古い家を売るベストな方法は？そのまま売却できる？できるだけ高く売却するコツと注意点を解説

まずは、古い家の価値について、不動産業界における一般的な考え方を解説します。

築20年を超えた木造一戸建ては建物の評価額がほぼゼロとして扱われるのが一般的です。これは、木造住宅の税法上の法定耐用年数が22年と定められており、不動産市場でもこの基準に近い形で資産価値が決められているためです。

建物の価値は新築時をピークに、年数の経過とともに右肩下がりで目減りしていきます。建物価格は築10年ほどで新築時の半分程度まで下がり、築20年を過ぎる頃には査定上の建物価値がほとんど残らない水準となります。

参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」
参考：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」

建物に値段がつかない古い家でも売却は十分に可能です。不動産の価格は土地の価値と建物の価値を合計したものであるため、たとえ建物の評価がゼロになっても、土地に価値が残っていれば買い主が見つかる可能性があります。

とりわけ、駅近や住宅需要が高いエリアの物件は、購入後に建物を解体して新築を建てる目的で買われるケースが多い傾向にあります。郊外でも、駐車場用地やセカンドハウス用地として需要が生まれることも考えられるでしょう。

築年数が古い家でも土地の立地次第で買い手は見つかるため、売却を諦める必要はありません。

続いて、古い家を空き家で長期間放置した場合のリスクを見ていきましょう。

人が住まなくなった家は想像以上のスピードで傷んでいきます。日常的な換気や通水がなくなると室内に湿気がこもり、木材の腐食やカビの繁殖が一気に進んでしまうのです。

また、庭の手入れがされなければ、雑草が生い茂ったり、害虫の住処になってしまったりする可能性もあります。さらに、屋根や外壁のひび割れを放置した場合、雨水が家の中に侵入して柱や梁まで腐らせ、修繕に多額の出費が発生することもあります。

放置期間が長くなればなるほど建物の状態が悪化し、不動産の資産価値も下がります。好条件で売却したい方は早めの売却を検討しましょう。

管理が行き届かない状態のまま古い家を放置すると、自治体から特定空き家に指定され、固定資産税の負担が重くなる可能性があります。

200平方メートル以下の住宅用地では、特例として固定資産税の課税標準が1/6に軽減されています。ところが、特定空き家（または管理不全空き家）に指定されると、自治体からの改善の勧告をされ、この特例の対象から外されます。そうすると、税金を軽減する仕組みが使えなくなり、固定資産税額が最大で約6倍に上がるリスクがあるのです。

特定空き家の対象となるのは、以下が挙げられます。

特定空き家の指定を避けるためにも、売却や解体など、早めに対策を打つことを心がけましょう。

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人の出入りがない空き家は、防犯・防災の面で近隣に迷惑をかけるリスクがあります。

管理が行き届かない建物は不法投棄や放火のターゲットになりやすく、家の敷地内にゴミを捨てられたり、空き巣に侵入されて近隣の治安悪化を招いたりするケースが考えられます。

また、老朽化が進めば台風や地震の際に倒壊して隣家を傷つける可能性もあります。強風で外壁の一部が飛んで隣家の窓を割った場合や、地震で塀が倒れて通行人にケガを負わせた場合、損害賠償を求められるリスクもあるでしょう。

近隣住民との関係を悪化させないためにも、空き家を長く放置せず、早い段階で売却や解体などの対策を講じましょう。

ここでは、古い家の売却方法を、それぞれのメリット・デメリットを踏まえて3パターンご紹介します。

古い家の売却方法としてまず挙げられるのは、建物を残したまま、古家付き土地として売り出す方法です。

この方法のメリットは、解体費用をかけずに売却を進められることです。また、建物が建っている土地は住宅用地特例の対象となるため、固定資産税が軽減された状態を維持できるのもメリットです。

一方、買い主が建物の解体費用を見込んで価格交渉してくるケースが多く、想定よりも売却価格が下がる可能性があるのがデメリットです。また、室内に残置物があったり家の見た目が良くなかったりする場合は、買い主から見たイメージが悪く、売却までに時間がかかることも考えられます。

したがって、建物がきれいに残っていて再利用が見込める物件や、解体費を負担したくない売り主に向いている方法です。

建物を取り壊して更地にしてから売却する方法は、買い主の購入意欲を高めやすい点がメリットです。更地で引き渡せば買い主は解体の手間や費用を負担せずに新築を建てられるため、購入のハードルが下がります。引き渡し後、建物の不具合が見つかった際に売り主が責任を問われるリスクを避けられるのもメリットです。

ただし、解体費用は売り主の負担となり、ケースによっては数百万円以上の出費が発生することがあります。さらに、更地にすると住宅用地特例の対象から外れ、土地の固定資産税額が最大で約6倍になることも理解しておく必要があります。

解体費用を負担できる資金的な余裕がある場合や、建物の傷みが激しく古家付きでは売れにくい物件を所有している場合に向いている売却方法です。

仲介で買い主がなかなか見つからない場合は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法も検討してください。買い主探しの時間と手間が省けるため、短期間で確実に現金化できる点がメリットです。また、広告への掲載や内覧対応が不要なため、近隣に売却を知られたくない方にもおすすめです。

一方、買い取りは仲介での売却よりも価格が下がる傾向にあります。さらに、立地条件や建物の状況次第では不動産会社に買い取ってもらえないケースもあるでしょう。

三菱地所の住まいリレーでは、複数の取引先不動産会社の中から売り主の条件に合う買取先を紹介する「買取サポートサービス」を提供しています。今の自宅が売却できるか不安な方はぜひご相談ください。
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古い家を売却する際の全体の流れは、おおまかに以下のとおりです。

ここからは、古い家を少しでも高く売るためのコツを5つご紹介します。

古い家を高く売るためには、過去の修繕履歴や新築時の図面など、建物に関する書類を事前に揃えておくことが重要です。書類が手元にあれば買い主の不安が解消され、好条件で売れやすくなります。

例えば、屋根の葺き替えやシロアリ予防の工事、給湯器の交換などをいつ実施したかが分かれば、買い主は将来のメンテナンス費用の予測がつきやすくなります。新築時の図面や構造計算書が残っていれば、購入後のリフォーム計画も立てやすくなります。

固定資産税の納税通知書、設備の取扱説明書、建築確認済証なども含め、関連書類をまとめて準備しておきましょう。

築年数が古い家であっても、内覧時に清潔感があれば、購入希望者の購入意欲は高まりやすくなります。費用をかけて大がかりなリフォームをしなくても、汚れが目立ちやすい水回りをきれいにしておけば、第一印象が良くなるでしょう。

汚れがひどい場合はプロフェッショナルにハウスクリーニングを依頼すれば、専用の洗剤と機材で汚れを徹底的に落としてくれます。

特に以下の箇所を重点的に手入れするのがおすすめです。

室内を清潔にして、買い主に「すぐに住めそう」という印象を与えられれば、価格交渉も有利に進められるでしょう。

古い家を売る際はインスペクションも検討してみてください。インスペクションとは、専門の知識を持つ建築士が基礎・外壁・屋根・配管などをチェックし、家にどれくらいの傷みや不具合があるかを客観的に判断してくれる調査です。雨漏りやシロアリ被害の痕跡がないか、構造耐力上の主要部分に問題がないかなどを調査し、報告書としてまとめてもらえます。

インスペクションの費用は一戸建てで5万円～7万円程度が相場ですが、専門家のお墨付きが得られれば、買い主は築年数が古くても安心して購入の判断ができます。

インスペクションの詳しい検査項目やメリット、調査依頼先を選ぶポイントは、以下の記事にまとめています。
インスペクションとは？検査項目やメリット、依頼先の選び方をわかりやすく解説

古い家を好条件で売却するためには、不動産会社と専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶのが効果的です。築浅物件よりも買い手が見つかりにくい古い家こそ、1社と密に連携できる媒介契約が有効となります。売却を1社に絞って依頼すれば、不動産会社は広告費を投じて積極的に販売活動に励んでくれます。

また、専任媒介契約では2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の業務報告が不動産会社に義務付けられています。販売活動の進捗が定期的に共有されるため、内覧件数や問い合わせ状況を把握しながら、価格や戦略の見直しを担当者と相談できるでしょう。

以下の記事では、専任媒介契約の特徴やメリット・デメリットについて詳しく解説しています。
専任媒介とは？専属専任媒介や一般媒介との違いと向いているケースを解説

内覧当日は、少しの工夫で部屋の印象が良くなります。家が古くても、内覧でよい印象を持ってもらえれば、好条件での売却につながりやすくなるでしょう。

具体的には以下の対策が有効です。費用をほとんどかけずにできる対策ばかりなので、ぜひこれらの対策を施してください。

さらに、不要な家具や荷物などを事前に処分しておくと、空間に余裕が生まれ、部屋や収納の広さが伝わりやすくなります。

以下の記事では、売却活動で気をつけるべきポイントややってはいけないことをまとめていますので、あわせてご覧ください。
住み替えで家が売れなかったら？売れない原因や対策、事前に防ぐコツを解説
家の売却でやってはいけないこととは？スムーズに売るために注意したいことを解説

三菱地所の住まいリレーでは、ハウスクリーニングや片付け代行など、売却をサポートする「あんしんサービスメニュー」をご用意しています。古い家を高く売却したい方はぜひ活用をご検討ください。
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古い家の売却では、築浅物件では起こりにくいトラブルが発生する可能性があります。事前に注意点を把握し、予期せぬ揉め事や出費を防ぎましょう。

古い家を売る際は、契約不適合責任に注意が必要です。契約不適合責任とは、引き渡した物件が契約内容と異なっていた場合に売り主が買い主に対して負う責任のことです。例えば、契約書で「不具合なし」と記載された雨漏りやシロアリ被害、給排水管の水漏れなどが引き渡し後に発覚した場合、買い主から修繕費や損害賠償の請求、最悪の場合は契約解除を求められることがあります。

築年数が古い家ほど経年劣化による不具合が多くなる傾向にあるため、把握している不具合は隠さずすべて告知し、物件状況等報告書と設備表に明記しておきましょう。インスペクションを実施して家の状況を明らかにすればリスクを軽減できる可能性もあります。

境界線が不明確な土地は面積を確定できないため、買い主にとってリスクのある物件と見なされてしまいます。隣地との境界線が明確になっているかを早めに確認しておきましょう。

家は、築年数が経つほど、境界標がなくなったり、地震や工事で位置がずれたりしているケースが多い傾向にあります。そのため、原則として境界確定測量が必須です。売却時は土地家屋調査士に依頼し、隣地所有者の立ち会いのもと境界確定測量を行って、筆界確認書を取得しておくと安心です。

古い家の売却が決まった際は、引き渡しまでに家具や家電、ゴミなどの残置物をすべて売り主の責任で撤去しましょう。残置物が残ったままでは買い主に引き渡せず、契約違反に該当する可能性があります。

不用品を処分する際は、自治体の粗大ゴミ回収や不用品回収業者の活用を検討しましょう。一戸建て1軒分の不用品処分にかかる費用は、量や品目にもよりますが、15万円～50万円程度が目安です。

エアコンや冷蔵庫など家電リサイクル法の対象となるものや、ピアノや金庫など専門業者への依頼が前提となるものなど、不用品処分には想像以上に多くの手間と時間がかかります。家のなかに不用品や残置物が多い場合は、時間に余裕をもって整理を進めましょう。

最後に、古い家の売却でかかる費用と節税に役立つ特例をご紹介します。

古い家を売却する際にかかる主な諸費用は以下のとおりです。

このほかにも、ケースによっては、建物を取り壊す場合の解体費用、境界が未確定の場合の境界確定測量費用なども発生します。残置物の処分費用やハウスクリーニング、インスペクションなどの費用も状況に応じて見込んでおきましょう。

家の売却にかかる費用や節約のポイントを知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
抵当権抹消とは？手続き方法や費用、抵当権の放置リスクをわかりやすく解説
家の住み替えにかかる諸費用の相場はいくら？節約する方法も解説

古い家を売却する際、条件を満たせば、税金の負担を軽減できる特例が利用できます。数百万円単位の節税につながるケースもあるため、自分が該当するかをチェックしておきましょう。

特例の適用には、居住期間や売却価格、申告期限など、細かい要件が定められています。要件を満たしているかの判断や申告手続きには専門知識が必要なため、税理士や不動産会社の担当者に相談しながら進めると安心です。

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
参考：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

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マイホームを買い替える時に使えるお勧めの税制優遇は？

築年数が古い家でも、土地としての価値が残っていれば売却は十分に可能です。ただし、古家付き土地として売り出すか、解体して更地にするか、不動産会社に直接買い取ってもらうかは、物件の状態や立地、売り主の事情などによって変わります。自己判断で解体や売却に踏み切る前に、まずは実績のある不動産会社へ相談し、査定を依頼するところから始めてみましょう。

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