アパートの売却に最適なタイミングや価格に差が出るポイント、手順と流れを解説

アパートの売却は、タイミング次第で売却価格や買い主の見つかりやすさが変わります。アパート売却に適したタイミングは主に以下のとおりです。

近隣に大型商業施設や新駅の開業が予定されている場合は、将来の利便性向上が見込まれるため、アパート売却に向いているタイミングといえます。

また、不動産価格指数（国が不動産の価格動向を数値化した指数）が上昇傾向にあるときやエリアの人気が高まっているときなども、購入検討者の母数が多く、買い主が見つかりやすい時期です。さらに、住宅ローンやアパートローンの金利が低い時期は買い主の借入負担が軽くなり、購入検討者が増える傾向にあります。

アパートの所有期間も目安の1つです。不動産の売却益にかかる譲渡所得税は、所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年超では20.315％と税率がほぼ半分に下がるため、所有期間が5年を超えたタイミングを狙うべきでしょう。ただし、この「5年超」の判定は、実際に売却した日ではなく、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで決まります。

例えば、2020年6月に購入したアパートを2025年8月に売却した場合、実際の所有期間は5年を超えていますが、2025年1月1日時点では4年7ヵ月しか経過していないため、税率の高い短期譲渡所得として扱われます。この物件が長期譲渡所得として扱われるためには、2026年1月1日を迎えてから売却する必要があります。たった数ヵ月の違いで税率が倍近く変わるため、売却時期を決める際は購入日を正確に確認しておきましょう。

また、空室が少ない状態のアパートは利回りがよく、投資家からの評価が高まりやすくなります。なお、共有名義のアパートは意思決定が複雑で時間が経つほど自由に処分できなくなる傾向にあるため、関係者間の合意が取れているうちに売却を進めたほうが手続きがスムーズに進むでしょう。

ただし、上記はあくまで一般的な目安であり、物件の立地や築年数、ローンの残債状況によって最適なタイミングは異なります。迷った場合は投資用不動産の売却実績が豊富な不動産会社に相談し、状況に合ったタイミングを提案してもらいましょう。

参照：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
参照：国税庁「No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)」

続いて、アパートの売却をスムーズに進めるために事前に確認しておくべきポイントをご紹介します。

アパートを売却するためには、ローンを完済し抵当権を抹消する必要があります。まずは現在のローン残高を正確に把握しましょう。ローン残高によって売却後の動き方が変わるため、最初に確認しておきたいポイントです。金融機関から届く返済予定表や窓口への問い合わせで確認できます。

売却価格がローン残高を上回れば売却代金でそのまま完済できますが、ローン残高のほうが多い場合は、不足分を自己資金で補うなどを検討しなければなりません。

売却前にアパートの入居状況を整理しておきましょう。具体的には次の項目をチェックしてください。

入居率が高いアパートは、購入後すぐに安定した家賃収入が見込めるため、買い主からの評価が高い傾向にあります。一方、空室が多い場合は、収益性への不安から価格交渉で不利になるケースが考えられます。

賃貸借契約書を1部屋ずつ確認し、契約内容や更新時期を一覧にまとめておけば、査定や売却活動をスムーズに進められるでしょう。

毎月の家賃収入や修繕費などの収支は一覧にしてまとめておくのがおすすめです。収支の一覧がまとまっていれば、不動産会社や買い主に対して、物件の収益力を具体的に説明できます。

投資用物件の購入を検討する買い主は利回りやキャッシュフローを重視するため、曖昧な情報では購入を決断しません。家賃の入金履歴や管理会社への支払い明細など、過去1～2年分の資料を手元に揃えておきましょう。

過去に実施した修繕の履歴と建物の現在の状態も確認しておきましょう。外壁塗装や屋根の防水工事、給排水管の交換など、過去にどのような工事を行ったかは、買い主が建物の状況を把握する材料となります。修繕履歴が明確であれば、買い主に安心感を与えられます。

ただし、近い将来に大規模な修繕が必要な場合は、その費用を見越して売却価格を下られてしまう恐れがあります。修繕工事の見積書や工事完了報告書が手元にあれば整理し、不足している場合は管理会社や施工会社に問い合わせて取り寄せておきましょう。

近隣で似た条件のアパートがいくらで取引されているかも事前に調べておきましょう。相場感を把握しておけば、不動産会社から提示された査定価格が妥当かを自分で判断できます。具体的には以下のサイトで相場を調べてみてください。

正確な相場を知りたい場合は、投資用物件の売却実績が豊富な不動産会社に査定を依頼してみましょう。周辺の取引事例をもとにした具体的な金額を提示してもらえます。

売却価格を優先するのか、現金化のスピードを優先するのかによっても、選ぶべき売却方法が変わってきます。状況に合った売却方法を考えておきましょう。

高値を狙うのであれば、不動産会社に仲介を依頼して市場で買い主を探す方法が一般的です。広く購入希望者を募れるため、相場に近い価格で成約しやすい傾向にあります。

一方、スピードを優先するなら不動産会社に直接買い取ってもらう買い取りがおすすめです。買い取りは仲介に比べて売却価格が低くなりやすいものの、買い主を探す時間がかからず、早ければ数週間で現金化できます。

自分の優先順位を明確にしたうえで、どちらの方法が合っているかを検討しましょう。

アパートの売却には、仲介手数料や登録免許税、印紙税や譲渡所得税など、さまざまな費用がかかり、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。事前にどの程度の出費があるのかを把握しておきましょう。

例えば、アパートが5,000万円で売れた場合、仲介手数料は5,000万円✕3％＋6万円＋消費税＝171.6万円がかかります。ローンが残っている場合は抵当権抹消費用やローン一括返済手数料も必要です。

あらかじめ概算を出しておけば、売却後の資金計画にズレが生じにくくなります。不安な場合は不動産会社に試算してもらいましょう。

ここからは、アパートの売却を進める際の手順と流れについて解説します。

はじめに、なぜ売るのか、いつまでに売りたいのか、いくらで売りたいのかを明確にしましょう。目的や条件が曖昧なまま動き出すと、判断の軸がぶれて売り時を逃してしまいます。並行して、周辺の売却相場を調べたり、登記簿謄本や入居者の賃貸借契約書などの必要書類を集めたりしておけば、その後の手続きがスムーズに進みます。

書類が不足していると査定や売買契約が進めないケースがあるため、早めに手元に揃えておくと安心です。

情報収集を終えたら、信頼できる不動産会社へ査定を依頼しましょう。査定では、物件の立地や築年数、収益性などをもとに売却価格の目安が提示されます。査定額だけでなく、その根拠や販売戦略の内容も確認しながら比較検討してください。

正確な査定額を提示してもらうためには、レントロール（各部屋の賃貸条件を一覧にまとめた資料）や修繕履歴などの資料を揃えておく必要があります。査定前に最低限の資料を準備しておきましょう。

依頼先の不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には、1社のみに依頼する専任媒介契約と専属専任媒介契約、複数社に依頼できる一般媒介契約の3種類があります。

専任媒介契約と専属専任媒介契約は不動産会社が積極的に販売活動をしやすい一方、一般媒介契約は複数の窓口から買い主を探せるのが特徴です。それぞれの違いを理解したうえで、自分の売却方針に合った契約形態を選びましょう。

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媒介契約を締結したら、不動産会社による販売活動がスタートします。主な販売活動の内容は、ポータルサイトやチラシへの広告掲載、顧客への物件紹介や内見対応などです。

ただし、入居者がいる状態で売却する場合、原則内覧はできません。同じ間取りの空室を見てもらうか、空いているときの写真や動画を購入検討者に提供しましょう。

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購入希望者が現れれば、価格や引き渡し時期、契約条件などの交渉に入ります。入居者がいる物件では、賃貸借契約の引き継ぎ条件や敷金の取り扱いなども交渉事項に含まれます。

条件面で折り合いがつかないまま焦って合意すると、敷金の引き継ぎトラブルや引き渡し後の修繕費用の負担トラブルなどにつながる恐れがあります。交渉は不動産会社と相談しながら慎重に進めましょう。

条件が合意に至れば、重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結します。重要事項説明では、物件の権利関係や法令上の制限、契約解除の条件などの説明を受けます。不明点があればその場で確認しましょう。また、契約書の内容はあとから変更できないため、署名・捺印の前に、金額、引き渡し日、違約金の条項などを十分に確認しておきましょう。

なお、契約時には買い主から手付金（物件価格の5～10％程度が目安）を受け取るのが一般的です。

アパートの引き渡し準備が整ったら、決済と物件の引き渡しを行います。決済日には、残代金の受領、ローンが残っている場合はその完済、そして所有権移転登記の手続きを行います。鍵や建物の関係書類、入居者の賃貸借契約に関する資料なども、このタイミングで買い主へ引き継ぎます。

権利証（登記識別情報通知）や本人確認書類などの必要書類はすべて揃わなければ手続きが進みません。漏れがないよう、事前にリスト化し確認しておきましょう。

アパートの売却で譲渡所得（売却益）が発生した場合は、売却した翌年の確定申告期間中に申告と納税が必要です。譲渡所得は「売却価格－（取得費【購入時の費用】＋譲渡費用【売却時の費用】）」で計算され、所有期間に応じた税率によって税額が決まります。

申告を忘れると延滞税や無申告加算税が課される恐れがあるため、期限には十分注意してください。一人で申告を行うのが不安な場合は税理士に相談すると安心です。

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アパートを売却する際は、仲介手数料や登記に関連する費用、各種税金などの諸費用がかかります。その費用の目安や支払うタイミングを以下にまとめました。

なお、物件価格が800万円以下の場合、仲介手数料の上限が33万円（税込）になるケースがあります。これは、空き家問題の対策として設けられた「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」が適用された場合の上限額です。

この特例は、800万円以下の物件すべてに適用されるわけではありません。現地調査などに通常よりも費用がかかる物件を対象としており、不動産会社があらかじめ売主様に説明し、合意を得たうえで適用されます。800万円以下の物件の売却を検討している場合は、仲介手数料がいくらになるのかを依頼先の不動産会社に確認しておきましょう。

売却にかかる費用の総額は物件ごとに異なります。想定していなかった費用があとから発覚すると、手取り額が資金計画より減る恐れがあるため、売却を検討し始めた段階で費用の全体像を確認しておきましょう。

続いて、アパート売却でかかる税金は次のとおりです。

譲渡所得税の計算では建物の減価償却分が取得費から差し引かれるため、購入時の価格がそのまま取得費にならない点に注意が必要です。減価償却分を含めた正確な取得費を知りたい場合は税理士に試算を依頼しましょう。

なお、電子契約によって売買契約を締結する場合は印紙税法上の課税文書には該当しないため、収入印紙は不要です。

参照：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
参照：法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」
参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」

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同じような条件のアパートでも、準備や進め方によっては売却価格に差が出ます。ここでは、価格に影響しやすい5つのポイントを解説します。

レントロールや年間収支、修繕履歴、管理契約書などの資料は売却活動が始まる前に整理しておきましょう。投資用物件の購入希望者は購入後の収益性やリスクを数字で判断するため、資料が揃っていれば物件の運営状況を正確に把握してもらえます。

反対に、求められた資料をすぐに提示できない場合は、購入希望者にとって判断材料が不足し、価格交渉に影響することがあります。情報の透明性が高い物件ほど価格に納得しやすく、大幅な値引きを求められにくい傾向にあります。

売り出し価格は、市場相場とのバランスが取れた適切なラインで設定することが重要です。「高めに出しておけば高く売れるだろう」と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、相場とかけ離れた価格では買い主の検討候補にすら入らず、売却期間が長引く原因となります。

物件が長期間売れ残ると、「何か問題があるのでは」と敬遠され、結果的に値下げを繰り返して相場以下で成約するケースも珍しくありません。周辺の取引事例や査定結果をもとに根拠のある価格を設定するほうが買い主の関心を集めやすく、交渉も有利に進められるでしょう。

売却前に空室をできるだけ埋めておくと、物件の収益性が上がり、買い主からの評価が高まりやすくなります。具体的な対策としては、家賃の見直しやフリーレント（一定期間の家賃無料）の導入、入居条件の緩和などが挙げられます。

あわせて、共用部の清掃や照明の交換、外壁のひび割れ補修など、見た目を改善する修繕も効果的です。内見時の第一印象は買い主の購入意欲を大きく左右するため、目につきやすい箇所から手をつけましょう。

ただし、大規模なリフォームは費用を回収できないリスクがあるため、コストに見合う効果があるかを慎重に判断してください。

売却時期によっては手取り額に差が出る場合があるため、時期を見極めることも重要です。例えば、入居率が安定している時期に売りに出せば、収益物件としての評価が高まりやすくなります。また、所有期間が5年を超えると譲渡所得税の税率が下がるため、同じ価格で売れたとしても手元に残る金額が増えるでしょう。

さらに、周辺で新駅の開業や大型商業施設の建設の予定が公表されたタイミングで売り出せば、将来の利便性向上が見込まれ、物件の評価が上がりやすくなります。価格だけでなく、税金や市況も含めた総合的な視点で時期を判断しましょう。

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どの不動産会社に依頼するかも、売却価格や成約までのスピードに影響します。不動産会社を選ぶ際は、以下をチェックしましょう。

このような不動産会社であれば、販売活動や購入希望者との交渉を安心して任せられます。

知名度の高い大手企業であっても、担当者との相性や説明のわかりやすさは会社ごとに異なります。質問に対して誠実に返答してくれる、売り主の立場に立った提案をしてくれるなど、対応の質は販売活動の進め方や買い主との交渉力にも表れます。対応を比較検討したうえで、納得して売却を任せられる不動産会社を選びましょう。

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最後に、アパートの売却を検討する方が疑問に感じやすいポイントをQ&A形式でまとめました。

築年数に明確な上限はなく、築年数が古いアパートでも売却は可能です。買い主が重視するのは、築年数そのものよりも、物件の収益性や立地条件、金融機関からの融資が受けられそうかなどのポイントです。

ただし、建物の資産価値は新築時から年々下がっていきます。特に木造アパートの場合、法定耐用年数の22年を過ぎると、税務上や市場評価上の建物価値はほぼゼロとみなされ、土地値のみの評価になるのが一般的です。

加えて、立地条件が良くない場合は土地の評価額も低くなるため、築年数が経過するほどアパート全体の売却価格は下がります。売却を考えているのであれば、建物の価値が残っているうちに動き出しましょう。

入居者がいる状態でも、オーナーチェンジ物件として売却は可能です。オーナーチェンジとは、入居者の賃貸借契約を引き継いだまま所有者だけが変わる取引方法を意味します。買い主にとっては購入直後から家賃収入を得られますし、売り主側からすると入居者に退去してもらう必要がないため、双方にメリットがあります。

空室が多くても売却自体は可能ですが、売却価格に影響が出やすくなります。購入希望者は利回りを基準に購入を検討するため、空室が目立つ物件は収益性が低いと見なされ、価格交渉で不利になるケースが多いのです。

また、空室が多い物件には、エリアの賃貸需要が低い、築年数が古く設備が劣化している、間取りが今の入居者ニーズに合っていないなど、何らかの原因があるのが一般的です。売却前に空室の原因を把握し、改善できる場合は対策を講じておくことで、買い主の印象が変わる可能性があります。

アパート売却を成功させるためには、ローン残高や入居状況を把握し、収支に関する資料を事前に整理しておくことが大切です。そのうえで、信頼できる不動産会社に売却を依頼すれば、納得のいく形で売却を進められるでしょう。

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