お住み替えコラム

2023.06.29

住み替えとは?基本や流れ、注意点、コツなどをわかりやすく解説

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住み替えとは?基本や流れ、注意点、コツなどをわかりやすく解説

住み替えは、人生の中でもライフスタイルの変化に伴う大きなイベントです。生活の基盤が変わり、さらに大きな金額が動くとなると、進める際には精神的にプレッシャーがかかる場面もあるでしょう。そこで今回は、住み替えをスムーズに進めるためのポイントを説明していきます。

  1. 住み替えとは
  2. 住み替えの流れと手順
  3. 住み替えのタイミング
  4. 住み替えの資金計画
  5. 住み替えで後悔しないためのコツ
  6. 住み替えで注意したいポイントは?
  7. 住み替えは信頼できるパートナー選びから

住み替えとは

住み替えとは、読んで字のごとく住居を変えることを指します。住み替えはどのようなタイミングで行うことが多いのか、またどんなパターンがあるのでしょうか。

最近では退職後に老後の住まいとして、利便性の高いエリアへの住み替えを考える人も増えています。

住み替えのいくつかのパターン

住み替えにともなう引越しにはいくつかのパターンがあります。

まず賃貸住宅から賃貸住宅への引っ越し。そして、新たに住宅を購入し、これまでの賃貸から持ち家(新しいマイホーム)への引越し。さらに持ち家を売却して新しい一戸建てへの引越しなどです。

住み替えを検討するきっかけは?

国土交通省が実施した平成30年住生活総合調査によると 、直近5年間に住み替えを実施した目的について、10%以上の回答を得た項目は次のとおりです。

  • 通勤および通学の利便性(35.1%)
  • 広さおよび部屋数(21.4%)
  • 単身赴任や離婚などを含む世帯からの独立(18.2%)
  • 新しさやきれいさ(16.2%)
  • 結婚(14.1%)
  • 住居費の負担の軽減(13.2%)
  • 家族との同居など(11.8%)
  • 使いやすさの向上(10.8%)
  • 日常の買い物や医療などの利便性(10.3%)

出典:国土交通省 平成30年 住生活総合調査結果

現在の家や周辺環境が不便だと感じた

現在住んでいる家や周辺環境が不便だと感じたきっかけや理由について、代表的なものに 「転勤による通勤時間の増加」や「近所に子どもが遊べる場所がない」ということのほか、「加齢によって家の構造が日常生活に支障を及ぼすようになった」「子どもの成長により部屋が不足した」といったものが挙げられます。

住み替えにおいては、現状の不満を解消するために行うケースが多いことがわかります。

家族構成が変わった、家族が増えた

家族構成が変わるタイミングも住み替えを検討するきっかけになります。

子どもが結婚を機に親から独立するタイミングなどは、その最たるものでしょう。そのほか、逆に子どもが増えたことによって部屋数が不足することや、近い将来親や子どもの世帯との同居が決まっていることなども理由となっています。

老後の生活に不安を感じた

戸建てに住んでいる人に多いのが老後の生活における不安を理由に住み替えを検討するケースです。

特に団地などに住んでいる場合、子どもが小さいうちは公園や学校などが近くて便利だったものの、子どもが独立したあと、部屋数が余ったり、1階から2階といった縦の動線の動きが負担に感じるようになったりすることがあります。さらに、歩いて行ける距離にスーパーなどがないため、車を手放せないなど経済的な負担から逃れられないといった理由もあるでしょう。

高齢者の場合、戸建てを手放して立地環境の良いマンションに住み替えるパターンが多くみられます。

持ち家の価値が下がってきた

一般的に建物は年数が経つにつれ劣化します。そのため建物としての価値も下がってきます。既に住み替えを視野に入れている場合は、できるだけ今の家を高く売りたいと考えます。

家の価値が下がる目安として、マンションの場合は10年、戸建ての場合は20年といわれており、それまでに住み替えるよう計画的に行動する人もいます。

経済的に余裕が出てきた

賃貸住宅に住みながら資金をため、家を購入できる状況になってから住み替える人もいます。若いうちに住宅を購入し返済の負担に苦しむよりも、資金的な余裕ができてから住み替える方が頭金も準備できますし、その後の返済負担も軽くて済むでしょう。

無理をして住宅を購入し、ローンが払えなくなって最終的に手放すなどということはできるだけ避けたいものです。

参考記事:https://www.mec-h.com/column/sumikae/06

住み替えにかかる一般的な期間の目安

一般的に住み替えにかかる期間は3ヶ月~1年といわれています。

住み替えの際の引っ越しのパターンにもよりますが、住み替え先の住宅が既に建っているケースだと早ければ3ヶ月、長くても6ヶ月をみておくといいでしょう。

住み替え先の家をこれから建てるという場合は、購入手続きに合わせて工事の発注も行わなければなりませんので、その分時間がかかります。結果的に早くて6ヶ月、長ければ1年程度はかかることになります。

住み替えにかかる費用の相場

住み替えには、現在住んでいる家の売却と住み替え先の家の購入両方の費用がかかります。

売却については、手数料や契約書にかかる印紙税が主な費用になりますが、売却価格の4%~5%程度をみておくとよいでしょう。

購入の際には、家の購入費用のほか、住宅ローン手数料や各種税金が発生しますので、購入費用の5%~8%を考えておきましょう。

さらに仮住まい先を準備しなければならない場合は、その費用もかかることを忘れないようにしてください。

参考記事:https://www.mec-h.com/column/sumikae/07

住み替えの流れと手順

「持ち家を売却して新居を購入する」パターンの場合、今住んでいる住まい(持ち家)の売却と新たな住まいの購入、この2つの流れを並行して行う必要があります。順番に説明しましょう。

住まいの売却の流れ

まずは今住んでいる住まいを売却する流れからです。フローを項目に分けると、「相談」→「査定」→「媒介契約」→「売却活動」→「売買契約」→「決済・引渡し」という流れになります。

  1. 相談

    不動産売却に関して、不動産会社(宅地建物取引業者)へ相談します。打ち合わせる内容は売却の理由や目的、希望価格、希望時期、残債の有無などです。最近では対面や電話だけでなく、メールやテレビ会議システムでの対応が可能な会社も増えてきました。どの不動産会社をパートナーに選ぶかについては、複数の会社への相談や査定依頼などを通じて慎重に決めていきましょう。

    住まいを売却するか賃貸に出すか決めていない場合は、どうすればより良い解決策となるのか相談に応じてくれる不動産会社もあります。

  2. 査定

    不動産会社が売却予定の住まいを査定します。査定方法には机上で物件情報や公示価格、周辺取引の事例や相場などから算出する「簡易査定」と、担当者が現地を確認した上で価格を算出する「現地査定」があります。一般的に、簡易査定は数日以内に概算値としての査定額が出ます。一方の現地査定は、現地に行く必要があるため簡易査定より時間がかかるケースが多いですが、不動産会社の担当者がプロの目で実際に現状を細かく確認するので、より精度の高い査定額が出ます。

  3. 媒介契約

    不動産売却を具体的に進めてくれる会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には契約の形態によって「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

    一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できる契約で、専任媒介契約は特定の不動産会社にのみ依頼する契約、専属専任媒介契約は依頼をした特定の不動産会社が探し出した購入希望者以外とは取引できない契約となります。

    それぞれのメリット・デメリットは以下の表のようになります。

    契約の種類 メリット デメリット
    一般媒介契約 複数の不動産会社と契約できる やりとりする窓口が増えて大変になる
    専任媒介契約 契約した不動産会社が積極的に売却活動をするので、売主の負担が少ない 一社だけに依頼するので、その会社が有能でないと売却がうまくいかない可能性がある
    専属専任媒介契約 専任媒介契約よりさらに不動産会社主導での取引となるので、売主側はほとんどおまかせ状態で済む 自分で買い手を見つけてきてもその相手に売ることはできない
  4. 売却活動

    不動産ポータルサイトへの登録や指定流通機構(レインズ)への登録、チラシ配布などを通じて不動産会社が販売活動を行います。また、不動産会社が抱える独自の顧客データべースを活用するなど、その会社のネットワークを使った販売活動が行われます。

    購入希望者に対しては売主も立会いのもと、内覧を開催します。

    ※なお、空室物件の場合は不動産会社へ鍵を預けることで売主が立会いを行わず、担当者の立会いのみで内覧を開催することも可能です。

  5. 売買契約

    買主が決定し、購入の申込みを受けると、売買契約の手続きに入ります。ここで、売却価格、支払い方法、引渡し時期などを詰めていきます。諸条件がまとまり次第、不動産会社が買主に対して重要事項説明を行って売買契約を締結するという流れです。多くの場合、手付金の受領もこのタイミングとなります。

  6. 決済・引渡し

    決済・引渡しの日に代金受領などの手続きを一挙に行います。決済手続きは通常、平日の午前中に金融機関の店頭などで、残代金の受領と領収書の発行を同時に行います。固定資産税などの諸費用の清算手続きや、所有権の移転登記、必要書類と鍵の引渡しなど、決済と引渡しは同日に行われるのが一般的です。

住まいの購入の流れ

新たな住まいの購入、例えば中古住宅を購入するケースですと、「購入条件の検討と相談」→「物件の絞り込み」→「売買契約」→「決済・引渡し」の流れになります。

  1. 購入条件の検討と相談

    住まいの購入を成功させるためには、まず購入条件をしっかりと検討することが肝心です。資金計画や希望条件など、優先順位を決めたうえで整理し、不動産会社とスケジュールを相談していきましょう。

    現在ではインターネットなどでの情報収集が可能になっているので、ある程度自分で物件を探すことができます。しかし、不動産取引ではプロにしか気づかない情報や表には出ていない重要な情報も多いため、まずは不動産のプロに相談することが結果的に近道です。自分では気付きにくい不安要素を解消してくれるだけでなく、ライフスタイルから必要条件を導いてくれるなど、プロに相談して得られるメリットは大きなものがあります。

    また、不動産会社がマンションなどの分譲も手がける会社のグループ企業であれば、物件情報量が圧倒的に多いため、さまざまな事例に対応したアドバイスを得られるでしょう。

  2. 物件の絞り込み

    希望の条件に近い物件を絞り込みます。物件の状態、周辺環境、交通の利便性など、確認ポイントを事前に決めておくことが重要です。

住み替えのタイミング

住み替えのタイミングの理想は、「売却」と「購入」を同時に行うことです。売却後に購入まで時間がかかってしまった場合、賃貸住宅などへの仮住まいが必要になるなどのコストがかかります。また逆に、購入後に売却するまで時間がかかってしまうと、その間に住宅ローンの二重払いになってしまうケースも考えられるでしょう。

ただ、理想的なタイミングでの取引は、現実的にかなり難しいというのも事実です。無理に同時決済をしようとすると、売り急いだり買い急いだりしてしまって、思い描いたものとは違う結果になりがちです。同時決済そのものが目的とならないように、計画を立てる必要があります。

売り先行とは?

住まいの買い替えを知るうえで重要なキーワードに「売り先行」と「買い先行」という言葉があります。「売り先行」とは住まいを買い替える際、現住居の売却活動を先に進めてしまうこと。新たな家を購入する前の段階で売却を完了させ、次の住まいにあてる自己資金を確定させます。

自己資金があると新たな購入計画を立てやすく、住宅ローンの頭金や新居にあてる諸費用などの上限の目安などもわかりやすいでしょう。ただ、売り先行の場合は新たな新居が決まるまで仮住まいを見つける必要なども生じるので、新居の購入をスムーズに進めことも重要になってきます。

買い先行とは?

「買い先行」とは、新居の購入を先に済ませることをいいます。物件の購入を決めた後から、前の住まいの売却を進めるという手法です。比較的資金に余裕がある場合や、お気に入りの物件が決まっていて早く購入してしまいたい場合などに向いています。

このケースではじっくりと新たな物件を吟味できるうえに、仮住まいの確保といった心配もいりません。ただ、前の住まいの売却までにあまりに時間がかかってしまうと、住宅ローンが二重ローン状態になってしまうというリスクはあります。いずれにせよ、売却と購入の間隔は短くなるように計画を立てる必要があることに変わりはありません。

住み替えの資金計画

住み替えを上手に進めるためには、住まいの「売却」と「購入」の2つを並行して行うことが大切です。ただし、この2つのミッションでやるべきことは多いので、計画的に行動しなくてはなりません。特に気をつけるべき点は「資金計画」についてです。

売却価格が住宅ローン残債を上回る場合

このケースは資金計画的に余裕が生まれるケースです。現住居の住宅ローンを完済したうえで、余った資金を新居の購入資金に充当することができます。余剰資金を自己資金として活用し、住宅ローンの頭金にあてることができれば、返済総額の軽減や返済期間の短縮にもつながります。

売却価格が住宅ローン残債を下回る場合

売却価格が住宅ローン残債を下回る場合は、自己資金を充当して前の住まいの住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを完済できない場合、抵当権の抹消ができないため、売却することができません。

ただ、貯蓄の余裕がなく手持ちのお金で残債を完済できない人もいます。そんな場合には「住み替えローン」を利用することになります。「住み替えローン」は別名「買い替えローン」とも呼ばれ、前の住まいの住宅ローンの残債と新居購入のための新たな住宅ローンをまとめて融資してくれるものです。また、売却損や売却のタイミングの遅れになどによる「二重ローン」を防ぐことができます。

一見メリットの大きい「住み替えローン」ですが、借入総額が高くなりやすいという点は注意が必要です。新居の住宅ローンに前の住宅ローン残債が加わるので、どうしても金額は大きくなります。また、それに伴って普通の住宅ローンよりも金利が高くなる、金融機関の審査が厳しい、といったデメリットもあります。住み替えに関わる住宅ローンについてもう少し具体的な点についてはこちらをご参考ください。

住み替えで後悔しないためのコツ

家自体が高額な買い物になるため、住み替えとなると大きなお金が動きます。できるだけ後悔はしたくないと思いますよね。
ここでは住み替えで後悔しないためのコツをご紹介します。

不動産取引が活発な時期を狙う

一般的に春は好条件で売却しやすいと言われています。やはり人が動く時期ですので、需要が高まることも理由の1つでしょう。そのため、年末には住み替えへの行動を開始しておくことをおすすめします。

家を売却するにあたり、複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較して不動産会社を決定したら媒介契約を結んで売却活動に入ります。売ろうと思ってもすぐに売れるわけではありません。家を売却するにもさまざまな手順を踏まなければなりませんので、春に売りたいと思ったら、早めに行動を開始することが大切です。

住み替えの目的を整理して計画を立てる

先述したとおり、住み替えの目的はさまざまにあります。その目的にあわせて、住み替えのタイミングを計画的に考える必要があります。目的によっては売却を急がなくては行けない場合もあるため、せっぱ詰まって慌てなくてもよいように早めの行動が大切になります。

例えば、子どもの幼稚園・保育園入園や進学が住み替えの理由である場合は、4月の月初には新居への引っ越しが完了していることが求められます。そこから逆算して、これまで住んでいた家の売却と新居の購入のスケジュールを組むようにします。

転勤の場合は、辞令が急に出されることが多く、慌ただしい住み替えになることが少なくありません。売り先行の住み替えが難しいと判断される場合は、買い先行にして転居後にじっくり売却活動を行うことも1つの方法です。

利用できる減税措置がないかチェックする

住宅の住み替えにあたっては、さまざまな減税措置が用意されています。

例えば住宅を売却して譲渡所得が発生した場合、譲渡所得額から3,000万円差し引ける特別控除の制度があります。また、住宅を売却したことにより損失が発生した場合には、一定の条件を満たすことで損失分をほかの所得金額と相殺(損益通算)できます。さらに、住み替えの際の経済的な負担を減らす目的の買い換え特例を利用することも可能です。

これらの特例は併用できないものもありますので、事前に確認し自分に一番合った減税措置を利用するようにしましょう。

住み替えで注意したいポイントは?

住み替えの際に注意しておきたいポイントをまとめましたので参考にしてください。

不動産会社を選ぶ際には慎重に決める

家を売却する際に大切なことは、自分に合った不動産会社と媒介契約を締結することです。売却するにあたり、できるだけ高く売りたいと思うものですが、そのためにはある程度の実績があり、また地域の情報に精通している不動産会社を選ぶようにしましょう。

住み替えを相談する不動産会社は、査定額だけではなく総合的に選ぶことが大切です。売却と購入のスケジュール、住み替えに伴う手続き、住宅ローンなどトータルに相談できる不動産会社かどうかについても注目してみてください。また、担当者から定期的に報告を受けることはもちろん、疑問な点や不安な点は早目に解消しておくなど、担当者との関係性を良好に保つことも販売活動を上手に進めるコツです。

住宅ローン残債をチェックしておく

一般的に住み替えの際には現在の家の住宅ローン残債は売却した金額で一括返済します。そうしなければ、抵当権抹消登記が行えず、物件を売ることが難しくなってしまいます。しかし、売却価格によっては住宅ローン残債の方が多く物件を売れない可能性も否定できません。他の自己資金を合わせて完済できればいいのですが、購入する住宅にかかる費用を考えるとなかなか自己資金をローン完済費用に回せないという状況も考えられます。

購入した家と現住居の二重ローンの支払いに想像以上に苦しむという結果にならないよう、住宅ローン残高はしっかりと確認し、不安であれば住み替えのタイミングを延ばすなどの対策を考えましょう。

諸費用が発生することを忘れない

住宅を購入する際には新しくローンを組むことになるため、諸費用が発生します。金融機関や購入する物件の額によって異なりますが、100万円近くになることも十分にあり得ます。さらに、不動産取得税や固定資産税など購入した後にかかる税金や登記に必要な登録免許税なども発生します。

仮住まいが必要であればその費用も考えておかなければなりません。

最終的に損失を発生させないためにも、売却代金の相場をある程度把握しておくとともに、必要な時にすぐに支払えるよう、資金を準備しておくことを忘れないようにしてください。

査定額を鵜呑みにしない

家の売却を考える際、複数の不動産会社に査定を依頼するケースが多いですが、査定額はあくまでも査定額であり、その額で売れるという保証はありません。査定額に固執しすぎて売却のチャンスを逃してしまうこともあり得ますので、提示された査定額が適切であるかどうかを判断するために、同じような物件の売却価格を調べておくなど、自分でも相場価格を把握しておきましょう。

なかなか物件が売れないこともある

一般的に売却活動を開始し、最終的に物件が売れるまでの期間は早くても数か月、長ければ1年以上かかる場合もあります。そのため、スケジュールにはある程度の余裕を持たせておくことが大切です。ただ、買い先行で住み替えを行った場合、なかなか物件が売れないと資金計画に支障をきたす恐れもありますので、買い先行・売り先行どちらにするかを含め不動産会社に相談することをおすすめします。

住み替えは信頼できるパートナー選びから

住み替えは、家探しから現住居の売却の段取り、資金計画にいたるまで期限内にやるべきことがたくさんあるので、細心の注意が必要とされます。大きな金額が動くうえに、その後の生活に大きく影響するので、心残りのある結果 になってしまうという事態は避けたいところです。

住み替えを成功させるためには、信頼できるパートナー選びが何よりも重要です。きめ細やかなヒアリング、的確な査定、販売ネットワーク、物件の探索能力など不動産会社の果たす役割は非常に大きいものがあります。

不動産会社とひとくちで言っても、それぞれ会社には得意分野があります。不動産の開発を専門に行なっているデベロッパーや不動産管理業を行っている会社、新築住宅の販売代理がメインの会社よりも、住み替えの場合には不動産仲介業を主軸にしている会社に依頼することが肝要です。

三菱地所ハウスネットは「売りたい」お客様と「買いたい」お客様をつなぐ不動産仲介会社として、豊富な経験と確かな売買実績を蓄積しています。「三菱地所の住まいリレー」では、三菱地所グループの総合力を生かし、住まいに関するトータル的なサポートを提供しています。

住み替えを検討されているお客様一人ひとりに寄り添った高品質なサービスをご用意しておりますので、ぜひ住み替えのご相談は三菱地所ハウスネットにお任せください。

掲載記事の内容は制作時点の情報に基づきます。

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