家の住み替えにかかる諸費用の相場はいくら？　節約する方法も解説

住み替えを行う際、住まいの売却と新居の購入をほぼ同時に進める必要があります。自宅の住み替えの方法は、大きく分けて「売却先行」と「購入先行」の2つです。どちらも最終的な目的は住み替えですが、売却と購入のどちらを先に行うのかによって、スケジュールが異なります。

理想的な住み替えの方法は、売却と購入の同時進行型です。しかし、住まいの売り買いはタイミングを思い通りにコントロールすることは難しいでしょう。ほとんどのケースで、売却と購入のどちらかを先に行わなければなりません。

では、住み替えでは売却先行と購入先行のどちらを選択すれば良いのでしょうか。それぞれのメリット・デメリットを把握しながら、最適な方法を検討しましょう。

売却先行による住み替え

売却先行では、今の住まいを売却してから新居を購入します。

売却先行	メリット	デメリット
	資金計画を立てやすい 余裕を持って買い手と交渉できる	仮住まいが必要になることが多い 新居の購入を急いで進めてしまう

先に売却手続きが完了すれば、売却代金が確定するため、そのうちいくらが新居の購入資金に充てられるかが、確定できます。住宅ローンの融資金額などの資金計画について、購入前に明確にできるのはメリットです。また、新居を決めていなければ「いつまでに売ろう」と売却を急がずに済みます。余裕を持って売却活動ができるため、買い手との価格交渉を有利に進めやすいでしょう。

一方で、売却を先に進めた場合、新居が決まるまでの仮住まいを探す必要があります。引越しが2回になるうえに、その分の家賃等の仮住まい費用が かかることはデメリットです。また、売却のタイミングに合わせようと、新居の購入を急いでしまうケースもあります。

住み替えの方法として売却先行に向いている人の特徴は以下のとおりです。

購入先行による住み替え

購入先行では、新居を購入してから今の住まいを売却します。

購入先行	メリット	デメリット
	新居探しに時間をかけられる 仮住まいが不要	二重ローンになる可能性がある 売却を急ぐ必要がある

お金をかけて住み替えを行うのであれば、新居探しには時間をかけたいところです。

購入先行であれば、じっくりと新居を探せるのがメリットです。予算に合った条件の良い物件が出てくるまで待つこともできます。また、今の住まいに住みながら家探しができるため、仮住まいは不要です。引越しも1回で済み、余分な出費を抑えられます。

ただし、一時的にでも家を2つ持つことになるため、二重ローンに注意が必要です。二重ローンになると今の住まいの売却に焦りを感じ、売却価格を妥協せざるを得なくなるかもしれません。そのため、住宅ローンの返済額がいくら残っているのかを確認しておきましょう。

住み替えの方法として購入先行に向いている人の特徴は以下のとおりです。

まず、今、住んでいる家を売却するのにどのくらいかかるのかを確認しましょう。売却にかかる諸費用は一般に5％程度とされています。主な諸費用の一覧は以下のとおりです。個別に見ていきましょう。

諸費用の項目	各費用の目安
仲介手数料 （不動産仲介会社への支払い）	売却価格×3％+6万円+消費税（10％）
印紙税	1万～6万円 （売却価格1千万円超～5億円、価格帯によって異なる。2024年3月末までの軽減措置による額）
住宅ローン繰上返済手数料 （金融機関への支払い）	1万～3万円
抵当権抹消費用 （司法書士への報酬）	5,000から2万円程度 ※住所変更登記は別途かかります
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税	売却した家の1月1日時点での所有期間が5年以下：譲渡所得の39.63％ 売却した家の1月1日時店での所有期間が5年超：譲渡所得の20.315％ （ただし、マイホームの場合は3,000万円の特別控除の特例あり）

仲介手数料

仲介手数料は不動産売買の仲介を不動産仲介会社に依頼し、成約したときに支払う成功報酬です。宅地建物取引業法で、売却の場合でも購入の場合でも、その上限額は「売買価格×3％+6万円+消費税」です（売買価格400万円超の物件）。現在、消費税率は10％ですから、「売買価格×3.3％+6.6万円」で求めることもできます。

印紙税

財産や権利に関する取引をした場合、印紙税が課されます。不動産売買の場合、売買契約書の書面は収入印紙（証票）を貼付することで印紙税を納付したことになります。不動産売買契約書に貼付する収入印紙は、売主様と買主様それぞれに交付された不動産売買契約書に、成約価格に応じた金額分を自分で支払います。

印紙税には軽減措置が設けられていて、2024年3月31日までに作成された不動産売買契約書には以下の表のとおり、軽減税率が適用されます。

成約価格	本則税率	軽減税率
10万円超～50万円以下	400円	200円
50万円超～100万円以下	1,000円	500円
100万円超～500万円以下	2,000円	1,000円
500万円超～1千万円以下	1万円	5,000円
1千万円超～5千万円以下	2万円	1万円
5千万円超～1億円以下	6万円	3万円
1億円超～5億円以下	10万円	6万円
5億円超～10億円以下	20万円	16万円
10億円超～50億円以下	40万円	32万円
50億円超	60万円	48万円

住宅ローン繰上返済手数料

家の住み替えにおいて、それまで分割で支払っていた住宅ローンの残債を一括で返済する場合、金融機関に対して手数料を支払う必要があります。実際にかかる手数料の金額は金融機関によって異なるため、問い合わせが必要です。ただ、目安としては5,000～2万円程度でしょう。

抵当権抹消費用

住宅ローンの残債を一括で返済した場合、ローンの融資時に設定された抵当権を抹消する必要があります。抵当権とはローンの返済が滞ったときに金融機関が対象の住宅を差し押さえることができる権利ですから、抵当権が残ったままでは売却することはできません。抵当権抹消のタイミングは所有権移転と同じタイミングとなることが通例です。

手続きは司法書士に依頼するのが通例で、報酬額は5,000～2万円が相場のようです。住所変更登記は別途費用がかかり、合計すると3万5,000円程度になることもあります。

譲渡所得税など

家を売って「利益」が出たときにかかる税金が譲渡所得税です。譲渡所得税は同時に住民税と復興特別所得税も課されます。売却価格から家の取得費や売却などにかかった経費を差し引いた残りの金額（譲渡所得）がプラスであれば、ここに所定の税率をかけた譲渡所得税が発生します。譲渡所得は以下のように求めます。

• 譲渡所得＝家の売却価額－（家の取得費（建物は減価償却後の価格）＋譲渡費用）

譲渡所得税額は、所有期間に応じて定められた税率を譲渡所得にかけて求めます。

• 売却した家の1月1日時点での所有期間が5年以下：譲渡所得の39.63％
• 売却した家の1月1日時点での所有期間が5年超：譲渡所得の20.315％

ただし、マイホームの場合は所定の条件を満たして確定申告をすることで「3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けることができます。これにより、譲渡所得は3,000万円までは非課税となります。ただし、「3,000万円の特別控除の特例」は「住宅ローン控除」と併用はできないため注意しましょう。

次に、新居（中古住宅）の購入にかかる諸費用ですが、諸費用の前にまずは物件の購入価格からみていきましょう。

物件の購入価格の全国平均は以下のとおりです。 それぞれの自己資本比率もあわせて、住宅を購入する際の参考にしてみてください 。（※なお、以下の表は全国平均のため、都心の相場とは差があります。）

不動産の種類	購入価格の全国平均	自己資本比率
分譲戸建て住宅	4,250万円	20.9％
中古戸建て住宅	2,959万円	44.0％
注文住宅	5,112万円	23.5％
分譲マンション	4,929万円	39.1％
中古マンション	2,990万円	41.3％

参考元：国土交通省「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」

購入にかかる諸費用は売却にかかる諸費用よりも少し多めで、購入価格の８％程度とされます。諸費用の一覧は以下の表のとおりで、個別に解説します。

諸費用の項目	各費用の目安
仲介手数料 （不動産仲介会社への支払い）	購入価格×3％+6万円+消費税（10％）
印紙税	1万～6万円 （売却価格1千万円超～5億円、価格帯によって異なる。2024年3月末までの軽減措置による額）
登録免許税	土地の所有権移転登記は固定資産税評価額の2.0％ 住宅用家屋を新築したときの所有権保存登記は同0.4％ 中古住宅などの所有権移転登記は同2.0％ 抵当権設定登記は住宅ローン借入額の0.4％ ※いずれも軽減措置あり（後述）
不動産登記費用 （司法書士への報酬）	10万～15万円程度
住宅ローン融資事務手数料・保証料 （金融機関への支払い）	《融資事務手数料のみの金融機関の場合》 事務手数料：借入金額の2.2％前後 《保証料を設定している金融機関の場合》 保証料：借入金額100万円あたり20,700円程度 融資事務手数料：33,000円 ※金融機関、借入年数等により異なります。
火災保険、地震保険料	（マンションの場合）10 万円程度から～
不動産取得税	（固定資産税評価額－控除額）×4％（2024年3月までは3％などの軽減措置あり）
固定資産税・都市計画税の清算金	固定資産税：固定資産税評価額×1.4％程度（市町村によって異なる） 都市計画税・固定資産税評価額×0.3％（上限、市町村によって異なる） いずれも日割りで計算する
管理費・修繕積立金の清算金	マンションの場合。金額はマンションによって異なる。いずれも日割りで計算する。
その他の費用（引越しなど）	20 万円～40万円程度

物件の購入費用

物件の購入価格は不動産の種類によって異なります。どの物件に住み替えるのかを検討する際は、それぞれの費用相場の把握も大切です。

たとえば、分譲戸建 てや建売住宅は同じような家をいくつも建てるため、注文住宅と比べて建築費用が抑えられます。注文住宅は自身の要望に合わせて建築するため理想の住まいをとことん追求できますが、要望が多くなるほど費用は高くなりがちです。

登録免許税

土地や建物を購入すると、権利関係の紛争に備えて買った人の所有権を登記する必要があります。法務局（登記所）にある登記簿に土地や建物の所有権を記録して公示するのですが、この登記手続きの際に税金がかかり、登録免許税と呼ばれます。

税率は登記の種類によって異なり、土地の所有権移転登記は2.0％（2026年3月31日までは1.5％）、住宅用家屋を新築したときの所有権保存登記は0.4％（2024年3月31日までは0.15％）、中古住宅などの建物の所有権移転登記は2.0％（2024年3月31日までは0.3％）をそれぞれ固定資産税評価額にかけて求めます（土地や中古住宅は所有権移転登記、建物を新築する場合は所有権保存登記と呼びます）。

省エネ性能に優れた認定長期優良住宅を購入した場合、いずれも2024年まで、所有権保存登記は0.1％に、所有権移転登記はマンションが0.1％に、戸建てが0.2％になる特例措置があります。認定低炭素住宅の場合はマンション・戸建て一律で所有権保存登記が0.1％、所有権移転登記が0.1％になります。

このほか、宅建業者がリフォーム再販した物件を購入した場合の所有権移転登記の税率が2024年まで特例措置で0.1％になります。

また、住宅ローンの融資を受けて購入するときに抵当権の設定をしますが、その抵当権設定登記には借入額の0.4％（2024年3月31日までに住宅を取得した場合の税率は0.1％）が登録免許税としてかかります。

不動産登記費用

不動産登記の事務手続きは基本的に司法書士に依頼します。報酬額の相場は司法書士によっても物件によっても異なります。あくまで目安ですが、5万～10万円程度を見込んでおくといいでしょう。

住宅ローンの事務手数料・保証料

住宅ローン事務手数料とは、金融機関に住宅ローンを申し込んだ際に、手続きの報酬として支払う費用です。費用の相場は、ネット銀行では「借入金額×2.2%」、メガバンクでは「約3.3万円」となっています。

一方、保証料とは住宅ローンの返済が滞ったときに保証会社が保証人となってローンの支払いをするために支払うものです。以前は連帯保証人を立てていましたが、現在は保証会社が保証人となるケースがほとんどです。現在ほとんどの銀行では保証料は「不要」となっています。

火災保険・地震保険料

火災保険に加え、昨今の地震の頻発に備えて地震保険には加入しておくのが普通です。物件の種類や保険期間や保険会社、保障の範囲にもよりますが、数万～十数万円を想定しておいたほうがいいでしょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を買ったときにかかる税金です。購入後、住んでいるエリアの役所から納税通知書が送られてきます。

不動産取得税の税額は、固定資産税評価額に税率4％をかけて求めます。一定の要件を満たせば、新築された期間になどよって固定資産税評価額から控除があります。

また、土地と住宅については2024年3月31日の取得までは3％の軽減措置があります。また宅地や宅地と同じ扱いを受ける土地は2024年3月31日まで、評価額の2分の1の軽減措置があります。

固定資産税・都市計画税の清算金

不動産を所有すると、毎年、固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。
ただし、固定資産税と都市計画税は、１月１日時点で固定資産課税台帳に登録されている方が納税義務者であり、この納税義務者に対して請求されます。このため、不動産売買によって年の途中で持ち主が変わる場合、購入時に買主が売主に日割り精算することになっています。

管理費・修繕積立金の清算金

前項の固定資産税・都市計画税の清算金と同様、マンションの場合は管理費と修繕積立金についても日割りで清算する必要があります。

その他の費用

引越し費用として20～40万円程度を見込んでおくといいでしょう。もちろん、家族の人数や家具の量、引っ越す時期によって金額は変わります。

また、新居を購入するため住宅ローンを借りるのに頭金が必要な人もいるでしょう。これを費用と考えるかは意見が分かれるところですが、住宅ローン融資を確実に受けるためには用意しておいた方がいいかもしれません。

家の住み替えをするとき、売却と購入の順序を表す言葉として「売り先行」「買い先行」があります。売り先行にした場合、自宅を先に売ってから新居を探すことになります。このため、仮住まいとして賃貸住宅を借りることになります。場合によってはこの費用が高額になります。詳しく解説しましょう。

引越し代金

売り先行の場合、売却した家から仮住まいへの引越しと仮住まいから新居への引越しの計2回になります。

引越し費用は家族の人数や間取り、作業人数、引越し先までの距離によって変わってきます。基準運賃のほかに時間帯を指定した場合の割増料金、荷造り資材や有料道路利用料などの実費、冷暖房機の取り付けやピアノ輸送などの付帯サービス料が加算されます。

また、繁忙期（3、4月）であるか、平日であるかなどによっても変わってきます。必ず複数の業者に見積もりを取って比較検討しましょう。

目安としては、通常期の家族2人で8万円前後、4人家族なら13万円前後ですが、繁忙期なら3万～5万円ほどアップするようです。冷暖房機の取り付けや取り外しにそれぞれ1万円前後、家具の処分に数万円などが上乗せされると、4人家族で1回につき20万円程度は見ておいたほうがいいでしょう。

家賃・敷金・礼金

賃貸住宅を借りると、毎月の家賃のほかに、入居時に多くの場合、敷金と礼金を求められます。

敷金は契約期間中に滞納があった場合の家賃債務や、室内に損傷を与えた場合の修理費の担保として、先に預けておく現金です。部屋を退去する際、原状回復費用があれば敷金から差し引かれて戻ってきます。家賃1～3カ月程度が目安です。

礼金は文字どおり、部屋のオーナーに「お礼」の意味として支払うもので、敷金と違って退去時の返金はありません。相場は家賃1カ月分です。

仲介手数料

不動産仲介会社に賃貸物件を仲介してもらった場合も、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。宅地建物取引業法で、賃貸契約に関する仲介手数料の上限額は「家賃の1カ月分+消費税」と定められています。

トランクルーム費用

仮住まいに家具をすべて配置するのは新居に移ってからでいいという場合、家具の一部をトランクルームに預けるという方法があります。屋内型は2畳で2万円程度、屋外型だと2畳で1万円程度、東京23区内だと3割程度の割増額を想定しておきましょう。

家を住み替えて始まる新生活は、何かと物入りです。諸費用の中で節約できるものは可能な限り節約したいものです。どんなところなら節約できるのでしょうか。

諸費用ローンは住宅ローンより割高

諸費用は現金で用意しましょう。実は、金融機関によっては「諸費用ローン」という商品を用意しているところもあります。しかし、2021年現在で住宅ローンが変動金利で0.5％程度なのに対し、諸費用ローンは一般に金利2.5％程度と住宅ローンよりも割高になります。（ただし、住宅ローンに諸費用分を組み込んで借りることができる銀行もあります 。）

売り先行・買い先行より売り買い同時進行

家の住み替えをするとき、家の売却を先に行って賃貸住宅に引っ越したうえで新居を探す「売り先行」と、新居を購入してから引っ越して元の家を売却する「買い先行」があります。

ともに一長一短ありますが、一般に「売り先行」のほうが自宅を売却して得た金額を元に次の家の購入を進められるといえます。ただし、賃貸住宅を経て引越しが2回になります。そこで、家の売却手続きと新居の購入手続きを同時に進め家の引渡しと新居の引渡しを同日に調整することで一度の引越しで住み替えを完了させれば、引越し費用や賃貸住宅にかかる費用を削減できるほか、住宅ローンの返済がダブルになることも防げます。

特例控除や損益通算などで節税する

家の住み替えにはさまざまな減税措置があります。費用を減らすためにも十分に活用しましょう。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」として、マイホームを売却した場合には、譲渡所得の金額から3,000万円が控除され、売却による利益が3,000万円までであれば譲渡所得税はかかりません。

また「10年を超えて所有したマイホームの軽減税率の特例」として、売却する家の所有期間が1月1日時点で10年を超えていると、一定の条件に当てはまれば、軽減税率の特例によって税率が下がります。本来の税率は譲渡所得の20％（所得税15％、住民税5％）ですが、軽減税率を適用すると、6,000万円までの部分にかかる税率が14％になります。（2037年までは、所得税に対して2.1%の復興特別所得税がさらに加わります。）

このほか「特定居住用財産の買い替え特例」として住んでいる家の売却益にかかる譲渡所得税の支払いを繰り延べてもらえる制度もあります。先の「3,000万円控除」とは選択適用となり、併用はできません。

（居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例」「10年超所有軽減税率の特例」および「特定の居住用財産の買換え特例」」は、いずれも「住宅ローン控除」との併用は不可」）

今住んでいる家の住宅ローンの残債があっても住み替えは可能です。ただし、基本的に売却時には抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、購入する不動産に金融機関が設定する権利のことです。住宅ローンを利用して購入した家には、返済できなくなった場合に備えて抵当権が付いています。

ローン残債が家の売却額を下回れば、残額がゼロになり抵当権の抹消が可能です。一方で、家の売却価格がローン残債を下回るオーバーローンになると抵当権を抹消できません。自己資金でもローン返済ができないと、自宅の住み替え自体が難しくなります。

抵当権の抹消が難しいケースでも住み替えが可能になる方法がいくつかあります。転勤や転職などで住み替えが迫られている方は、以下を参考にそれぞれのメリット・デメリットを踏まえて検討しましょう。

①住み替えローン

住み替えローンとは、住宅ローンの残債と新居の購入資金をまとめて借り入れできるローンです。支払いが一本化されて二重でローンを組まずに済みます。

ただし、売却する家の住宅ローンの残債と新居の購入資金を賄うオーバーローンになることに注意が必要です。借入金額が高額であり、毎月の返済額による負担が大きくなります。また、一般的な住宅ローンに比べて金利が高く、金融機関による審査も厳しめです。

金融機関によっては、一時的に返済額を軽くしてくれることもありますが、返済額が減るわけではありません。高額な債務を抱えることになるため、毎月の返済額や返済期間などの計画性が重要です。将来を見据えてしっかりとしたマネープランを立てましょう。

②つなぎ融資

つなぎ融資とは、購入物件の代金支払が売却物件の代金受領よりも先に来てしまった場合において、 一時的な資金不足を補うための短期融資のことです。住宅ローンの残債があってもすぐに住み替えができる点はメリットでしょう。

ただし、毎月の返済が発生する融資ではないことに注意が必要です。期限が来たら一括返済する必要があります。つなぎ融資は3ヶ月～1年以内の期限設定が一般的で、その間に売却を完了させる必要があります。

つなぎ融資を利用する際は、返済スケジュールも含めてしっかりと計画を立てましょう。

③ダブルローン

ダブルローンとは、住宅ローンの残債がある状態で、新居の住宅ローンを別で組むことです。すべてのケースでダブルローンができるわけではなく、一定の条件が設けられます。

2つの住宅ローンを返済していかなければならないため、毎月の返済額が大きくなります。十分な返済能力が求められることから、金融機関による審査は厳しくなります。家の売却代金だけで住宅ローン残債が返済できなくても、不足分を預貯金などで賄えればダブルローンを利用できる可能性があります。

住み替えローンとの違いは、売りと買いのタイミングを合わせる必要がなくなることです。自分の都合で手続きを進められるため、焦って住み替えをせずに済みます。

住替えローン、ダブルローンはこちらで詳しく解説しています。

住み替えの費用について、不動産仲介会社に相談するのがおすすめ

住み替えでは家の売却と購入をまとめて行うため、かかる諸費用も売買一方のみよりも高くなります。また、できれば自己資金で用意したい費用でもあるため、必要な金額は可能な限り正確に把握しておきましょう。住宅ローンの残債があっても、住み替えできる方法はあります。しかし、それぞれメリット・デメリットがあるため、一概にどれが最適とはいえません。住宅ローンの残債がいくらなのかはもちろん、返済能力や年齢などの条件によって変わってきます。住み替えの費用について悩んでいる方は、不動産仲介会社に相談するのがおすすめです。

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