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住まいリレーコラム
2025.12.26
転勤や住み替えで今のマンションをどうするか悩んでいる方も多いでしょう。売却してまとまった資金を得るか、賃貸に出して家賃収入を得るか、どちらも一長一短あり、決断は難しいものです。
この記事では、マンションを所有されている方の個別事情に合わせて、後悔のない選択ができるよう、売却と賃貸活用のメリットやデメリットを詳しくご紹介します。さらに、売却か賃貸かを判断するポイントや具体的な手続きの流れ、注意点までわかりやすく解説します。
マンションの売却と賃貸活用には、どちらにもメリットがあります。それぞれの良さを理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。
| 種別 | メリット |
|---|---|
| 売却 |
|
| 賃貸活用 |
|
売却は、新しい生活や資金計画を前向きに進めるための選択肢にもなります。ここからは、売却によって得られる主なメリットを紹介します。
マンションを売却する一番のメリットは、まとまった現金が手に入る点です。マンションを売ることで一度に大きな資金を得られ、新居の購入費用に充てたり、残っている住宅ローンの一括返済に使ったりできます。ローンを完済すれば月々の返済負担がなくなり、家計に余裕が生まれるでしょう。
売却してしまえばそのあとの維持費はかかりません。マンションを所有していると、住んでいなくても管理費や修繕積立金、固定資産税などが継続的にかかりますが、売却すればこれらの経済的負担から解放されます。将来の予期せぬ修繕費用の心配もなくなるため、精神的負担も軽減されるでしょう。
将来の価格下落リスクを回避できるのも売却のメリットです。一般的にマンションの資産価値は築年数の経過とともに下がる傾向にありますが、市況がよいタイミングで売却を決めれば、資産価値が目減りする前にマンションを現金化できます。
税金の優遇措置を受けられる可能性がある点もマンション売却のメリットです。売却して利益（譲渡所得）が出た場合、通常は所得税と住民税がかかります。
しかし、売却益から最大3,000万円まで控除できる「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用すれば、税金の負担を大幅に軽減、あるいはゼロにできるケースがあり、手元に残る金額を増やせます。
参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
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住まなくなったマンションを手放さずに所有し続ければ、資産として活用しながら収入を得ることが可能です。ここからは、賃貸活用のメリットについて見ていきます。
家賃収入を得られる点が挙げられます。入居者が見つかれば、空室にならない限り毎月安定して家賃が振り込まれます。ローン完済後であれば家賃収入がそのまま不労所得となり、老後の私的年金のような役割が期待できるでしょう。
マンションを賃貸に出すと、将来自分や家族が戻って住める可能性を残せます。売却してしまうとそのマンションに再び住むことは困難ですが、賃貸活用であれば所有権は自分のままです。
将来のライフプランがまだ確定していなくても、賃貸に出して保有しておけば、「転勤が終わったら、またこの家に戻りたい」「子どもが大学進学で一人暮らしをする際に使わせたい」など、あらゆるケースに対応できます。
すぐに売却せず賃貸として活用しながら、資産価値が高まるタイミングを待つという戦略も取れます。売るまでの間も毎月の収入を安定させながら、値段が下がるリスクを避けられます。また、物件によっては将来的に値段が上がる可能性も考えられるため、そうしたタイミングで売ることも可能です。
税金対策になるケースがある点も、マンションを賃貸に出すメリットです。管理会社への管理委託料や固定資産税、損害保険料、修繕費やメンテナンス費用などは経費として計上できます。
これらの経費を家賃収入から差し引いた結果、不動産所得が赤字になれば、その赤字分を給与所得など他の所得と相殺（損益通算）できます。これにより、所得税や住民税の課税対象額が減り、税金の負担を軽くできる可能性があります。
マンションの売却や賃貸活用は、メリットばかりではありません。ここからは、売却と賃貸活用それぞれのデメリットをご紹介します。
| 種別 | デメリット |
|---|---|
| 売却 |
|
| 賃貸活用 |
|
売却にはメリットだけでなく、注意すべき点も存在します。事前に知っておくことで後悔のない判断につながります。
マンションを売却すると、同じ部屋に戻ることは非常に難しいというデメリットがあります。一度所有権を手放してしまうと、そのマンションは他人のものになり、後悔してもあとから覆すことはできません。売却とは、資産を完全に手放すという、あと戻りのできない選択であることを認識しておきましょう。
売却益には譲渡所得税がかかることも売却するデメリットとして挙げられます。マンションが購入したときよりも高く売れて利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税と住民税が課税されます。
マイホームの売却であれば特例を使えることもありますが、特例の対象外であったり、利益が控除額を上回ったりした場合は、税金の支払いが発生します。その結果、手元に残るお金が想定より減る恐れがある点に注意が必要です。
売却価格が市場動向に左右される点も、売却する際のデメリットです。不動産の価格は一定ではなく、景気の動向や金利の変動、周辺エリアの需要などによって常に変動します。売却のタイミングを見誤ると、本来得られたはずの利益を逃してしまうリスクがあります。
マンションを売却する際の諸費用も理解しておきましょう。マンション売却には、仲介手数料や印紙税、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消費用など、さまざまな費用が発生します。諸費用を考慮せずに資金計画を立てると手元に残るお金が想定より少なくなる恐れがあるため注意が必要です。
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賃貸活用には魅力的な面もありますが、安易に始めると予想外の負担につながることもあります。事前に知っておくべきポイントを整理しておきましょう。
賃貸に出す場合には、空室リスクが挙げられます。入居者がいなくとも管理費やローンの返済などの支払いは続くため、空室期間が長引けば、その分収支がマイナスになり、持ち出しが発生してしまいます。
また、家賃滞納リスクの可能性もあります。入居者が家賃を支払ってくれない場合でも、法律上の手続きを踏まなければ強制的に退去させることはできません。
滞納が続くと、家賃収入が得られないだけでなく、督促や交渉の手間、場合によっては訴訟費用まで発生する恐れがあります。ただし、管理会社に依頼すればその手間が省けることもあります。なお、こうした賃滞納リスクは、保証会社を利用すればある程度カバーできます。
賃貸活用には修繕・管理維持コストがかかります。エアコンや給湯器などの設備が故障したら、オーナーの負担で修理・交換しなければなりません。
また、入居者が退去したあとのハウスクリーニングや壁紙の張り替えなどの原状回復費用も発生します。管理組合費や固都税なども引き続き所有者負担となることを覚えておきましょう。
管理会社に管理業務を委託する場合には、管理委託料もコストの1つとなります。
賃貸に出すと、売却タイミングの見極めが難しくなるというデメリットもあります。入居者がいる状態で売却する場合、その物件は「オーナーチェンジ物件」として扱われます。購入希望者は自分で住むことができないため、購入希望者は主に投資家に限定されます。
そのため、すぐに売りたいと思っても入居者の退去を待つ必要があったり、希望価格での売却が難しくなったりする場合もあります。
すでに住宅ローンを利用中の方が自宅を賃貸に出す場合、原則として住宅ローン控除の対象外となります。住宅ローンは本人が住むためのローンであるため、第三者に貸し出すと控除が受けられなくなる仕組みです。
ただし、実務上は転勤などで賃貸に出す場合、金融機関に申請し必要な手続きを経たうえで、住宅ローンのまま賃貸に出している方も多くいます。事業用ローンへの切り替えが必須というわけではありませんが、控除適用外となる点は注意が必要です。
マンションを売却するか賃貸に出すか、それぞれのメリット・デメリットを踏まえても、なお決断に迷うことはあるでしょう。
ここからは、どちらの選択が適しているかを見極めるための5つの判断ポイントを解説します。どちらかに決めきれない場合は、売却と賃貸活用の募集を同時に進める方法もあるため、検討してみてください。
住宅ローン残高は資金計画に直接影響するため、売却か賃貸かを判断するうえで重要なポイントとなります。
売却する際、売却価格が住宅ローン残高を上回るアンダーローンの状態や、自己資金を少し足せば完済できる状態の場合、手元に現金が残る可能性があります。月々の返済負担から解放され、新しい生活をスムーズに始められるでしょう。
しかし、住宅ローン残高が売却価格を上回るオーバーローンの場合、自己資金の持ち出しが増えて資金計画に支障が出るため、売却すると不利になってしまいます。
住宅ローン残高が少なく、想定される家賃収入で月々の返済額と管理費などの維持費を十分に賄える見込みがあるのであれば、賃貸活用を検討してみましょう。資産を手放さずに、収入を得ながらローンを返済していけます。
ただし、空室保証型でない限り、空室になると赤字経営になるリスクがあるため、住宅ローン残高が大きい場合は、賃貸活用前に十分にシミュレーションしましょう。
なお、住宅ローンが残っている状態で賃貸に出す場合は、原則として事業用ローンなどへの借り換えが必要です。
将来的に住み替える可能性があるかも重要なポイントです。
転勤先で家を買う、実家に戻るなど、将来そのマンションに戻る予定がまったくない場合は、売却がおすすめです。所有し続けることで発生する維持費の負担がなくなり、売却で得た資金を新生活の資金や投資に回せます。
一方、3年間の海外転勤など、数年以内に戻ってくる可能性が高い場合は、賃貸活用が向いています。家賃収入を得ながら資産を維持でき、戻ってきたあとに再び自分の住まいとして利用可能です。
ただし、将来戻ることを前提に賃貸に出す場合は、契約期間が満了すると確実に契約が終了する定期借家契約がおすすめです。一般的な普通借家契約では、正当な理由がない限りオーナーからの契約更新拒否が難しく、戻りたいタイミングで入居者に退去してもらえない恐れがあります。
マンションの築年数や設備の状態は、売却価格や賃料設定、将来の修繕コストに直結するため、重要な判断材料となります。
築年数が古く、給湯器やキッチンなどの設備に不具合が多い物件は、賃貸に出しても競争力が低いため、家賃を下げないと入居者が見つかりにくい傾向にあります。
また、賃貸活用中に設備が故障すると、その都度オーナー負担で修繕が必要になります。将来の修繕費や管理の手間を考えれば、資産価値が下がる前に売却するほうが有効な方法といえます。
一方、築年数が浅く設備の状態がよい物件は賃貸市場で人気が高く、安定した家賃収入が期待できます。入居者が見つかりやすく、修繕費のリスクも低いため、ローン返済や維持費を家賃収入でカバーできる可能性があります。
マンションがあるエリアの賃貸需要は、賃貸活用が黒字になるか赤字になるかを左右する重要なポイントの1つです。
周辺に駅やバス停、大学や企業などがなく、入居者の流入が見込めないエリアは、賃貸需要が低い傾向にあります。
また、近隣に空室の多い競合マンションがあったり、エリアの家賃相場が下落傾向にあったりする場合も、空室リスクや赤字経営の恐れが高まります。マンションがこのようなエリアに立地している場合は、賃貸に出すかどうかしっかり検討しましょう。
駅からの距離が近い、複数の路線が利用できる、周辺に商業施設や学校が充実しているなどの人気エリアの物件は、比較的賃貸需要が安定しています。
多少家賃が高くても入居者が見つかりやすく、空室リスクも低いため、長期的に安定した家賃収入を得られる可能性が高いのです。このような立地のマンションなら賃貸活用に向いているでしょう。
賃貸活用には、税金の申告や日々の管理など、金銭以外の負担がともないます。仕事や育児で忙しい方にとって、これらの手間を許容できるかは重要な判断ポイントとなります。
賃貸活用で発生する入居者とのやり取りや確定申告などの手間を避けたいと考えるのであれば、賃貸活用よりも負担が少ない売却のほうが良いかもしれません。マンションを売却すると譲渡所得税や仲介手数料などの経済的負担はありますが、日常の賃貸管理や毎年の確定申告は不要となります。
管理会社に委託するなど、負担を軽減する策を講じられるのであれば、売却でなく長期的に家賃収入を得られる賃貸活用がおすすめです。さらに、賃貸活用にかかる経費を計上して不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と損益通算して節税できる可能性もあります。
マンションを売却する場合と賃貸に出す場合では、手続きの流れが異なります。ここでは、それぞれのステップと各ステップでのポイントを解説します。
マンションの売却は、一般的に次のステップで進みます。
まずは住宅ローンの残高を確認し、無理のない資金計画を立てます。その際は、仲介手数料や税金など、諸費用がいくらかかるのかも把握しておきましょう。次に、インターネットなどを利用して、自分のマンションがいくらで売れそうか、おおよその相場を調べます。
相場を把握したら不動産会社へ査定を依頼し、具体的な売却価格を把握します。査定では、価格の高さだけでなく、担当者の対応や販売戦略なども見極めたうえで信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
売却を依頼する不動産会社を選べば、仲介を依頼する媒介契約を締結します。媒介契約には、専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。担当者と相談しながら、自分の方針に合った契約方式を選びましょう。
また、媒介契約書には売却が成功した際に支払う仲介手数料の金額や支払い条件が明記されているため、必ず確認してください。
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ここからは、いよいよ売却活動が始まります。不動産会社が広告を作成し、ホームページへの掲載やチラシの配布などで購入希望者を探します。
購入希望者から内覧の申し込みがあれば、内覧の対応も行います。内覧の際、部屋が汚いと内覧者からの印象が悪くなってしまうため、掃除を徹底してください。特に水回りや玄関、リビングを清潔に保ちましょう。
購入希望者との価格や引き渡し日などの条件交渉がまとまれば、重要事項説明を受けたうえで売買契約を締結します。このとき、買い主から手付金を受け取ります。
手付金とは、売買契約締結時に買い主から売り主に支払われるお金で、一般的に売買価格の5％～10％が設定されます。売買価格や物件の引き渡し日など、売買契約書の細かな部分にまで目を通し、不明点があれば必ず質問して解消しましょう。
最後に、物件の引き渡し日に買い主から売買代金を受け取ります。住宅ローンの残債がある場合は、金融機関への一括返済手続きも並行して進めなければなりません。
司法書士に依頼して所有権移転登記の手続きを行い、買い主に鍵を渡して完了です。売却によって利益が出た場合は、売却した翌年の2月16日から3月15日の間に確定申告を行いましょう。
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マンションを賃貸に出す際の流れは、大きく7つのステップに分けられます。
まずは、家賃相場の調査をしましょう。相場とかけ離れた賃料を設定すると、家賃が高すぎれば入居者が集まらず、安すぎれば収益が下がってしまいます。
相場を調べる際は、周辺の類似物件を参考にするのが基本です。築年数や間取り、駅からの距離など条件の近い物件を比較すれば、現実的な水準が見えてきます。
さらに、自分で調べるだけでなく、売却査定と同じように不動産会社に賃料査定を依頼することもできます。プロに査定してもらうことで、より正確で現実的な賃料設定が可能です。
入居者の募集やそのあとの管理を依頼する不動産会社を選びます。その際は仲介や管理の実績やニーズに合った賃貸管理プランがあることなどを確認し、信頼できる不動産会社を選びましょう。契約内容には、入居者募集だけを依頼する仲介契約と、家賃回収やクレーム対応まで依頼する管理委託契約があります。
不動産会社が決まれば、募集する家賃や敷金・礼金などの条件を決めます。家賃設定が適正でないと内覧の申し込みすら入らず、空室期間が長引く原因になるので注意しましょう。ペット可などの条件や、定期借家契約・普通借家契約などの契約方式もここで決めます。
募集条件が決まれば、不動産会社が広告を作成し、インターネットなどで入居者を募集します。内覧希望者があれば内覧に対応します。
入居希望者から入居申込書が届けば、入居希望者の家賃の支払い能力などを審査します。家賃滞納やトラブルを避けるためにも、不動産会社や管理会社を通じてしっかりと審査してもらいましょう。
入居審査に問題がなければ、重要事項説明を経て賃貸借契約を締結します。この際、契約の種類（定期借家契約か普通借家契約か）、家賃、契約期間、禁止事項や特約など、募集時に決めた条件が正確に反映されているかをチェックしましょう。
無事に賃貸借期間が締結されれば、契約で定めた日から入居者が居住を開始します。事前に部屋のクリーニングや必要な修繕を済ませ、鍵を引き渡します。
入居後は、毎月の家賃の入金確認や、入居者からの問い合わせ・トラブル対応、建物の維持管理などを行います。管理業務を管理会社に委託している場合は毎月管理料を支払います。
管理業務を管理会社に委託している場合でも、どのように対応したか報告を受けるなど、状況を把握しておくことが大切です。
売却と賃貸活用のどちらを選ぶにしても、共通して注意するべきポイントがあります。後悔のない選択をするためにも、それぞれの注意点を詳しくみておきましょう。
売却でも賃貸活用でも、まずは信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。売却価格や家賃設定、広告戦略や手続きの正確さは不動産会社によって異なるため、慎重に選ぶ必要があります。
不動産会社を見極める際は、会社のホームページなどで過去の売却件数や賃貸管理戸数などの実績を確認しましょう。自分のマンションと同じエリアでの実績が豊富であれば、地域の特性を活かした的確な提案が期待できます。
また、査定時に提示された価格の根拠を明確に説明できるかを見極めましょう。ただ高い査定額を提示するだけでなく、周辺の取引事例などをもとに納得のいく説明をしてくれる担当者なら信頼できます。さらに、担当者の対応の丁寧さや、こちらの質問に対する説明のわかりやすさも重要な判断材料です。
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売却でも賃貸でも、契約条件や費用負担を事前に把握していないと手元に残るお金が想定より減ってしまうことがあるため、注意が必要です。
売却の場合は、不動産会社に支払う仲介手数料や司法書士へ支払う登記費用、利益が出た場合の譲渡所得税の概算を必ず確認します。手付金の額や引き渡し日などの契約条件も、売買契約書にサインする前に隅々まで目を通しましょう。
賃貸活用の場合は、毎月かかる管理費や修繕積立金、管理委託手数料のほか、固定資産税額も把握しておく必要があります。必要に応じて税理士や不動産会社に具体的な見積もりを依頼し、資金計画を明確にしておきましょう。
また賃貸活用では、入居者が決まった際の成功報酬を不動産会社に支払うのが一般的です。成功報酬の金額は家賃の1ヵ月分が目安ですが、契約内容によって異なるため事前に確認しておく必要があります。さらに、賃貸契約の種類が、契約が更新される普通借家契約か、期間満了で契約が終わる定期借家契約かも確認して、自分に合った契約内容を選びましょう。
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マンションの価格や家賃は、景気や金利、周辺環境の変化によって常に変動します。好条件で売却・賃貸するためにも、将来の市場変動リスクを把握しておきましょう。
具体的には、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で過去の地価の推移を調べ、現在の市場がどのような状況にあるのかを把握します。
次に、厚生労働省の「人口動態調査」や自治体のホームページで、周辺エリアの開発計画や人口の増減傾向を確認します。人口が増加し街の魅力が高まる計画があれば、将来的な価値の上昇も期待できるでしょう。
また、周辺エリアの新築マンション供給量も確認しましょう。新築マンションの建設が相次いでいる場合は、供給過剰で価格や家賃が下落するリスクも考慮しなければなりません。自治体が公開しているハザードマップで洪水や土砂災害などの自然災害リスクも確認しておきましょう。
これらの情報をもとに、将来的なマンション価格の下落リスクも想定し、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。
マンションを売却する場合も賃貸活用する場合も、それぞれ異なるメリットがあり、どちらを選ぶべきかは住宅ローンの残高や将来のライフプランによって異なります。
重要なのは、売却にせよ賃貸にせよ、信頼できる不動産会社をパートナーに選び、契約内容や費用、市場の状況をあらかじめしっかり確認することです。ご自身の状況を整理し、不動産会社のアドバイスも参考にしながら、売却か賃貸活用かを慎重に選びましょう。
掲載記事の内容は制作時点の情報に基づきます。
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