住み替えとは？基本や流れ、注意点、コツなどをわかりやすく解説

住み替えのタイミングの理想は、「売却」と「購入」を同時に行うことです。売却後に購入まで時間がかかってしまった場合、賃貸住宅などへの仮住まいが必要になるなどのコストがかかります。また逆に、購入後に売却するまで時間がかかってしまうと、その間に住宅ローンの二重払いになってしまうケースも考えられるでしょう。

ただ、理想的なタイミングでの取引は、現実的にかなり難しいというのも事実です。無理に同時決済をしようとすると、売り急いだり買い急いだりしてしまって、思い描いたものとは違う結果になりがちです。同時決済そのものが目的とならないように、計画を立てる必要があります。

売り先行とは？

住まいの買い替えを知るうえで重要なキーワードに「売り先行」と「買い先行」という言葉があります。「売り先行」とは住まいを買い替える際、現住居の売却活動を先に進めてしまうこと。新たな家を購入する前の段階で売却を完了させ、次の住まいにあてる自己資金を確定させます。

自己資金があると新たな購入計画を立てやすく、住宅ローンの頭金や新居にあてる諸費用などの上限の目安などもわかりやすいでしょう。ただ、売り先行の場合は新たな新居が決まるまで仮住まいを見つける必要なども生じるので、新居の購入をスムーズに進めことも重要になってきます。

買い先行とは？

「買い先行」とは、新居の購入を先に済ませることをいいます。物件の購入を決めた後から、前の住まいの売却を進めるという手法です。比較的資金に余裕がある場合や、お気に入りの物件が決まっていて早く購入してしまいたい場合などに向いています。

このケースではじっくりと新たな物件を吟味できるうえに、仮住まいの確保といった心配もいりません。ただ、前の住まいの売却までにあまりに時間がかかってしまうと、住宅ローンが二重ローン状態になってしまうというリスクはあります。いずれにせよ、売却と購入の間隔は短くなるように計画を立てる必要があることに変わりはありません。

住み替えを上手に進めるためには、住まいの「売却」と「購入」の2つを並行して行うことが大切です。ただし、この2つのミッションでやるべきことは多いので、計画的に行動しなくてはなりません。特に気をつけるべき点は「資金計画」についてです。

売却価格が住宅ローン残債を上回る場合

このケースは資金計画的に余裕が生まれるケースです。現住居の住宅ローンを完済したうえで、余った資金を新居の購入資金に充当することができます。余剰資金を自己資金として活用し、住宅ローンの頭金にあてることができれば、返済総額の軽減や返済期間の短縮にもつながります。

売却価格が住宅ローン残債を下回る場合

売却価格が住宅ローン残債を下回る場合は、自己資金を充当して前の住まいの住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを完済できない場合、抵当権の抹消ができないため、売却することができません。

ただ、貯蓄の余裕がなく手持ちのお金で残債を完済できない人もいます。そんな場合には「住み替えローン」を利用することになります。「住み替えローン」は別名「買い替えローン」とも呼ばれ、前の住まいの住宅ローンの残債と新居購入のための新たな住宅ローンをまとめて融資してくれるものです。また、売却損や売却のタイミングの遅れになどによる「二重ローン」を防ぐことができます。

一見メリットの大きい「住み替えローン」ですが、借入総額が高くなりやすいという点は注意が必要です。新居の住宅ローンに前の住宅ローン残債が加わるので、どうしても金額は大きくなります。また、それに伴って普通の住宅ローンよりも金利が高くなる、金融機関の審査が厳しい、といったデメリットもあります。住み替えに関わる住宅ローンについてもう少し具体的な点についてはこちらをご参考ください。

家自体が高額な買い物になるため、住み替えとなると大きなお金が動きます。できるだけ後悔はしたくないと思いますよね。
ここでは住み替えで後悔しないためのコツをご紹介します。

不動産取引が活発な時期を狙う

一般的に春は好条件で売却しやすいと言われています。やはり人が動く時期ですので、需要が高まることも理由の1つでしょう。そのため、年末には住み替えへの行動を開始しておくことをおすすめします。

家を売却するにあたり、複数の不動産会社に査定を依頼し、その結果を比較して不動産会社を決定したら媒介契約を結んで売却活動に入ります。売ろうと思ってもすぐに売れるわけではありません。家を売却するにもさまざまな手順を踏まなければなりませんので、春に売りたいと思ったら、早めに行動を開始することが大切です。

住み替えの目的を整理して計画を立てる

先述したとおり、住み替えの目的はさまざまにあります。その目的にあわせて、住み替えのタイミングを計画的に考える必要があります。目的によっては売却を急がなくては行けない場合もあるため、せっぱ詰まって慌てなくてもよいように早めの行動が大切になります。

例えば、子どもの幼稚園・保育園入園や進学が住み替えの理由である場合は、4月の月初には新居への引っ越しが完了していることが求められます。そこから逆算して、これまで住んでいた家の売却と新居の購入のスケジュールを組むようにします。

転勤の場合は、辞令が急に出されることが多く、慌ただしい住み替えになることが少なくありません。売り先行の住み替えが難しいと判断される場合は、買い先行にして転居後にじっくり売却活動を行うことも1つの方法です。

利用できる減税措置がないかチェックする

住宅の住み替えにあたっては、さまざまな減税措置が用意されています。

例えば住宅を売却して譲渡所得が発生した場合、譲渡所得額から3,000万円差し引ける特別控除の制度があります。また、住宅を売却したことにより損失が発生した場合には、一定の条件を満たすことで損失分をほかの所得金額と相殺（損益通算）できます。さらに、住み替えの際の経済的な負担を減らす目的の買い換え特例を利用することも可能です。

これらの特例は併用できないものもありますので、事前に確認し自分に一番合った減税措置を利用するようにしましょう。

住み替えの際に注意しておきたいポイントをまとめましたので参考にしてください。

不動産会社を選ぶ際には慎重に決める

家を売却する際に大切なことは、自分に合った不動産会社と媒介契約を締結することです。売却するにあたり、できるだけ高く売りたいと思うものですが、そのためにはある程度の実績があり、また地域の情報に精通している不動産会社を選ぶようにしましょう。

住み替えを相談する不動産会社は、査定額だけではなく総合的に選ぶことが大切です。売却と購入のスケジュール、住み替えに伴う手続き、住宅ローンなどトータルに相談できる不動産会社かどうかについても注目してみてください。また、担当者から定期的に報告を受けることはもちろん、疑問な点や不安な点は早目に解消しておくなど、担当者との関係性を良好に保つことも販売活動を上手に進めるコツです。

住宅ローン残債をチェックしておく

一般的に住み替えの際には現在の家の住宅ローン残債は売却した金額で一括返済します。そうしなければ、抵当権抹消登記が行えず、物件を売ることが難しくなってしまいます。しかし、売却価格によっては住宅ローン残債の方が多く物件を売れない可能性も否定できません。他の自己資金を合わせて完済できればいいのですが、購入する住宅にかかる費用を考えるとなかなか自己資金をローン完済費用に回せないという状況も考えられます。

購入した家と現住居の二重ローンの支払いに想像以上に苦しむという結果にならないよう、住宅ローン残高はしっかりと確認し、不安であれば住み替えのタイミングを延ばすなどの対策を考えましょう。

諸費用が発生することを忘れない

住宅を購入する際には新しくローンを組むことになるため、諸費用が発生します。金融機関や購入する物件の額によって異なりますが、100万円近くになることも十分にあり得ます。さらに、不動産取得税や固定資産税など購入した後にかかる税金や登記に必要な登録免許税なども発生します。

仮住まいが必要であればその費用も考えておかなければなりません。

最終的に損失を発生させないためにも、売却代金の相場をある程度把握しておくとともに、必要な時にすぐに支払えるよう、資金を準備しておくことを忘れないようにしてください。

査定額を鵜呑みにしない

家の売却を考える際、複数の不動産会社に査定を依頼するケースが多いですが、査定額はあくまでも査定額であり、その額で売れるという保証はありません。査定額に固執しすぎて売却のチャンスを逃してしまうこともあり得ますので、提示された査定額が適切であるかどうかを判断するために、同じような物件の売却価格を調べておくなど、自分でも相場価格を把握しておきましょう。

なかなか物件が売れないこともある

一般的に売却活動を開始し、最終的に物件が売れるまでの期間は早くても数か月、長ければ1年以上かかる場合もあります。そのため、スケジュールにはある程度の余裕を持たせておくことが大切です。ただ、買い先行で住み替えを行った場合、なかなか物件が売れないと資金計画に支障をきたす恐れもありますので、買い先行・売り先行どちらにするかを含め不動産会社に相談することをおすすめします。

住み替えは、家探しから現住居の売却の段取り、資金計画にいたるまで期限内にやるべきことがたくさんあるので、細心の注意が必要とされます。大きな金額が動くうえに、その後の生活に大きく影響するので、心残りのある結果 になってしまうという事態は避けたいところです。

住み替えを成功させるためには、信頼できるパートナー選びが何よりも重要です。きめ細やかなヒアリング、的確な査定、販売ネットワーク、物件の探索能力など不動産会社の果たす役割は非常に大きいものがあります。

不動産会社とひとくちで言っても、それぞれ会社には得意分野があります。不動産の開発を専門に行なっているデベロッパーや不動産管理業を行っている会社、新築住宅の販売代理がメインの会社よりも、住み替えの場合には不動産仲介業を主軸にしている会社に依頼することが肝要です。

三菱地所ハウスネットは「売りたい」お客様と「買いたい」お客様をつなぐ不動産仲介会社として、豊富な経験と確かな売買実績を蓄積しています。「三菱地所の住まいリレー」では、三菱地所グループの総合力を生かし、住まいに関するトータル的なサポートを提供しています。

住み替えを検討されているお客様一人ひとりに寄り添った高品質なサービスをご用意しておりますので、ぜひ住み替えのご相談は三菱地所ハウスネットにお任せください。