住み替えお役立ちコラム

住み替えは難しい?メリットと押さえておくべきポイント

住み替えは、人生の中でもライフスタイルの変化に伴う大きなイベントです。生活の基盤が変わり、さらに大きな金額が動くとなると、進める際には精神的にプレッシャーがかかる場面もあるでしょう。そこで今回は、住み替えをスムーズに進めるためのポイントを説明していきます。

住み替えとは

住み替えとは、読んで字のごとく住居を変えることを指します。住み替えはどのようなタイミングで行うことが多いのか、またどんなパターンがあるのでしょうか。

ライフステージの変化に応じて

住み替えのタイミングがやってくるのは、ライフステージが変化する時が多いです。例えば結婚して新たに家庭を持った時、子どもの通う学校の事情などを考える必要がある時、さらには子どもが独立して家の大きさを持て余すようになった時などです。

最近では退職後に老後の住まいとして、利便性の高いエリアへの住み替えを考える人も増えています。

住み替えのいくつかのパターン

住み替えにはいくつかのパターンがあります。具体的には、今の賃貸住宅の契約を終えて新しい賃貸住宅へ入居する場合、賃貸住宅から持ち家を購入する場合、あるいは持ち家を売却して新居を購入する場合など様々です。

そこで今回は住み替え事例のうち、「持ち家を売却して新居を購入する」というパターンについて、解説しましょう。

住み替えの流れと手順

「持ち家を売却して新居を購入する」パターンの場合、今住んでいる住まい(持ち家)の売却と新たな住まいの購入、この2つの流れを並行して行う必要があります。順番に説明しましょう。

住まいの売却の流れ

まずは今住んでいる住まいを売却する流れからです。フローを項目に分けると、「相談」→「査定」→「媒介契約」→「売却活動」→「売買契約」→「決済・引渡し」という流れになります。

  1. 相談

    不動産売却に関して、不動産会社(宅地建物取引業者)へ相談します。打ち合わせる内容は売却の理由や目的、希望価格、希望時期、残債の有無などです。最近では対面や電話だけでなく、メールやテレビ会議システムでの対応が可能な会社も増えてきました。どの不動産会社をパートナーに選ぶかについては、複数の会社への相談や査定依頼などを通じて慎重に決めていきましょう。

    住まいを売却するか賃貸に出すか決めていない場合は、どうすればより良い解決策となるのか相談に応じてくれる不動産会社もあります。

  2. 査定

    不動産会社が売却予定の住まいを査定します。査定方法には机上で物件情報や公示価格、周辺取引の事例や相場などから算出する「簡易査定」と、担当者が現地を確認した上で価格を算出する「現地査定」があります。一般的に、簡易査定は数日以内に概算値としての査定額が出ます。一方の現地査定は、現地に行く必要があるため簡易査定より時間がかかるケースが多いですが、不動産会社の担当者がプロの目で実際に現状を細かく確認するので、より精度の高い査定額が出ます。

  3. 媒介契約

    不動産売却を具体的に進めてくれる会社と「媒介契約」を結びます。媒介契約には契約の形態によって「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つがあります。

    一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できる契約で、専任媒介契約は特定の不動産会社にのみ依頼する契約、専属専任媒介契約は依頼をした特定の不動産会社が探し出した購入希望者以外とは取引できない契約となります。

    それぞれのメリット・デメリットは以下の表のようになります。

    契約の種類 メリット デメリット
    一般媒介
    契約
    複数の不動産会社と契約できる やりとりする窓口が増えて大変になる
    専任媒介
    契約
    契約した不動産会社が積極的に売却活動をするので、売主の負担が少ない 一社だけに依頼するので、その会社が有能でないと売却がうまくいかない可能性がある
    専属専任
    媒介契約
    専任媒介契約よりさらに不動産会社主導での取引となるので、売主側はほとんどおまかせ状態で済む 自分で買い手を見つけてきてもその相手に売ることはできない
  4. 売却活動

    不動産ポータルサイトへの登録や指定流通機構(レインズ)への登録、チラシ配布などを通じて不動産会社が販売活動を行います。また、不動産会社が抱える独自の顧客データべースを活用するなど、その会社のネットワークを使った販売活動が行われます。

    購入希望者に対しては売主も立会いのもと、内覧を開催します。
    ※なお、空室物件の場合は不動産会社へ鍵を預けることで売主が立会いを行わず、担当者の立会いのみで内覧を開催することも可能です。

  5. 売買契約

    買主が決定し、購入の申込みを受けると、売買契約の手続きに入ります。ここで、売却価格、支払い方法、引渡し時期などを詰めていきます。諸条件がまとまり次第、不動産会社が買主に対して重要事項説明を行って売買契約を締結するという流れです。多くの場合、手付金の受領もこのタイミングとなります。

  6. 決済・引渡し

    決済・引渡しの日に代金受領などの手続きを一挙に行います。決済手続きは通常、平日の午前中に金融機関の店頭などで、残代金の受領と領収書の発行を同時に行います。固定資産税などの諸費用の清算手続きや、所有権の移転登記、必要書類と鍵の引渡しなど、決済と引渡しは同日に行われるのが一般的です。

住まいの購入の流れ

新たな住まいの購入、例えば中古住宅を購入するケースですと、「購入条件の検討と相談」→「物件の絞り込み」→「売買契約」→「決済・引渡し」の流れになります。

  1. 購入条件の検討と相談

    住まいの購入を成功させるためには、まず購入条件をしっかりと検討することが肝心です。資金計画や希望条件など、優先順位を決めたうえで整理し、不動産会社とスケジュールを相談していきましょう。

    現在ではインターネットなどでの情報収集が可能になっているので、ある程度自分で物件を探すことができます。しかし、不動産取引ではプロにしか気づかない情報や表には出ていない重要な情報も多いため、まずは不動産のプロに相談することが結果的に近道です。自分では気付きにくい不安要素を解消してくれるだけでなく、ライフスタイルから必要条件を導いてくれるなど、プロに相談して得られるメリットは大きなものがあります。

    また、不動産会社がマンションなどの分譲も手がける会社のグループ企業であれば、物件情報量が圧倒的に多いため、さまざまな事例に対応したアドバイスを得られるでしょう。

  2. 物件の絞り込み

    希望の条件に近い物件を絞り込みます。物件の状態、周辺環境、交通の利便性など、確認ポイントを事前に決めておくことが重要です。

  3. 売買契約

    購入したい物件を決めたら、売主側に購入申込書を提示します。住宅ローンを利用する場合は、金融機関とも事前相談をする必要があります。契約日が決まると売買契約を締結し、手付金を支払います。

  4. 決済・引渡し

    決済と引渡しを同時に行うのは売却の時と同じです。登記申請の依頼や住宅ローンの手続きなどの準備が整い次第、決済・引渡しを行います。

住み替えのタイミング

理想は同時決済

住み替えのタイミングの理想は、「売却」と「購入」を同時に行うことです。売却後に購入まで時間がかかってしまった場合、賃貸住宅などへの仮住まいが必要になるなどのコストがかかります。また逆に、購入後に売却するまで時間がかかってしまうと、その間に住宅ローンの二重払いになってしまうケースも考えられるでしょう。

ただ、理想的なタイミングでの取引は、現実的にかなり難しいというのも事実です。無理に同時決済をしようとすると、売り急いだり買い急いだりしてしまって、思い描いたものとは違う結果になりがちです。同時決済そのものが目的とならないように、計画を立てる必要があります。

売り先行とは?

住まいの買い替えを知るうえで重要なキーワードに「売り先行」と「買い先行」という言葉があります。「売り先行」とは住まいを買い替える際、現住居の売却活動を先に進めてしまうこと。新たな家を購入する前の段階で売却を完了させ、次の住まいにあてる自己資金を確定させます。

自己資金があると新たな購入計画を立てやすく、住宅ローンの頭金や新居にあてる諸費用などの上限の目安などもわかりやすいでしょう。ただ、売り先行の場合は新たな新居が決まるまで仮住まいを見つける必要なども生じるので、新居の購入をスムーズに進めことも重要になってきます。

買い先行とは?

「買い先行」とは、新居の購入を先に済ませることをいいます。物件の購入を決めた後から、前の住まいの売却を進めるという手法です。比較的資金に余裕がある場合や、お気に入りの物件が決まっていて早く購入してしまいたい場合などに向いています。

このケースではじっくりと新たな物件を吟味できるうえに、仮住まいの確保といった心配もいりません。ただ、前の住まいの売却までにあまりに時間がかかってしまうと、住宅ローンが二重ローン状態になってしまうというリスクはあります。いずれにせよ、売却と購入の間隔は短くなるように計画を立てる必要があることに変わりはありません。

住み替えの資金計画

住み替えを上手に進めるためには、住まいの「売却」と「購入」の2つを並行して行うことが大切です。ただし、この2つのミッションでやるべきことは多いので、計画的に行動しなくてはなりません。特に気をつけるべき点は「資金計画」についてです。

売却価格が住宅ローン残債を上回る場合

このケースは資金計画的に余裕が生まれるケースです。現住居の住宅ローンを完済したうえで、余った資金を新居の購入資金に充当することができます。余剰資金を自己資金として活用し、住宅ローンの頭金にあてることができれば、返済総額の軽減や返済期間の短縮にもつながります。

売却価格が住宅ローン残債を下回る場合

売却価格が住宅ローン残債を下回る場合は、自己資金を充当して前の住まいの住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを完済できない場合、抵当権の抹消ができないため、売却することができません。

ただ、貯蓄の余裕がなく手持ちのお金で残債を完済できない人もいます。そんな場合には「住み替えローン」を利用することになります。「住み替えローン」は別名「買い替えローン」とも呼ばれ、前の住まいの住宅ローンの残債と新居購入のための新たな住宅ローンをまとめて融資してくれるものです。また、売却損や売却のタイミングの遅れになどによる「二重ローン」を防ぐことができます。

一見メリットの大きい「住み替えローン」ですが、借入総額が高くなりやすいという点は注意が必要です。新居の住宅ローンに前の住宅ローン残債が加わるので、どうしても金額は大きくなります。また、それに伴って普通の住宅ローンよりも金利が高くなる、金融機関の審査が厳しい、といったデメリットもあります。住み替えに関わる住宅ローンについてもう少し具体的な点についてはこちらをご参考ください。

住み替えは信頼できるパートナー選びから

住み替えは、家探しから現住居の売却の段取り、資金計画にいたるまで期限内にやるべきことがたくさんあるので、細心の注意が必要とされます。大きな金額が動くうえに、その後の生活に大きく影響するので、心残りのある結果 になってしまうという事態は避けたいところです。

住み替えを成功させるためには、信頼できるパートナー選びが何よりも重要です。きめ細やかなヒアリング、的確な査定、販売ネットワーク、物件の探索能力など不動産会社の果たす役割は非常に大きいものがあります。

不動産会社とひとくちで言っても、それぞれ会社には得意分野があります。不動産の開発を専門に行なっているデベロッパーや不動産管理業を行っている会社、新築住宅の販売代理がメインの会社よりも、住み替えの場合には不動産仲介業を主軸にしている会社に依頼することが肝要です。

三菱地所ハウスネットは「売りたい」お客様と「買いたい」お客様をつなぐ不動産仲介会社として、豊富な経験と確かな売買実績を蓄積しています。「三菱地所の住まいリレー」では、三菱地所グループの総合力を生かし、住まいに関するトータル的なサポートを提供しています。

住み替えを検討されているお客様一人ひとりに寄り添った高品質なサービスをご用意しておりますので、ぜひ住み替えのご相談は三菱地所ハウスネットにお任せください。

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