中古マンション購入における注意点とは？失敗しないためのポイントや代表的な失敗例を解説

中古マンション購入において、事前の資金計画や物件調査が不十分だったために、想定外の負担が生じてしまうケースは珍しくありません。後悔のない物件探しをするために、まずはよくある3つの失敗例を知っておきましょう。

代表的な失敗例が、資金計画の見通しが甘く、物件価格だけを見て購入してしまうケースです。その結果、諸費用や毎月の管理費、修繕積立金で家計が圧迫され、想定外の負担に悩まされることになります。

管理状態を十分に確認しなかったために失敗するケースもあります。管理組合がうまく機能しておらず、入居後に修繕積立金の値上げや建物の劣化に直面して後悔するパターンです。

配管など見えない部分の欠陥にも注意が必要です。引き渡しを受けたあとに水漏れや設備の故障が起き、想定外の出費につながってしまうこともよく見られます。

これらは購入前の確認で未然に防ぐことにつながります。この記事で注意点を押さえ、不安を解消したうえで納得のいく物件選びを進めましょう 。

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次に、中古マンションを購入する際の注意点を具体的にご紹介します。

まずは資金面や税金面での注意点を見てみましょう。資金計画を立てる際のコツやどれくらいの諸費用がかかるかなどを購入前に把握しておくと安心です。

中古マンションの購入では、物件価格のほかに諸費用と毎月のランニングコストがかかります。代表的な諸費用と目安は次のとおりです。

購入にかかる費用の目安は物件価格の8％程度とされています。さらに、入居後は毎月の管理費と修繕積立金、駐車場代や毎年の固定資産税がかかります。物件価格だけで購入を判断せず、上記を含めた総額で予算を組みましょう。

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管理費や修繕積立金は、入居後に値上がりする可能性があります。

国土交通省の「令和5年度マンション総合調査」によると、修繕積立金の積立方式は、年数とともに段階的に増やす段階増額積立方式が全体の47.1％を占めています。段階増額積立方式を採用しているマンションは最初の積立額を低めに設定しているため、将来の値上げを見込んで計画を立てることが大切です。

同調査では、実際の積立額が計画を下回るマンションが36.6％にものぼっています。不足分は値上げや一時金で補われる場合もあるため、購入前に長期修繕計画書で将来の値上げ予定の有無を確かめておきましょう。

修繕積立金が上がっても返済を続けられるよう、住宅ローンの返済額は余裕をもった金額に設定しておくと安心です。

出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査」

中古マンションの場合、住宅ローン控除の条件を満たせない場合があります。

住宅ローン控除とは、年末のローン残高に応じて所得税などが軽減される制度です。中古住宅では主に以下の条件があります。

新耐震基準を満たしたマンション（1981年6月以降に建築確認を受けた建物）でない場合は、耐震基準の適合を示す証明書が必要です。住宅ローン控除を受けたい方は、事前に自分の物件が条件に当てはまるかを不動産会社に確かめておきましょう。
※税制は年度により変わる場合があるため、最新の情報は国税庁のホームページなどで確認してください。

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今の家を売って中古マンションに住み替える場合、まずは自宅がいくらで売れるかの目安をつけておきましょう。この金額を把握しないまま購入検討を進めてしまうと、予算設定がうまくいかず、スムーズな住み替えが難しくなるおそれがあります。

不動産会社が成約事例や物件情報を参考にして価格を出す机上査定を活用すれば、大体の売却額がつかめます。そのうえで、担当者が実際に部屋を見て査定する訪問査定を受ければ、より現実に近い金額が把握できるでしょう。

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続いて、災害リスクや耐震性面での注意点を見ていきましょう。

中古マンションの立地を判断する場合は、交通の便だけでなく災害リスクも確認してください。似たような価格や間取りでも、マンションが建つ場所によっては水害や地震の危険度が高い可能性があります。

国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で、洪水や土砂災害、地震の揺れやすさをチェックしましょう。過去に浸水した記録があるかは自治体の窓口やホームページでも調べられます。

なお、三菱地所の住まいリレーのホームページには自治体情報のコーナーがあり、エリアごとの基本情報や子育て情報などが確認できます。また、一部地域のハザードマップも見られますので、ぜひご活用ください。

自治体情報一覧

建物の安全性は、築年数と耐震基準の両面でチェックしましょう。

1981年（昭和56年）6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準で建てられており、震度6強や震度7でも倒壊しにくい設計となっています。購入を検討しているマンションがそれ以前の旧耐震基準で建てられている場合は、耐震診断や補強工事の有無を確かめておきましょう。

旧耐震基準の物件は、住宅ローンの審査が厳しくなったり、住宅ローン控除が使えなかったりします。ただし、旧耐震基準であっても耐震基準適合証明書を取得できれば住宅ローン控除の対象となり、制度が利用できる可能性があります。

耐震基準適合証明書が取得できるかはマンションによって異なるため、あらかじめ不動産会社に確認しておくと安心です。

管理状態や内見で気をつけるべきポイントもご紹介します。

中古マンションを購入する際は、事前に長期修繕計画書と修繕積立金の額を確認してください。

長期修繕計画書とは、いつ、どのような修繕を行うかを示した計画表です。ただし、資料があるからといって、修繕が計画的に進んでいるとは限りません。そのため、25年〜30年先まで修繕の見通しが立っているかに加えて、計画どおりに修繕が実施されているか、資金は足りているかまで確かめておきましょう。

国土交通省のガイドラインでは、専有面積1平方メートルあたりの修繕積立金の目安額が示されています。今の積立金額がこの目安を下回っている場合、将来的に値上げや一時金の負担を負う可能性があります。中古マンション購入で失敗しないためにも、不動産会社を通じて修繕積立金の状況を確認しておきましょう。

参考：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」

マンションの管理状態は管理組合の議事録からも把握できます。

議事録には総会や理事会で話し合われた内容が記録されており、過去の住民トラブルや管理費・積立金の滞納、設備の不具合など、外からは見えない事情まで読み取ることができます。
1年分～2年分さかのぼって読めば、そのマンションの雰囲気がよくわかるでしょう。あわせて、次の大規模修繕の予定時期や検討中の値上げ案もチェックしてください。

議事録を確認したい場合は、不動産会社から管理会社に交渉してもらいましょう。

内見では、室内だけでなく共用部分もチェックしましょう。共用部分の様子を見れば、管理の質や共用スペースがどのように使われているかが把握できます。

エントランスや廊下にゴミやほこりがたまっていたり、掲示板に古いお知らせが貼りっぱなしになっていたりする場合、日常の管理が行き届いていない可能性があります。さらに、ゴミ置き場の散らかり具合や駐輪場の整理状況からは、居住者の利用状況や日常の管理体制が浸透しているかどうかの目安になります。

中古マンションの購入時には、室内の劣化状況やリフォームの制限も確認しておきましょう。築年数が経ったマンションは配管が古くなっている場合があるため、可能であれば内見で水を流し、排水や水圧、においを確かめてみてください。

リフォームを行う前提で購入するのであれば、管理規約で定められているリフォーム制限もチェックしましょう。例えば、多くのマンションでは床材に一定の遮音性能（遮音等級）が求められているため、フローリングに変えたいと思っても変えられない場合などがあります。

柱や壁の影響で間取りを大きく変えられないケースもあるでしょう。希望の工事ができるか、不動産会社や管理会社に事前に確かめておくと安心です。

最後に、売買契約から引き渡しまでの注意点を見ていきましょう。

売買契約の前に、登記簿記載事項の内容を確かめてください。登記簿記載事項には、その物件の所有者や、住宅ローンを組んだ際に設定された抵当権などが記録されています。

売り主と所有者が一致しているか、抵当権が設定されているかなどを確認しておけば、トラブルを未然に防ぐことにつながります。

あわせて住宅ローン特約の有無も確認しましょう。住宅ローン特約とは、買い主の住宅ローン審査が通らなかった際に売買契約を白紙に戻せる取り決めです。支払った手付金も返還されます。売買契約書に住宅ローン特約が入っているか、期限はいつまでかをチェックしましょう。

契約不適合責任の期間と範囲を確認することも、中古マンションの購入で失敗しないためのポイントです。契約不適合責任とは、物件の引き渡し後に契約内容と相違する不具合（雨漏りや設備の故障など）が見つかった際、買い主が売り主に修理や代金の減額などを求められる仕組みです。

契約不適合責任では、売り主が個人か不動産会社かで扱いが変わる点に注意してください。売り主が個人の場合、契約不適合責任は引き渡しから3ヶ月間だけ、などと期間を短く区切ったり、責任を負わない特約を付けたりできます。

一方、不動産会社が売り主であれば、最低2年間は契約不適合責任を負わなければならないと法律で定められています。売買契約書を確認し、契約不適合責任の期間と範囲がどうなっているかチェックしましょう。

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物件の状態に不安がある場合は、既存住宅状況調査（インスペクション）を活用しましょう。既存住宅状況調査とは、国の登録を受けた建築士が定められた基準に沿って建物の劣化や不具合を調べる調査です。国土交通省が普及を進めており、調査を受けることで、見た目だけでは気付きにくい不具合を購入前に把握できます。

既存住宅状況調査によって事前に物件の状態がわかれば、購入後に想定外の出費がかさむリスクを減らせる可能性が高まります。不動産会社に調査の手配を依頼してみましょう。

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最後に、中古マンション選びでよく寄せられる質問にお答えします。

購入のしやすさと資産価値のバランスから見ると、中古マンションは築20年～25年が買い時です。東日本不動産流通機構のデータでは、築20年を経過したあたりから価格減少のペースが緩やかになります。この年代の中古マンションは購入しやすい価格に推移している一方、新耐震基準を満たしている物件も多いため、住宅ローン控除の対象にもなります。

ただし、築年数だけで判断してはいけません。同じ築20年でも、それまでの管理状況しだいで建物の状態は大きく変わるため、築年数よりも管理の良し悪しを重視して選びましょう。

参考：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2025年）」

中古マンションのリノベーションはすべてが自由にできるわけではありません。壁で建物を支える壁式構造のマンションの場合、撤去できない壁が多く、間取りを大きく変えられない可能性があります。一方、柱と梁で支えるラーメン構造のマンションなら、間取りの自由度は高めです。

管理規約による制限も確認しましょう。水回りの位置を動かせなかったり、床材に一定の遮音性能が求められ好きなフローリングを選べなかったりするケースがあります。リノベーションを前提に購入する場合は、希望の工事ができるかを、構造と管理規約の両面から事前に確認しておきましょう。

どちらが正解とは一概にいえず、何を優先するかで変わります。

資金にゆとりをもたせたいのであれば、売り先行が向いています。先に今の家を売って売却額を確定させることで、新居の予算が明確になり、資金計画が狂いにくいのがメリットです。ただし、新居が決まるまで仮住まいが必要になる場合があります。

もし仮住まいへの引越しを省きたいなら、買い先行がおすすめです。今の家に住みながらじっくり新居を探せます。ただし、一時的に二重ローンを抱える可能性があります。

どちらを選ぶにせよ、まずは今の家の価値を知ることが重要です。机上査定や訪問査定を利用し、おおよその売却額を把握しておきましょう。

三菱地所の住まいリレーでは、お客様の状況に合わせ、売り先行・買い先行のどちらが向いているかを含め、最適な住み替えプランをご提案します。査定はもちろん無料です。「まずは今の家がいくらで売れるか知りたい」「まだ売却するか迷っている」という段階でも、ぜひお気軽にご相談ください。

買い替えをご検討の方へ

中古マンション選びで後悔する原因には、資金計画の甘さや管理状態の確認不足、見えない部分の不具合などが挙げられます。ただし、諸費用やランニングコストを含めた総額で予算を組み、長期修繕計画書や議事録、災害リスクや耐震基準、売買契約の内容などを確認すれば、失敗のリスクを最小限に抑えることにつながります。

安心して中古マンションを選ぶためには、地域の事情に詳しい不動産会社選びも重要なポイントとなります。焦らずじっくりと情報収集や事前の確認を行い、後悔のないマンション購入を実現しましょう。

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