お住み替えコラム

2022.03.03

家の住み替えにかかる諸費用の相場はいくら? 節約する方法も解説

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住み替えのノウハウ特集
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家の住み替えを考えている人が頭に入れておきたいのが、初めて家を買ったときよりも諸費用が多くなる可能性があることです。初めて家を買ったときは賃貸住宅や実家住まいからの引越しで、購入に関する諸費用のみがかかっていただけだったかもしれませんが、家の住み替えでは、家の売却と購入を同時に行うためです。諸費用は基本的に自己資金で用意する必要があり、場合によっては数百万円になることがあるため、見積もりを誤ると資金計画が失敗してしまいます。住み替えの諸費用について知っておきたいことや節約する方法などについて解説します。

  1. 住んでいる家の売却にかかる諸費用
  2. 新居(中古住宅)の購入にかかる諸費用
  3. 仮住まいをした場合にかかる費用
  4. 諸費用節約のポイント
  5. まとめ

住んでいる家の売却にかかる諸費用

まず、今、住んでいる家を売却するのにどのくらいかかるのかを確認しましょう。売却にかかる諸費用は一般に5%程度とされています。主な諸費用の一覧は以下のとおりです。個別に見ていきましょう。

諸費用の項目 各費用の目安
仲介手数料
(不動産仲介会社への支払い)
売却価格×3%+6万円+消費税(10%)
印紙税 1万~6万円
(売却価格1千万円超~5億円、価格帯によって異なる。2024年3月末までの軽減措置による額)
住宅ローン繰上返済手数料
(金融機関への支払い)
1万~3万円
抵当権抹消費用(司法書士への報酬) 5,000から2万円程度
※住所変更登記は別途かかります
譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 売却した家の1月1日時点での所有期間が5年以下:譲渡所得の39.63%
売却した家の1月1日時店での所有期間が5年超:譲渡所得の20.315%
(ただし、マイホームの場合は3,000万円の特別控除の特例あり)

仲介手数料

仲介手数料は不動産売買の仲介を不動産仲介会社に依頼し、成約したときに支払う成功報酬です。宅地建物取引業法で、売却の場合でも購入の場合でも、その上限額は「売買価格×3%+6万円+消費税」です(売買価格400万円超の物件)。現在、消費税率は10%ですから、「売買価格×3.3%+6.6万円」で求めることもできます。

印紙税

財産や権利に関する取引をした場合、印紙税が課されます。不動産売買の場合、売買契約書の書面は収入印紙(証票)を貼付することで印紙税を納付したことになります。不動産売買契約書に貼付する収入印紙は、売主様と買主様それぞれに交付された不動産売買契約書に、成約価格に応じた金額分を自分で支払います。

印紙税には軽減措置が設けられていて、2024年3月31日までに作成された不動産売買契約書には以下の表のとおり、軽減税率が適用されます。

成約価格 本則税率 軽減税率
10万円超~50万円以下 400円 200円
50万円超~100万円以下 1,000円 500円
100万円超~500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超~1千万円以下 1万円 5,000円
1千万円超~5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超~1億円以下 6万円 3万円
1億円超~5億円以下 10万円 6万円
5億円超~10億円以下 20万円 16万円
10億円超~50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

住宅ローン繰上返済手数料

家の住み替えにおいて、それまで分割で支払っていた住宅ローンの残債を一括で返済する場合、金融機関に対して手数料を支払う必要があります。実際にかかる手数料の金額は金融機関によって異なるため、問い合わせが必要です。ただ、目安としては5,000~2万円程度でしょう。

抵当権抹消費用

住宅ローンの残債を一括で返済した場合、ローンの融資時に設定された抵当権を抹消する必要があります。抵当権とはローンの返済が滞ったときに金融機関が対象の住宅を差し押さえることができる権利ですから、抵当権が残ったままでは売却することはできません。抵当権抹消のタイミングは所有権移転と同じタイミングとなることが通例です。

手続きは司法書士に依頼するのが通例で、報酬額は5,000~2万円が相場のようです。住所変更登記は別途費用がかかり、合計すると3万5,000円程度になることもあります。

譲渡所得税など

家を売って「利益」が出たときにかかる税金が譲渡所得税です。譲渡所得税は同時に住民税と復興特別所得税も課されます。売却価格から家の取得費や売却などにかかった経費を差し引いた残りの金額(譲渡所得)がプラスであれば、ここに所定の税率をかけた譲渡所得税が発生します。譲渡所得は以下のように求めます。

  • 譲渡所得=家の売却価額-(家の取得費+譲渡費用)

譲渡所得税額は、所有期間に応じて定められた税率を譲渡所得にかけて求めます。

  • 売却した家の1月1日時点での所有期間が5年以下:譲渡所得の39.63%
  • 売却した家の1月1日時点での所有期間が5年超:譲渡所得の20.315%

ただし、マイホームの場合は所定の条件を満たして確定申告をすることで「3,000万円の特別控除の特例」の適用を受けることができます。これにより、譲渡所得は3,000万円までは非課税となります。ただし、「3,000万円の特別控除の特例」は「住宅ローン控除」と併用はできないため注意しましょう。

新居(中古住宅)の購入にかかる諸費用

次に、新居(中古住宅)の購入にかかる諸費用を見てみましょう。購入にかかる諸費用は売却にかかる諸費用よりも少し多めで、購入価格の7%程度とされます。諸費用の一覧は以下の表のとおりで、個別に解説します。

諸費用の項目 各費用の目安
仲介手数料
(不動産仲介会社への支払い)
購入価格×3%+6万円+消費税(10%)
印紙税 1万~6万円
(売却価格1千万円超~5億円、価格帯によって異なる。2022年3月末までの軽減措置による額)
登録免許税 土地の所有権移転登記は固定資産税評価額の2.0%
住宅用家屋を新築したときの所有権保存登記は同0.4%
中古住宅などの所有権移転登記は同2.0%
抵当権設定登記は住宅ローン借入額の0.4%
※いずれも軽減措置あり(後述)
不動産登記費用(司法書士への報酬) 5万~10万円程度
住宅ローン融資事務手数料・保証料
(金融機関への支払い)
1万~2万円
火災保険、地震保険料 10万円程度~
不動産取得税 (固定資産税評価額-控除額)×4%(2024年3月までは3%などの軽減措置あり)
固定資産税・都市計画税の清算金 固定資産税:固定資産税評価額×1.4%程度(市町村によって異なる)
都市計画税・固定資産税評価額×0.3%(上限、市町村によって異なる)
いずれも日割りで計算する
管理費・修繕積立金の清算金 マンションの場合。金額はマンションによって異なる。いずれも日割りで計算する。
その他の費用(引越しなど) 20万円

仲介手数料

購入の場合にかかる仲介手数料の金額は、前述の売却にかかる仲介手数料と同じです。

印紙税

購入の場合にかかる印紙税も、売却時と同様の処理となります。

登録免許税

土地や建物を購入すると、権利関係の紛争に備えて買った人の所有権を登記する必要があります。法務局(登記所)にある登記簿に土地や建物の所有権を記録して公示するのですが、この登記手続きの際に税金がかかり、登録免許税と呼ばれます。

税率は登記の種類によって異なり、土地の所有権移転登記は2.0%(2023年3月31日までは0.15%)、住宅用家屋を新築したときの所有権保存登記は0.4%(2024年3月31日までは0.15%)、中古住宅などの所有権移転登記は2.0%(2024年3月31日までは0.3%)をそれぞれ固定資産税評価額にかけて求めます(土地や中古住宅は所有権移転登記、建物を新築する場合は所有権保存登記と呼びます)。

省エネ性能に優れた認定長期優良住宅を購入した場合、いずれも2024年まで、所有権保存登記は0.1%に、所有権移転登記はマンションが0.1%に、戸建てが0.2%になる特例措置があります。認定低炭素住宅の場合はマンション・戸建て一律で所有権保存登記が0.1%、所有権移転登記が0.1%になります。

このほか、宅建業者がリフォーム再販した物件を購入した場合の所有権移転登記の税率が2024年まで特例措置で0.1%になります。

また、住宅ローンの融資を受けて購入するときに抵当権の設定をしますが、その抵当権設定登記には借入額の0.4%(2024年3月31日までに住宅を取得した場合の税率は0.1%)が登録免許税としてかかります。

不動産登記費用

不動産登記の事務手続きは基本的に司法書士に依頼します。報酬額の相場は司法書士によっても物件によっても異なります。あくまで目安ですが、5万~10万円程度を見込んでおくといいでしょう。

住宅ローンの事務手数料・保証料

住宅ローン事務手数料とは、金融機関に住宅ローンを申し込んだ際に、手続きの報酬として支払う費用です。費用の相場は、ネット銀行では「借入金額×2.2%」、メガバンクでは「約3.3万円」となっています。

一方、保証料とは住宅ローンの返済が滞ったときに保証会社が保証人となってローンの支払いをするために支払うものです。以前は連帯保証人を立てていましたが、現在は保証会社が保証人となるケースがほとんどです。金額は、ネット銀行の多くが「不要」としている一方、メガバンクでは50万~100万円程度を見込んでおくといいでしょう。

火災保険・地震保険料

火災保険に加え、昨今の地震の頻発に備えて地震保険には加入しておくのが普通です。物件の種類や保険期間や保険会社、保障の範囲にもよりますが、数万~十数万円を想定しておいたほうがいいでしょう。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を買ったときにかかる税金です。購入後、住んでいるエリアの役所から納税通知書が送られてきます。

不動産取得税の税額は、固定資産税評価額に税率4%をかけて求めます。一定の要件を満たせば、新築された期間になどよって固定資産税評価額から控除があります。

また、土地と住宅については2024年3月31日の取得までは3%の軽減措置があります。また宅地や宅地と同じ扱いを受ける土地は2024年3月31日まで、評価額の2分の1の軽減措置があります。

固定資産税・都市計画税の清算金

不動産を所有すると、毎年、固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。
ただし、固定資産税と都市計画税は、1月1日時点で固定資産課税台帳に登録されている方が納税義務者であり、この納税義務者に対して請求されます。このため、不動産売買によって年の途中で持ち主が変わる場合、購入時に買主が売主に日割り精算することになっています。

管理費・修繕積立金の清算金

前項の固定資産税・都市計画税の清算金と同様、マンションの場合は管理費と修繕積立金についても日割りで清算する必要があります。

その他の費用

引越し費用として20万円程度を見込んでおくといいでしょう。もちろん、家族の人数や家具の量、引っ越す時期によって金額は変わります。

また、新居を購入するため住宅ローンを借りるのに頭金が必要な人もいるでしょう。これを費用と考えるかは意見が分かれるところですが、住宅ローン融資を確実に受けるためには用意しておいた方がいいかもしれません。

仮住まいをした場合にかかる費用

家の住み替えをするとき、売却と購入の順序を表す言葉として「売り先行」「買い先行」があります。売り先行にした場合、自宅を先に売ってから新居を探すことになります。このため、仮住まいとして賃貸住宅を借りることになります。場合によってはこの費用が高額になります。詳しく解説しましょう。

引越し代金

売り先行の場合、売却した家から仮住まいへの引越しと仮住まいから新居への引越しの計2回になります。

引越し費用は家族の人数や間取り、作業人数、引越し先までの距離によって変わってきます。基準運賃のほかに時間帯を指定した場合の割増料金、荷造り資材や有料道路利用料などの実費、冷暖房機の取り付けやピアノ輸送などの付帯サービス料が加算されます。

また、繁忙期(3、4月)であるか、平日であるかなどによっても変わってきます。必ず複数の業者に見積もりを取って比較検討しましょう。

目安としては、通常期の家族2人で8万円前後、4人家族なら13万円前後ですが、繁忙期なら3万~5万円ほどアップするようです。冷暖房機の取り付けや取り外しにそれぞれ1万円前後、家具の処分に数万円などが上乗せされると、4人家族で1回につき20万円程度は見ておいたほうがいいでしょう。

家賃・敷金・礼金

賃貸住宅を借りると、毎月の家賃のほかに、入居時に多くの場合、敷金と礼金を求められます。
敷金は契約期間中に滞納があった場合の家賃債務や、室内に損傷を与えた場合の修理費の担保として、先に預けておく現金です。部屋を退去する際、原状回復費用があれば敷金から差し引かれて戻ってきます。家賃1~3カ月程度が目安です。

礼金は文字どおり、部屋のオーナーに「お礼」の意味として支払うもので、敷金と違って退去時の返金はありません。相場は家賃1カ月分です。

仲介手数料

不動産仲介会社に賃貸物件を仲介してもらった場合も、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。宅地建物取引業法で、賃貸契約に関する仲介手数料の上限額は「家賃の1カ月分+消費税」と定められています。

トランクルーム費用

仮住まいに家具をすべて配置するのは新居に移ってからでいいという場合、家具の一部をトランクルームに預けるという方法があります。屋内型は2畳で2万円程度、屋外型だと2畳で1万円程度、東京23区内だと3割程度の割増額を想定しておきましょう。

諸費用節約のポイント

家を住み替えて始まる新生活は、何かと物入りです。諸費用の中で節約できるものは可能な限り節約したいものです。どんなところなら節約できるのでしょうか。

諸費用ローンは住宅ローンより割高

諸費用は現金で用意しましょう。実は、金融機関によっては「諸費用ローン」という商品を用意しているところもあります。しかし、2021年現在で住宅ローンが変動金利で0.5%程度なのに対し、諸費用ローンは一般に金利2.5%程度と住宅ローンよりも割高になります。

売り先行・買い先行より売り買い同時進行

家の住み替えをするとき、家の売却を先に行って賃貸住宅に引っ越したうえで新居を探す「売り先行」と、新居を購入してから引っ越して元の家を売却する「買い先行」があります。

ともに一長一短ありますが、一般に「売り先行」のほうが自宅を売却して得た金額を元に次の家の購入を進められるといえます。ただし、賃貸住宅を経て引越しが2回になります。そこで、家の売却手続きと新居の購入手続きを同時に進め家の引渡しと新居の引渡しを同日に調整することで一度の引越しで住み替えを完了させれば、引越し費用や賃貸住宅にかかる費用を削減できるほか、住宅ローンの返済がダブルになることも防げます。

特例控除や損益通算などで節税する

家の住み替えにはさまざまな減税措置があります。費用を減らすためにも十分に活用しましょう。

「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」として、マイホームを売却した場合には、譲渡所得の金額から3,000万円が控除され、売却による利益が3,000万円までであれば譲渡所得税はかかりません。

また「10年を超えて所有したマイホームの軽減税率の特例」として、売却する家の所有期間が1月1日時点で10年を超えていると、一定の条件に当てはまれば、軽減税率の特例によって税率が下がります。本来の税率は譲渡所得の20%(所得税15%、住民税5%)ですが、軽減税率を適用すると、6,000万円までの部分にかかる税率が14%になります。

このほか「特定居住用財産の買い替え特例」として住んでいる家の売却益にかかる譲渡所得税の支払いを繰り延べてもらえる制度もあります。先の「3,000万円控除」とは選択適用となり、併用はできません。

まとめ

住み替えでは家の売却と購入をまとめて行うため、かかる諸費用も売買一方のみよりも高くなります。また、できれば自己資金で用意したい費用でもあるため、必要な金額は可能な限り正確に把握しておきましょう。住み替えは、家探しから現住居の売却の段取り、資金計画にいたるまで限られた時間の中でやるべきことがたくさんあります。後悔しない住み替えを進めるためには諸費用や節約できるポイントについても適切なアドバイスをしてくれる不動産仲介会社をパートナーとして選ぶことが重要といえるでしょう。

三菱地所ハウスネットは「売りたい」お客様と「買いたい」お客様をつなぐ不動産仲介会社として、豊富な経験と確かな売買実績を蓄積しています。「三菱地所の住まいリレー」では、三菱地所グループの総合力を生かし、住まいに関するトータル的なサポートを提供しています。

住み替えを検討されているお客様一人ひとりに寄り添った高品質なサービスをご用意しておりますので、ぜひ住み替えのご相談は三菱地所ハウスネットにお任せください。

この記事を監修した専門家

高野友樹

高野友樹株式会社髙野不動産コンサルティング代表取締役/株式会社アーキバンク取締役COO
公認不動産コンサルティングマスター、相続対策専門士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士。
不動産会社にて仲介、収益物件管理に携わった後、国内不動産ファンドにてAM事業部マネージャーとして従事。
2014年、株式会社髙野不動産コンサルティングを創業。

掲載記事の内容は制作時点の情報に基づきます。

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