インスペクションとは？検査項目やメリット・デメリット、依頼先を選ぶポイントを解説

インスペクションとは、中古の一戸建て住宅やマンションといった既存住宅を対象に、基礎や外壁などの構造耐力上主要な部分、屋根や外壁など雨漏りの可能性がある部分を調査し、劣化や不具合の有無を確認するものです。

専門知識を持つ建築士が第三者の立場で建物の状態を診断するため、売買取引の判断材料として有効とされています。

インスペクションの目的は、住宅の劣化や不具合をできるだけ明確にすることです。ただし、あくまで現時点の建物のコンディションを把握するものであり、住宅が備えるべき性能を保証する制度ではありません。また、建築基準法などの法的適合性を確認するものではない点も理解しておきましょう。

調査を担うのは、国土交通大臣の登録を受けた団体が実施する既存住宅状況調査技術者講習を修了し、かつ建築士事務所に所属している建築士に限られます。

インスペクションの実施自体は義務ではありませんが、不動産会社による説明は法律で義務付けられています。不動産売買では売り主や買い主が不動産会社と媒介契約を締結しますが、この時点で不動産会社は、当事者に対してインスペクションに関する説明をしなければなりません。

このルールは宅地建物取引業法に基づくもので、2018年4月1日から施行されています。国土交通省が2021年に実施した調査では、一戸建て住宅における実施率は売り主が44.6%、買い主が30.6%という結果でした。法改正前の2016年調査と比べると、いずれも大幅に上昇しています。

出典：国土交通省 不動産・建設経済局 不動産業課「改正宅地建物取引業法の施行状況及び今後の見直しの方向性について（令和5年3月）」

インスペクションでは、建物の安全性や住み心地に直結する部位を中心に調査が行われます。検査対象となるのは、構造耐力上の安全性に関わる部位、雨漏りや水漏れが発生または発生の可能性が高い部位、日常生活に支障のある劣化が生じている設備配管の3つです。

調査は基本的に目視で行われ、足場を組まずに見える範囲が対象となります。建築士の判断によっては軽微な機器を使うケースもあります。

勾配屋根は少し離れたところから見ますが、屋根の上に登れる場合はかなり近づいた状態で確認します。外壁は1階部分であれば手の届く範囲であるため打診検査なども可能ですが、2階部分は手が届かないことから基本的に目視だけの検査となります。

国土交通省は、全国で調査内容を共通化するため、既存住宅インスペクション・ガイドラインを作成しており、各検査はこの指針に基づいて実施されます。

一戸建て住宅では、構造体、雨水の侵入経路、給排水・換気設備の3つの観点で調査を行います。

構造耐力上の安全性に関わる部位では、小屋組や柱、梁、床、土台などをチェックし、木造なら蟻害や腐朽、鉄骨造なら腐食、鉄筋コンクリート造なら基礎の劣化を確認します。著しい欠損や接合不良がないか、床や壁、柱に6/1,000以上の傾斜がないかも調査対象です。

雨漏りに関しては、屋根葺き材や外壁材、シーリング材、屋外に面したサッシまわりに欠損や破断がないかを見ていきます。

給排水・換気設備では、給水管・給湯管の赤水や水漏れ、排水管のつまりや水漏れも確認の対象です。換気ダクトの脱落や接続不良による換気不良も確認します。なお、木造アパートの調査内容も一戸建て住宅と同じです。

マンションでは、専有部分と専用使用部分を中心に調査が行われます。

構造耐力上の安全性に関わる部位では、壁や柱、梁に対して鉄筋や鉄骨の腐食、6/1,000以上の傾斜、コンクリートに幅0.5mm以上のひび割れや深さ20mm以上の欠損がないかを確かめます。

雨漏りや水漏れの調査では、専有部分の天井や内壁で雨漏りや漏水の痕跡を確認し、専用使用部分にあたる外壁のシーリング材や防水層に破断や欠損がないかをチェックします。屋外に面したサッシまわりの建具もチェック対象です。

設備配管については、給水管や排水管の状態を一戸建て住宅と同じ方法で調査します。共用部分は管理組合の管轄になるため、原則として個別のインスペクションの対象外です。

ここからは、インスペクションのメリットを売り主のメリット、買い主のメリット、売り主・買い主に共通するメリットの3つにわけて解説します。

インスペクションを依頼する前にどのようなメリットがあるのかを理解しておきましょう。

売り主がインスペクションを実施するメリットは、取引を有利に進められる可能性があることです。建物の状態を客観的に証明できれば、買い主に安心感を与えられ、スムーズな売却につながります。具体的なメリットは次の2点です。

インスペクションを行った物件は、買い主から「専門家が検査した物件」として認識してもらえるため、安心して売りに出せます。買い主は購入の決断をしやすくなるほか、ライバル物件との差別化にもなり、売り主にとって取引を有利に進めやすくなるでしょう。

インスペクションを実施した物件は、契約時点で不具合や劣化した部分が明らかになっています。そのため、買い主からの想定外のクレームや修繕費を請求されるリスクが抑えられるでしょう。

既存住宅（中古住宅）は、一戸建て・マンションともに新築のような保証がないため、不具合や欠陥への不安を抱く買い主が多くいます。しかし、建築士による専門的な調査・点検を行うことで、買い主が抱く不安感を軽減できる可能性が高まります。

買い主がインスペクションを実施するメリットは、物件の状態を客観的に把握したうえで購入判断ができることです。具体的には次の2点です。

インスペクションを行うことで、物件への不安を軽減したうえで安心して購入を決断できます。

買い主は、物件に欠陥がないか、入居後に不具合が生じないかなどの不安を抱えながら購入を検討するものです。しかし、インスペクションによって自分自身の判断だけでなく専門家による調査結果が得られれば、安心して物件の購入へと進めるでしょう。

インスペクションを実施した物件は契約時点で不具合や劣化した部分が明らかになっているため、購入後の資金計画が立てやすくなります。引き渡し後に必要となるリフォームの内容と費用感を事前に把握できれば、余裕をもってリフォーム計画が組めます。

売り主と買い主の双方に共通するメリットは、既存住宅売買瑕疵保険に加入できる点です。

新築物件には10年保証が義務付けられている一方、既存住宅には公的な保証がありません。しかし、新築の10年保証と同様の保証内容を1～5年間行う既存住宅売買瑕疵保険という民間制度があり、インスペクションを実施して加入条件を満たした物件ならばこの保険を利用できます。

既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、売り主は契約不適合責任の負担を軽減でき、買い主は万が一の不具合や欠陥に起因する事故への保証が受けられます。両者が安心して取引を進められる仕組みといえるでしょう。

インスペクションには、売り主・買い主それぞれに知っておくべきデメリットや注意点も存在します。事前に把握しておかないと、想定外の出費やスケジュール調整に追われる可能性があるため、依頼前にしっかり確認しておきましょう。

売り主側のデメリットは次のとおりです。

インスペクションによって重大な欠陥が判明すると、修繕費の負担や値引き交渉に対応する必要が生じます。例えば、物件に雨漏りやシロアリ被害、構造部分のひび割れなどが見つかった場合、そのままの状態では買い主が購入に踏み切ることが難しくなります。

具体的な対応としては、売り主負担で修繕してから売却するか、修繕費用に相当する金額を販売価格から値引きするかのいずれかを選ぶことになります。

以下の記事では、契約不適合責任の基礎知識やトラブルを起こさないための対策について解説しています。
瑕疵担保責任とは？契約不適合責任への変更内容や注意点、トラブルを避けるための対策をご紹介

インスペクションで判明した劣化や不具合は、重要事項として買い主に告知する義務があります。引き渡し後のトラブルを防げるという点ではメリットになりますが、「知らなかった」では済まされなくなります。

例えば、インスペクションで雨漏りの痕跡が見つかった場合、その事実を伝えずに契約すると、契約不適合責任を問われる可能性があります。

売り主がインスペクションを実施する場合、費用と時間の負担が先行して発生します。一戸建ての場合は5万円～7万円程度の検査費用を売却前に負担することになります。さらに、検査当日は2～3時間ほどの立ち会いが必要となり、屋根裏や床下の点検口を開ける際にも対応しなければなりません。

続いて、買い主側のデメリットを見ていきましょう。

買い主がインスペクションを依頼する場合、限られた時間のなかで段取りを組まなければなりません。購入申し込み（買付証明書の提出）から売買契約までの期間は一般的に1～2週間ほどしかなく、その間に検査業者の選定、売り主への許可取り、日程調整、検査の実施までを完了させる必要があります。業者によっては予約が埋まっていて、すぐに対応してもらえないケースも考えられます。

人気物件の場合、インスペクションの調整中に他の買い主に先を越される可能性があります。検査の手配や売り主への許可取りなどで1～2週間を費やしているうちに、「インスペクションなしですぐに購入したい」という別の買い主が現れ、購入の機会を失うパターンです。

特に駅近や好立地の物件は競争率が高く、慎重に進めるほど買い逃しのリスクが高まる傾向にあります。

売り主側でインスペクションを実施していない物件を購入する場合、検査費用は買い主の自己負担となります。一戸建てでは5万円～7万円程度が相場で、物件価格とは別に用意しなければなりません。オプション検査を追加するとさらに費用が膨らむケースもあります。

インスペクションはあくまで目視や壁・床などを傷つけずに行う検査が中心となり、物理的に確認できない箇所までは調べられません。具体的には、壁の内部や床下の奥深く、配管の内側などの部分です。インスペクションを行っても入居後に隠れた不具合が見つかる可能性はゼロではないため、過信しすぎないように注意しましょう。

インスペクションの費用は建築士事務所がそれぞれに決めており、一律ではありません。また、検査の内容と物件によっても金額は異なります。

一戸建て住宅では、目視によるものと簡単な器具による検査の場合、およそ5万円～7万円が相場となっています。簡単な器具としては次のようなものがあります。

また、建築士事務所によっては床下の検査や小屋裏検査などをあわせて実施する場合もあり、費用が数万円加算されることもあります。

検査当日の立ち会い時間は、一戸建て住宅で2～3時間程度が目安です。マンションの場合は専有部分のみの検査となるため、もう少し短く済むケースもあります。

検査が終わってから結果がわかるまでの日数は、数日～1週間程度が一般的です。建築士が現地調査の内容をまとめて報告書を作成し、依頼者へ送付する流れです。

買い主が売買契約の前にインスペクションを依頼するのであれば、報告書が手元に届くまでの期間も見越して動きましょう。書面の内容によっては売り主との値引き交渉や追加調査が必要になるケースもあります。検査日から売買契約日まで10日以上は空けておくと慌てずに対応できるでしょう。

インスペクションは、売り主と買い主どちらが依頼するかによってタイミングや進め方が異なります。それぞれのタイミングと流れを見てみましょう。

売り主がインスペクションを依頼する場合のタイミングと流れを見てみましょう。

売り主にとってインスペクションのベストなタイミングは、売り出しの前です。販売活動を始める前に物件の状態を把握しておけば、既存住宅売買瑕疵保険へ加入できるインスペクション実施済み物件として売り出せます。

また、専門家のお墨付きがある物件としてアピールできるため、価格設定や条件面で有利に売却活動を進められる場合があります。

売り主がインスペクションを依頼する場合、主に次のスケジュールで売却が進みます。

なかには不動産会社経由で検査業者を紹介してもらえるケースもあり、媒介契約時に相談しておくとスムーズに手配が進みます。

検査結果の内容によっては、修繕してから売り出すか、現状のままで売出価格に反映させるかを判断する必要があります。自分だけで判断できない場合は不動産会社に相談してみましょう。

買い主がインスペクションを依頼する際は、売買契約を結ぶ前のタイミングで動きましょう。検査結果を踏まえたうえで購入の最終判断ができるよう、計画的にスケジュールを組んでおくと安心です。

買い主がインスペクションを行うおすすめのタイミングは、購入申し込みのあとから売買契約を締結するまでの期間です。

売買契約を結んだあとにインスペクションを行い、万が一重大な欠陥が見つかった場合、契約を解除するためには違約金が発生する可能性があります。その点、売買契約前であれば検査結果に納得したうえで契約に進めるため、解約のリスクを最小限に抑えられます。購入申し込みの段階で売り主側にインスペクション実施の意向を伝えておけば、そのあとの手続きがスムーズに進むでしょう。

買い主がインスペクションを依頼する際の大まかな流れは次のとおりです。

購入申し込みから売買契約までは一般的に1～2週間ほどしか時間がないため、業者の選定や日程調整はなるべく早く動く必要があります。また、インスペクションの結果次第では既存住宅売買瑕疵保険への加入も検討できます。引き渡し後の不具合に備えられる保険のため、検査結果と合わせて不動産会社に相談してみましょう。

インスペクションを実施するためには既存住宅状況調査技術者に依頼する必要がありますが、不動産会社からのあっせんにより依頼する方法と、自ら探して依頼する方法の2つがあります。

インスペクションを実施している既存住宅状況調査技術者は、既存住宅状況調査技術者 検索サイト、あるいは、既存住宅状況調査技術者講習登録団体のホームページから検索ができるようになっています。

調査技術者や建築士事務所名がわからない場合は、都道府県や市町村を指定するだけで該当する調査技術者が一覧で表示されます。不動産会社からあっせんを受けた調査技術者がいる場合は、技術者名で検索すると該当者が表示されます。

調査技術者の詳細ページには所属する事業所が記載されているほか、多くの場合WebサイトのURLも掲載されています。事業所の事業内容や、次のような点を確認しましょう。

不動産会社からあっせんを受けた場合であっても、念のため上記のポイントを検索ページで確認することが大切です。

最後に、インスペクションを検討するうえでよくある疑問についてQ&A形式でまとめました。

売買契約を締結する前であれば違約金などのペナルティなしで購入を見送れます。一方、売買契約後にキャンセルすると手付金の放棄や違約金が発生する可能性があります。買い主は必ず契約前にインスペクションを実施しておきましょう。

建築士であれば誰でも依頼できるわけではありません。インスペクションを実施できるのは、国土交通大臣の登録を受けた団体の講習を修了した既存住宅状況調査技術者の資格を持つ建築士に限られます。

また、戸建てとマンションでは建物の構造が異なるため、業者によって得意分野が分かれるケースもあります。物件種別に合わせて実績のある業者を選びましょう。

自分でのチェックも大切ですが、専門家に任せたほうが安心です。床下のシロアリ被害や屋根裏の雨漏り跡、建物のわずかな傾きなどは、専門知識と専用機材がなければ見落とす可能性があります。安心して取引するためにも、専門家の力を借りるのがおすすめです。

インスペクションとは専門知識を備えた建築士が建物の状態を客観的に診断するもので、売り主にとっては有利な売却に、買い主にとっては安心できる購入につながります。一方、費用負担やスケジュール調整など、事前に知っておくべき注意点もあります。インスペクションを依頼する際は慎重に検討するようにしましょう。

中古物件の売買で後悔しないためにも、信頼できる検査業者を選び、計画的にインスペクションを進めてください。

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