不動産売却にかかる費用は？抑えるコツや計算方法をわかりやすく解説

不動産を売却するときに発生する費用や税金は以下のとおりです。

費用の項目	費用の目安
仲介手数料	200万円以下の部分:売買価格×5%+消費税 200万円超400万円以下の部分:(売×買価格×4%+2万円)+消費税 400万円超の部分:(売買価格×3%+6万円)+消費税
印紙税	非課税～48万円
抵当権抹消費用・司法書士への報酬	不動産1個につき1,000円 司法書士への報酬は2万円程度
住宅ローンの返済手数料	1万円～3万円程度
譲渡所得税	課税譲渡所得による
その他の費用	必要に応じて発生する

それぞれ詳しく解説します。

仲介手数料

仲介手数料とは、売買をサポートしてくれた不動産会社へ支払う手数料です。
複数の不動産会社に売却活動を依頼した場合でも、買主様を見つけて売買契約を成立させた不動産会社にのみ支払います。

売主様が個人で買主様を見つけるのは手間と時間がかかるため、不動産を売却する際には不動産会社へ売却活動を依頼するのが一般的です。

なお、売却活動の範疇には入らない測量や建物の解体に関しては、別途費用が発生する点に注意しましょう。

宅地建物取引業法において、宅地建物取引業者(不動産会社)が受け取れる仲介手数料の上限は以下のように定められています。

不動産の売買価格	受け取れる仲介手数料の上限
200万円以下	売買価格×5%+消費税
200万円超～400万円以下	(売買価格×4%+2万円)+消費税
400万円超	(売買価格×3%+6万円)+消費税

仲介手数料に関する詳細は、以下の記事で詳しく解説しています。

仲介手数料はいくらかかる？相場や法律の上限、計算方法をわかりやすく解説

印紙税

不動産売買の際には、取引金額に応じて印紙税を納付しなければなりません。
売買契約書に収入印紙を貼付すれば、印紙税を納付したことになります。

記載金額が10万円を超える場合に、契約金額に応じて以下の印紙税が発生します。
なお、電子契約の場合は印紙税の納付は不要です。

契約金額	印紙税額(平成26年4月1日から令和9年3月31日までの軽減措置)
1万円未満	非課税
1万円を超え10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	200円
50万円を超え100万円以下	500円
100万円を超え500万円以下	1,000円
500万円を超え1,000万円以下	5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え1億円以下	3万円
1億円を超え5億円以下	6万円
5億円を超え10億円以下	16万円
10億円を超え50億円以下	32万円
50億円を超えるもの	48万円

出典：国税庁　No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

抵当権抹消費用・司法書士への報酬

住宅ローンの残債があり、売却して得られたお金で完済する際には抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消する手続きは、司法書士に任せるのが一般的です。

抵当権を抹消する際には、不動産1個につき1,000円の登録免許税がかかります。
例えば、土地と建物をまとめて売却して両方の抵当権を抹消する際には、2,000円の抵当権抹消費用が必要です。

なお、司法書士に依頼する場合の報酬は依頼する司法書士によって異なりますが、2万円程度が一般的な相場です。

住宅ローンの返済手数料

住宅ローンを一括返済する際には、返済手数料が発生するケースがあります。
金融機関によって名称や金額は異なりますが、住宅ローンを一括返済する際に「事務手数料」や「一括返済手数料」という形で手数料を支払うのが一般的です。

窓口かインターネットバンキングかで、手数料に差がある金融機関もあります。
なお、返済に関わる手数料の費用相場は3万円程度です。

住宅ローン契約を締結した金融機関のホームページや担当者との相談を通じて、必要な手数料を確認しておきましょう。

譲渡所得税(利益が発生した場合)

不動産を取得したときの価額よりも売却したときの価額のほうが高い場合、譲渡所得税が発生します。

譲渡所得税が発生する際には、課税譲渡所得金額を算出し税率を乗じて税額を確定させ、確定申告を経て納税します。
課税譲渡所得金額を求める際の算出式は

です。

なお、税率は不動産の所有期間によって以下のように異なります。

所有期間	税率
所有期間が5年以内(短期譲渡所得)	所得税30%+復興特別所得税0.63%+住民税9%=合計39.63%
所有期間が5年超(長期譲渡所得)	所得税15%+復興特別所得税0.315%+住民税5%=合計20.315%

出典：国税庁「土地や建物を売ったとき」

その他の費用

仲介手数料や印紙税などのほかにも、場合によってその他の費用が発生します。
具体的に、発生する可能性がある費用は以下のとおりです。

売主様の引っ越し費用はほとんどのケースで発生しますが、その他の費用に関しては必ずしも発生するとは限りません。

土地の境界を確定させるために測量を行う場合や老朽化した建物を解体する場合などは、追加で費用が発生する点に留意しましょう。

不動産売却で必要となる費用は状況によって異なります。

例えば、売却した不動産(建物と土地)の金額が5,000万円で、譲渡所得税が発生しないケースの場合は以下が目安となります。

費用の項目	費用の目安
仲介手数料	171万6,000円(上限)
印紙税	1万円
抵当権抹消費用	不動産1個につき2,000円
住宅ローンの返済手数料	3万円程度
合計	175万8,000円

上表では、司法書士への報酬やその他の費用を考慮していないため、プラスで費用がかかるケースも想定されます。

実際に不動産を売却する際には、いくらで売却できるか不動産会社に査定してもらったうえで、どの程度の費用が発生するのかシミュレーションしてみましょう。

不動産を売却する際に手元に残せる資金を増やすためには、高く売却することも大切ですが売却費用を抑えることも大切です。

これから不動産の売却を検討している売主様は、以下で解説するコツを実践するとよいでしょう。

仲介手数料を抑えることはできる？

不動産会社に仲介を依頼せず、個人間で売買を行えば仲介手数料が発生しません。
ただし、買主様を見つけるだけでなく、広告作成をはじめとした一連の売却活動をすべて売主様が行わなければならず、膨大な手間と労力がかかります。

不動産会社との交渉次第では、仲介手数料を減額してくれる可能性があります。
しかし、仲介手数料の安さだけで会社を選ぶのはおすすめしません。

仲介手数料には契約書類の作成費や広告宣伝費をはじめ、売却活動に関するコストを含んでいるため、仲介手数料を値切ると売却活動の質が落ちてしまう恐れがあるためです。

仲介手数料を抑えようとするよりも、信頼できる不動産会社に仲介を依頼して、できるだけ高い価格で売却するほうが、結果的に経済的な恩恵が大きくなります。

これまでの売却実績や担当者が信頼できそうかどうかなど、さまざまな要素を総合的に勘案して不動産会社を選びましょう。

不動産売却に関する税金の特例を活用する

不動産を売却する際には、税金が密接に関わってきます。
譲渡所得の計算方法や特例などの税制度を理解し、有効活用すれば税負担を軽減して手元に残せる資金を増やせるでしょう。

以下で、不動産売却に関する税金の特例を解説します。
なお、判断に迷う場合は税理士に相談することをおすすめします。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。
本特例を利用できれば、3,000万円以下の譲渡所得であれば税負担をゼロにできます。

なお、特例を利用するための条件は以下のとおりです。

売主様ご自身が居住している不動産を売却する際には、利用できる可能性が見込まれる特例です。
納付する税額に数百万円程度影響が出る可能性があるため、譲渡所得が発生する見込みがあるときは本特例を活用しましょう。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームを売ったときの軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超える家を売却して譲渡所得が発生したとき、以下のように低い税率が適用される特例です。

課税長期譲渡所得金額	所得税と特別復興所得税	住民税
6,000万円以下の部分	10.21%	4%
6,000万円超の部分	15.315%	5%

低い税率が適用されれば納めるべき税額を抑えられるため、本特例を活用すれば手元に多くのお金を残せるでしょう。

なお、本特例を利用する際の要件は以下のとおりです。

不動産を売却する際には、さまざまな費用が発生するため、「売却金額＝手元に残るお金」ではない点に注意が必要です。

不動産の売却金額によっては100万円以上の費用が発生することもあるため、事前に必要となる金額の目安を把握しておきましょう。

また、費用を抑えられれば手元に多くのお金を残せるため、費用の項目や負担を抑える方法を知っておくとよいでしょう。

不動産の売却をスムーズに進めたいときは、実績が豊富な不動産会社に売却活動を依頼するのがおすすめです。

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