分譲マンションとは？持ち家になる？購入・維持費用やメリット・デメリットを解説

分譲マンションとは、1棟の建物を住戸（部屋）ごとに分けて販売し、買い主が各住戸の所有権を持つマンションのことです。購入した住戸の内側（室内）は専有部分と呼ばれ、エントランスや廊下、エレベーターなど、居住者全員で使う場所は共用部分と呼ばれます。この区分けは、区分所有法という法律で定められています。

まずは、混同されがちな区分マンション、中古マンション、賃貸マンションとの違いを解説します。

区分マンションと分譲マンションが指している建物そのものは同じです。違いは、どの視点から名前を付けているかにあります。

区分マンションとは、区分所有法のもと、1棟の建物の中で住戸ごとに所有者が分かれている状態に重きをおいた呼び方です。一方の分譲マンションは、デベロッパーが建てた住戸を一戸ずつ販売する形に注目した呼び方です。

また、区分マンションという言葉は不動産投資でよく登場しますが、これは建物を丸ごと取引する一棟投資と区別するためです。住まい探しでは分譲マンション、投資の話題では区分マンションと、場面によって使い分けられていることを理解しておきましょう。

中古マンションは、分譲マンションのうち一度でも人が住んだあとに売り出される住戸、または、建物完成から1年以上経過した住戸のことです。つまり、分譲マンションには新築と中古の両方が含まれます。

新築マンションと中古マンションでは取引の形も異なり、新築は不動産会社が売り主となり販売されていますが、中古は仲介会社を通して一般の売り主から購入するケースが中心です。

さらに、建てられた年代によって設備や構造の水準も異なります。例えば、1981年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」のマンションは、大きな地震でも倒壊しにくい構造で建てられています。

また、新しいマンションほど断熱性が高かったり、顔認証システムや宅配ボックスなどの設備が整っている傾向があります。

賃貸マンションとの違いは、住戸を所有するか借りるかにあります。分譲マンションは購入者の資産になりますが、賃貸マンションは毎月家賃を支払ってオーナーから部屋を借りて住む形です。

また、分譲マンションは長く住む前提で建てられるため、賃貸マンションよりも壁や床が厚く、上下階の生活音が伝わりにくい傾向にあります。設備面でも、食器洗い乾燥機付きのシステムキッチンや浴室乾燥機など、グレードの高い仕様が標準で備わっていることが多いです。

さらに、物件によっては分譲マンションはオートロックや防犯カメラ、宅配ボックスなどのセキュリティ設備も整っており、同じマンションでも分譲のほうが住み心地や安心感が高いと考えてよいでしょう。

分譲マンションを購入すれば、一戸建てと同じように持ち家（マイホーム）に住むことになり、自分自身の資産として扱われます。

ただし、所有の仕方には一戸建てと違う面があります。一戸建ては土地と建物をまるごと所有しますが、分譲マンションで完全に自分のものになるのは、購入した住戸の内部にあたる専有部分のみです。廊下やエントランスなどの共用部分や土地は居住者全員で分け合って所有する形となります。

ここからは、賃貸マンションと比較した際の分譲マンションのメリットを見ていきましょう。

分譲マンションのメリットは、住宅ローンを払い終えれば住戸が自分のものとして手元に残る点です。

賃貸の家賃はあくまで部屋を借りるための支払いであるため、どれだけ長く払い続けても自分の財産にはなりません。一方、分譲マンションは、ローンを完済すれば部屋とその土地の権利が自分の資産として残ります。しかもその住戸は、将来売ったり、人に貸して家賃を受け取ったりすることもできます。

毎月同じ金額を払うのであれば、何も残らない賃貸より資産が積み上がる分譲のほうが、長い目で見て有利な点が多いでしょう。

分譲マンションは長く住む前提で建てられるため、賃貸より壁や床が厚く、上下階や隣の生活音が伝わりにくい傾向があります。

地震への強さも分譲マンションの魅力です。新しく建てられた物件ほど厳しい耐震基準を満たしています。特に、1981年6月1日以降に建築確認を受けた「新耐震基準」の物件は、大きな地震でも倒壊しにくい構造となっています。ただし、完成した年ではなく、建築の許可（建築確認）が下りた日が基準となる点に注意が必要です。

また、分譲マンションは設備のグレードが高く、床暖房や浴室乾燥機、玄関のオートロックなどがはじめから付いているケースが多い傾向にあります。暮らしやすさと安心の両方を求める方は、分譲マンションを選ぶとよいでしょう。

賃貸マンションでは、工事をともなう壁紙の張り替えや間取りの変更はできません。しかし分譲マンションなら、暮らしの変化に合わせて自由にリフォーム・リノベーションが可能です。子どもの成長に合わせて部屋を仕切ったり、年をとってから床の段差をなくしたりと、住みながら部屋を作り変えることができます。

さらに、分譲マンションなら壁を取り払って広いリビングにするような大きなリフォームもできます。生活に合わせて将来的に部屋をリフォーム・リノベーションしたいと考えているなら、分譲マンションがおすすめです。

ただし、工事の内容はマンションごとのルール（管理規約）で決められており、床材の遮音水準や手を加えてはいけない箇所（建物を支える柱・配管など）などが細かく指定されているため、確認は必須です。

分譲マンションにはさまざまなメリットがありますが、購入前に押さえておくべき以下のような注意点もあります。

分譲マンションを購入すると、住宅ローンとは別の費用がかかり続けます。主な費用は以下のとおりです。

管理費は、エレベーターの点検や共用部分の清掃など、建物を維持するために使われます。修繕積立金は、十数年に一度の外壁工事や屋上の防水など、大きな修繕に備えて少しずつ貯めるお金のことです。固定資産税は土地や建物を所有する人にかかる税金で、地域によっては都市計画税も加わります。

分譲マンションの購入を検討する際は、住宅ローンの支払いや物件価格だけでなく、維持費も含めて資金計画を立てておきましょう。

関連記事
固定資産税の計算方法は？減税措置や計算シミュレーションも紹介

分譲マンションは、賃貸のように簡単に引っ越せない点もデメリットです。賃貸マンションであれば解約を伝えて退去すれば済みますが、分譲マンションは賃貸のように気軽には転居できません。

転勤や家族が増えたことにより引越しが必要な場合は、住戸を売るか、人に貸すかを選ぶことになります。どちらも時間と手間がかかり、売却なら購入希望者、賃貸なら入居者を不動産会社と協力して探す必要があります。

また、住宅ローンが残っている分譲マンションを売却することも可能ですが、物件を買い主に引き渡すタイミングで、売却代金や自己資金を充てて残っている住宅ローンをすべて完済する必要があります。

分譲マンションを購入する際は、長く住むことを前提にしつつ、ライフスタイルの変化も予測して検討しましょう。

関連記事
住み替え元のマンションは売却せずに賃貸に出すほうがいい？メリットや注意点を確認しよう

続いて、分譲マンションの購入時に必要となる初期費用と資産価値を保つためにかかる費用を見てみましょう。

分譲マンションを購入する際は、物件価格に加えて、購入価格の5％～10%ほどの諸費用がかかります。例えば3,000万円のマンションなら、150万円～300万円ほどが目安です。

諸費用の主な内訳は以下のとおりです。

マンションを選ぶ際は、物件価格と諸費用を合わせた金額で予算を組みましょう。

関連記事
家の住み替えにかかる諸費用の相場はいくら？節約する方法も解説

分譲マンションに長く住み続けるためには、購入後の出費を見越した資金計画を立てる必要があります。

まず、住宅ローンは毎月の返済額を手取り収入の20％～25%程度までに抑えると生活にゆとりが出ます。無理に住宅ローンを組んでしまうと、収入が減ったり、予想外の出費があったりしたときに返済が苦しくなってしまいます。

修繕積立金の値上がりにも目を向けなければなりません。新築時は低めに設定されていても、築年数が経つにつれて段階的に上がっていくマンションが多い傾向にあります。毎月のランニングコストで苦しまないためにも、値上がりを見込んだ余裕のある資金計画を立てておくと安心です。

ここからは、後悔しないための分譲マンション選びのポイントを解説します。

分譲マンションを選ぶ際は、まず立地を確認しましょう。以下の施設が近くにあると生活が便利になります。

上記に加え、将来的な街の発展や変化の可能性にも目を向けてみましょう。例えば、近くに大型の再開発計画があるかどうかで将来の街の便利さや資産価値が大きく変わります。再開発の予定に関しては、自治体のホームページで公表されている情報をチェックしましょう。

また、自治体が公表しているハザードマップを見れば、洪水や土砂災害、地震のときに揺れやすいエリアかどうかなどを確認できます。気になる物件があれば、こうした公的なデータにも目を通しておくと安心です。

専有部分として必要な広さは、今の家族構成だけでなく、これからの暮らしの変化も想像して判断しましょう。子どもが大きくなれば部屋を分けたくなったり、子どもが独立したあとはゆとりのある空間が欲しくなったりします。そのため、間取りを変えやすい構造かどうかも確認しておくべきポイントです。

さらに、図面だけでは分からない生活環境にも注目してください。日当たりは時間帯によって変わるため、できれば朝・昼・夕方の3回見学するのが理想です。風通しや窓からの眺め、隣の建物との距離など、実際に部屋に入ってみないと気付けない要素もチェックしておくと安心です。

分譲マンションを選ぶ際は、セキュリティ設備や共用施設も確認しましょう。オートロックや防犯カメラ、宅配ボックスなどが揃っていれば、小さい子どもがいる家庭でも安心感が高まります。

一方、共用施設は多ければよいというわけではありません。プールやフィットネスジム、ゲストルームなどが充実したマンションは魅力的に映りますが、そうした施設を使う機会が少なくても維持費は全員で負担する必要があります。

豪華過ぎる共用施設は修繕積立金や管理費の値上がりにつながる可能性があるため、自分が実際に使うかどうかを基準に選びましょう。

分譲マンションの資産価値は、管理の質にも大きく影響されます。管理が行き届いたマンションはきれいに保たれるため、資産価値が落ちにくい傾向にあります。

管理状況を知るためには、長期修繕計画の有無や修繕積立金の積立状況を確認しましょう。長期修繕計画は将来の修繕スケジュールと必要な費用をまとめた書類で、計画が順調に進んでいるかどうかが物件選びの基準になります。

共用部分の清掃や植栽の手入れが行き届いているか、エントランスの掲示板が最新の情報に更新されているかも、管理組合の状態を見極める目安になるでしょう。

分譲マンションは住宅ローンを払い終えれば自分の資産になるほか、物件によっては防音性や設備、セキュリティの面でも快適に暮らせる点が魅力です。ただし、住宅ローンの支払い以外に毎月の維持費がかかることや、賃貸よりも気軽に転居しにくい点も理解しておきましょう。

分譲マンションに長く満足して住み続けるためには、正しい知識を身につけ、ゆとりのある資金計画を立てることが必要です。物件選びや資金面で不安があれば、信頼できる不動産会社に相談して、自分の状況に合った住まいを提案してもらいましょう。

「三菱地所ハウスネットのあんしんサービスメニュー」
三菱地所ハウスネットを利用した「お客様の声はこちら」