不動産用語集
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お住み替えコラム
2023.06.29
家を購入した後に、家族構成やライフプランの変化によって、別の家へ住み替える必要が出てくることがあります。そのような折に、どのようなことに気を付けて住み替えを行えばよいのでしょうか。
家の購入は人生で最も高額な買い物と言っても過言ではありません。そのため、手放すことも買い替えることも大きな決断です。そこで今回は、物件種別ごとの売却のタイミングや3つの住み替え方法、住み替えに最適なタイミングについてご紹介します。
住み替えを検討するきっかけには、一般的にどのようなものがあるのでしょうか。
国土交通省「平成30年度住生活総合調査」によると、最近5年間に実施した住み替えの目的で多いのは次のとおりです。
子育て世帯が通勤・通学の利便性を備え、世帯の人数に応じた広さや部屋数を求めていることがうかがえます。
一方、住み替える家を購入する人だけを見ると、次のような結果になっています。
既に家を持っている人の住み替えは、高齢期の住み替えが多く、ダウンサイジングの意味での部屋の広さや部屋数と日常の買い物や医療機関へのアクセスのよさを求めての住み替えと推察されます。
借家から新たに家を購入する人は、子育て世代が多いことがうかがえます。
理論的には、住み替えに最適なタイミングは、「現在住んでいる家が高く売れる時で、かつ次に住む家を安く買える時」です。前者は、「現在住んでいる土地の評価額が売買価格が高い時」です。後者に代表されるのは、住宅ローンを組む場合で、ローン金利が低い時になります。
住宅ローンを利用して次に住む家を買う場合は、できるだけ住宅ローンの金利が低いタイミングで契約をすると、最終的に負担する金利の総額が少なく済みます。
例えば、3千万円の住宅ローンを20年借りる場合に、金利の違う下記の2つの例で比較してみましょう。
月返済額：13万1,380円
総返済額：3千153万1,200円
うち利息分：153万1,200円
月返済額：13万7,968円
総返済額：3千311万2,320円
うち利息分：311万2,320円
つまり、金利が0.5%増えると、同じ借入額（借入金3千万円）、借入期間（期間20年）でも、総額で158万1,120円多く返さなくてはいけなくなります。
借入金額や借入期間が増えれば増えるほど、金利が上がることにより、支払わなければならない総利息額も増えることになります。住宅ローンを組んで新居の購入を検討するなら、住宅ローンの金利にも着目することが重要です。
建物は時の経過とともに、劣化するため基本的に価値は下がっていきます。そのため、立地にもよりますが、時 が経つほど建物の価値は低く評価されることになります。
建物の評価額が低いと、売却した際の売却益が出にくくなったり、リフォームの必要がある物件には買い手がつきにくくなったり、売却で不利になる可能性が考えられます。
もし売却益を元手に住み替えを考えるなら、建物の築年数が浅く資産価値があまり下がっていない時期がよいでしょう。
建物価値の下がり幅は、居住期間中のメンテナンスによっても変わりますので、しっかりしたメンテナンスも重要です。
建物は経年劣化しますが、地価は周辺環境の変化などにより変動し、上昇することもあります。そのため、現在住んでいる家を高く売るためには、売却しようとしている土地の価格が高いタイミングで売却するのがよいということになります。マンションでも、地価の上昇は物件の取引価格の上昇要因につながりますので、取引価格が高値で推移している時が売り時になります。
土地の評価額の相場を知るためには、不動産の取引情報にまめに目を通すことです。そして過去の情報と比較すれば、上昇傾向か下降傾向かなど、現在のトレンドを知ることができます。また、地価公示価格を調べる方法もあります。地価公示価格とは、国土交通省が毎年1月1日時点の正常な価格を公表するものです。
自宅周辺で何か新しい開発の兆候があるかどうかも、地価に影響を及ぼす可能性があります。そうした開発がプラスに働くものもマイナスに働くものもあるでしょう。プラスに働いて地価が上昇していれば、売るのによいタイミングといえます。
家の住み替えは、現在住んでいる家の売却と次に住む家の購入を、それぞれいつ行うかによって、次の3つの方法に分けることができます。
それぞれの方法には、メリットとデメリットがあります。順番に見ていきましょう。
「売り先行」は、現在住んでいる家を売却してから、次に住む家を購入する方法です。
現在の家の売却金を元手に次の家を購入できることは、資金的なメリットが大きいといえます。ただし、現在も住宅ローンがあり、家を売却してもなおローン残高が残ってしまう（オーバーローン）場合は、オーバーローン部分の資金を自分の貯蓄でまかなうか、新たにその分を借入して調達しなければなりません。
次に住む家が決まっていない点が、売り先行の最大のデメリットです。すぐに次に住む家が見つからないと、賃貸などの仮住まいを探す必要があります。仮住まいには、家賃や諸費用、引越しを2度しなければならない手間と費用がかかります。
経済的な理由から、できるだけ早く次の住まいに移りたいと思うあまり、現在住んでいる家を売り急いでしまうケースもあります。その際、当初計画していた希望価格では売れず、その後のライフプランに充当しようとしていた資金計画に影響がでるリスクもあります。
「買い先行」は、次に住む家を購入してから、現在住んでいる家を売却する方法です。
現在住んでいる家を退去するわけではないので、気に入った家が見つかるまで、いくらでも時間をかけて探すことができます。また、気に入った家が見つからなければ、住み替え自体を見送ることもできます。
次に住みたい家が見つかり、購入をすぐに決断できれば、他の人が購入する前に契約を済ませることが可能です。希望条件に合う物件を手に入れることができるでしょう。
現在の家の売却金を新居の購入資金へ充当できないため、まとまった資金が必要です。そのため、買い先行は新居の購入資金調達に余裕がある人に向いている方法です。現在住宅ローンを返済中で、新居もローンを組んで購入することになると一時的に2つのローンを返済しなければなりません。
現在住んでいる家の売却と新居の購入を同時に進める方法が、「同時進行」です。
短期間で住み替えができるため、引越しや役所への届け出などを効率的に一度で終えることができます。
現在住んでいる家の売却代金を新居の購入資金に充当し、ただちに新居に住み替えるため、経済的負担が最も少なくなります。仮に新居の方が高額で、追加融資が必要な場合でも、売却金額と購入金額が確定しているので、すぐに手続きを申請しやすい利点もあります。
同時進行は、売却と購入の両者のタイミングを合わせるため、日程調整や手続きが一時に集中することで、負担を感じる方もいらっしゃるかもしれません。
不動産仲介会社に段取りを確認しつつ、引越し業者などは早いうちから目星を付けておくと余裕を持って進めることができるでしょう。
物件の種類によって、売却に適したタイミングは異なります。ここでは、マンションと戸建ての2種類に分けて見ていきます。マンションと戸建ての大きな違いは、建物の構造とその材質です。一般的にマンションは鉄筋コンクリート造りで多層階が多く、戸建ては木造造りで2階建ての場合が多く見られます。税法上の住宅用建物の耐用年数（法定耐用年数）は、コンクリート建築では47年、木造建築では22年になります。こうしたことから、築年数による劣化の度合いや、評価額の下落率にも違いが生じます。
鉄筋コンクリート造りでも経年劣化は進みますが、居住設備も時代とともに便利な機能が追加され、住みやすくなるように進化を続けています。築10年以内を目安に売却すると、建物や内装の劣化も少なく、居住設備も比較的新しいうちに売り出すことができるため、高く売れる傾向にあります。
マンションの法定耐用年数は47年ですが、法定耐用年数はあくまで税法上の目安です。実際に建物の維持管理がしっかりされていれば、更に長持ちする可能性もあります。そのため、築30年を超えた物件などでも、立地がよい、修繕が定期的に行われ管理状態がよい、など条件がよいものは、人気を保ちやすく比較的売りやすいといえるでしょう。
マンションは土地建物の区分所有であり、土地建物（もしくはマンション全体）全体のうちの一部を所有します。区分所有権は、権利形態が整理されているため比較的取引流動性が高く、売買しやすい傾向にあります。
関連リンク：https://www.mec-h.com/column/sumikae/14
一般的な木造の戸建ては、法定耐用年数が22年とされていますが、建物の維持管理がしっかりされていれば、更に長持ちする可能性もあります。しかし、木造の建物はコンクリート造りなどと比べると耐用年数が短く、建物の評価額が早く下がる可能性がありますので、木造戸建てで売却を考えている人は、築年数には注意が必要です。
家は大きな買い物であり、売り物でもあります。いったん契約をするとキャンセルするには時間やコストがかかることがあります。
住み替えの目的は人それぞれですが、国土交通省「平成30年度住生活総合調査」によると、「通勤・通学の利便性」をきっかけとしてあげる人が最も多く、新年度や新学期などに住み替える人が多いと考えられます。
そのため、後悔しない住み替えを、計画通りのタイミングで行えることが重要です。スムーズに住み替えるための注意点を見ていきましょう。
現在住んでいる家を売る際には、適正価格で売り出すことが重要です。
もちろん、現住居をできるだけ高く売れば、より多くの住み替え資金を手にすることができるため、売却価格を高く設定したいと誰もが思うでしょう。
しかし、相場よりも明らかに高い売却価格を設定してしまうと、買い手がつかず売却までに時間がかかり、希望するタイミングでの売却が難しくなってしまいます。
その結果、次の家の購入資金が間に合わず、新たなローンで手当をしなくてはならないなどのリスクがあります。
こうした事態を避けるためにも、地域の相場や査定など不動産会社の意見を参考に、相場に見合う売り出し価格をつけましょう。
住み替えでは、現在住んでいる家の売却と次の家の購入という2つの手続きに対してそれぞれ費用がかかります。
売却資金を単純に購入費用に充てるだけでは不足しますので、きちんとそれぞれの手続きで発生する費用がいくらなのかを把握しておかなければなりません。
例えば、
現住居の売却：税金・仲介手数料など
新居の購入：頭金・引っ越し費用など
こうした費用（詳細後述）を想定せずにいると、次の家の予算を下げなければ購入できなくなったり、自己資金では足りずに更にローンを組むことになったりしますので、事前にしっかり確認しておきましょう。
住宅ローンの仮審査を済ませておくと、次の家の購入手続きをスムーズに行うことができます。
購入する家が決まってなくても、住宅ローンの仮審査を申し込むことができ、おおよその借入可能額を知ることができます。借入可能額がわかれば、次の家の予算を立てやすくなり効率的に物件探しができます。
例えば、理想の家が見つかっても、住宅ローン審査が通らずあきらめたり、最初から探し直したりする手間が省けます。
住宅ローンの仮審査が通っていれば、不動産会社や売主からの信頼感も増し、購入の交渉もしやすくなるでしょう。
住み替えのスケジュールには余裕を持たせておくと、売り急ぎや買い急ぎを防ぐことができます。
住み替えには現住居の売却と次の家の購入の両者がうまく成立しなければならず、取り扱う価格も大きいことから、必ずしもすぐに希望通りにいくとは限りません。
希望した価格やタイミングで売れずに、両方の家のローンを払うことになったり、売却できても理想の家が見つからずに仮住まいが必要になったりすることもあるでしょう。
住み替えスケジュールに余裕があれば、売り急いで相場より著しく低い価格で売り出したり、買い急いで不満足な物件を買ったりすることは防げます。
現在住んでいる家の売却と次の家の購入には、それぞれどれくらいの費用がかかるのか確認しておきましょう。
売却価格×3%+6万円+消費税（10%）
不動産売却の仲介を不動産会社へ依頼し、成功した時の報酬。
5000～2万円 程度
住宅ローンの残債を金融機関に一括返済する場合の手数料。金融機関によって異なる。
5000～2万円 程度
返済が滞った際の金融機関の権利を売却の際には抹消しなければならず、その費用。
1万～6万円
売却価格1千万円超～5億円、物件価格帯によって異なる（2024年3月末までの軽減措置適用後）
財産や権利に関する取引をした際の税金を売買契約書へ収入印紙を貼付して納付する。
購入価格×3%+6万円+消費税（10%）
不動産購入（中古物件）の仲介を不動産会社へ依頼し、成功した時の報酬。
土地の所有権移転登記：固定資産税評価額の2.0%
住宅用家屋を新築したときの所有権保存登記：同0.4%
中古住宅などの所有権移転登記：同2.0%
抵当権設定登記：住宅ローン借入額の0.4%
※上記の土地売買による所有権の移転登記や、一定の条件を満たす住宅用家屋に係る所有権の保存登記や移転登記は、軽減税率の特例があります。
（2024年（令和6年）3月31日まで）
10～15万円
不動産登記手続きを司法書士へ依頼した際の報酬
借入金額×2.2%、または約3.3万円など、金融機関により異なる
金融機関への支払い
10万円程度～
（固定資産税評価額－控除額）×4%（3%：2024年3月までの軽減措置）
土地や建物を買ったときの税金。
20万円程度～、移動距離により異なる
1万～6万円
売却価格1千万円超～5億円、物件価格帯によって異なる（2024年3月末までの軽減措置適用後）
売却時と同様。
固定資産税：固定資産税評価額×1.4%程度
都市計画税：固定資産税評価額×0.3%
（上限は、市町村によって異なる）
年の途中で持ち主が変わる際、購入者に買主にいずれも日割り清算。
マンションの場合、管理費・修繕積立金の清算金もあり。いずれも日割り清算。
住み替え現住居の売却と次の家探しの段取り、住み替え費用の確認など、限られた時間の中でやるべきことがたくさんあるため、実際に自分一人で進めるのは負担が大きいでしょう。
そのため、自分に合った提案をしてくれる不動産仲介会社と出会うことが、住み替えを成功させる重要なポイントとなります。
悔いのない住み替えをするためには、上記のような過程を遅延なくこなすための適切なアドバイスをしてくれる不動産仲介会社を選ぶことが大切です。
おおまかな住み替えの流れや、どのような手順で進めたらよいのかを聞き、自分の意向に合う不動産会社を見つけましょう。
三菱地所ハウスネットは「売りたい」お客様と「買いたい」お客様をつなぐ不動産仲介会社として、豊富な経験と売買実績を持っています。また、住まいの「買いかえ」では、メリットの最大化とデメリットの最小化を目指したプランニングを行っています。
三菱地所グループの総合力を活かして相談時から成約後に至るまで、売主にも買主にも安心な不動産取引を後押しする以下のサービスもご用意しております。
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