不動産売却の相談先はどこ？内容別の相談先や準備しておきたいことを解説

不動産売却で後悔しないためには、専門家への相談が重要です。なぜなら、不動産の売却は取引金額が大きく、法律や税金といった専門知識が深く関わるためです。ただ物件を売りに出せば終わりという単純なものではありません。

例えば、売却価格の設定1つをとっても、専門的な判断が求められます。相場より高すぎる価格では購入希望者が見つからず、売れ残る恐れがあります。逆に、早く売りたいと焦って価格を下げすぎると、本来得られたはずの利益を失う結果になりかねません。

このような失敗を避けるためにも、売却を検討し出した最初の段階で専門家に相談しましょう。専門家に相談すれば、自分の物件が今どのような状態か、周辺の売却相場はいくらか、どのような手続きで売却が進むのかなどの現状を客観的に把握できます。専門家の知見を借りることで売却活動の方向性が定まり、納得のいく価格でスムーズに不動産を売却できます。

不動産売却時の相談先は、相談したい内容によって異なります。ここでは、相談内容ごとにおすすめの窓口をご紹介します。

売却の進め方や流れ

売却の具体的な進め方や流れの相談は、不動産会社が窓口です。不動産会社は売却手続き全般の専門家であり、査定から売買契約、引き渡しまで、一連の流れを総合的にサポートしてくれます。また、売却に必要な書類の案内や物件の広告活動などもサポートの範囲内です。

不動産会社を選ぶ際は、免許番号を確認し、国土交通大臣または都道府県知事の免許を持つ正規の会社かを確認しましょう。また、信頼できる担当者を見つければ売却活動がより円滑に進みます。査定価格の根拠を明確に説明してくれるか、地域情報に精通しているかなどを見極めましょう。

ただし、不動産会社から提案された査定額や販売戦略を鵜呑みにするのは危険です。自分でも周辺相場を調べたり、複数の不動産会社を比較検討したりしながら売却を進めましょう。

登記（所有権移転・名義変更など）

登記に関する内容は、司法書士、または法務局への相談がおすすめです。不動産を売却すると、買い主へ所有権を移す所有権移転登記が必要となります。この法的な手続きを代理するのが司法書士の役割です。司法書士には、相続した不動産で名義変更が済んでいない場合や、住宅ローンを完済したあとの抵当権抹消登記などの手続きに関して相談できます。

また、一般的な手続きに関する質問であれば、不動産の所在地を管轄する法務局の相談窓口でも基本的な案内が受けられます。

司法書士を選ぶ際は、不動産取引に関する実績が豊富かを確認するのがおすすめです。不動産売却時は不動産会社から司法書士の紹介を受けるのが一般的ですが、自分で探す場合は司法書士会のホームページなども参考になります。

なお、三菱地所の住まいリレーにおいても司法書士のご紹介を行っておりますので、ぜひご活用ください。

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登記費用の見積もりは必ず事前に確認してください。登記費用は司法書士報酬と登録免許税などの実費で構成されます。内訳を明確にしてもらい、金額が適切かを判断しましょう。

税金・確定申告

不動産売却で利益が出た際の税金や確定申告については、税理士が相談先です。税理士に相談すれば、個別の状況に合わせた節税対策や正確な納税額の計算、確定申告書の作成・提出代行まで依頼できます。

税金に関する制度の概要だけ知りたいという場合は、国税庁の電話相談センターや最寄りの税務署でも一般的な質問に答えてくれます。いきなり税理士に依頼するのが不安な方は、このような公的機関の無料相談から始めてみるのがおすすめです。

税理士を選ぶ際は、不動産税務に関する実績が豊富かを確認するのがポイントです。不動産会社や司法書士から税理士を紹介してもらうこともできます。

ただし、税理士に相談する際は、無料相談の範囲を確認しましょう。一般的な相談は無料でも、具体的な税額計算や申告書の作成は有料となるのが一般的なため、事前に料金体系を確認しておくと安心です。

法律問題・契約トラブル

売買契約の内容や売却に関するトラブルの相談は、弁護士が専門です。複数人で不動産を共有している場合のトラブルや、売却後に物件の欠陥が見つかった際の買い主との交渉など、法的な判断が必要な場面で頼りになります。

弁護士は、法律の専門家として代理交渉や法的手続きを進めてくれます。当事者同士での解決が難しいトラブルに発展した場合は心強い味方となるでしょう。初期段階の一般的な法律相談であれば、多くの自治体や各地の弁護士会が設けている無料相談窓口も活用できます。まずはそこで概要を相談し、専門的な対応が必要かを判断してもらうのがおすすめです。

弁護士を選ぶ際は、不動産関連の案件を多く取り扱っているかを確認しましょう。地域の弁護士会に相談すれば、専門分野に応じて適した弁護士を紹介してもらえます。ただし、弁護士への依頼には費用がかかるため、相談する際に相談料や着手金、成功報酬などの費用体系を確認しておきましょう。

不動産の価値や評価

不動産の公正な価値を知りたいときは、不動産鑑定士に相談します。不動産鑑定士に依頼すれば、現地の調査や法規制、市場動向などを総合的に分析し、不動産鑑定評価書を作成してくれます。

不動産鑑定評価書は不動産の価値を客観的に証明する公的な書類であるため、親族間での売買や関連会社間での取引など、税務署に対して価格の妥当性を説明する際に有効です。不動産鑑定士を選ぶ際は、依頼する目的に応じた鑑定評価実績が豊富な鑑定士や事務所を選びましょう。

ただし、不動産鑑定評価書の作成には数十万円単位の費用がかかります。売却価格の目安を知りたいだけであれば、不動産会社の無料査定を利用するのが一般的です。不動産鑑定評価書が必要な場面かを見極めて依頼しましょう。

測量・境界確定

土地の正確な面積の確認や、隣地との境界をはっきりさせたい場合は、土地家屋調査士に相談します。土地家屋調査士に依頼すれば、専門的な測量技術を用いて土地の現況を測量し、確定測量図を作成してくれます。これにより売買対象となる土地の範囲が明確になり、買い主も安心して購入できるでしょう。

さらに、測量を行って境界を確定させたうえで、1つの土地を複数に分ける「分筆登記」を行いたい場合も、土地家屋調査士が手続きを担当します。

土地家屋調査士を選ぶ際は、実績が豊富で、地域での評判がよいかを確認しましょう。不動産会社と連携している事務所も多いため、紹介を受けることも可能です。

注意点は、土地の広さや形状、隣接地の状況によって測量費用が変動する点です。あらかじめ複数の土地家屋調査士事務所から見積もりを取り、費用と作業内容を比較検討するとよいでしょう。

農地の売却・転用手続き

農地の売却や、農地を宅地などに変えて利用（転用）する場合の手続きは、行政書士が相談窓口です。

農地は農地法という法律で守られているため、売却や転用には原則として農業委員会の許可が必要です。行政書士に依頼すれば、農地法の許可申請に必要な書類の作成や、関係各所との調整、役所への申請代行などを行ってくれます。

農地法に関する手続きは複雑で時間がかかるため、農地の売却を考え始めた場合は早めに行政書士に相談し、進め方や必要な条件を確認しておくとよいでしょう。

行政書士を選ぶ際は、農地転用や許可申請に関する実績が豊富な行政書士を選びましょう。地域の農業委員会に問い合わせて行政書士の名簿を確認したり、地域の行政書士会に相談したりする方法もあります。

ただし、行政書士は書類作成と申請代行の専門家であるため、手続きと同時に売却を進めたい場合は不動産会社にも相談しましょう。

抵当権の抹消・住宅ローン関係

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、融資を受けている金融機関に相談してください。金融機関の窓口では、ローン残高の確認や、完済に向けた手続きの流れ、必要書類について案内してくれます。

不動産売却では、売却代金でローンを完済し、物件の引き渡しと同時に抵当権抹消登記を行います。売却代金で住宅ローンを完済できるよう、ローン残高が売却価格を上回っていないか。売却活動を始める前に確認しておきましょう。

空き家などの相談

所有している空き家の扱いに困っている場合は、物件が所在する市区町村の役所に相談してみてください。多くの自治体では、空き家対策の一環として専門の相談窓口を設けており、空き家の活用方法についてアドバイスがもらえます。

自治体によっては、地域の不動産会社と連携した空き家バンク制度を運営していたり、売却やリフォームにかかる費用の一部を補助する制度を用意していたりします。どのような支援が受けられるかは自治体によって異なるため、市区町村のホームページで情報を確認するか、電話で問い合わせてみるのがおすすめです。

ただし、自治体の窓口はあくまで情報提供や活用のきっかけ作りが中心です。実際の売却や賃貸の仲介業務は不動産会社が行うため、最終的には不動産会社などへの依頼が必要になります。

物件に関する情報や自分の状況を整理しておけば、相談先の専門家から的確なアドバイスがもらえます。不動産を売却する際は一人で悩まず、信頼できる専門家や公的機関に早めに相談しましょう。

ここでは、専門家に相談する前に準備しておくべきポイントをご紹介します。

売却に関わる書類

売却に関する書類を事前に揃えておけば、相談やそのあとの手続きがスムーズに進みます。以下の書類を手元に用意しておきましょう。

上記の書類があれば、不動産会社や司法書士などの専門家は、所有権や物件の現況を正確に把握できます。その結果、具体的な査定額の算出や売却に向けた的確なアドバイスが受けられるでしょう。

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物件の基本情報

専門家への相談時には、物件の基本的な情報を整理しておくと話がスムーズに進みます。口頭だけでは曖昧な説明になってしまう恐れがありますが、メモなどにまとめて正確に伝えれば、専門家が物件の状況を正確に把握しやすくなります。

具体的には、以下の情報をまとめておくのがおすすめです。

上記の情報は、不動産会社が売却価格を査定したり、弁護士がトラブルに関してアドバイスしたりするうえで重要な内容となります。なるべく詳細に把握しておきましょう。

所有者の状況

専門家に相談する際は、所有者が一人なのか、複数人による共有名義なのか、あるいは相続によって共有状態になっているのかなどを把握しておいてください。所有者の状況によって、売却に必要な手続きや同意の取り方、必要書類が大きく変わるためです。

例えば、共有名義の不動産を売却するためには共有者全員の同意が必要となります。さらに、同意を得る際には実印や印鑑証明書などの書類も必要となります。

所有者の状況を事前に整理して伝えれば、司法書士や不動産会社は手続きの見通しを立てやすくなり、相談がスムーズに進むでしょう。

売却の希望時期

専門家への相談前には、いつまでに売りたいのか、その希望時期も具体的に整理しておきましょう。希望する売却時期によって、販売活動の進め方や価格設定の戦略が変わってきます。

例えば、3ヶ月以内に現金化したいという急ぎのケースと、1年くらいかけてもよいのでなるべく高く売りたいというケースでは、不動産会社が提案する売却計画は異なります。相談する際に希望時期を明確に伝えれば、市場の動向を踏まえた具体的なアドバイスがもらえるでしょう。

住宅ローンの有無や残高

住宅ローンが残っている不動産を売却する場合は、ローン残高や契約内容を事前に把握しておいてください。

ローン残高は、金融機関から送られてくる残高証明書や返済予定表に記載されています。また、金融機関との契約内容は、住宅ローンを組んだときに締結した金銭消費貸借契約書に明記されています。

住宅ローンの有無や残高がわかれば、売却代金でローンを完済できるかの資金計画が立てやすくなります。金融機関とのやり取りもスムーズに進められるため、返済に関する的確なアドバイスを受けることが可能です。

過去の売買契約書や登記簿謄本などの書類

不動産を購入したときの売買契約書や、登記簿謄本（登記事項証明書）、固定資産税の課税明細書などを揃えておくと、相談がより深いものになります。これらの書類からは、所有権や抵当権などの権利関係、正確な土地の面積、課税状況などの詳細な情報が把握できます。

これらの書類は、確定申告を行う際の税金の計算や登記手続き、契約内容に関するトラブルなど、専門的な相談をする際にも役立ちます。専門家に相談する際は、まず過去の書類を探すことから始めてみてください。

相談したい具体的な内容や目的

不動産売却の相談へ行く際は、何を一番知りたいのか、何に困っているのかを整理しておきましょう。とにかく売却の全体的な流れが知りたい、相続税の支払いのためにいくらで売れるかの目安がほしい、隣地との境界があいまいで不安だ、など、目的や不安な点を明確にしておくとスムーズに相談できます。

目的がはっきりしていれば、相談を受けた不動産会社や司法書士などの専門家は、疑問や不安に対して的確な答えを出しやすくなります。限られた相談時間を有効に活用できるでしょう。

不動産売却では、登記は司法書士、税金は税理士など、内容に応じてさまざまな専門家が関わります。しかし、これらすべての専門家と個別にやり取りするのは大変です。

そんなときは、信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。実績が豊富な不動産会社は、売却活動をサポートするだけでなく、各分野の専門家と連携体制を築いています。安心して不動産売却を進めるためにも、信頼できる不動産会社を見つけることから始めてみてはいかがでしょうか。

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