不動産売買の流れとは？必要書類や費用、仲介業者の選び方など基礎知識を解説

不動産売買とは、家（不動産）を売りたい方が不動産会社に依頼して買手を見つけてもらう「売却」と、家（不動産）を買いたい方が不動産会社に依頼して物件を探してもらう「購入」が対になった取引のことです。

売りたい方を「売手」あるいは「売主」といい、買いたい方を「買手」あるいは「買主」と呼びます。それぞれが不動産会社に仲介（媒介）を依頼しますが、同一の不動産会社が売主・買主双方から依頼を受けて取引を行う場合もあります。

ここからは売却と購入にわけて、もう少し詳しく不動産売買について解説します。

不動産の売却

不動産を売却する時は、商品販売のように実際の「モノ」を売ることはできません。不動産売買は「モノ」ではなく、「所有権」という「権利」を買主に譲渡することにより売却をします。

権利を売り代金を受取って、所有権を買主に移転する「登記」を行うことにより取引が成立します。この「登記」は権利主張のためにたいへん重要なもので、登記がなされていなければ買主は不動産の所有権を第三者に主張することができません。

不動産の購入

不動産を購入するには、売主から「所有権」を移転してもらい、登記をすることが必要です。不動産には所有権以外にもさまざまな「権利」が設定されている場合があり、契約の内容にもよりますが、原則 として買主にとって不都合な権利の設定は売主が解除しなければなりません。

所有権を含めた権利は登記により第三者からも有効なものとみなされるので、所有権の移転に加え、上記の不都合な権利については解除し、売主が登記を抹消する必要があります。

また、不動産を購入するには代金を支払わなければなりませんが、自己資金で支払うことができない場合は資金の借入などが必要であり、購入前に準備することが重要です。

不動産売買にはさまざまな手続きや書類、そして費用もかかります。ここでは不動産売買の全体の流れを解説します。流れを把握しておくことにより、あとで詳しく解説する書類や費用についての理解が深まるので、確認しておきましょう。

不動産売却の流れ

不動産を売却する場合のおおまかな流れは次のとおりです。

それぞれ順番に解説します。

1.売却の相談
不動産会社（宅地建物取引業者）に売却したい旨の希望を伝え相談します。電話やインターネットで問い合わせをする方法や、店舗を訪問して相談する方法もあります。

2.価格査定
不動産会社は物件の調査を行い売却金額の査定をします。
価格査定には2つの方法があり、1つは「机上査定」という方法です。そしてもう1つが「訪問査定」です。
机上査定は物件を訪問することなく、お客様から物件の面積や間取り・築年などをお伺いし、過去の売買情報などを参考にしておおよその売却価格を算定します。
訪問査定は担当者が現地を訪問し、室内外と周辺環境などを含めて状況を確認した上で査定を行います。訪問査定は机上査定よりも精度の高い査定となり、売り出し価格を決める際にはたいへん参考になる査定方法です。

3.媒介契約締結※
価格査定の結果に基づき売却価格を検討し、納得がいく場合は不動産会社との間で「媒介契約」を締結します。
※媒介契約には3種類あり、詳細は後述します。

4.売却活動
不動産会社はインターネットや住宅情報誌・フリーペーパー・新聞広告などさまざまな方法で広告を行い、買手を見つける活動をします。特にインターネットによる広告は反響がよく、効果の高いものになっています。なお 広告に必要な費用は一般的に不動産会社が負担します 。

5.売買契約締結
不動産会社が準備した契約書類に基づき、買主との間で「売買契約」を締結します。この時点で契約締結の証として買主から「手付金」を受取るのが一般的です。手付金は「決済・引き渡し」の時点で売買代金に充当します。

6.決済と引き渡し
売買契約の締結が行われると売主は引き渡しの準備をし、期日までに決済と引き渡しを行います。決済と引き渡しは同時に行うのが一般的であり、所有権移転登記申請もこの時点で行います。
所有権移転登記は司法書士に依頼するのが一般的であり、決済・引き渡しの場には司法書士が立ち会って所有権移転登記に必要な書類の確認をします。また売主が抵当権抹消登記を必要とするケースでは、この時点で抹消登記に必要な手続きも行います。

7.確定申告
不動産を売却したことにより利益が生じた場合は、翌年の3月15日までに「譲渡所得」を申告します。これを確定申告と言いますが、譲渡所得に対し所得税と住民税が課税されます。ただし一定の要件を満たす場合は「3,000万円の特別控除」や「買い換え特例」などの節税になる特例がありますので、事前に適用できるのかについて確認しておくほうがよいでしょう。

媒介契約の種類

「不動産売却の流れ」で少し説明しましたが、媒介契約には3種類あり、以下のような違いがあります。

不動産購入の流れ

ここまでは不動産を売却する時の流れについて解説しました。次は不動産を購入する場合のおおまかな流れについて説明します。

それぞれ順番に解説します。

1.購入の相談
不動産会社（宅地建物取引業者）に不動産を購入したい旨や希望する条件などを伝え、購入の相談をします。

2.物件の探索
不動産会社は買主が希望する条件に合いそうな物件を、自社の取り扱い物件をはじめ、レインズやインターネットウェブサイトなどから探索します。

3.物件の内覧
条件に合いそうな物件が見つかったら、不動産会社の担当者とともに実際に物件を見に行き、細部を確認し検討します。

4.媒介契約締結
検討した結果、購入を前提に具体的に話を進めたいと考えた時には、不動産会社に仲介（媒介）をしてもらうために媒介契約を締結します。媒介契約書には不動産会社が行う仲介業務の内容や仲介手数料が明記されるので、よく確認するようにしましょう。

5.購入申し込み
不動産会社の仲介によって取引条件などが明確になり、無理のない資金計画になるようであれば、購入の申し込みをします。

6.住宅ローン事前審査
住宅ローンを借り入れして購入する場合には、購入希望の物件について金融機関に住宅ローンの事前審査の申し込みをします。

7.売買契約締結
住宅ローンの事前審査が承認されると、いよいよ売買契約の締結です。契約の前に宅地建物取引士から重要事項の説明を受け、物件の状況や契約内容について十分理解してから契約を締結します。そして契約の証として買主は売主に対し成約価格の5％～10％の「手付金」を支払うのが一般的です。
手付金は決済・引き渡しの時に売買代金に充当されます。

8.住宅ローン本審査申し込み
売買契約が締結されたら、買主は金融機関に本審査の申し込みをします。事前審査の時よりも審査する事項や書類が多くなり、時間もかかります。この時に「団体信用生命保険」に加入する場合はその審査も行います。

9.住宅ローン金銭消費貸借契約締結
住宅ローンの本審査が承認されたら金融機関にて、金銭消費貸借契約ならびに抵当権設定契約を締結し売買代金の支払いの準備をします。

10.決済と引き渡し
住宅ローンの融資実行が決定されると、売主と相談して決済と引き渡しの日程を決定します。原則決済と引き渡しは同時に行いますが、所有権移転登記申請と住宅ローンの抵当権設定登記申請もこの時に行います。場所は住宅ローンを借入する金融機関で行うのが一般的です。

司法書士が書類の確認を行い、問題ないことを確認すると融資が実行され、住宅ローンの融資金が買主の口座に入金されます。口座から売買代金や登記費用そして仲介手数料など必要な費用を支払い、売主からは所有権移転登記に必要な書類が交付され、司法書士は所有権移転登記申請などを行う流れになります。
買主は玄関の鍵や住宅設備の取り扱い説明書などを売主から受け取り、無事、決済・引き渡しが完了します。

売却までの流れを踏まえたら、次に、不動産売却に必要な書類を準備しましょう。詳細は以下のとおりです。

不動産売却に必要な書類

売却に必要な書類は、次の3つの時点で準備します。

それぞれどんな書類が必要なのか、解説します。

売却を依頼する際に必要な書類

売買契約時に必要な書類

決済・引き渡しの際に必要な書類

ここまで売却に必要な書類を記載してきましたが、マンションを売却する場合、一戸建てや土地を売却する場合などで、ほかにも用意する書類がそれぞれあります。

売却時に用意する書類については、その都度、不動産会社の担当者に確認することが大切になります。

不動産購入に必要な書類

買主が売買にあたり書類が必要になるのは、売主に対し「購入申し込み」を行う時からです。ここでは、居住用の不動産を「住宅ローン」を利用して購入する場合の必要書類を説明します。

具体的には次の5つの時点で書類が必要です。

それぞれ詳しく解説します

住宅ローン事前審査申し込みで必要な書類

売買契約時に必要な書類

住宅ローン本審査を申し込む時の書類

上記のほか、金融機関から指定された書類を用意します。

住宅ローン金銭消費貸借契約締結時に必要な書類

決済時に必要な書類

不動産売買で必要な費用について、売主が準備する費用と買主が準備する費用にわけて解説します。

不動産売却に必要な費用

不動産の売却にあたり、必要な費用は次のとおりです。

不動産購入に必要な費用

買主が購入にあたって必要な費用は次のとおりです。

不動産売買では大きな金額の取引になることが多いため、トラブルが発生する場合があります。

ここでは特に注意したい「個人間の直接取引」と「宅地建物取引業者の媒介」について重要なポイントをお伝えします。

個人間の直接取引は危険

不動産の売買では、売主と買主が直接取引することは理論上可能です。不動産売買は「所有権移転登記」により完了するため、個人（法人も含め）間で代金の授受があり、登記ができれば取引は成立です。

しかし個人間の直接取引には下記のような大きなリスクがあります。

個人間の直接取引では上記のようなトラブルが生じることがありました。

また、売主と買主を引き合わせ、売買取引を仲介する「不動産業者」の中には、売主や買主の不動産に関する知識の少なさに乗じ、悪質な仲介活動を行う業者が多かった時代もありました。

このような事態を受け、1952年に「宅地建物取引業法」が制定され、その後は不動産取引を仲介する業者は「宅地建物取引業者」として免許を受けることが必要となりました。

現在、不動産仲介を業として売買取引に係わる不動産会社は「宅地建物取引業者」でなければなりません。そして不動産取引で重要な役割を担うのが、宅地建物取引業者に従事する「宅地建物取引士（宅建士）」であり、宅建士は不動産のプロとして誠実で公正な業務を行うよう義務づけられています。

不動産売買にあたっては個人間での直接取引は避け、免許を持った宅地建物取引業者に依頼し、宅建士が主導する中で安心な取引を行うことがトラブルを未然に防ぐ最善な方法です。

不動産会社の重要性

不動産売買では個人間の直接取引は避け、不動産のプロに依頼すべきであることは先述したとおりです。

しかしながら、宅地建物取引業者が仲介したとしてもトラブルがまったくないということではありません。

2017年に不動産に関わる大きな詐欺事件がありました。真の売主ではない者が売主になりすまし、買主から数十億円もの売買代金を受け取り、買主は所有権移転ができず売買代金をだまし取られた事件です。

不動産取引にあたって宅地建物取引業者は、取引の過程で慎重かつ入念な確認作業を行わなければなりません。「本人確認」はもちろんのこと、「物件状況確認」など買主の条件を満たす物件なのか、引き渡し後に大きなトラブルが発生するものではないかなど、宅建士の責任において取引を行う必要があります。

不動産売買を行うときは、売主や買主は信頼できる不動産会社を見極めることが重要です。

不動産会社の選び方

誠実で責任感のある不動産会社はどのように探せば良いのでしょうか？それは「不動産売買の流れ」で述べたように、売主であれば売却の相談と不動産査定を依頼する時点です。

不動産査定では、物件調査のため不動産会社が必ず物件を訪れます。自宅の場合は売主の住まいを訪問します。

調査から査定結果が提示されるまで数日かかりますが、調査の時点や査定結果の説明を聞く時点で「本当にこの会社に頼んでよいのか？」を判断することができるよい機会と言えるでしょう。

もし不安に感じる点があればほかの会社にも査定を依頼し、納得がいくまで不動産会社との接触を多くすることにより、それぞれの会社の特徴や良い点・劣る点などが理解できるようになります。

このように見極める力をつけることにより、よい相談相手としての不動産会社を選ぶことができるようになります。

買主の方にも同様のことが言えます。さまざまな不動産会社に購入の相談をすることにより、やがて「この会社なら安心」と思える不動産会社を見つけることができるでしょう。

不動産売買は売主と買主の合意により成立し、売買された不動産は「所有権移転登記」により買主の所有となります。売買の開始から売主と買主の間に入り取引条件などを調整し、トラブルなく売買を成立させるのが、免許を与えられた宅地建物取引業者の役割です。

不動産会社を選ぶ際には宅地建物取引業者であることを確認するのはもちろんのこと、信頼できる不動産会社かどうかを見極めることがもっとも重要なことと言えるでしょう。

三菱地所ハウスネットはこれまでにも多くの「売りたい」お客様と「買いたい」お客様をつなぎ、安心で安全な不動産売買を仲介してきたプロフェッショナルです。三菱地所グループならではの安心と信頼、総合力を生かし、お客様一人ひとりに寄り添ったサービスをご用意しております。不動産売買でお悩みの場合はお気軽にご相談ください。

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