買い替え特例とは？家の住み替えにかかる税金の特例や控除制度、節税になるかどうかを解説

家の住み替えの際には、前の家を売却したときに「譲渡所得税」がかかる場合があります。譲渡所得税には控除特例が複数あるので、その一部を紹介します。

譲渡所得税とは、不動産を売却して得られた利益（譲渡所得）にかかる税金です。

家を購入したときにかかる費用と売却したときにかかる費用の合計金額よりも高い価格で売れた場合、譲渡所得税がかかります。譲渡所得税の税額は以下のようにして求めます。

譲渡所得税が発生すると、その分住民税も増額されます。税率は家の所有期間によって変わり、以下のようになります。

なお物件の所有期間は「売却した年の１月１日」までとなるので、注意が必要です。

例えば、2010年4月に購入した住宅を2015年の5月に売却した場合、実際に所有していたのは5年1ヶ月ですが、税率を算出する際の所有期間は2010年4月～2015年1月1日となり、4年9ヶ月となってしまいます。

「5年以上住んでいたから、長期譲渡所得になる」と思っていると、税率が大幅に変わり、2倍程度の税率がかかってくる可能性もあるということです。

一般的に売却の時期にこだわりがなければ、5年以上を経過した1月以降に売却をした方が良いでしょう。

前の家を10年を超えて所有していた場合、譲渡所得税率の軽減特例を適用できます。

この特例を適用すると、譲渡所得が6,000万円以下の部分については税率が合計14.21％に下がります（6,000万円を超える部分については原則どおり20.315％の税率が適用されます）。

10年を超えて所有した不動産の軽減税率特例は次に説明する「3,000万円の控除特例」と併用可能です。

【譲渡所得税の税率表】

譲渡所得税に関して「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」という特例があります。

これは「居住用の家やマンションを売却して譲渡所得が発生しても、3,000万円までは譲渡所得税がかからない」という特例です。 たとえば譲渡所得が2,000万円の場合、税額は0円になります。4,000万円の譲渡所得が発生した場合には1,000万円分にしか譲渡所得税がかかりません。

ただし住宅ローン控除とは併用できず、他の譲渡所得関係の特例とも併用はできません。

また、対象となる家屋は「所有者が居住している家」に限られます。別荘や投資用の物件、控除を受けるためだけに入居したとみなされる家には適用されません。家が2軒以上ある場合には「主な居住用家屋」にのみ適用されます。

控除を受けるためには、家に住まなくなったときから3年目の12月31日までに売却しなければなりません。また適用するには家を売却した翌年に確定申告する必要があります。

家を買い換えるときには、「特定居住用財産の買換え特例」が利用できる可能性があります。

「買換え特例」とは、前の家を売却したときにかかる譲渡所得税の支払いを将来に繰り延べることができる制度です。

前の家を売って譲渡所得が発生した場合、基本的には翌年の3月までに確定申告をしてその年のうちに譲渡所得税を払わなければなりません。しかし「買換え特例」を適用すると、そのタイミングでは譲渡所得税を払う必要がなくなります。

税金は、買い換え後の新しい家を売却したときに、まとめて支払うことになります。つまり税金の支払時期を先延ばしする制度であり、税額そのものは下がらない可能性があります。

また住宅ローン控除や「3,000万円の控除特例」などとの併用はできません。

「買換え特例」を適用するには、売却価額が1億円以下で譲渡した年の1月1日において所有期間が10年を超えているなどの要件を満たす必要があります。

「買換え特例」が適用されるのは、2023年末までに譲渡したケースです。(※掲載時点)

住み替えの際に前の家を売ると「譲渡損失」が発生するケースもあります。譲渡損失とは、家の売却価額が購入にかかった費用と売却にかかった費用の合計より低くなった場合の損失を指します。譲渡損失が出た場合に適用できる特例があります。

ただしこれらの特例を適用できるのも、2023年末までに前の家を譲渡したケースに限られます。

譲渡損失が出ると、損失分を給与所得や事業所得と通算して所得税や住民税を減らせます。これを「損益通算」と呼びます。

たとえば前の家を売ったときに300万円の譲渡損失が出たら、給与所得から300万円を引けるのです。給与所得にかかる所得税や住民税が下がるため、手取り額が大きくなります。

特例を適用するには、譲渡した年の1月1日に所有期間が5年を超えていなければなりません。新たに取得する家は床面積50㎡以上でなければならず、買い換え後の家について10年以上の住宅ローンを設定しなければならないなどの要件もあります。

1年分の給与では控除しきれないほどの譲渡損失が出た場合には、損失を3年間繰り越して所得控除できます。

たとえば年収700万円の人が前の家を売ったときに2,000万円の譲渡損失が出たら、給与から700万円を引き、翌年に再度700万円を引き、翌々年には600万円が引かれます。

住宅ローン控除とは併用できますが、他の譲渡所得の特例とは併用できません。

新居を購入する際には不動産取得税がかかります。

ただ不動産取得税には軽減措置があり、新居に住宅ローンを設定すれば住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

住宅を購入した際、原則としては「固定資産税評価額の4％」相当の不動産取得税がかかります。ただし令和6（2024）年3月31日までは税率が3％に軽減されます。

また住み替え後の家を中古住宅にした場合、建築された時期に応じて課税標準額から一定金額が控除されます。新築した場合は、課税標準額（固定資産税評価額）から1,200万円を控除できます。

新居購入の際に住宅ローンを利用する場合、条件によっては住宅ローン控除を適用できます。

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上の住宅ローンを借り入れた場合、一定の条件を満たせば、年末時の住宅ローン残高に応じて税額控除してもらえる制度です。
控除される期間は、新築など消費税が課税される物件は13年、中古住宅など一般消費者が売主で消費税が課税されない物件は10年間となります。

控除される住宅ローン額の上限は中古住宅など消費税が課税されない物件の場合は2,000万円ですが、認定住宅や省エネ基準を満たした住宅の場合には上限額が上がります。控除率は「年末時の住宅ローン残高の0.7％」です。
たとえば、新築住宅で長期優良住宅の場合、年末の住宅ローン残高が3,000万円の場合、3,000万円×0.7%＝21万円の所得税の控除を受けることができます。

住み替えでは、家を売る際にも買う際にも税金がかかるケースがほとんどです。そのため、税額をシミュレーションしておかなければ、予想以上に出費が増え、家計に影響するおそれがあります。条件を満たせば、節税に有効な特例や控除制度を利用できるので、それぞれの内容や要件を理解しておきましょう。

しかし、実際には、家探しから現住居の売却の段取りなど限られた時間の中でやるべきことがたくさんあり、特例の存在や申請をつい見落としてしまうこともあります。円滑で満足のいく住み替えを進めるためには、住み替えにかかる税金の特例や控除制度についても、提携先の税理士と協力して適切なアドバイスをしてくれる不動産仲介会社をパートナーとして選ぶことが重要です。

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