手付放棄による契約解除

売買契約後でも、買い主の場合は支払い済みの手付金を放棄し、売り主の場合は受領済みの手付金を返金したうえで、さらに同額を買い主に支払うことで契約を解除することが可能です。

このような場合、不動産会社はすでに契約成立という成果を挙げていることから、仲介手数料は返金されないケースが一般的です。ただし、引渡しは完了していないことから、仲介手数料の一部が減額される場合もあります。

違反による契約解除

いずれかの当事者の違反により契約が解除された場合も、不動産会社には仲介手数料の請求権が残ることとなります。ただし、取引の相手側の都合で契約解除となった場合には、仲介手数料も一部減額されるケースが一般的です。

不動産売買にかかる費用のなかでも、仲介手数料は金額が大きく、気になるポイントの一つです。その一方で、単純に「安ければいい」というものではなく、納得のいくサービスを受けるためには適正な費用負担が必要です。

ここでは、サービスの質を維持しながらも、手数料の負担感を軽減するための実践的な工夫をご紹介します。

複数の不動産会社に見積もりを取る

仲介手数料を抑える第一歩は「比較検討」です。1社だけで即決せず、複数の不動産会社から見積もりを取り、サービス内容や対応の質をしっかりと比較しましょう。

特に、不動産会社によって得意とするエリアや物件種別、売却までのスピード感、内覧対応の丁寧さ、契約までのサポート体制には大きな違いがあります。手数料が多少高くても、販売戦略が優れていたり、売り主や買い主を見つけるまでのスピードが早かったりすれば、結果的に満足度の高い取引につながりやすくなります。

したがって、不動産会社を選ぶ際には、「安さ」だけでなく、「信頼できる対応」や「納得のいく説明」があるかを検討し、コストパフォーマンスを追求することをおすすめします。

媒介契約の種類を見極める

不動産売買を行う際には、不動産会社と「媒介契約」を結ぶことで、売買契約の取りまとめや交渉のサポートを受けられます。媒介契約は以下の3種類に分けられ、それぞれ特徴が異なります。

これらの媒介契約の違いを理解し、売買までの見通しやニーズに合った契約を選ぶことは、余分なコストやストレスを減らすために非常に重要です。

例えば、丁寧な販売活動や進捗報告を重視する場合は、専任媒介・専属専任媒介のほうが手厚いサービスを受けられるため、結果的に短期間での売買に結びつき、コスト全体を抑えられる可能性も高まるでしょう。

仲介手数料の相談をする

仲介手数料は、宅地建物取引業法により「上限」が決められており、上限額を超えて請求することは認められません。ただし、「上限＝実際の請求金額」とは限らず、売り主・買い主の事情や物件の状況によっては、相談次第で柔軟に対応してもらえるケースもあります。

例えば、以下のように、不動産会社にもメリットの大きいケースであれば、仲介手数料について相談しやすい状況といえるでしょう。

ただし、不動産売買を行ううえでは、不動産会社との信頼関係を築くことが必要不可欠です。したがって、単なる値引き交渉ではなく、「コストに見合ったサービス内容か」を重視し、双方が納得できる取引の実現を目指しましょう。

不動産売買における仲介手数料は金額も大きく、誤解や判断ミスによってトラブルが引き起こされるリスクもあります。

不動産取引を検討する場合には、仲介手数料に関する以下の注意点について、事前にしっかりと理解しておくことが重要です。

不動産売買前に基本知識をつけておく

多くの人にとって、不動産売買は人生のなかで最も大きな取引の一つです。特に「仲介手数料」は、売買の成立に対して不動産会社へ支払う成功報酬であり、その仕組みや計算方法、法律で定められた上限など、基本的なルールを事前に正しく理解しておくことが重要です。

このような基本知識を押さえておくことで、不動産会社からの説明をより正確に理解でき、不当な請求やトラブルの予防につながることが可能です。

また、支払いのタイミングや金額の目安を把握できれば、資金計画を立てやすくなり、安心して取引を進められるといったメリットもあります。

なお、仲介手数料は契約が成立した場合に限って発生する費用ですが、契約後に何らかの理由でキャンセルになった場合の取り扱いについては、媒介契約の内容によって異なります。そのため、契約内容をしっかりとチェックし、疑問や不明点があれば、事前に担当者へ確認することが大切です。

このような基本的な知識を身につけておくことは、スムーズな不動産売買につながり、売り主や買い主、不動産会社の全員が納得のいく取引を実現するための第一歩となるでしょう。

支払いタイミングや方法は事前に確認する

仲介手数料を支払うタイミングや方法は、不動産会社によって異なる場合があります。一般的には、「契約時」や「引渡し時」に一括で支払う方法のほかに、「2回に分けて分割払い」などが多いです。

仲介手数料の金額や支払時期を事前に確認しておかないと、「思っていたより早く支払い請求が来た」「予算オーバーで資金繰りに支障が出た」といったトラブルにつながる可能性もあるでしょう。

特に、買い主側では契約時に全額請求されるケースが多く、「ローン契約の締結前で手元資金に余裕がない」などの状況では注意が必要です。分割での支払いを希望する場合は、事前に必ず相談しておきましょう。

なお、仲介手数料については、不動産会社の営業担当者へ尋ねることが最も簡単ですが、媒介契約書にも支払時期が明記されているため、自分で契約書を確認することも重要です。

仲介手数料だけで不動産会社を選ばない

仲介手数料は大きな支出ですが、「手数料の安さ」だけで不動産会社を選ぶのはおすすめできません。不動産会社を選ぶ際に重要なのは、その会社が「信頼できるサポートを提供してくれるか」という点です。

例えば、売買にともなう戦略提案や契約書類の作成・確認、トラブル時の対応など、不動産会社の役割は多岐にわたります。実績や専門性、誠実な対応姿勢を総合的に判断し、納得のいくサービスを提供してくれる会社を選ぶことが成功の鍵となります。

売り主と買い主の直接取引にはリスクもある

近年では、インターネットを活用して個人で不動産取引をおこなうケースも増えていますが、不動産売買には、法律や税務、契約手続きに関する専門的な知識が不可欠です。

万が一、契約条件の不備や説明義務違反があると、後からトラブルに発展する可能性も少なくありません。

また、売り主と買い主が直接取引を行う「個人間売買」では、物件の引渡し条件や契約不適合責任などの整備が曖昧になりがちです。不動産会社を通すことで、第三者の専門的視点からリスクを回避できるため、プロフェッショナルのサポートを受けることをおすすめします。

はじめて不動産を売却する方のなかには、仲介手数料の計算方法に関して疑問を感じることもあるのではないでしょうか。

以下で、仲介手数料に関してよくある質問を紹介します。

売買契約が無効になったら仲介手数料はどうなる？

仲介手数料は「売買契約の成立＝成功報酬」に対して発生する費用です。そのため、契約が無効となった場合には、基本的には仲介手数料を支払う必要はありません。

ただし、売買契約後に手付放棄や違約解除で契約解除となった際には、仲介手数料がかかるというように、契約内容や無効となった原因によって判断が異なる点に注意が必要です。

仲介手数料を分割で支払うことはできる？

法律上、仲介手数料の支払い方法やタイミングについて明確な制限はなく、分割払いも可能です。実務では「契約時に半額、引渡し時に残額」といった形が多く見られます。

ただし、不動産会社の方針によっては、契約時に全額を請求される場合もあります。トラブルを防ぐためにも、媒介契約書で支払時期を事前に確認し、不安があれば契約前に相談しておきましょう。

複数の不動産会社に仲介を依頼した場合、仲介手数料は2社分かかる？

複数の不動産会社に仲介を依頼したとしても、実際に成約に至った会社にのみ仲介手数料を支払うケースが一般的です。つまり、2社以上に依頼したからといって、2社分の仲介手数料がかかるというわけではありません。

ただし、媒介契約の種類や契約内容によっては例外もありうるため、不動産会社としっかりコミュニケーションをとり、契約前にきちんと確認しておくことが重要です。

仲介手数料は、不動産会社が売買を仲介した際に支払う「成功報酬」であり、法律で上限が定められています。上限額の具体的な計算方法や支払うべきタイミング、仲介手数料が発生しないケースなどを理解しておくことで、トラブルを未然に防ぎ、安心して売買をおこなうことが可能です。

また、仲介手数料の金額だけにとらわれるのではなく、どのようなサービスが提供されるのか、不動産会社がどこまで寄り添ってくれるのかといった点も含めて、総合的に判断しましょう。

仲介手数料について疑問点があれば遠慮なく担当者に相談し、内容を確認したうえで納得できる取引を進めましょう。

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