住み替えの際の住宅ローンの種類・仕組みを解説

住み替えるにあたって現在の住まいの住宅ローンを既に完済していれば、新居の住宅ローンを組むことが可能です。また、現在返済中の住宅ローンがあっても現在の住まいを売却した資金で残債を返済できれば問題ありません。

「住宅ローン」とは、購入する土地や建物を担保に住宅購入資金を借りることができる金融商品です。金融機関は、担保となる不動産に「抵当権」という権利を設定し、万一債務者の返済が滞った場合に、貸し出した金銭を回収できるようにしているのが一般的です。

抵当権を抹消するには、住宅ローンそのものを完済する必要があります。売却代金のみでは足りない場合、不足分については、預貯金を充当する、親族からの援助や借入金などを充当する、他の資産を現金化するなどの方法で、完済することになります。

しかし、家の売却資金や自己資金を充てても住宅ローンを返済しきれない場合もあるでしょう。そんな時に考えられるのが「住み替えローン」や「ダブルローン」を利用するという方法。「住み替えローン」や「ダブルローン」を利用すれば、残債があっても住み替えが可能となるのです。

抵当権とは？

前文でも記載した通り、抵当権とは、住宅ローンを組む際、金融機関が融資対象となる不動産（建物・土地）に対して設定する権利のこと。住宅ローンを借り入れた人（債務者）が返済できなくなった場合に備えて、不動産に抵当権を設定してローンの担保とします。仮に住宅ローンの返済が一定期間滞ってしまうと抵当権が行使され、不動産の差し押さえ・強制競売（任意売却の場合もあり）が行われるのです。

現住居の住宅ローンの残債がある状態で、新居の住宅ローンを借りるには、「住み替えローン」と「ダブルローン」という2つの方法があるとお伝えしました。この2つにはどのような違いがあるのか見ていきましょう。

住み替えローンとは？

住み替えローンとは、現住居の住宅ローンの残債と新居の住宅ローンを合わせて融資してくれるローンのこと。支払いを一本化するので、住んでいる家の売却手続きと新たな家の購入手続きを並行して行う必要があります。売却・購入のどちらを先行して進めるにしても、融資を受ける金融機関から提示される条件にあわせて、タイミングよく進めていくことが重要です。

ダブルローンとは？

一方のダブルローンとは、現住居の住宅ローン返済を続けたまま新居の住宅ローンを組むこと。ダブルローンでは毎月2つの住宅ローンを同時返済することになります。現在の住まいのローンが残っていても新居のローンを新たに組めるため、住み替えのタイミングに関しては、比較的自由度の高い計画を立てることが可能です。

住み替えローンを組むにはどのような条件があるのでしょうか。

• 自分が住むための住宅を購入する
• 現住居の住宅ローンの残債があり、売却資金と自己資金では完済できない場合
• 現住居の売却と、新居の購入手続きを並行して行う
• 住宅ローンに限らず、ローンの延滞履歴がない事
• 返済能力が基準を満たしている事

借入先の金融機関の基準にもよりますが、このような内容が一般的です。

次に、ダブルローンを組む場合の条件について注目してみましょう。

• 現住居の住宅ローンと新居の住宅ローンに加え、自動車ローンなどすべてのローンの返済比率が金融機関の定める基準内であること
• ローン完済年齢が金融機関の定める基準以内であること

これら2点は、ダブルローンの利用に限らず一般の住宅ローンでも同様です。しかし、毎月2つのローンを同時に返済していくことになるため、金融機関の審査基準は通常の住宅ローンより厳しくなるのが一般的です。

住み替えローンを組むメリット・デメリットについて解説します。

住み替えローンのメリット

住み替えローンを利用するメリットは、自己資金が足りなくても新しい家に住み替えられるという点でしょう。現住居の住宅ローン残債が、売却資金を上回っている状態で、新居の住宅ローンを組むには自己資金を用意する必要があります。しかし、自己資金が足りない場合でも、住み替えローンを組めば新たに購入したいと思う物件を見つけたタイミングで住み替えることが可能となります。

住み替えローンのデメリット

一方、デメリットとしては一般的な住宅ローンと比較して、高めの金利、厳しい審査条件、タイトなスケジュールなどが挙げられます。

住み替えローンは、現住居の残債と新居の住宅ローンを一本化したものですから、通常の住宅ローンに比べて借入額が高めとなります。貸す側からするとリスクが高いローンなので、金利が高く審査条件も厳しくなる傾向があります。住み替えローンでも優遇されることはありますが、それでも金利は比較的高めである点は注意が必要です。

加えて、一般的に住み替えローンでは家の売却と新居購入のタイミングを合わせる必要があるので、スケジュールがタイトになりやすい点も要注意です。金融機関によっては、売却活動を行っていることの証明書が必要となる場合や、住み替えローンの実行（借入）までに売買契約の締結が完了していることを融資の条件としている場合もあるので、十分な事前の確認が必要です。

次に、ダブルローンのメリット・デメリットについて解説します。

ダブルローンのメリット

まずダブルローンのメリットとしては、売却と購入のタイミングを合わせる必要がないこと、仮住まいを用意せずに新居へすぐ移れることなどが挙げられるでしょう。

現住居の売却資金で住宅ローンを完済してから新居を購入する場合、家が売れるのを待ってから購入する「売り先行」での住み替えとなるため、家が売れるのに時間がかかると狙っていた物件が売れてしまうなどのリスクがあります。ダブルローンであれば、こうしたリスクを心配しなくてよいというのは大きなメリットではないでしょうか。

また、「売り先行」での住み替えだと家が売れてから新居へ移るまでの間は仮住まいを探す必要がありますが、ダブルローンでは購入した新居へすぐに引越すことが可能。仮住まいを探したり何度も引越したりする手間がかからないのも、ダブルローンの嬉しいポイントです。

ダブルローンのデメリット

ダブルローンのデメリットは、何と言っても返済額が増えることでしょう。前の家の住宅ローンと新居の住宅ローンの2本立てになりますから、毎月の返済額は単純に倍近くなることも想定されます。毎月返済額が高くなるということは、当然金融機関の融資条件も厳しくなります。

住み替えローン・ダブルローンそれぞれの特徴について解説してきましたが、住み替えでローンを利用する場合どちらを選ぶべきなのでしょうか。

結論から言うと、どちらのローンにもメリット・デメリット両面があるため、個別の状況によって適したほうを選ぶのがベターです。ご自身の状況に合ったローンがわからない場合には、金融機関や不動産仲介会社などに相談することをおすすめします。

住み替え時に「住み替えローン」や「ダブルローン」を利用するなら、計画的に進める必要があります。さまざまな条件が複雑に絡み合うことも多いため、不動産仲介会社や、金融機関に事前に相談し、考えられるリスクを丁寧に解決していくことが大切です。そのためには、信頼できる住み替えのパートナーを見つけることが重要となってきます。

三菱地所の住まいリレーでは、売却提案や住み替え先の住まいを探すといったサポートだけでなく、住宅ローンの利用についても相談を承っています。ローンに対して不安を感じている方へは、三菱地所ハウスネットの豊富なローン取り扱い実績や幅広いネットワークを活用したアドバイスはもちろん、金融機関に対する「住宅ローン事前審査」のお申込みも受け付けております。まずはお気軽にご相談ください。