不動産の抵当権とは？売買の前に知っておきたい基礎知識をやさしく解説

「抵当権」とは、住宅ローンなどの借入れを返済できなくなった場合に備えて、不動産を「担保」としてお金を借りる際に設定される権利のことです。金融機関（債権者）は、ローンの返済が滞った場合に、その不動産を競売にかけて強制的に売却し、ローンの残債を回収できる仕組みとなっています。

例えば、住宅ローンによって家を購入する場合には、銀行などの金融機関は「返済が滞ったときの保険」として、物件に抵当権を設定します。借り主がきちんと返済を続けている間は特に影響はありませんが、万が一返済不能となった場合には、抵当権が設定された物件を差し押さえられる可能性があります。

抵当権が設定された不動産については、抵当権付きの状態では売却できないため、不動産取引を行う際には、抵当権の基本的な仕組みをきちんと理解しておくことが大切です。

「担保」とは、お金を借りた人が返済できなくなった場合に備えて、広い意味で「債権者に保証として提供するもの」を指します。担保には、対象となる物の価値で保証を行う「物的担保」と、保証人の信用に基づく「人的担保」の2つがあります。

このうち、抵当権は「物的担保」の一種であり、法律上の権利として、主に不動産に対して設定されるものです。つまり、担保と抵当権はどちらも債権の保証としての役割を果たしますが、不動産を対象とする抵当権は担保の一部に位置づけられます。

「根抵当権」とは、不動産の価値に基づいて定められた上限額（極度額）の範囲内であれば、何度でも繰り返し借入れができるように設定された権利のことです。

通常の抵当権については、特定の債権のみに対して設定されるのに対し、根抵当権の場合には、将来的に発生しうる未確定の債権も対象に含まれます。

住宅ローンのように、1回きりのローンを組むような場合には、「抵当権」を設定するケースが一般的ですが、事業者が金融機関から継続的に融資を受けるような場面では、「根抵当権」が設定される場合もあります。

不動産を購入する際に住宅ローンを利用すると、金融機関から抵当権を設定するように求められがちです。「なぜこんな手続きが必要なのだろう？」と疑問に思う人も多いでしょう。

抵当権とは、銀行などの金融機関がお金を貸す際に、不動産を担保として確保するための権利です。万が一、借り手がローンを返済できなくなった場合には、金融機関がその不動産を売却し、貸したお金を回収できる仕組みになっています。

このように、抵当権によって金融機関は貸したお金を守る手段を確保できるため、安心して融資を実行できます。不動産売買を安心して進めるためにも、金融機関から見た抵当権の役割についても理解しておきましょう。

金融機関にとって抵当権の最大の役割は、借り手が返済できなくなったときに、貸したお金を回収する手段になることです。

通常、不動産を売却できるのはその所有者だけですが、抵当権を設定しておけば、万が一ローンの支払いが滞ったときに、金融機関が強制的にその不動産を売却できるようになります。

具体的には、銀行が裁判所に申し立てを行い、抵当権を行使して不動産を差し押さえます。その後、その不動産は競売（オークション）にかけられ、落札された売却代金が住宅ローンの返済に充てられる仕組みです。

例えば、3,000万円の家を購入するために2,500万円の住宅ローンを組む場合には、銀行はその家に抵当権を設定して融資を実行します。その後、もし返済が滞った場合には、その家を競売にかけ、ローンの残債を回収します。

もちろん、きちんと返済を続けている限り、金融機関から家を取り上げることはありません。最終的にローンを完済すれば、抵当権は抹消（解除）され、借り手は正式に不動産の完全な所有権を取り戻せます。

しかし、万が一返済ができなくなった場合には、抵当権が設定された物件について、最終的には競売という形で債務の弁済に充てられることとなります。

抵当権は、金融機関にとって「融資の安全装置」です。住宅というまとまった財産を担保に取ることで、銀行は安心してお金を貸すことができます。もし担保がなければ、何千万円もの大金を個人に貸し出すのは非常にリスクが高く、金融機関も簡単には融資に応じられません。

抵当権という担保が設定されているおかげで、銀行は「もしものときには不動産で回収できる」という保証を得ているわけです。こうした仕組みにより、金融機関はリスクを抑え、大口の住宅ローン融資にも踏み切ることができます。

つまり、抵当権は銀行と借り手双方にメリットをもたらす制度であり、金融機関はローンが回収不能となるリスクを軽減でき、借り手側も担保提供によって必要な資金を調達することが可能です。

住宅ローンでは、多くの場合、「保証会社」を利用することとなります。保証会社とは、簡単にいえば「借り手がローンを返せなくなった場合に、金融機関に対し、立て替えて返済してくれる会社」のことです。銀行は保証会社を介することで、もし借り手が返済不能になっても、自分たちが貸したお金を回収できるようにしています。

実際に返済不能となった場合には、銀行は保証会社に対してローン残高の一括返済を求めます。このような場合には、保証会社が借り手に代わり、銀行へローンの残債を立て替えて支払います。このように保証会社が債務者に代わって返済する仕組み（代位弁済）があるため、金融機関は安心して融資を行えるのです。

しかし、保証会社が代わりに債務を返済したからといって、決して「返さなくてよい」というわけではありません。保証会社がローン残額を立て替えて支払った場合、保証会社は借り主に対し、立て替えた分の支払いを求める権利（求償権）が発生します。

つまり、保証会社が代位弁済を行ったとしても、借り手としては、返済義務が消滅することはなく、返済先が銀行から保証会社へ変更されるに過ぎません。

住宅ローンを利用して不動産を購入する際は、融資の実行と同時に、「抵当権設定登記」を行います。抵当権設定登記とは、不動産に抵当権を設定した事実を法務局の登記簿に記録する手続きのことです。

通常、登記申請手続きは司法書士に依頼するケースが多いですが、そのような場合でも、事前に必要書類を準備しなければなりません。具体的には、以下のような書類を準備する必要があります。

これらは一般的な必要書類で、ケースによって追加資料が求められることもあります。

抵当権設定登記は、不動産を引き渡すタイミングで行うことが多いため、事前に余裕をもって準備しておくことが大切です。書類が揃ったら管轄の法務局に登記申請を行い、特に不備がなければ、申請後1〜2週間ほどで登記が完了します。

なお、この抵当権設定登記を行う場合には、登録免許税として「債権金額（ローン額）×0.4%」の税金がかかります。ただし、一定の要件を満たす住宅ローンの場合には、軽減措置として税率が0.1%に引き下げられます。

また、司法書士に依頼した場合、一般的には5〜10万円程度の報酬が必要ですが、専門家に任せることで確実かつ迅速に手続きを進めることができます。

住宅ローンなどの返済が長期間滞ると、金融機関などの債権者は、貸したお金を回収するために「抵当権」を行使する手続きを行います。具体的には、抵当権が設定された不動産を差し押さえて売却し、その売却代金をローンの残債に充当するという仕組みです。

ここでは、抵当権が行使されるまでの一般的な流れや、行使された場合にどのような影響があるのかについて解説します。住宅や土地といった大切な資産に関わる内容であるため、仕組みをしっかりと理解しましょう。

ローンの返済が長期間滞ると、金融機関は抵当権の行使に向けた手続きを始めます。

一般的には、返済を滞納し始めた段階で、金融機関からの通知や督促状の送付などが行われ、3〜6ヵ月程度経過した段階で、次の債権回収手続きへ移行するケースが多いです。ただし、金融機関によって判断基準や対応スピードは異なるため注意しましょう。

債権回収の方法としては、返済を滞納した段階で、期日までは借金を返済しなくてもよいことを認める「期限の利益」の喪失事由に該当するため、銀行は借り主に対し、ローンの残債に関する一括返済の請求を行います。

ローン残高の一括返済ができない場合には、以下の手続きへ移行します。

いずれの場合においても、督促や一括返済請求などを行ったあとも、借り主からの返済がストップしたままの場合には、物件の差押えや競売手続きに移行します。具体的には、債権者（銀行または保証会社、サービサー）は裁判所に競売の申立てを行い、担保不動産を売却して残債の回収に充てる手続きを進めます。

競売開始が決定すると、債務者には裁判所から通知が届き、物件は官報やネット上に「競売物件」として公告されます。やがて入札期間が設定され、不動産は裁判所主導のオークションによって落札者に売却されます。競売で売られた場合、落札価格は市場相場の5〜7割程度になることが多く、売却後の代金配分でも、抵当権者である銀行や保証会社が優先的に取り分を確保します。

なお、売却代金で賄いきれなかった債務が残る場合には、競売後に債務者は債権者から残債を一括請求されるケースが多いため、最終的には自己破産せざるを得なくなるケースも少なくありません。

金融機関から督促状や期限の利益喪失通知書が届いたあとも、支払いがない場合には、抵当権が実行されます。具体的には、不動産の差押えのあと、裁判所を通じて競売にかけられることで、対象物件は第三者が落札し、売却されることとなります。

競売によって第三者がその不動産を落札・所有することになるため、債務者である元の所有者は物件からの立ち退きを求められるでしょう。また、裁判所の引渡し命令に基づいて、強制的に明け渡しが行われる場合もあり、引越し費用も基本的には自己負担です。

競売は債務者の事情に関わらず進められるため、「抵当権の実行＝住み慣れた自宅を失う可能性が高い」と考えられます。さらに、競売情報が公開される精神的ストレスや、売却後に住む場所を早急に探す負担なども、債務者にとって大きなダメージとなります。

したがって、抵当権の実行による競売は、債務者にとって最も避けたい最終手段といえるでしょう。

競売以外に、債務者が取れる手段として「任意売却」があります。任意売却とは、債務者自身が金融機関の同意を得て、自宅を自主的に売却する手続きを指します。競売開始前の段階で債権者である金融機関と話し合い、第三者への売却によってローンの返済を図る方法です。

任意売却であれば、市場に近い価格で売却できるため、競売より高い金額で売れる可能性が高く、売却代金から引越し費用を捻出できる場合もあります。また、売却のタイミングや引越し時期についても交渉の余地があるため、計画的に新生活への準備を進められます。

さらに、競売のように氏名や住所が公告されることもなく、周囲に知られにくい点もメリットです。売却代金を充当してもなお残る債務については、金融機関と交渉のうえ、無理のない範囲での分割返済とすることも可能です。

ただし、任意売却を行うには債権者の合意が必要なうえ、期限までに買い手を見つける必要があるなどのハードルもあります。とはいえ、競売と比べれば債務者にとって有利な点が多いため、ローンの返済が難しいことが判明したら、早めに金融機関や専門業者に相談し、任意売却という選択肢も検討しましょう。

なお、三菱地所の住まいリレーでは、インターネットによる無料売却査定が可能です。不動産の売却をご検討の方は、ぜひご活用ください。

抵当権が設定されている不動産でも、売却や相続は可能です。ただし、そのままでは手続きが進められないケースが多く、抵当権の扱いについて事前に確認・対処する必要があります。特に売却を行う場合には、買い主にとって権利上のリスクがあるため、抵当権の抹消または債権者との合意が不可欠となります。

また、相続においては不動産だけでなく、ローンなどの債務も引き継がれる可能性があるため、抵当権付きの不動産を相続する前に、残債や抵当権者の状況を正確に把握することが重要です。

ここでは、抵当権付き不動産の売却や相続を行う際に確認すべきポイントについて解説します。

不動産に抵当権が設定されている場合、その不動産を相続するときは注意が必要です。抵当権は不動産そのものに設定されている権利であるため、物件の所有者が変わっても抵当権自体は消滅しません。

例えば、親から抵当権付きの不動産を相続した場合には、抵当権の対象となっている借金（住宅ローンなど）が残っている限り、その不動産には引き続き担保権がおよびます。

相続人は原則として被相続人の債務も引き継ぐため、相続によって不動産を取得してもローンが完済されていなければ、相続したあとに債務を返済しなければなりません。もし借金が多額で相続人が返済できない場合は、相続放棄という選択肢も検討する必要があります。

なお、住宅ローンの場合には、契約時に団体信用生命保険（団信）に加入していることが多く、住宅ローンの契約者が亡くなった場合には、死亡保険金でローンが完済されていることがほとんどです。ただし、このような場合でも、抵当権の登記は自動で消滅するわけではないため、相続人が手続きをして抵当権を抹消する必要があります。

このように、抵当権付きの不動産を相続する場合には、債務の状況を確認したうえで、承継した債務の返済や抵当権の抹消登記手続きが必要となるため、慎重に対応することが重要です。

抵当権を設定された不動産の売却や相続を検討する場合には、債務の状況を正確に把握することが必要不可欠です。具体的には、以下のポイントを必ず確認しましょう。

まずは、対象となる不動産について、法務局から「登記事項証明書」を取得し、抵当権設定の有無を確認しましょう。

抵当権が設定されている場合には、それに付随する債務がまだ残っているか、もしくはすでに借金自体は完済しているものの、抵当権の抹消手続きが行われていない場合のいずれかが想定されます。

もし、債務を完済済みであれば速やかに抵当権を抹消し、ローンの残債がある場合でも正確な金額を把握することで、今後の対応を検討できます。

登記事項証明書に記載された債権額については、あくまで抵当権が設定されたときの元本金額であり、現在のローン残高とは異なります。

そのため、まずは登記上、記載された債権額や抵当権者名（銀行や保証会社など）に問い合わせて、現在のローン残高や延滞の有無などの返済状況を確認しましょう。

登記事項証明書に記載された抵当権者については、その所在がわかり、連絡が取れる状態にあることが重要です。

特に個人間の貸し借りの場合には、抵当権者が金融機関ではなく、個人名で登記されているため、場合によっては連絡がつかなかったり、行方不明となっていたりするケースも少なくありません。

また、抵当権者として銀行名が記載されている場合でも、年月の経過とともに、銀行の合併や名称変更などにより、現在の銀行名とは異なる場合もあります。

したがって、売却や相続の前に、抵当権者の状況を確認し、必要に応じて連絡を取れるようにしましょう。

住宅ローンを完済した場合や、抵当権を外して不動産を売却する場合には、「抵当権抹消登記」の手続きが必要です。この登記を行うことで、法的にも不動産の担保設定が解除され、第三者に対しても抵当権が消滅したことを証明できます。

抵当権の抹消登記を行う場合には、以下の書類を法務局へ提出します。

抵当権の抹消は、ローン完済後に自動で行われるものではなく、所有者自身で手続きしなければなりません。忘れて放置していると、売却や相続時に支障が出る場合もあるため、早めの手続きを心がけましょう。

なお、抵当権抹消の詳しい手続きや必要書類については、別記事で解説しています。ご興味のある方は、ぜひ以下のリンクをご参照ください。

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抵当権の設定は、不動産取引において非常に重要なポイントです。特に不動産を購入する際は、住宅ローンなどを活用するケースが大半であり、債権者である金融機関から抵当権を設定されることが多いです。抵当権を正しく理解し、適切に対応することで、不動産売買を安心かつスムーズに進めましょう。

抵当権の設定は、不動産取引において非常に重要なポイントです。トラブルの心配や不安がある場合は、ぜひ専門家にご相談ください。

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