離婚するなら家を売却すべき？判断基準やタイミング、売る際の流れを解説

持ち家をどうするかは、離婚するにあたって避けては通れない問題です。まずは、家を売却するかを判断するうえで知っておきたい基本的なポイントをご紹介します。

財産分与の一環として家の処理が必要になる場合が多い

離婚の際は、財産分与の1つとして家の処分を検討する必要があります。婚姻中に夫婦で協力して築いた財産は、離婚時に公平に分けるのが原則であるためです。

不動産は現金のように簡単に分割できないため、売却して現金化し、そのお金を分ける方法が一般的です。 なかには、夫婦の一方が家に住み続け、もう一方に相当額の現金を支払う方法もありますが、そのためには十分な資金が必要となります。どのように処理するかを、あらかじめ夫婦でしっかり話し合うことが重要です。

共有名義や住宅ローンの残高確認が最初のステップになる

家の売却を検討する際は、まず不動産の名義と住宅ローンの残高を確認することから始めましょう。家が夫婦の共有名義になっている場合、売却するには名義人全員の同意が必要であり、どちらか一方の意思だけでは売却できません。

住宅ローンが残っている場合は、金融機関に連絡して正確な残高を把握してください。売却価格がローン残高を上回れば売却代金で完済し、残った現金を財産分与できます。しかし、売却価格がローン残高を下回ってしまう状態だと、自己資金で不足分を補う必要があります。

夫婦の話し合いやローン状況などを踏まえて判断する

売却する際は、単純に離婚するから売ると決めるのではなく、夫婦の話し合いやローン状況をふまえて慎重に判断しなければなりません。

例えば、住宅ローンが残っていない、あるいは売却すれば十分に返済できる状況で夫婦双方が売却に合意しているのであれば、話はスムーズに進むでしょう。しかし、売却価格がローン残高を下回る状態や、どちらかが住み続けたいと希望している場合は、スムーズに売却が進みません。また、不動産市場の状況も考慮する必要があります。

無理に離婚前に売却を進める必要はありませんが、売却には時間がかかる場合もあるため、財産分与の請求権の時効（離婚後2年）も意識しておく必要があります。最終的には、お互いの意向や経済状況を総合的に考慮し、夫婦にとって最適な方法を選びましょう。

離婚時の財産分与については、以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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家の売却を決めた際に悩むのが、いつ売るかというタイミングです。離婚前に売る場合と離婚後に売る場合、どちらが自分たちにとってよい選択なのかを、状況に合わせて判断しましょう。

離婚前に売る

離婚前に家を売るメリットは、離婚後の余計な連絡や手続きを減らせることです。夫婦として協力できるうちに売却を進められるため、話し合いや書類のやりとりがスムーズに進められます。

さらに、離婚前に売却すれば、売却で得た現金を分けるだけで済むため、不動産のまま分けるより財産分与の計算がわかりやすくなります。その結果、離婚後の金銭的なトラブルを未然に防げるでしょう。

ただし、売却方針について夫婦の意見がまとまっていないと、離婚前の売却でも話がこじれる恐れがあります。また、売却に時間がかかるケースもあるため、売れるまで離婚を待たなくてはならない点にも注意が必要です。

離婚前の売却は、離婚後に相手と連絡を取りたくない方や、離婚後の金銭トラブルを避けたい方におすすめです。

離婚後に売る

離婚後に家を売るメリットは、売却活動に時間的な余裕をもてる点です。家の売却より離婚を先に成立させられるため、焦って家を売る必要がありません。不動産市場の動向を見ながら、よい条件で売れるタイミングを待つ戦略も取れます。大きな取引に精神的に落ち着いた状態で集中できるのもメリットといえるでしょう。

一方、離婚後は相手と連絡が取りにくくなる場合も多く、売却手続きが難航する恐れがあります。 また、売却が完了するまでの住宅ローンや管理費、固定資産税をどちらが負担するのかをあらかじめ決めておかなければ、トラブルの火種になることも考えられます。

離婚後も相手と連絡が取れる方や、家の売却を焦らずじっくり時間をかけたい方は、離婚後の売却を検討してみましょう。

売却のタイミングが離婚前でもあとでも、スムーズに手続きを進めるためには、信頼できる不動産会社へ相談し、家の価値を正確に把握することが必要です。ここでは、離婚時に家を売却する流れをご紹介します。

財産分与の方針を確認

はじめに、財産分与について夫婦で方針を確認しましょう。具体的には、家を売却してどのように現金を分けるのか、あるいは家を残してどちらかが住み続けるのかを決めます。家が共有名義の場合、売却には名義人全員の同意が必要な点にも注意が必要です。

話し合った内容は、のちのちの食い違いを防ぐためにも、離婚協議書などの書面で残しておくといいでしょう。

売却相談（不動産会社への問い合わせ）

財産分与の方針が決まれば、不動産会社に問い合わせて査定を依頼します。不動産会社を選ぶ際は、離婚による売却に理解があり親身に相談に乗ってくれるか、査定額の根拠が明確かなどを確認しましょう。また、不動産会社の得意な物件種別（一戸建て、マンションなど）や販売実績も確認するのも、不動産会社を選ぶ際のコツです。

売却価格の決定

売却を依頼する不動産会社が決まれば、担当者と相談しながら売り出し価格を決定します。査定価格はあくまで売却が見込める価格の目安であり、必ずその価格で売り出すわけではありません。 周辺の類似物件の売却事例や市場の動向をふまえて価格を設定しましょう。少しでも早く売りたい場合は、相場よりも少し低い金額で売り出して購入希望者を多く募る方法もあります。

売買契約の締結

売却価格が決まれば、不動産会社による売却活動が始まります。売却活動の結果、購入希望者が見つかり、価格や引き渡し条件の交渉がまとまれば、売買契約を締結します。

売買契約時には、買い主から手付金として売買代金の一部（売却価格の10％程度が目安）を受け取ります。売買契約書には、売却価格や引き渡し日のほか、細かい取引条件が明記されているため、 契約内容に不明な点があれば必ず担当者に確認しましょう。

引き渡し・決済

最後に、引き渡しと決済を行います。決済とは、買い主から売却代金の残額を受け取り、家の鍵などを渡してやりとりを完了させる手続きのことです。

決済は、銀行などの金融機関で、司法書士の立ち会いのもとで行うのが一般的です。住宅ローンが残っている場合は、決済で受けとった代金で一括返済します。売却代金を受領したあと、司法書士が家の名義を買い主へ変更する所有権移転登記の手続きを行えば、すべての手続きが完了です。

不動産売却時の注意点や費用について詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

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離婚による家の売却は、必ずしも順調に進むとは限りません。ここからは、家が売れない代表的なケースとその対処法をご紹介します。

夫婦間で意見が合わないケース

家の売却には夫婦間の協力が欠かせないため、双方の意見が合わなければスムーズに進みません。しかし、家を売るのかどちらかが住み続けるのか、いくらで売るのか、売却代金をどう分けるのかなどの点で対立が生まれる可能性があります。

家の売却を検討する際は、まず冷静に話し合う場を設け、お互いの希望や条件を整理しましょう。話がまとまらない場合は、不動産会社の担当者や弁護士などの第三者に間に入ってもらうのがおすすめです。客観的な視点からアドバイスをもらうことで、感情的な対立が避けられ、的確な解決策が見つかりやすくなります。

売り出し価格が相場と合っていないケース

売り出し価格が相場と合っていない場合も、家は売れにくくなります。購入希望者は周辺の物件と比較して購入を検討するため、価格が割高だと購入希望者はなかなか現れません。少しでも高く売りたいという気持ちは誰にでもありますが、市場価格からかけ離れた価格設定は売却期間を長引かせるだけです。

家の売却が長引いている場合は、不動産会社と相談して売り出し価格を見直してみてください。周辺の成約事例や現在の市場動向を参考にして価格を見直すことで、購入希望者の目に留まる機会が増え、スムーズな売却につながるでしょう。

内覧対応が不十分なケース

内覧時の対応が良くなければ、内覧者に悪い印象を与え、売却の機会を逃してしまいます。家の中が散らかっていたり、水回りの汚れが目立っていたりすると、物件本来の良さが伝わりません。また、近隣の環境はどうか、日当たりはどうかなど、購入希望者からの質問に対してあいまいな返答しかできない場合も、購入への意欲を削いでしまいます。

内覧対応の際は事前に清掃や整理整頓を徹底して、内覧当日は明るく迎え入れる準備をしましょう。さらに、売り主しか知らない周辺環境などの情報をまとめておくと、内覧者によい印象を与えられます。内覧対応が不安な場合は、不動産会社に内覧対応をすべて任せたり、専門のホームステージングサービスを利用したりするのも1つの方法です。

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名義やローン残高の問題で契約が進まないケース

不動産の名義や住宅ローン残高の問題で契約がスムーズに進まない場合もあります。

家が共有名義の場合、名義人全員の同意がなければ売買契約は結べません。また、売却価格がローン残高を下回る状態だと、差額を自己資金で補填しない限りローンを一括返済できず、売却ができません。

家が共同名義の場合は、売却を検討した時点で全員の同意を得ておきましょう。さらに、正確なローン残高を把握するためにも、金融機関から送られてくるローン残高証明書や返済計画書を事前に確認しておくのがおすすめです。

離婚時の家の売却では感情的な対立が絡み、思わぬトラブルに発展する恐れがあります。ここでは、スムーズに売却を実現するために知っておきたい注意点を解説します。

不動産の名義・登記状況を確認する

家の売却は登記簿上の名義人しかできないため、トラブルを避けるためにも、不動産の名義と登記の状況を確認しておきましょう。特にトラブルが多いのは、夫婦の共有名義になっているケースです。名義人は、法務局で取得できる登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。

事前に名義人を調べず、売買契約を結ぶ段階でトラブルが起こってしまうと、最悪の場合は契約が白紙になる場合があります。確実に家を売るためにも、売却活動を始める前に必ず名義状況を把握しておきましょう。

財産分与の方法・割合を決めておく

家の売却代金をどのように分けるか、財産分与の方法と割合を事前に決めておけば、のちのちのトラブルを防ぐことができます。

財産分与は、原則として夫婦で2分の1ずつとされますが、話し合いによって割合は自由に変更できます。例えば、住宅ローンの頭金を片方が多く出したなどの事情があれば、それを考慮して割合を調整するケースもあります。

話し合いにより決まった財産分与の方法や割合は口約束ではなく、離婚協議書や公正証書などの書面に残しておきましょう。書面で残しておくことで、離婚後の金銭トラブルが防げ、お互い安心して新生活を始められます。

財産分与請求は離婚後2年以内に行う

財産分与の請求は、法律上、離婚が成立してから2年以内に行わなければなりません。この期間を過ぎてしまうと、家庭裁判所に調停や審判を申し立てる権利がなくなってしまいます。

離婚後すぐに家の売却が決まらない場合でも、財産分与の話し合いだけは進めておきましょう。もし話し合いがまとまらないまま2年の期限が近づいてきた場合、期限内に家庭裁判所へ調停を申し立てておけば、期限を過ぎても話し合いを続けられます。財産分与の権利を失わないためにも、離婚後2年という期限を常に意識しておきましょう。

参照：法務省「財産分与」

必要に応じて弁護士や司法書士に相談する

夫婦間の話し合いがまとまらない場合や手続きに不安があるときは、弁護士や司法書士、不動産会社などの専門家へ相談しましょう。離婚時の不動産売却は、法律や税金、登記などの専門知識が絡む複雑な手続きであるためです。

財産分与で揉めているなら弁護士、名義変更などの登記手続きに不安があれば司法書士が力になります。また、不動産会社は売却手続きをトータルでサポートしてくれます。

専門家によっては費用がかかるものの、相談することで精神的な負担を減らし、有利な条件で問題を解決できる可能性が高まります。自分たちだけで問題を解決しようとせず、進めるのが難しいと感じたら早めに専門家の助けを借りて、安心して売却活動を進めましょう。

離婚時の家の売却には財産分与や住宅ローンの問題が絡むため、計画的に進める必要があります。また、売却のタイミングは離婚前、離婚後それぞれに違う特徴があるため、夫婦の状況に合わせて判断することがのちのちのトラブルを避けるポイントとなります。

売却をスムーズに進めるためには、信頼できる不動産会社をパートナーに選び、専門的な視点からアドバイスをもらうことが有効です。

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