相続した不動産を売却するには？流れと準備するもの、使える特別控除・特例を解説

相続によって家族から受け継いだ不動産については、そのまま所有し続けることもできますが、場合によっては売却という選択を選択することで、より多くのメリットを期待できる場合もあります。

ここでは、相続した不動産を売却することで得られる代表的なメリットについて解説します。

税金や維持費用などのコストを負担せず済む

不動産を所有していると、毎年、固定資産税や都市計画税が課税されます。これらの税金については、実際にその不動産に住んでいたり、賃貸などの用途で使用したりしていなくても、毎年1月1日時点における登記簿上の所有者に対して納税義務が発生します。

また、不動産を所有していると、税金以外にも、建物の修繕費や土地の手入れにともなう支出など、不動産を維持・管理するためのコストも継続的にかかります。特に空き家の場合、持ち主としての管理を怠ると、行政から罰金を課される可能性があるうえ、建物の倒壊などにより他者に損害を与えた場合には、賠償責任を負うリスクも生じます。

不動産を売却して所有権を手放せば、これらの毎年発生するコストや将来的なリスクから解放され、経済的な負担を軽減することが可能です。

管理する手間を省ける

空き家であっても、所有者には適切な管理を行う義務があります。例えば、建物の老朽化や破損を防ぐための定期的な点検や修繕、庭の雑草除去など、さまざまな管理の手間が発生します。

また、賃貸物件についても、家賃などの収入が得られる一方で、定期的なメンテナンス工事や入退去に関する手続きなど、賃貸人としての管理業務を適切に行わなければなりません。

もし相続した不動産が遠方にある場合には、移動にかかる時間や費用も増えるため、相続人の管理負担も拡大しやすくなるでしょう。さらに、現役世代が不動産を承継する場合には、忙しい中で管理する時間を確保しにくいケースも少なくありません。そのような場合には、相続人の精神的な負担が増すだけでなく、管理不十分によって法的なトラブルに発展するリスクも高まります。

相続財産の中に管理の負担が大きい不動産がある場合には、その不動産を早めに売却することでこれらの管理業務から解放されるため、日々の手間やストレスを大きく減らすことができます。

現金化すれば公平に財産を分配できる

不動産は預貯金のように簡単に分割できるものではなく、複数の相続人がいる場合には、公平な分配を実現することが難しいというデメリットがあります。

公平な遺産分割を追求し、不動産を複数の相続人同士による共有名義とすると、将来の売却や運用の際に相続人全員の同意が必要となるため、非協力的な相続人がいると、一連の手続きが停滞することとなります。

また、必ずしもすべての相続人が「不動産を相続したい」と考えているわけではありません。税金や維持・管理コストのかかる不動産よりも、現金や株式などの財産を希望する相続人もいるでしょう。

このような場合には、不動産を売却して現金化する「換価分割（かんかぶんかつ）」という方法も有効な選択肢となります。換価分割を選択した場合には、不動産の売却で得た現金を相続人間で分割できるため、より公平な財産分配を実現できます。

不動産を現金に換えて分け合うことで、将来的な家族間のトラブルや揉め事を未然に防ぐことにもつながるでしょう。

ただし、換価分割の場合には、売却によって利益が生じることで、所得税や住民税がかかる可能性があるため注意が必要です。したがって、不動産の売却によって生じる税負担を事前にシミュレーションしたうえで、換価分割を選択すべきかの判断を行いましょう。

市場価値が高いうちに売却できる

不動産の価値については、売却時の景気や地域の需要、建物の築年数や状態など、さまざまな要因によって変動します。

建物の老朽化や地価の変動などにより、年月が経過するにつれて、不動産の市場価値が次第に下がる可能性も考えられます。特に利用予定のない不動産を長期間保有し続けると、市場価値の下落リスクにさらされることになります。

利用予定のない物件については、早めに売却の準備を進めることで、不動産の売りどきを見逃すリスクも回避でき、不動産価格が高騰したタイミングでスムーズに売却できる可能性も高まるでしょう。

相続した土地や建物を売却する場合、売却の前にまずは相続手続きを進める必要があるため、通常の不動産売却の流れとは異なります。しかし、それぞれのステップを順序立てて進めていけば、スムーズに売却手続きを完了させることも可能です。

ここでは、相続不動産を売却するための具体的な5つのステップと、それぞれの段階で必要となる準備や注意点について解説します。

遺言書または遺産分割協議で取得者を決める

相続が開始したら、まずは「有効な遺言書が残されているか」を確認します。

遺言書が見つかった場合は、原則としてその内容にしたがって相続手続きを進めますが、相続人全員が合意すれば、遺言書の内容と異なる方法で分割することも可能です。

もし遺言書が存在しない場合や、遺言書で指定されていない財産がある場合は、相続人全員で遺産分割協議を行い、「誰がどの財産を相続するか」を話し合って決定します。

この遺産分割協議に先立ち、被相続人（亡くなった人）の出生までさかのぼって戸籍を収集し、法定相続人を確定させる必要があります。また、預貯金や不動産だけでなく、借金や未払金などのマイナスの財産も含めてすべての財産を洗い出し、財産目録を作成することが重要です。

これらの準備に不備や漏れがあった場合には、遺産分割協議のやり直しが必要となるケースもあり、不動産売却までの手続きが遅延する可能性もあるため、注意が必要です。

遺産分割協議によって相続人全員が合意に至ったら、その内容を「遺産分割協議書」として書面にまとめ、相続人全員が署名し、実印で押印します。遺産分割協議書については、そのあとの相続登記などでも必要となる重要な書類です。紛失することのないよう、大切に保管しましょう。

不動産の所有者を変更する

相続した不動産については、被相続人名義のままでは売却することはできません。そのため、遺言書や遺産分割協議によって不動産を取得する相続人が決まったら、その不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」を行わなければなりません。

なお、2024年4月1日からは相続登記が義務化されており、その所有権の取得を知った日から3年以内、または遺産分割が成立した日から3年以内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料が課される可能性があります。

相続登記の手続きには、遺産分割協議書（遺言書がない場合）、被相続人の戸籍謄本や住民票の除票、相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書、固定資産課税明細書など、さまざまな書類が必要となります。これらの書類の収集も含め、相続登記は複雑な手続きとなるため、司法書士に依頼することも一般的です。

不動産会社に査定を依頼する

不動産の名義変更が完了したら、次に不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。不動産会社では、無料で査定を行ってくれるケースも多いため、気軽に相談することが可能です。

査定時には「相続した土地の境界が確定しているか」についても確認してもらいましょう。境界が不明確な土地はトラブルの原因となりやすく、基本的に売却が困難なため、必要に応じて確定測量を実施する必要があります。

その不動産があるエリアに詳しく、相続に関する専門的な知識を持つ不動産会社を選ぶことが、適切な査定とスムーズな売却につながる重要なポイントです。

不動産会社と媒介契約を締結する

査定の結果に基づいて信頼できる不動産会社を選んだら、正式に売却活動を依頼するための媒介契約を締結します。

媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

なお、「自己発見取引」とは、売り主が自ら不動産の買い手を探し、不動産会社を介さずに直接売買取引を行うことです。

自分でも買い手を探しつつ、複数社にわたって自由に販売活動を進めたい場合には一般媒介契約、信頼できる不動産会社1社に任せてスピーディーに売却を進めたい場合には専任媒介契約や専属専任媒介契約が好ましいでしょう。

それぞれの契約形態によって特徴も異なるため、希望する売却活動の進め方や置かれている状況を踏まえて、自らにとって最適な媒介契約の形態を検討することが重要です。

買い主が見つかったら売買契約を締結する

媒介契約に基づいて不動産会社が売却活動を進め、買い主が見つかった場合には、売買価格や引き渡し条件などの交渉を行います。買い主との間で交渉がまとまったら、いよいよ売買契約を締結します。

一般的には、契約締結時に買い主から手付金を受け取り、不動産を引き渡すタイミングで残金を決済します。また、契約締結時には、不動産会社の宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。不明点や疑問点があれば、この段階で解消しておくようにしましょう。

なお、不動産の売却によって利益（譲渡所得）が出る場合には、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に確定申告を行い、所得税を納めなければなりません。

住民税については、売却年の翌年6月から納付が始まるため、売却時には税額のシミュレーションを行い、税金が発生する場合には、手元に納税資金を残しておくことが大切です。

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相続した不動産を売却すると、いくつかの種類の税金が発生します。これらの税金の種類、税額の目安、そして納付期限を事前に把握しておくことで、売却後の計画を立てやすくなります。

なお、平成25年1月1日から令和19年12月31日までの期間については、所得税額に対し、さらに2.1%の「復興特別所得税」が上乗せされて課税されます。

不動産の売却によって利益が出ているにも関わらず、期限内に所得税の確定申告や納税手続きを行わなかった場合には、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課される可能性もあります。

また、後述する特別控除や特例制度によって、結果的に所得税や住民税がゼロになる場合でも、各制度を適用するためには、確定申告書の提出が必要不可欠です。申告義務の判断を間違えることで、意図せず申告漏れにならないように注意しましょう。

不動産を売却した場合に発生する税金については、別記事で詳しく解説しています。

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不動産を売却した場合には、売り主の税負担を抑えるためのさまざまな特例や特別控除が用意されており、これらを活用することで税負担を大幅に軽減できるケースも少なくありません。

特に相続した不動産を売却する場合には、要件を満たせば利用できる特例制度がいくつか用意されています。ただし、特例の中には、一定期間内に売却することが要件となる制度もあるため、売却するタイミングには注意しましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

自分が居住していた家屋やその敷地などを売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。したがって、譲渡所得の金額が3,000万円以下であれば、譲渡所得に対しては所得税や住民税がかかりません。

この制度を適用するためには、主に以下の要件を満たす必要があります。

具体的には、被相続人と生前同居していた相続人が自宅を相続し、相続後も引き続きマイホームとして住み続けていたケースなどが考えられます。

なお、この特例制度の具体的な適用要件については、以下の国税庁ホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

相続空き家の3,000万円特別控除

相続または遺贈により取得した「被相続人居住用家屋」またはその敷地などを売却し、一定の要件に当てはまる場合に、譲渡所得の金額から最大3,000万円まで控除できる制度です。

本制度の主な適用要件は以下のとおりです。

具体的には、遠方で一人暮らしをしていた親が亡くなり、相続後に空き家となっていた自宅を売却するケースなどが考えられます。

ただし、本制度を適用するためには、相続してから3年後の年末までに売却しなければなりません。売却の期限を超過し、適用対象外となってしまうと、税負担が大幅に増加する可能性もあるため注意が必要です。

相続した不動産の売却を検討する場合には、適用要件を正しく理解したうえで手続きを進めましょう。

なお、被相続人居住用家屋や敷地を複数人が共有で相続し、売却した場合には、各相続人が本特例による特別控除を適用できます。ただし、令和6年1月1日以後に行う譲渡で、当該家屋や敷地を取得した相続人の数が3人以上の場合には、1人あたりの控除額の上限は2,000万円となります。

この特例制度の詳細内容については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

取得費加算の特例

相続または遺贈により取得した土地や建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に適用できる特例制度です。具体的には、支払った相続税額の一定額を、譲渡所得の計算における「取得費」に上乗せすることが可能です。

取得費に加算する金額の計算式は以下のとおりです。

特例適用によって取得費が増えることで、譲渡所得を圧縮でき、結果的に所得税や住民税の負担を軽減できます。

適用を受けるためには、主に以下の要件を満たす必要があります。

一般的には、相続税の申告期限は死亡日の翌日から10ヵ月以内であることから、取得費加算の特例を適用するためには、実質的に「相続が発生した翌日から3年10ヵ月以内」に売却を完了させる必要があることを意味します。

なお、この特例を適用するには、確定申告時に「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」などの書類を添えて提出する必要があります。また、この特例は譲渡所得のみに適用され、事業所得や雑所得には適用できません。

この特例に関する詳しい内容については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

相続した不動産を売却する場合には、通常の不動産売却に比べて手続きが複雑となるため、注意すべき点がいくつかあります。

これらのポイントを理解しておくことで、トラブルの発生を回避し、よりスムーズな相続不動産の売却を実現できるでしょう。

取得費と取得期間は引き継がれる

相続した不動産を売却した場合、譲渡所得における「取得費」については、原則として被相続人から引き継がれます。

例えば、被相続人が生前において1,000万円で購入した土地について、相続税評価額5,000万円で相続し、そのあと3,000万円で売却（譲渡費用はないものとする）した場合、譲渡所得は「3,000万円－1,000万円＝2,000万円」となります。

また、譲渡所得に対する所得税や住民税については、その不動産の所有期間によって適用税率が異なりますが、その判定で用いる「取得時期」についても、原則として被相続人のものを引き継ぎます。

例えば、被相続人が5年を超えて所有していた不動産であれば、相続人が相続した直後に売却しても、長期譲渡所得の税率が適用されます。

なお、これらの取得費や取得時期の引き継ぎについては、すべての財産を無制限に承継する「単純承認」によって相続した場合に限られます。

プラスの財産の範囲内でマイナスの財産を承継する「限定承認」によって相続した場合には、被相続人の取得費や取得時期は引き継がれず、相続開始日において、相続開始時の時価で新たに取得したものとみなすため注意が必要です。

建物の取得費は購入時の価額のままではない

建物を譲渡した場合の「取得費」については、その物件の購入価額とイコールではない点にも注意しなければなりません。

土地とは異なり、建物の場合は年月の経過とともに資産価値が減少するため、取得費の計算においては、購入時の価格から「減価償却費相当額」を差し引く必要があります。

経過年数が大きいほど、減価償却費相当額も増えるため、結果として建物の取得費は次第に減少することとなります。

特に相続した不動産の場合には、先述したとおり、被相続人の取得費や取得時期を引き継ぐため、例えば何十年にもわたって所有している物件の場合には、建物の取得費はほとんど残っていないケースも少なくありません。

そのような不動産を売却した場合には譲渡所得が発生しやすいため、相続不動産の売却を検討する場合には、その物件の取得費をあらかじめ計算しておきましょう。

取得費がわからない場合は所得税と住民税が高くなりやすい

不動産を相続する場合には、購入時の売買契約書を被相続人が自分で保管しているケースが多いため、相続人がそれらの書類を見つけられない場合も珍しくありません。

購入時の資料がなく、購入価額がわからない場合には、譲渡所得における取得費も算出できません。そのような場合には、売却した金額の5%を「概算取得費」として計算することが可能です。

仮に実際の取得費が概算取得費よりもはるかに高かったとしても、根拠となる書類がない場合には、概算取得費を用いて所得を計算しなければなりません。これにより、譲渡所得が大きくなり、結果として所得税と住民税の負担が重くなる可能性も高まります。

このようなトラブルを避けるためには、被相続人が不動産を購入したときの契約書や領収書などの書類を、確定申告に間に合うようにできるだけ早く探し始めることが重要です。

また、相続が発生したあとに被相続人が保管していた書類を探し出すことは容易ではないため、生前のうちから重要書類の保管場所を共有するように心がけましょう。

所得税と住民税が課税されるタイミングは異なる

不動産の売却で譲渡所得が発生した場合、所得税と住民税が課税されますが、これら2つの税金については、納付すべきタイミングが異なります。

所得税については、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの間に、確定申告書を提出し、それと合わせて所得税を納付しなければなりません。

それに対して住民税の場合には、税務署に提出された所得税の確定申告書の情報に基づいて各自治体が税額を計算し、納税者に通知を行います。納税者は、通知された税額を売却年の翌年6月以降に順次納付することとなります。

不動産を売却した場合、確定申告で所得税の納税手続きが完了したと安心してしまい、住民税の納税資金の準備を忘れてしまうケースも多いです。

特に住民税の納付に関しては、不動産の売却から1年以上のタイムラグが生じる可能性もあるため、翌年分の住民税についてもシミュレーションしておくことが大切です。

共有名義の不動産を売却するときは名義人全員の同意が必要となる

相続した不動産を複数の相続人で共有名義にする場合、その不動産を売却するには、共有者全員の同意が必要となります。

例えば、共有者のなかに売却に反対する人がいたり、意見がまとまらなかったりすると、売却手続きがスムーズに進まない恐れがあります。売却期間が長期化する間に不動産の価格が下落し、結果として経済的な損失を被る事態にもなりかねません。また、共有名義のままだと、固定資産税や維持管理費の負担で揉めることも多いです。

不動産の共有名義による将来的なトラブルを避けるためには、遺産分割協議の段階で「換価分割」や「代償分割」を選択し、複数の相続人による「不動産の共有化」を回避する方法も有効です。「代償分割」とは、特定の相続人が不動産を相続する代わりに、他の相続人へ現金などを代償金として支払う分割方法のことです。

相続後に不動産の売却を予定している場合には、売却までの一連の流れを十分に考慮して、不動産の適切な分割方法を検討しましょう。

相続不動産の売却は、固定資産税や維持・管理の負担軽減、共有名義による売却手続きの停滞など、不動産に関して懸念されるリスクを回避するための有効な選択肢のひとつです。

一方で、遺産分割協議や相続登記、土地の境界確認、売却にともなう税金計算への対応など、不動産を売却する前に進めておくべきステップも多く、計画的な対応が求められます。

複雑な手続きや専門性の高い業務もあるため、不明点がある場合には、税理士や司法書士、不動産会社などの専門家によるサポートを活用し、相続不動産のスムーズな売却手続きを実現しましょう。