ローン中でも家の売却を諦めない！ローン残債がある場合の売却の仕組みと成功のポイント

ローンが残っている家を売却する際の重要なポイントとしては、抵当権の抹消とローンの完済の2つが挙げられます。

住宅ローン付きの不動産は、単に買い主が見つかれば売れるというものではなく、既存の住宅ローンに関連する法的な権利関係をきちんと整理したうえで、売却取引を進める必要があります。

住宅ローンを借りる際には、金融機関は融資の担保として、その不動産に対して抵当権を設定します。抵当権とは、もしローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を競売にかけることで、ローンの残債を回収できる権利のことです。

この抵当権が付いたままの状態では、買い手からすれば、たとえ売買契約を結んでも金融機関側の権利が残された不動産となるため、安心して購入できません。したがって、通常の不動産売買では、抵当権付きの状況では買い手がつかないため、買い主へ引き渡す時点までに抵当権が抹消されていることが大前提となります。

ただし、ここで注意したいのは、必ずしも「ローンが残っている＝すぐに売れない」というわけではないということです。実務上は、売却代金でローンを完済し、その場で抵当権抹消書類を受け取って登記手続きをする、という流れが一般的です。

つまり、住宅ローンが残っていても、売却代金で完済し、引き渡しまでに抵当権を抹消できれば売却は可能です。

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抵当権を抹消するためには、当然ながらそれに紐づくローンを完済しなければなりません。ただし、抵当権を抹消するためには、必ずしも売却前に全額返済しておかなければならないわけではありません。

実際には、買い主から受け取る売却代金をローンの返済に充当し、決済当日にローンを完済する同時決済を行うケースが一般的です。具体的には、金融機関や不動産会社、司法書士などが連携し、売却代金を決済するタイミングで売買代金の受領やローンの完済、抵当権抹消書類の受領、所有権移転登記の申請を一連の流れとして実行します。

ローン返済中の売却で最も大切なこととしては、いつまでに、いくらで売れればローンを完済できるのかを事前に把握し、それらの資金計画に基づいて売却手続きを進めることです。

住宅ローンの返済中に家を売却する際は、売却価格でローンを完済できるかを確認することが重要です。特に、売却価格よりもローン残高が上回るオーバーローンの場合、不足分をどのように補うかを事前に検討しておく必要があります。

オーバーローンで家を売却する場合には、主に以下のいずれかの方法が用いられます。

オーバーローンで家を売却する際に、もっともシンプルで確実な方法は、ローン完済のための不足分を自己資金で補うことです。

例えば、売却価格が2,500万円であるのに対し、住宅ローン残高が3,000万円残っている場合、ローン完済のためには差額500万円が不足してしまいます。この場合において、不足分である500万円を貯蓄などの自己資金から賄うことができれば、無事にローンを完済して抵当権を抹消し、売却手続きを実行することが可能となります。

なお、自分自身の貯蓄によって補填する以外にも、親族・知人などからの援助や借り入れによって不足分を賄うケースも少なくありません。

この方法の最大のメリットは、金融機関からの新たな借り入れが不要であることから、後述する他の方法に比べると、売却手続きを比較的スムーズに進められることです。また、自己資金を用いてきちんとローンを完済するため、信用情報に影響を与えることもなく、金融機関側から見ても返済の確実性が高い方法といえるでしょう。

ただし、オーバーローンによる不足分を自己資金で賄う場合には、単に売却価格とローン残高のみを比較すればよいというわけではありません。実際に不動産を売却する際には、仲介手数料や印紙税、抵当権抹消登記費用、司法書士報酬などの諸費用がかかります。

これらの諸費用を十分に考慮せずにオーバーローンの売却手続きを実行してしまうと、完済しきれないローンが手元に残ってしまう可能性もあります。したがって、オーバーローンの場合は、ローンの不足額に加えて、仲介手数料や登記費用などの諸費用も含めて、自己資金でいくら用意する必要があるかを把握し、資金計画を立てることが重要です。

オーバーローンによる不足額を手元の自己資金で補いきれない場合には、住み替えローン（買い替えローン）を検討しましょう。住み替えローンとは、現在所有している家のローン残債と、新しく購入する住まいの購入資金をまとめて融資してもらえるローン制度です。

例えば、売却価格2,500万円に対し、住宅ローンの残高が3,000万円の場合には、その売却価格の全額をローン返済に充てたとしても、オーバーローンとして500万円の債務が残ります。このような場合に住み替えローンを活用することで、売却後のローン残債である500万円を新居の購入資金に上乗せし、これらを「ひとつの住宅ローン」として融資を受けることが可能です。

オーバーローンでの住宅の買い替えを検討している人にとっては、自己資金が少なく、ただちに住宅ローンを完済することが難しい場合でも、住み替えを実現しやすいというメリットがあります。

一方で、元々のマイホームのローン残債が上乗せされることで、借入総額が膨らむため、通常の住宅ローンよりも金融機関の審査は厳しくなる傾向にあります。年収や勤務先、既存債務、返済比率などの要素から返済能力を判断するため、借入額に比例して金利がやや高めに設定されるケースも少なくありません。

また、借入額が増えることで、必然的に毎月の返済負担も重くなり、家計を圧迫するリスクも高まります。そのため、単に借りられるかだけでなく、無理なく返済できるかまでをシミュレーションし、慎重に判断することが重要です。

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オーバーローンの場合において。自己資金での補填も難しく、住み替えローンも利用できない場合に検討されるのが任意売却です。任意売却とは、ローンを完済できない状態であっても、債権者である金融機関の同意に基づき、抵当権を抹消してもらったうえで市場にて売却する方法です。

ローン返済を滞納した場合の競売（強制的な売却）に比べると、一般市場で売却できることから任意売却のほうが相場に近い価格で売れやすく、より高値で売却できる可能性が高まります。また、周囲には任意売却であることがわかりにくいため、近隣などに経済事情を悟られにくいというメリットもあります。

ただし、任意売却後に残るローン残債の返済方法については、金融機関との協議や交渉が必要不可欠であり、実現性のある返済計画を提示できなければ、金融機関としても任意売却を認めることが難しくなります。

また、任意売却はローン返済が困難な状況にある人に向けた制度です。任意売却を選択する背景としては、すでにローンの返済遅延が発生しているか、今後返済を継続することが事実上困難であるケースが一般的です。そのため、任意売却はマイホームを売却する際の便利な選択肢という位置づけではなく、住宅ローンの返済に困窮し、オーバーローンによって通常の売却手続きも難しいケースでの救済措置として理解しておくのが適切です。

なお、任意売却すると信用情報にキズがついたり、ブラックリストに載ることで新たにローンを組んだり、クレジットカードを利用できなくなったりすると誤解されるケースも少なくありません。任意売却自体は金融事故情報には該当しないため、任意売却によって「ブラックリスト入り」することはありません。

ただし、任意売却を選択する段階では、すでに住宅ローンなどの返済を滞納している場合が多く、3ヵ月以上滞納することで信用情報上にも記録が残ります。そのため、ローン返済や債務の支払いが滞り、任意売却を選択せざるを得ない状況下では、すでにブラックリスト入りしているケースが多いというのが実情です。

一方で、売却価格がローン残高を上回る場合はアンダーローンと呼ばれます。アンダーローンの場合には、不動産の売却代金でローンを完済できるため、先述したオーバーローンに比べると、資金面では安心して売却手続きを進めやすいといえるでしょう。

例えば、家の売却価格が3,000万円であるのに対し、ローンの残債が2,000万円の場合、売却にともなう諸費用を除くと、売却価格でローンを完済したうえで差額1,000万円が手元に残るため、アンダーローンの状態となります。このように、住宅の売却価格とローン残債の差額が大きいほど、売却後に金銭的な余裕が生まれやすくなり、新居の購入代金や引越し費用などにも充当することが可能となります。

なお、マイホームの買い換えなどのように住み替えをともなう場合には、現在の住まいの売却と新居の購入のどちらを先に行うかを判断することが重要になります。

売り先行とは、現在の自宅を先に売却し、そのあとに新居を探す方法です。

この方法のメリットは、売却価格が確定したうえで新居購入の予算を決められることです。先に売却代金を確保できることから、資金計画が立てやすく、二重ローンのリスクもありません。そのため、住宅ローンが残っている人にとっては、もっとも堅実な進め方といえます。

一方で、先に家が売れてしまい、新居の入居時期が合わない場合には、一時的に賃貸住宅や実家などに仮住まいする必要が出てきます。仮住まいを経由することで、新居に住むまでには2回引っ越すこととなってしまうため、手間や費用が増えるというデメリットがあります。

また、条件に合った新居がなかなか見つからないケースもあるため、中古物件や土地探しが必要な場合には、新居購入までのスケジュールが立てにくいという注意点もあります。

買い先行とは、新居を先に購入し、そのあとに旧居を売却する方法です。

この方法のメリットは、新生活などのスケジュールに合わせて動きやすいという点です。旧居の売却を待たずして先に新居を確保するため、転勤や異動などの事情によって、住み替えのタイムリミットがある場合には有用な手段といえるでしょう。

また、新居に引っ越してから旧居を売却できるため、買い主から「早く入居したい」と要望があった際にもスムーズに引き渡しに応じることができます。さらに、売り先行のように仮住まいを挟む必要もないため、引越しも一度で済み、余分な手間とコストを削減できます。

ただし、旧居が売れるまでの間は、旧居の住宅ローンと新居の住宅ローンが重なる二重ローンの状態に陥ってしまうというリスクがあります。

また、旧居の売却代金を確保する前に新居を購入するため、資金的な余力がある場合でないと採用しづらいケースも多く、特に旧居の売却手続きが想定よりも長引いた場合には、家計への負担も大きくなりがちです。

住宅ローン返済中の自宅を売却する場合の手順としては、通常の不動産売却と大きく変わりません。ただし、金融機関との調整やローン完済の段取りが加わるため、事前準備の精度がより一層重要となります。

最初に行うべき行動としては、今のローンがいくら残っているかを正確に把握することです。確認方法としては、銀行から送られてくる返済予定表や残高証明書を見たり、インターネットバンキングで最新のローン残高を確認したりする方法が挙げられます。

この際に注意すべき点としては、今現在のローン残高だけでなく、実際に売却・引き渡しを行う時点での残高を確認することです。売却活動には数ヵ月かかることも多く、その間もローン返済は続くため、最終的なローン完済に必要な資金は少しずつ変わります。

また、住宅ローンの繰上げ返済や一括返済を行う場合には、金融機関ごとに繰上げ返済手数料がかかることがあります。手数料の金額については、金融機関や返済方法によって異なりますが、数万円程度かかるのが一般的です。売却収支を考える際には、こうした費用負担も忘れずに見込んでおきましょう。

次に、信頼できる不動産会社へ査定を依頼して、自分の家がいくらで売れそうなのかを把握します。住宅ローン中の家を売却する場合には、売却代金をもってローンの残債を返済するため、この査定額の精度が極めて重要です。この査定額によって、アンダーローンとオーバーローンのどちらに該当するのかが決まり、そのあとの資金計画にも大きく影響を及ぼします。

なお、不動産会社へ査定を依頼する場合には、インターネット上の机上査定（簡易査定）も参考にはなりますが、最終的には建物の状態や立地、周辺相場、管理状況などを踏まえた訪問査定を受けましょう。特にマンションであれば管理状況や修繕積立金、一戸建てであれば建物の劣化具合や立地条件によっても売却価格は大きく変わります。

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また、必要に応じて建物状況調査（インスペクション）の実施も検討しましょう。インスペクションとは、中古住宅やマンションなどの共同住宅を対象に、建築士が基礎や屋根、外壁などを調査し、建物の劣化具合や不具合の有無を検査するものです。事前にインスペクションを行うことで、買い主の安心感にもつながるため、結果として価格などの条件交渉でも有利に働く場合も多いです。

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なお、三菱地所の住まいリレーでは、不動産売買をスムーズに進められるように、ご相談時からご成約後にいたるまで、さまざまなサービスをご用意しております。

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不動産会社による査定額が出たら、アンダーローンとオーバーローンのどちらに該当するのかを判断します。不動産会社と「資金計画書」を作成し、手元にいくら残るか（あるいはいくら持ち出すか）を可視化しましょう。

具体的な判定方法は、「売却見込額－ローン残高－売却諸費用」という算式に基づいて計算し、この計算結果がプラスであればアンダーローン、マイナスであればオーバーローンとなります。

もしアンダーローンに該当する場合には、売却代金によってローンを完済できるため、資金的な余裕が生まれやすくなります。住み替え先探しを優先する場合には、「買い先行」を選択することも有用でしょう。

それに対し、オーバーローンに該当する場合には、売却代金だけではローンを完済できないため、その不足額をどのように補填すべきかを検討しなければなりません。自己資金で賄ったり、住み替えローンを活用したりするなど、自分自身に合った解決策を模索しましょう。

なお、アンダーローンやオーバーローンを判断するうえで大切なことは、「査定額＝手取り額」ではないということです。例えば、売却価格が2,500万円の場合でも、仲介手数料や登記費用などを負担する必要があるため、実際にローン返済へ回せる金額はもっと少なくなるはずです。したがって、表面的な査定額だけでアンダーローンとオーバーローンを判断するのではなく、必ず売却諸費用も加味した手取りベースに基づいて判定することが重要です。

査定額に基づき、売却に向けた資金計画を策定したら、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。広告掲載や内覧対応、条件交渉を経て、買い主が見つかれば、売買契約を締結します。

なお、住宅ローン返済中であること自体は、通常の不動産売却でも特段珍しいことではありません。売買契約書上も、通常「ローン残高を全額返済し、抵当権を抹消して引き渡す」という条項が入るケースが一般的であるため、無理に隠す必要もありません。

また、ローン中の自宅を売却する場合には、不動産会社だけでなく、債権者である金融機関とも緊密に連携しながら手続きを進めることが大切です。売買契約の締結によって正式に買い主が決まった段階で、速やかに金融機関へ連絡し、決済やローン完済の予定日を伝えるとともに、抵当権抹消登記に向けて完済を証する書類（弁済証書など）の準備を依頼しましょう。

決済日当日は、売り主や買い主、不動産会社、司法書士、金融機関がそろって手続きを進めます。

一般的には、買い主から売却代金の残金を受け取り、その一部または全部で住宅ローンを一括完済し、金融機関から抵当権抹消書類を受領します。そのあと、司法書士が所有権移転登記と抵当権抹消登記を申請し、鍵や関係書類を引き渡して売却手続きが完了となります。

このように、一般的には受領した売却代金でローンの残債を返済するという流れを同時進行で行うため、売り主側はあらかじめ大金を用意しておく必要はありません。

先述したとおり、住宅ローン中の自宅を売却する場合には、さまざまな諸費用に加えて譲渡所得税がかかるケースもあるため、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。

事前に必要な費用と税金を把握しておくことが、資金計画の失敗を防ぐための重要なポイントとなります。

不動産売却を行う際に発生する諸費用の具体例と金額の目安については、以下のとおりです。

仲介手数料は、不動産会社に支払う成功報酬であり、金額は不動産会社によって異なりますが、売却価格に応じて法律で上限額が定められています。また、印紙税は売買契約書に貼付するもので、契約金額によって印紙税額が決まります。

また、住宅ローンが残っている場合には、抵当権を抹消するための登録免許税と司法書士への報酬が必要になります。さらに、ローンを一括返済する際には、金融機関ごとに定められた手数料が発生する点にも注意が必要です。

上記以外にも、売却に際してハウスクリーニング費用や転居にともなう引越し代、建物の解体費用などが必要なケースもあります。

このように、物件の売却価格や個々の事情によって金額の差はあるものの、一般的には諸費用全体で「売却価格の4〜6％程度」を見込んでおくと資金計画を立てやすいでしょう。

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家を売って利益（譲渡所得）が発生する場合には、「譲渡所得税」がかかります。譲渡所得税とは、所得税や復興特別所得税、住民税の総称です。譲渡所得の具体的な計算式は以下のとおりです。

ただし、マイホームの売却であれば、仮に譲渡所得が発生する場合でも、一定の要件を満たすことで「3,000万円の特別控除」を使える可能性があります。この特例を適用することで、譲渡所得から最大3,000万円を差し引けるため、結果的に譲渡所得税がかからないケースも多いです。例えば、譲渡所得が1,000万円発生した場合でも、「3,000万円の特別控除」を適用すれば、納税額はゼロになります。

一方、自宅の売却によって譲渡損失が生じた場合でも、オーバーローンであることなど、一定の要件に該当する場合には、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を適用できる可能性があります。この制度を適用することで、自宅の売却によって発生した譲渡損失を給与所得などと相殺し、所得税や住民税の還付を受けたり、控除しきれなかった損失を翌年以降3年間に繰り越したりできるため、税負担を軽減することが可能です。

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住宅ローン中の自宅を売却する場合には、単に高く売ることだけが成功につながるとはいえません。

売却価格やローン完済の可否、住み替えのタイミング、税金の負担、引き渡し時期などを総合的に調整することによって、満足度の高い売却手続きを実現できます。

住宅ローン返済中の売却では、金融機関との連絡や抵当権抹消書類の準備、買い主との条件のすり合わせなど、通常の不動産取引よりも多くの手間と時間がかかる場合が多いです。

物件の立地や条件によっても異なりますが、売却活動を開始してから実際の引き渡しまで、半年から1年程度を見込んでおくと安心です。焦って売却を進めると、足元を見られて価格交渉で不利になり、結果的にローンを完済できなくなってしまうリスクも高まります。特にオーバーローンの可能性がある場合は、売却価格が増減することで持ち出し額も変わるため、売り急ぎは避けたいところです。

また、オーバーローン時に住み替えローンを申し込む場合には、金融機関による審査に時間がかかるケースもあるため、早めに不動産会社へ相談するなど、スケジュールに余裕を持った行動を心がけましょう。

住み替えが必要となる場合、今住んでいる自宅の売却と新居の購入のどちらを先に行うべきかについては、売り主の資金余力やローン残高の状況、新居購入に充てられる予算などによっても結論は異なります。

特にオーバーローンの可能性が高い場合には、まず売却を優先して、手元資金や不足額を明確にしてから新居を検討する「売り先行」の方が堅実です。一方で、資金に余裕があり、新居購入のタイミングを逃したくない場合には「買い先行」も有効な選択肢になります。

それぞれの特徴を踏まえると、買い先行が有効なケースとしては以下が挙げられます。

また、売り先行が有効なケースとしては以下が挙げられます。

ただし、このような一般論のみで決めるのではなく、自分自身の返済能力や資金計画の内容など、個々の事情に基づいて判断することが重要です。信頼できる不動産会社とともに、自らにとって最適な住み替え計画を検討しましょう。

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住宅ローン中の売却は、単に「買い主を見つければ済む」という単純な話ではありません。金融機関との一括返済の調整や抵当権抹消手続きの段取り、場合によっては住み替えローンの紹介や任意売却の相談など、通常の不動産売却よりも高い専門性が求められます。

そのため、「高く売れる」と謳うだけの不動産会社ではなく、資金計画やローン調整、税金面までを見据え、豊富な経験やノウハウに基づいて、丁寧に対応してくれる不動産会社を選ぶことが重要です。

査定額の根拠を明確に示し、「売却後にいくら手元に残るのか」あるいは「いくら持ち出しが必要なのか」まで具体的に示してくれるプロフェッショナルな会社であれば、安心して売却手続きを進めやすくなるでしょう。

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住宅ローン返済中の家であっても、売却自体は十分に可能です。ただし、そのためにはローンの完済と抵当権の抹消が必要であり、売却価格とローン残高の大小によって、取るべき対応は大きく異なります。

特に重要なのは、まず「現在のローン残高」と「家の売却見込額」を正確に把握し、アンダーローンとオーバーローンのどちらに該当するのかを早めに見極めることです。曖昧なまま進めてしまうと、あとから資金不足が判明したり、住み替え計画に無理が生じたりするおそれがあります。

ローン中の売却を成功させるためには、価格だけを見て判断するのではなく、売却に向けたスケジュールや住み替えの順序、資金計画などの観点から、総合的に検討することが大切です。信頼できる不動産会社を見つけることだけでなく、必要に応じて税理士や司法書士などの専門家にも相談しながら進めることで、より安全かつ満足度の高い売却につながるでしょう。

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