不動産売却にかかる費用や税金はいくら？内訳と売却費用は抑えられるのかを解説

不動産売却で発生する費用は、対象物件や売り主の状況によって大きく異なりますが、一般的な目安として、売却価格の5％前後が相場とされています。

例えば、売却価格が5,000万円の不動産（土地と建物）を売却し、譲渡所得税（売却益にかかる税金）が発生しないケースで考えると、売却に関する諸費用は以下のようになります。

なお、上記には登記にともなう司法書士報酬や売却による利益が発生した場合の譲渡所得税などの費用や税金は考慮されていないため、これらの支出が発生する場合には、売却後の手取り額はさらに減少することとなります。

また、不動産の売却に向けて、土地の測量費や建物の解体費などが必要となる場合には、まとまった費用の発生が見込まれるでしょう。

したがって、これらの費用の目安はあくまで参考とし、自らの不動産ごとの状況を踏まえたうえで、費用や税金のシミュレーションを行うことが大切です。特に仲介手数料や税金など、金額が大きくなりやすい支出の計算方法を理解することが、資金計画の第一歩となります。

不動産を売却する際には、売買契約の締結などの手続きに付随して発生する支出に加え、利益が出た場合にのみ発生する税金も存在します。

ここでは、不動産売却にともなって発生する主な支出について詳しく解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社に売却に関する手続きを依頼する場合、売買契約が成立した際にその「成功報酬」として支払う費用のことです。

通常、売り主は不動産取引の経験が少ないことから、自分自身で買い主を見つけたり、不動産の売買契約を結ぶことが困難であるため、専門である不動産会社へ仲介を依頼するケースが一般的です。

なお、社会問題化している空き家の増加を抑制するために、不動産業界では空き家の市場流通を活性化させるべく法改正が行われました。具体的には、2024年7月1日以降に行われる「低廉な空き家等（物件価格が800万円以下の宅地や建物）」の売買については、仲介手数料の上限額を33万円（税込み）に引き上げることが可能となります。

また、仲介手数料を支払うタイミングについては、画一的なルールはありませんが、売買契約を締結したタイミングで手数料の50％、物件の引き渡しが完了した際に残りの半分を支払うケースが一般的です。

ただし、契約によっては契約時や引渡し時に一括で支払うケースも考えられるため、媒介契約書の内容を必ずチェックし、不明点があれば不動産会社へ確認しましょう。

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印紙税

印紙税とは、不動産の売買契約書を作成する際にかかる国税です。定められた額の収入印紙を売買契約書に貼り付け、消印（割印）を行うことで納税が完了します。

収入印紙とは、国が発行する証票であり、郵便局や法務局、コンビニエンスストアなどで購入できます。印紙税や登録免許税などの税金の納付に加え、国家試験の受験料などの各種手数料を支払う際にも用いられます。

売買契約書に貼り付ける必要がある収入印紙の金額については、その契約書に記載された「契約金額」によって異なります。具体的な税額については以下のとおりです。

不動産売買における印紙税については、作成する契約書ごとに収入印紙を貼付する必要があります。実務では、売買契約書は売り主と買い主でそれぞれ1通ずつ保管することが多く、合計2通分の収入印紙が必要となるため、両者で折半して負担するケースが一般的です。

なお、電子契約によって売買契約を締結する場合には、印紙税法上の課税文書には該当しないため、収入印紙は不要です。電子契約とは、紙の契約書を作成する代わりに、電子ファイルと電子署名を用いて、オンライン上で契約を締結する方法です。

また、不動産売却時に不動産会社へ仲介を依頼する場合の「媒介契約書」についても、印紙税の課税文書には該当しないため、印紙の貼付は必要ありません。

抵当権抹消費用・司法書士への報酬

抵当権とは、「不動産を担保にする権利」を表します。もし、債務者がローンの返済を滞納した場合には、債権者がその担保物件を差し押さえて競売にかけることで、債権の回収を図ることが可能です。

住宅ローンが残っている自宅など、抵当権が付されている不動産については、そのままの状態では買い手がつきません。抵当権付きの不動産を売却する場合には、あらかじめ抵当権設定の原因となっているローンを完済し、売却前に抵当権を抹消するための登記手続きが必要となります。

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抵当権抹消登記を行う場合には、主に以下2つの支出が発生します。

登録免許税

「不動産1個につき1,000円」と定められています。例えば、土地と建物にそれぞれ抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記にともなう登録免許税の税額は「1,000円×2個＝2,000円」となります。

司法書士への報酬

登記手続きに不慣れな場合には、抵当権抹消登記は煩雑な手続きとなるため、司法書士に依頼するケースが一般的です。司法書士への報酬としては、約8,000円〜3万円程度が目安となりますが、依頼する司法書士や地域、物件の状況などによって異なります。

なお、司法書士を選定する場合には、円滑なコミュニケーションや書類の受け渡しができるよう、近隣の司法書士事務所を中心に探す場合が多いです。また、不動産会社から司法書士や税理士の紹介を受けることで、スムーズな情報伝達を実現しやすくなるため、まずは不動産会社に相談することも効果的です。

住宅ローンの返済手数料

自宅を売却する場合において、売却前に住宅ローンの残債を一括で繰り上げ返済するときは、借入先の金融機関に対して一括返済手数料を負担することとなります。

一括返済の場合の手数料は金融機関やローン残高によって異なりますが、おおむね1万円〜3万円程度が目安となります。また、一括返済の手続きを窓口で行う場合には有料となる一方で、オンライン上で手続きを行う場合には、手数料が無料になる金融機関もあります。

したがって、住宅ローンを一括返済する場合には、手続きの方法によって手数料に差がないかを確認し、費用負担を軽減する方法をチェックしましょう。

譲渡所得税（利益が発生した場合）

不動産の売却によって利益（譲渡所得）が発生した場合に、その利益に対して課税される税金が「譲渡所得税」です。譲渡所得税とは、所得税や復興特別所得税、住民税の3つを合わせた総称です。

したがって、不動産を売却した場合でも、売却によって譲渡所得が発生しなければ、譲渡所得税はかかりません。

譲渡所得税については、以下の流れに沿って計算します。

取得費とは、不動産の購入代金や建築代金、購入時の仲介手数料、印紙税、登記費用、設備費、改良費など、購入にかかった費用の合計です。建物の場合には、経年劣化による価値の減少（減価償却費相当額）を差し引いて、取得費を計算します。

譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用のことで、売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料のほか、印紙税や立ち退き料、建物の解体費用などが該当します。

また、譲渡所得税の税率については、売却した年の1月1日時点における不動産の所有期間によって大きく異なります。

例えば、譲渡所得が5,000万円の場合、所有期間が5年以内の「短期譲渡所得」であれば、「5,000万円×39.63％＝1,981万5,000円」が譲渡所得税の納税額となります。

それに対し、所有期間が5年超の「長期譲渡所得」の場合には、「5,000万円×20.315％＝1,015万7,500円」が納税額となります。

このように、売却物件の所有期間が5年を超えるかによって、譲渡所得税の負担が2倍近く変わるため、納税額をシミュレーションしたうえで、慎重に売却時期を検討しましょう。

不動産を売却する場合には、仲介手数料や印紙税のように、基本的に発生する費用とは別に、売却する不動産の状況や売り主の都合によって「追加で発生する可能性のある費用」が存在します。これらの費用については、不動産の売却をスムーズに進めたり、売却価格を向上させたりするために必要となるケースが多いです。

ここでは、不動産の売却時において、必要に応じて追加で発生する費用について詳しく解説します。

売り主の引越し費用

自宅などの不動産を売却した場合に、売り主が新しい住まいへ移る際の費用です。

引越し費用については、売却にともなって転居が必要な場合などに発生するものであり、単身であれば5万円〜10万円、ファミリー世帯であれば10万円〜30万円程度が費用の目安とされています。ただし、引越し費用に関しては、移動距離や荷物の量によっても費用が異なります。

また、2月〜4月頃は引越しシーズンとなり、引越し業者も繁忙期を迎えているため、引越し費用も高騰しがちです。

できる限り費用を抑えるためには、早めに引越しの日程を確定させ、複数の業者から相見積もりを取ることが有効です。また、現在の住まいから近い距離での引越しであれば、自分自身で一部の荷物を運搬することによって、引越し業者に支払う費用を節約できる場合もあるでしょう。

測量費用

主に一戸建てや更地など、土地を売却する場合には、測量費用が発生するケースも少なくありません。特に土地の境界が不明確な場合や、買い主から境界の確定を求められた場合には、測量士や土地家屋調査士に依頼し、測量を実施します。

土地売却に向けて測量を行うことで、対象土地の正確な面積を確定できるとともに、隣接地や道路との境界を明確にできるため、売却後の境界トラブルを未然に防ぎ、スムーズな売却手続きを実現しやすくなります。

反対に境界が不明確なままだと、境界トラブルを懸念して買い手が見つかりにくい場合が多いです。また、不動産の売却時には、売り主は買い主に対して境界を明示する義務があることから、土地の境界が不明な場合には、測量を実施して境界を明らかにすることが必要不可欠です。

測量には、隣接地の所有者や道路管理者の立ち会いが必要な「確定測量」と、これらの立ち会いが不要な「現況測量」があります。

「現況測量」の場合、土地の状況や形状を確認し、暫定的な面積を算出することで、土地売却の参考資料として活用できます。仮測量と呼ばれることもあり、費用としては10万円〜40万円程度が目安となりますが、「確定測量」と比べると正確性には劣るというデメリットもあります。

より正確な面積や権利関係を確定させるためには「確定測量」を行いますが、土地の形状が複雑であったり、官民の立ち会いを要したりすると、さらに費用が高騰する可能性もあります。

測量費用は業者によって異なるため、信頼できる不動産会社に紹介してもらうことも効果的です。

ハウスクリーニング費用

建物を売却する際には、ハウスクリーニングによって室内を清潔に整えることで、内見に訪れた購入希望者に対してよい印象を与えることができます。その結果として、早期の売却や値下げ交渉の回避につながるなどのメリットが見込まれます。

特に浴室や洗面台、トイレ、キッチンなどの水回りについては、内見時に購入検討者が重点的にチェックする箇所であり、汚れが目立つと売却に不利になるなど、不動産全体の印象にも大きく影響します。そのため、プロフェッショナルに依頼してしっかりと掃除してもらうことで、購買意欲を高める効果を期待できます。

ただし、ハウスクリーニング費用が高額な場合には、売却価格として回収することが難しいケースも考えられるため、できる限り自分で清掃するなど、業者へ依頼する箇所を最小限に留めることが大切です。

ごみの処分費用

長年住んでいた家では不用品も蓄積しがちです。そのような不動産を売却する場合、家具や家電、日用品などの不用品を処分しなければ買い手がつかないケースも考えられます。

特に不用品の量が多い場合には、専門業者に依頼する必要があり、一戸建て全体を依頼する場合、費用相場は15万円から50万円程度が目安です。

費用を安く抑える方法としては、売り主自身で計画的に不用品を処分することです。自治体の粗大ゴミ収集を利用したり、フリマアプリなどで売却したりすることで、業者に支払う処分費用を削減することが可能です。

建物の解体費用

家屋を取り壊して更地として売却する場合には、建物の解体費用を負担する必要があります。売却前に建物を解体し、更地とすることで、買い主が自由に新築計画を立てやすくなり、買い手が見つかりやすくなるというメリットが期待できます。

解体費用については、建物の構造や坪数、立地などの条件によって異なります。一般的には木造が最も安く、鉄骨造、RC造（鉄筋コンクリート造）の順に解体費用が高くなる傾向にあります。

なお、業者へ支払う解体費用には、建物本体の解体費用のほか、廃材処分費や仮設工事費、アスベスト調査・除去費用などが含まれる点に注意が必要です。解体費用の負担を抑えるためには、解体業者の繁忙期である年度末を避けたり、複数業者に相見積もりを依頼したりすることが効果的です。

また、自治体によっては、老朽化した空き家や倒壊リスクのある家屋の除却工事などに対して補助金が出る場合もあるため、制度の有無について事前に確認することをおすすめします。

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書類の発行費用

不動産の売買契約や登記手続きには、売り主の本人確認や権利関係を証明するために、公的書類の取得が必要となります。具体的には、住民票や印鑑証明書などを取得する必要があり、役所などの発行費用を負担しなければなりません。

これらの書類の発行費用は数百円から数千円と少額ではあるものの、一連の売却手続きにおいて、複数枚必要になるケースもあるため、まとまった金額になることも少なくありません。

余分な支出や手間を削減するためにも、必要な書類の種類や枚数、有効期限などを事前に不動産会社に確認し、効率的に取得することが重要です。

不動産を売却する際、仲介手数料や税金などの高額な支出が発生するため、「どうにかしてこれらの負担を軽減できないか」と考える売り主は多いでしょう。

結論からいえば、不動産売却にともなう費用や税金を抑える方法は存在します。しかし、費用や税負担の節約を追求しすぎるあまり、売却活動の質が低下し、最終的な売却価格が下がってしまっては本末転倒です。

不動産の売却においては、「支出を減らすこと」ばかりに着目するのではなく、より多くの手取り額を残すためのベストな方法を模索することが大切です。ここでは、費用削減の方法とその注意点について解説します。

個人間で売買を行う

不動産会社を介さずに、売り主自らが買い手を見つけて直接取引（個人間売買）を行う場合には、仲介手数料は一切発生しません。

ただし、不動産会社に依頼することなく、不動産の売却を完了させるためには、買い手探しや広告の作成、内見対応、価格交渉、契約書類の作成、引き渡し手続きなど、一連の売却活動をすべて売り主自身で行わなければなりません。

専門的な知識がないまま個人間で不動産売買を行うと、契約条件の不備や説明義務違反が発生する可能性も高まるうえ、金銭のやり取りや登記手続きなどで大きなトラブルに発展するリスクも考えられます。

不動産会社へ支払う仲介手数料を節約するために、個人間で不動産売買を行うことも選択肢のひとつではあるものの、売却手続きの手間やトラブルが発生するリスクを考えると、専門である不動産会社に相談し、適切なサポートを受けることをおすすめします。

不動産会社に仲介手数料を交渉する

仲介手数料の上限額は宅地建物取引業法で定められていますが、これらはあくまで「上限」であり、上限額を下回る報酬を設定することは可能です。例えば、複数の物件の売却をまとめて依頼する場合や、すでに買い手の候補を見つけている場合には、不動産会社側にもメリットがあるため、交渉次第では仲介手数料を減額してもらえるケースもあります。

ただし、上記のような減額理由に当てはまらない場合には、不動産会社としては仲介手数料の値引きをすることで広告費や人件費を削減せざるを得なくなり、売却活動の質が低下してしまう可能性があります。売却活動の質が落ちれば、不動産の買い手が見つからなかったり、希望よりも低い価格での売却になってしまったりする可能性も高まります。

したがって、闇雲に仲介手数料の値下げ交渉を行うよりも、「コストに見合ったサポートを受けられるか」を重視し、信頼できる不動産会社に依頼するほうが、結果的に売り主が得られる経済的なメリットは大きくなるでしょう。

信頼できる不動産会社に仲介を依頼する

売却費用を抑える最も確実な方法は、信頼できる不動産会社を選ぶことで、適正な価格でスピーディーな売却手続きを実現させることです。

そのためには、「仲介手数料の安さ」だけで不動産会社を選定するのではなく、売却実績や担当者の信頼性、販売戦略などを総合的に判断することが大切です。

コストの削減ばかりに目を向けると、不動産会社との信頼関係を構築できず、売却手続きが遅延する可能性も高まります。物件が売れるまでは維持・管理費用もかかり続けるため、かえって費用負担が増加してしまうリスクも考えられます。

まとまった金額を取り扱う不動産取引においては、不動産会社との信頼関係の醸成が必要不可欠であり、安心して売却手続きを任せられる会社に依頼することが成功の鍵といえるでしょう。

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不動産売却に関する税金の特例を活用する

譲渡所得税は高額になるケースも多いため、税負担を抑えるためには、税務上の特例制度や特別控除を有効活用することが極めて重要です。

譲渡所得税に関する特例制度や特別控除については、適用することによって税負担を軽減できる一方で、それぞれの適用要件は細かく定められているため、適用可否について慎重な判断が求められます。

譲渡所得税に関する主な特例制度については以下のとおりです。

なお、これらの特例制度や特別控除を適用するためには、確定申告書の提出が必要不可欠です。

万が一適用漏れがあった場合には、譲渡所得税の税負担が過大となる一方で、要件を満たさないのに誤って適用してしまった場合には、納税額が過少となるリスクも高まるため、正確な判断が求められます。

また、制度によっては確定申告書に添付が必要な書類も多岐にわたるため、売却を検討する段階で税理士や不動産会社に相談し、譲渡所得税のシミュレーションや特例制度の適用に向けた準備を進めましょう。

不動産の売却では、仲介手数料や譲渡所得税など、さまざまな費用や税金の負担が発生します。売却価格が高額になるほど、それにともなって発生する費用や税金の額も大きくなりやすいため、あらかじめ売却手続きに関する基本的な知識を習得し、資金計画を立てておくことが大切です。

不動産の売却による手取り額を最大化するためには、安易に費用の節約を追求するよりも、信頼できる不動産会社に仲介を依頼したり、税務上の特例制度を余すことなく活用したりするほうが効果的なケースも多いです。

不動産売却に関する疑問や不安がある場合は、不動産会社や税理士などの専門家へ早めに相談し、スムーズで安心できる取引を実現しましょう。

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