不動産用語集
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お住み替えコラム
2022.03.02
住み替えを検討している方の中には「住宅ローン控除（減税）を利用できないのでは？」と不安を感じる方が多いのではないでしょうか。
結論からいうと、要件さえ満たしていれば最初に家を買ったときのように住宅ローン控除（減税）を受けられます。この記事では住み替えで住宅ローン控除を受けるために気をつけるべきことや、必要な手続きについて解説します。
住宅ローン控除を適用すると、住宅ローン残高に応じて税金が控除されます。以下で詳細を解説します。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して自宅を購入した場合、最長13年にわたって所得税や住民税が控除（減税）される制度です。その額は年末時の住宅ローン残高の1％です（ただし11年目～13年目は計算方法が変わります）。
たとえば年末時の住宅ローン残高が3,000万円の場合、減額される税額は30万円になります。
住宅ローン控除には限度額があります。基本的には新築の場合に4,000万円が限度、中古の個人売買などで消費税がかからない場合は2,000万円が限度となっているので、控除額の限度は1年に40万円までです。
ただし対象住宅が認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合、限度額が5,000万円にアップして50万円までの控除を受けられます。一方、個人間の中古住宅売買の場合、消費税がかからないために限度額は2,000万円までとなり、控除額の上限は20万円です。
住宅ローン控除を適用すると、まずは所得税が減税され、所得税から引ききれない場合には住民税から控除されます。
従来、住宅ローン控除の期間は最長で10年間でした。
ところが2019年に行われた消費増税のタイミングで控除期間が13年まで延ばされました。消費増税にともない、消費者の税負担が大きくなって消費の落ち込みが懸念されたためです。現在10％の消費税を払って家を購入した場合、13年まで住宅ローン控除を適用できる可能性があります。
またコロナによって所得が減額した人も多く、床面積の要件も緩和されました。従来は50平方メートル以上が要件でしたが、現在は年間所得1,000万円以下の場合、40平方メートル以上でも住宅ローン控除を受けられます。
なお1～10年目までと11～13年目では控除額の計算方法が変わります。11年目からは住宅ローン年末残高の1％か、建物購入価格の2%×1/3のどちらか小さい方が上限となり、金額的には100万円が限度となります。
以上は2021年12月末までの制度説明です。
2022年の税制改正により、住宅ローン控除は期間が延長される一方、減税率は縮小されました。
「2021年11月までに住居を購入して2022年12月までに入居」としていた適用期間が4年間延長し、令和7年（2025年）末までに入居した人が対象となります。
現在1％としている控除率は、年末時点のローン残高の0.7％に引き下げられます。
また、消費税率の引き上げに伴って拡充している一般住宅の場合、4,000万円となっている控除対象の借り入れ限度額については、2023年の入居分までは3,000万円に引き下げられ、2024年と2025年については2000万円となります。
ただし省エネ住宅などの優良住宅の場合、限度額が上がります。
控除期間は13年とされますが、消費税がかからない個人同士の売買においては10年間が限度です。
住み替えでも要件を満たせば住宅ローン控除を利用して税額を減らせます。
具体的な要件を確認しましょう。
新しく購入した家には、本人が居住しなければなりません。住宅の引渡し時や工事完了時から6か月以内に居住を開始する必要があります。別荘や賃貸用の住宅には住宅ローン控除を適用できません。
中古住宅に住宅ローン控除を適用するには、床面積が40㎡以上である必要があります。面積とは「不動産登記簿上の面積」であることに注意しましょう。
また、耐震性能を満たしていることが確認されなければなりません。築年数の古い物件は、現行の法律によって要求される耐震性が不足している可能性があります。
このため、中古住宅の場合、次のいずれかの要件を満たさなければ、住宅ローン控除を適用できません。
住宅ローン控除を受けられるのは、年間の合計所得金額が2,000万円以下の方のみです。ただし夫婦で住宅ローンを組む場合、それぞれ2,000万円までの所得があっても利用できます。
合計所得金額には給与、退職金、株式の運用益、不動産所得などすべて含めて計算します。
また、床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は同1,000万円以下となります。
住宅ローンの借入期間は10年以上でなければなりません。返済期間が10年未満だと住宅ローン控除の対象にならないので注意しましょう。
住宅ローン控除と併用できない控除や減税制度があります。
たとえば長期譲渡所得の課税特例、居住用物件の3,000万円の譲渡所得控除特例などとは併用が認められません。居住した年から3年以内にこうした控除を受けていると住宅ローン減税を適用できません。また住宅ローン控除を受けると、上記のような控除はその後2年間、適用できなくなります。
家を住み替える際には住宅ローン控除以外にも特例によって税額を減らせる可能性があります。ただし住宅ローン控除とは併用できない特例が多いので、しっかり把握しておきましょう。
居住用の物件を譲渡したときに利益が発生すると、譲渡所得税がかかります。
住み替えの場合でも、前の家を売って利益が出たら譲渡所得税を払わなければばなりません。
譲渡所得は「売却価額－譲渡費用－取得費用」です。これに譲渡所得税の税率をかけて譲渡所得税を求めます。
ただし特例を適用すれば3,000万円までは譲渡所得税がかかりません。これを「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」といいます。3,000万円特別控除は住宅ローン控除と併用できないので、住み替えの際にはどちらを適用するとより効果的に節税できるのか、シミュレーションして判断しましょう。
家の住み替えの際には、マイホームの買い替え特例も適用できます。
マイホームの買い替え特例とは、売却年の1月1日における所有期間が10年超のマイホームを買い替えたことによって発生する譲渡所得税の支払いを、将来売却したときに繰り延べる制度です。買い替え時の譲渡所得は買い替え後の家を売却したときの譲渡所得に上乗せして、まとめて譲渡所得税を払うことができます。
完全に税額が控除されるわけではありませんが、売却時には譲渡所得税を払わずに済みますし、将来、家を売却したときに譲渡損失が出たら相殺できる可能性もあります。
マイホームの買い替え特例も住宅ローン控除とは併用できないので、どちらを適用するか選択しなければなりません。
住み替え時に新しい家について住宅ローン控除を適用するには、確定申告が必要です。会社員の場合、1年目のみ確定申告すればよく、2年目からは不要となります。
確定申告の必要書類と入手方法は以下の通りです。
| 必要書類 | 入手方法 |
|---|---|
| 確定申告書 | 国税庁のサイト、税務署 |
| 住宅借入金等特別控除額の計算明細書 | 国税庁のサイト、税務署 |
| 物件の登記事項証明書 | 法務局 |
| 請負契約書または売買契約書 | 不動産会社と締結した際に交付される |
| 住宅ローンの年末残高証明書 | 金融機関から送られる |
| 本人確認書類 1.マイナンバーカード 2.マイナンバー通知カードやマイナンバーが入った住民票の場合、運転免許証、パスポート等の本人確認書類も必要 |
マイナンバーカードは役所で申請 |
| 源泉徴収票（会社員の場合） | 勤務先 |
会社員の場合、2年目からは会社で年末調整してもらえるので確定申告は不要です。
会社へ年末時の住宅ローン残高証明書を提出しましょう。
自営業などの給与所得者以外の方は、2年目以降も確定申告しなければなりません。その都度住宅ローン残高証明書を取得して確定申告の際に添付しましょう。
住み替えの場合でも、条件を満たして適切な手続きをとれば、住宅ローン控除の利用は可能なので、しっかり使いましょう。マイホームを買い替えた場合、住宅ローン控除のほかにも利用できる特例があります。ただ、併用できないケースが多いのでどちらが得になるか比較したうえで選択することが大切です。
住み替え時には家探しから現住居の売却の段取り、資金計画にいたるまで期限内にやるべきことがたくさんあります。資金計画で後悔しないためには、控除や特例などの制度についても適切なアドバイスとともにしっかりしたサポートを提供してくれる不動産仲介会社をパートナーとして選ぶことが重要です。
三菱地所ハウスネットは「売りたい」お客様と「買いたい」お客様をつなぐ不動産仲介会社として、豊富な経験と確かな売買実績を蓄積しています。「三菱地所の住まいリレー」では、三菱地所グループの総合力を生かし、住まいに関するトータル的なサポートを提供しています。
住み替えを検討されているお客様一人ひとりに寄り添った高品質なサービスをご用意しておりますので、ぜひ住み替えのご相談は三菱地所ハウスネットにお任せください。
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