空き家を売却するには？売却前にやっておきたいことや高く売却するコツを解説

「不動産を所有している」というと、ついメリットばかりを考えがちですが、空き家の所有にはさまざまなリスクが潜んでいます。まずは空き家の売却をすぐにでも検討すべき4つの理由をご紹介します。

維持費や税金がかかり続ける

空き家の売却を検討すべき一番の理由としては、所有しているだけで費用がかかり続けることが挙げられます。人が住んでいなくても、固定資産税や都市計画税を納税する義務からは逃れられません。また、建物の老朽化を防ぐための修繕費や庭の草木の手入れを専門業者に依頼する費用も必要です。

さらに、万が一の火災に備えた火災保険料やメンテナンスにかかる電気代、水道代などもかかります。

相続で揉める前に整理できる

相続で揉める前に不動産を整理できることも、空き家売却を急ぐべき理由の1つです。所有者が元気なうちに売却の方向性を決めておけば、相続トラブルを未然に防げます。

相続が発生すると、空き家は複数の相続人による共有財産となるのが一般的です。そうなると、売却するにも解体するにも相続人全員の同意が必要となり、意見がまとまらずに話がこじれることが考えられます。家族同士が相続で争うような事態を避けるためにも、早期に空き家の売却を検討しましょう。

建物の劣化などのリスクが高まる

家は、人が住まないことで換気や通気が行われなくなり、湿気がこもりやすくなります。その結果、木材の腐食やカビの発生が進み、建物の劣化スピードが速まります。

また、人の出入りがない家は空き巣や不法投棄のターゲットになりやすい傾向にあります。最悪の場合は放火される危険性もあります。さらに、老朽化が進んで倒壊の恐れが出ると、近隣住民から苦情が寄せられるなど、思わぬトラブルに発展することも考えられます。

空き家の管理が行き届いていないと、自治体から特定空き家に指定される場合もあります。特定空き家に指定された場合、固定資産税の優遇措置が解除され、税負担が最大6倍になる恐れもあります。

売却に時間がかかる場合もある

地方や郊外にある物件、建物の状態が良くない物件などは、売却活動が長期化する傾向にあります。購入希望者が見つからない間も固定資産税や維持費はかかり続けるため、売却が長引けば長引くほど経済的な負担は増していきます。

時間に余裕を持って売却活動を始めれば、そのぶん対策の選択肢は広がります。リフォームして物件の価値を高めてから売り出したり、更地にしてから売り出したりするなどの対策も可能です。

焦って希望価格より安く手放す事態を避けるためにも、「いつか売ろう」ではなく「今すぐ売る」という意識で売却準備を始めましょう。

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空き家の売却を成功させるためには、事前の準備が欠かせません。続いて、スムーズに売却を進めるために押さえておきたい5つのポイントを解説します。

相続登記や権利関係を整理しておく

相続した物件の場合、登記簿上の所有者が亡くなったままでは、法的には売却手続きを進められません。空き家を売却する際は事前に相続登記を済ませ、権利関係を明確にしておきましょう。

空き家を複数の相続人で共有しているケースにも注意が必要です。売却には共有者全員の同意が必要なため、1人でも反対すれば話は進みません。誰がどのくらいの割合で権利を持っているのかをあらかじめ登記事項証明書などで確認し、相続人全員で売却の意思を統一しておけば、売却時のトラブルを回避できる可能性が高まります。

登記事項証明書は、法務局の窓口やオンラインの登記情報提供サービスで簡単に取得できます。

建物の状態に応じて修繕する

空き家の売却は第一印象が重要です。建物がひどく傷んでいたり、室内が荒れていたりすると、購入希望者にマイナスのイメージを与えてしまい、売却価格の下落や売却期間の長期化につながります。

その点、建物の状態に応じて最低限の修繕をしておけば、売却がスムーズに進みやすくなります。壁紙の破れや床の傷など、小さな修繕だけでも物件の印象は大きく変わります。

とはいえ、大規模なリフォームは必ずしも必要ありません。リフォームにかけた費用を売却価格に上乗せできるとは限らないためです。どの程度の修繕が必要か判断に迷う場合は、自分だけの判断で進めるのではなく、不動産会社に相談して費用対効果を考えながら進めましょう。

また、修繕だけでなく、室内の片付けや軽い掃除、庭の草むしりなども、自分でできる範囲で始めましょう。

解体して更地として売るか検討する

建物の傷みが激しく修繕に高額の費用がかかる場合や、現代のライフスタイルに合わない間取りの場合は、建物があるとかえって売りにくくなる可能性があります。そのようなケースでは、家を新築できる更地にしたほうがスムーズに買い手が見つかるかもしれません。

ただし、解体には高額な費用がかかることがあります。また、建物を解体して更地にすると固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大で6倍に上がってしまう点にも注意が必要です。

解体費用や税金の負担を考慮し、更地にしたほうが高く売れる見込みがあるかを慎重に判断しましょう。まずは複数の解体業者から見積もりを取り、不動産会社とも相談しながら、どちらが有利かを総合的に判断してください。

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売却にかかる税金や費用を確認する

空き家を売却する際は、どのような税金や費用がかかるのかを事前に確認しておきましょう。

空き家の売却には、主に以下の費用がかかります。

仲介手数料は、売買契約が成立したときに不動産会社へ支払う成功報酬です。上限額は、「（売買価格×3%+6万円）+消費税」（400万円超の場合）で計算できます。

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印紙税は、不動産売買契約書に貼付する収入印紙の料金です。契約書に記載された金額に応じて金額が決まります。

出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

売却する家に住宅ローンの残債がある場合は、抵当権抹消費用として不動産1件につき1,000円の登録免許税がかかります。また、抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼する場合は一般的に2万円程度の手数料がかかります（司法書士によって金額は異なります）。

さらに、売却して利益が出た場合は、その利益（譲渡所得）に対して譲渡所得税（所得税・住民税）が課されます。譲渡所得税は、課税譲渡所得に税率を乗じて算出されます。課税譲渡所得は以下の計算式で求めます。

また、課税譲渡所得に乗じる税率は家の所有期間によって異なります。

ただし、一定の要件を満たす空き家を売却した場合は、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」という特例が利用できる場合があります。

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不動産会社に査定を依頼する

空き家を売却する際は、信頼できる不動産会社に査定を依頼しましょう。国土交通省の「不動産情報ライブラリ」や不動産流通機構の「レインズ・マーケット・インフォメーション」などを利用して自分で周辺の売却事例を調べることもできますが、実際の売出価格は、立地や建物の状態・形状などによって変わります。

査定を依頼する際は、査定価格の根拠を丁寧に説明してくれる会社を選びましょう。なぜその価格なのか、どのような販売戦略を考えているのかを具体的に示してくれる会社や担当者であれば、安心して任せられます。

空き家の売却実績が豊富な不動産会社かどうかも重要なポイントです。地域の市場に詳しく、空き家売却のノウハウを持っている不動産会社を選べば、有利に売却を進められるはずです。査定価格の高さだけで判断せず、担当者の対応や不動産会社の信頼性も踏まえて見極めましょう。

ここからは、空き家を売却する方法を4つご紹介します。それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った売却方法を見つけましょう。

不動産会社に仲介を依頼する

空き家の売却で最も一般的なのは、不動産会社に仲介を依頼する方法です。不動産会社が売り主と買い主の間に入り、売却活動全般をサポートしてくれます。少しでも高く売却したいという方におすすめの売却方法です。

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合の流れは以下のとおりです。

仲介を依頼する際のメリットは、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高いことです。不動産会社が広告活動や販売活動を行い、広く購入希望者を探してくれるため、好条件での売却が期待できます。

ただし、購入希望者が見つかるまで時間がかかる場合もあり、その間の維持費は売り主の負担となる点を理解しておきましょう。

不動産会社に直接買い取ってもらう

すぐにでも空き家を手放したい、売却に手間をかけたくないという方は、不動産会社に直接買い取ってもらう方法を選びましょう。不動産会社が買い主となるため、購入希望者を探す必要がない分、素早い売却が実現します。

不動産会社に直接買い取ってもらう際の流れは以下のとおりです。

不動産会社に直接買い取ってもらうことのメリットは、家を短期間で現金化できることです。査定から契約、決済までの期間が短く、早ければ数週間で売却が完了します。また、一般の購入希望者向けの内覧対応や広告活動が不要なため、近所に知られずに売却が進められるのもメリットです。

ただし、不動産会社は再販売することを目的として買い取るため、売却価格は仲介に比べて安くなる傾向にあります。また、物件の状態や立地によっては買い取りに応じてもらえないケースもあります。

不動産買取業者に売る

不動産買取業者に売るのも、空き家売却の方法の1つです。不動産買取業者は、買い取った物件をリフォームやリノベーションして再販売することを専門としています。

不動産買取業者に売却する際の流れは以下のとおりです。

不動産買取業者を利用するメリットは、建物が古く一般的な仲介市場では売れにくい空き家でも現状のまま買い取ってもらえる可能性が高い点です。また、売却の手続きが早いというメリットもあります。

ただし、リフォーム費用や再販売の利益を見込んでいるため、買取価格は市場相場よりも低くなるのが一般的です。とにかく早く、かつ確実に空き家を処分したいという場合の選択肢として検討してみてもよいかもしれません。

空き家バンクを活用する

空き家バンクを活用することも空き家の売却方法として挙げられます。空き家バンクとは、自治体が主体となり、空き家を売りたい方や貸したい方と利用したい方をマッチングさせるシステムです。

空き家バンクを利用する際の流れは次のとおりです。

空き家バンクでは、移住希望者や地域内で家を探している方と直接つながれるため、地域に根ざしたニーズに合致しやすいのがメリットです。また、自治体によっては登録物件のリフォーム費用や建物状況調査に対する補助金制度が利用できる場合もあります。

一方、空き家バンクはあくまで情報提供の場であるため、自治体が売買の仲介をしてくれるわけではありません。また、地方の物件の場合はすぐに購入希望者が見つかるとは限らず、売却までに時間がかかるケースがあることも理解しておきましょう。

空き家を少しでも高く売却するためには、買い主の視点に立ち、物件を魅力的に見せることが重要です。ここでは、すぐに実践できる4つのポイントをご紹介します。

不用品を処分しておく

空き家を少しでも高く売りたいなら、まずは家の中にある不用品を処分しておきましょう。長年使われていない家具や家電、衣類などの残置物があるとイメージダウンにつながります。さらに、片付けにかかる費用が余分にかかることを見越して安価での価格交渉に持ち込まれる可能性もあります。

室内をスッキリとさせ、部屋を広く明るく見せれば、購入者がリフォームや新生活のイメージをしやすくなり、物件の魅力が高まります。自分で運び出せる不用品は処分し、大きな家具などは専門の業者に依頼するなどして、内覧が始まる前までに片付けておくことをおすすめします。

水回り・玄関・庭を重点的に清掃する

水回りや玄関、庭を重点的に清掃しておくと、物件の第一印象が良くなります。内覧の際、購入希望者が最初に目にするのは玄関や庭です。

玄関が明るく整頓されていたり、庭の草木が手入れされていたりするだけで、「きちんと管理されている家」という良い印象を与えられます。逆に、雑草が生い茂っていたり、玄関が汚れていたりすると、家全体が古びて見えてしまいます。

また、キッチンや浴室、トイレなどの水回りは生活感が現れやすい場所のため、カビや水垢を丁寧に落とし清潔な状態にしておくのがポイントです。大規模なリフォームをしなくとも「すぐにでも快適に住めそう」と感じてもらえるでしょう。

明るさや清潔感を出す工夫をする

購入希望者は、内覧の短い時間でその家に住むイメージを膨らませます。そのため、瞬間的に「快適に暮らせそう」と感じてもらえるかが重要です。その点、明るさや清潔感を出す工夫をすれば、内覧時の印象は良くなります。

まずは室内の空気を入れ替えましょう。長期間閉め切っていた空き家にはカビやホコリの臭いがこもりやすいため、内覧前にすべての窓を開けて換気し、必要であれば消臭剤などを使って空気をリフレッシュさせてください。

また、室内が明るいと広く清潔に見える効果があるため、内覧時にはカーテンを開け、照明器具もすべて点灯させましょう。古い照明器具の場合でも、LED電球に交換するだけで格段に明るくなります。

このように、小さな工夫を重ねて快適な空間を演出すれば、内覧者の購入意欲を高めることができるでしょう。

売却の時期を工夫する

売却の時期を工夫することも、空き家を好条件で売るための戦略です。一般的には、新生活が始まる前の2月～3月や人事異動が多い9月～10月は物件を探す方が増えるため、需要が高まる傾向にあります。この時期に合わせて売却活動を開始すれば、物件が多くの購入希望者の目に留まり、好条件で売れる可能性が高まるでしょう。

すぐに売却する必要がない場合は、市場の動向を見極め、需要が高まるタイミングを狙って売り出してみましょう。

空き家を放置すると、税金や維持費の負担が増えるだけでなく、建物の劣化や近隣トラブルなど、思わぬリスクにつながる恐れがあります。できるだけ早めに売却の準備を進め、状況に合った方法を選ぶことが大切です。まずは、信頼できる不動産会社に相談し、空き家の状態や地域の相場を確認するところから始めましょう。専門家のサポートを受けながら進めることで、無理のないスケジュールで、納得できる形で空き家を手放せるはずです。