マイホームを買い替える時に使えるお勧めの税制優遇は？

マイホームを購入時よりも高い価格で売却した場合、その売却益に税金がかかります。売却したことによって生じた所得を譲渡所得といい、譲渡所得に対しては給与所得などの他の所得と分離して所得税と住民税が課税されます。

その際に、マイホームについては、譲渡所得の免除又は軽減の特例があります。

その中のひとつが「居住用財産の3,000万円特別控除」です。これは「譲渡所得」の課税額を「3,000万円」減らすことができる特例です。

また、「10年超所有軽減税率の特例」があります。この特例では、「課税額」に対する「税率」を譲渡所得金額6,000万円までは、約6％減らすことができます。

例えば、マイホームを売却し譲渡所得が、7,000万円だった場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用することで、譲渡所得金額は「7,000万円―3,000万円＝4,000万円」となり、税金がかかるのは、4,000万円に対してのみとなります。

そしてその4,000万円に対して、「10年超所有軽減税率の特例」を利用することで、20.315％の税率が、14.21%の税率となり、税金が安くなります。

(注)上記の税制優遇を利用するには、それぞれ適用要件がありますので、ご注意ください。

参考元：国税庁「マイホームを売ったときの特例」

「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用した場合と、利用しない場合の税額の違い

それでは、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用した場合と、利用しない場合の例をみてみましょう。（譲渡所得を500万円、所有期間は10年超とします。）

特例の有無	譲渡所得	税額
控除なし	500万円	約101万円
居住用財産の3,000万円特別控除	500万円	０

「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用しない場合は、税額は約101万円ですが、控除を利用した場合は、税額が０になり、減税額は約101万円となります。

利用する際の注意点は、譲渡所得（売却益）に対しての税額を減らすことができますが、そもそも売却益が少ない場合は、効果は薄くなります。

「住宅ローン控除」とは、自己使用居住用の住宅を新築、購入した場合、返済期間10年以上の住宅ローンがあること、その他一定の要件を満たすときは、年末の住宅ローン残高をもとに計算した一定額を、その居住の年から10年間（一定の場合には13年間）、支払うべき所得税額（住民税）から控除する制度です。また、所得税がすでに源泉徴収されている場合は、所得税の還付をするという制度です。

控除額の計算方法は以下の通りです。

「住宅ローン控除」を利用した場合の控除額

次にマイホームを購入した際に「住宅ローン控除」を利用した場合の控除額を計算してみます。

(例)一般の中古住宅を購入。令和6年入居、毎年末住宅ローン残高2,000万円以上の場合（住宅ローン控除適用要件をみたしている物件を購入）

	年間控除	最長期間	効果
一般の中古住宅 毎年末住宅ローン残高2,000万円以上	14万円	10年	140万円

購入物件の要件によって、効果は変わりますが、一般的な中古住宅を購入した場合で、10年間ずっと住み続けていることと、10年間毎年住宅ローン残高が2,000万円以上あることが前提です。その場合の効果は、10年間で140万円となります。

売却した家の「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用した場合と購入した家の「住宅ローン控除」を利用した場合の税金の優遇についてみてきましたが、どちらを選択するのが有利になるでしょうか？

売却した時の譲渡所得が500万円、一般の物件を購入して、毎年2,000万円超の住宅ローン残高がある場合で比較しました。

売却時に使いやすい「居住用財産の3,000万円特別控除」と購入後の「住宅ローン控除」は、併用ができませんので、譲渡所得を正しく計算し、長期にわたる住宅ローン控除の効果も推定して、有利な方を選択しましょう。

マイホームの売買に関する優遇税制は複数あり、どれが一番有利か一概には言えませんので、税理士や税理士事務所へご相談される場合は、売買の具体的な条件を提示して、相談することをお勧めします。

三菱地所ハウスネットは、不動産仲介の専門家であり、マイホームの買い替えなど、数多く手がけている三菱地所グループの不動産仲介プロフェッショナルです。長年にわたって蓄積してきた経験と確かな売買実績を生かし、マイホームの買い替えをはじめ不動産売買に関する不動産取引のトータル的なサポートを提供しています。

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