不動産査定とは？必要な理由や流れ、準備するもの、適正価格の見極め方法を解説

まずは、不動産査定の意味や売却前に査定を受ける理由、不動産鑑定との違いを解説します。

不動産査定とは、その物件がおおむね3ヶ月以内に売れる場合の見込み価格を不動産仲介会社に提示してもらうことです。

不動産の売却価格は、売り主と買い主の希望が折り合う値段で決まります。担当者はこれを踏まえ、これまでの経験や周辺で売れた物件のデータをもとに、3ヶ月程度で売却できる場合の金額を提示します。つまり、査定価格は売り主の希望ではなく、市場で実際に売れる金額の目安となります。

売却前に査定を受けるのは、売り出し価格を決める判断材料にするためです。

不動産は査定価格がそのまま売り出し価格になるわけではなく、提示された金額を参考に、売り主が価格を決めたうえで売却活動が始まります。売り出し価格が査定価格より極端に高い場合は購入希望者がなかなか現れず、値下げせざるを得ないこともあるでしょう。逆に安くしすぎると、本来得られたはずの利益を取りこぼしかねません。

最終的な売却価格は購入希望者との交渉でも変動するため、まずは不動産査定で相場の見当をつけておくと安心です。

不動産仲介会社の査定は、市場の動きや過去の取引事例をもとに予想し提示されるもので、一般的に無料で受けられます。

これに対し不動産鑑定は、国家資格である不動産鑑定士が国土交通省の定めた基準に沿って物件の価値を判定する公的な鑑定で、報酬を支払って受けることになります。不動産鑑定の結果は、裁判の証拠や税務署への提出書類など、明確な証明が求められる場面で使われます。

家を売却するために相場を知りたいだけであれば、費用をかけて不動産鑑定を受ける必要はなく、無料の不動産査定で十分対応できます。

不動産の査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。ここでは、それぞれの特徴と、それぞれの査定方法に向いている場面を解説します。

机上査定とは、現地を見ずに物件の基本情報と市場データだけで価格を割り出す方法で、売却を迷っている方やまずは大まかな価格を知りたい方におすすめです。

机上査定では、間取りや築年数、広さなどの情報に周辺の取引事例や相場を組み合わせて金額を算出します。担当者が現地へ足を運ばない分、申し込みの翌日～5日ほどで結果が届くのが特徴です。

ただし、机上査定では室内の傷みや日当たりまでは反映されないため、金額はあくまで目安です。物件の大まかな価格を知りたい場合は机上査定を依頼してみましょう。

訪問査定は、担当者が実際に現地を訪れ、物件の状態や周辺環境などを確認したうえで価格を算出する方法です。訪問査定は日程の調整が必要で、結果が出るまでに5日から1週間程度かかりますが、その分精度の高い査定額が出せます。

訪問査定では、市場データや物件の基本情報に加え、室内の傷み具合や日当たり、設備の状況、周辺環境などを担当者の目で確認します。例えば、リフォーム済みの内装や手入れの行き届いた庭などは、机上査定では拾えないプラス材料です。また、担当者と直接顔を合わせるため、売却の不安や疑問をその場で質問できるのもメリットです。実際に売り出し手元に残る金額まで具体的に知りたいなら、訪問査定をおすすめします。

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「訪問査定に来てもらう」メリットは？

査定価格は物件の条件によって変動します。ここでは価格を左右する主なポイントをご紹介します。

立地は査定価格に大きく影響するポイントの1つです。なかでも、最寄り駅からの距離やバス路線の使いやすさ、商業施設からの距離などは、多くの購入希望者に共通するニーズであり、特に大きな要素となります。

災害リスクも査定結果に影響します。水害や土砂災害の危険があるエリアの場合、人命に関わる要素となるため、査定価格が下がる可能性があります。

自分の物件がどの程度の災害リスクを抱えているかは、国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」で事前に確認できます。

建物の状態も査定価格を決める大きな要素です。一般的に、建物の築年数が経過すればするほど評価は下がる傾向にあります。間取りも査定価格に影響するポイントで、需要が高い広さや部屋数があれば、それだけ評価は高まります。

また、室内の管理状況、キッチンや浴室などの設備のグレード、リフォーム履歴なども査定の評価ポイントです。例えば、室内での喫煙が原因で壁にヤニや臭いがこびりついている、雨漏りが起きている、一昔前の設備のまま交換していない、などの場合は評価が下がる可能性があります。

査定価格は、近隣で実際に売れた類似物件の価格にも左右されます。不動産査定では、周辺の成約事例を集めて比較する取引事例比較法が使われることが多いためです。同じマンションの別の部屋や、駅からの距離が近い物件の成約価格は、査定の際の参考材料となります。

近隣の事例や成約価格は、不動産流通機構が運営するレインズ・マーケット・インフォメーションで確認できます。不動産仲介会社に査定を依頼する前に大まかな相場感を把握しておけば、提示された査定価格が相場とどの程度離れているかをつかむ目安にできるでしょう。

続いて、不動産査定の全体像と、事前に用意しておくとよい書類をご紹介します。

査定は次の4つのステップで進みます。
電話やメール、Webなどで査定を依頼します。物件の住所や広さ、間取りなどの基本情報を伝えます。不動産仲介会社を選ぶ際は、ホームページでエリアの売却実績を確認するのがおすすめです。

現地を見ずに概算を出す机上査定か、担当者が現地を訪問して詳しく調べる訪問査定かを決めます。

訪問査定を選んだ場合、担当者が現地を訪問し、室内や周辺環境など確認したうえで価格を算出します。

机上査定なら1日～5日、訪問査定なら5日～1週間ほどで結果が届きます。結果を受け取ったら、金額だけでなくその根拠もあわせて確認してください。売却活動に進む場合は、担当者の対応の良さや説明のわかりやすさなども踏まえて不動産会社を選びましょう。

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査定を受ける前に揃えておくとよい書類は以下のとおりです。

マンションの査定を受ける場合は、管理規約や管理組合の議事録、長期修繕計画書もあると、より正確な査定価格が算出できます。また、過去にリフォームを行っている場合は、そのリフォーム内容や設備の詳細が分かる資料を用意しておきましょう。事前に不動産仲介会社に相談して必要書類を確認しておくとなお安心です。

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提示された査定価格が妥当かは、売り主自身でも確認できます。ここでは、査定価格を客観的に判断するためのポイントをご紹介します。

査定を受ける前に自分でも相場を調べておくと、提示額を検討する際の目安になります。相場を把握する主な方法は次のとおりです。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」を利用すれば、実際に売買された不動産の価格をエリアや種類ごとに確認できます。

土地の相場を知りたいときは、国税庁の「路線価図」も役立ちます。路線価とは、道路に面した土地の1平方メートルあたりの評価額です。路線価は実際の相場（実勢価格）より低く設定されているため、相場の目安を算出するには「路線価 ÷ 0.8」で計算して割り戻すのが一般的です。

このような公的データで相場を把握しておけば、担当者が示す査定結果の根拠と照らし合わせられます。複数の情報源と査定結果を見比べれば、1つの査定価格だけに引きずられずに済むでしょう。

査定価格は「この金額で必ず売れる」と約束する金額ではありません。相場よりも極端に高い査定価格には注意しましょう。

なかには、売却を任せてもらおうと、意図的に相場より高い査定価格を提示する不動産仲介会社もあります。その金額に飛びついて売り出しても、購入希望者がなかなか現れず、値下げを繰り返して結果的に相場より安く手放すことになる可能性もあります。

査定価格だけでなく、その根拠も担当者に説明してもらい、納得のいく価格で売却を進めましょう。

査定結果を見る際は、金額だけでなく、その裏づけとなる比較事例も確認しましょう。

一般的な不動産査定では、近隣で売れた類似物件の価格も参考にしながら査定額が算出されます。そのため、比較した事例が自分の物件とどれだけ近いかが査定の精度に影響します。

もし、駅からの距離や築年数、広さや間取りが自分の物件とかけ離れた事例ばかりの場合、その査定価格の信頼性は低いと考えられます。担当者に、なぜその価格になったのか、どの事例を参考にしたのかを質問し、納得できる説明があるかを確認してください。根拠を丁寧に示してくれる不動産仲介会社ほど安心して売却を任せられます。

最後に、不動産査定について多く寄せられる疑問にお答えします。査定を申し込む際の参考にしてください。

査定は不動産仲介会社にとって売却の依頼を受けるための営業活動にあたるため、原則として無料です。不動産仲介会社は、売り主と媒介契約を結び、買い主が見つかって初めて、仲介手数料という形で報酬を得ます。そのため、査定の段階では料金を請求されないのが一般的です。

なお、裁判や税務署への提出で使う不動産鑑定士の鑑定には費用がかかります。混同しないよう気をつけましょう。

査定は不動産の資産価値を知るための手段にすぎないため、査定を受けたからといって必ずしも売却活動をする必要はありません。査定結果はあくまで売却を考えるための判断材料であり、査定価格を見たうえで「今は売らずに数年後の住み替えの判断材料にする」と判断しても大丈夫です。

また、相続した実家の価値だけ先に知りたい、住宅ローンの残債と査定価格を比べてみたい、などの目的でも利用できます。

査定の前に、無理に費用をかけてリフォームをする必要はありません。リフォームで室内を修繕しても、かけた費用がそのまま査定価格に上乗せされるとは限らないためです。

ただし、売り出しが始まれば、購入検討者が実際に室内を見学します。リフォームをせずに売却を進めるのであれば、室内の片づけや簡単な掃除を心がけておくと、購入検討者によい印象を与えられるでしょう

不動産査定とは、おおむね3ヶ月以内に売れると見込まれる価格を不動産仲介会社に提示してもらうことです。査定には、概算がすぐにわかる机上査定と、現地を確認して高い精度で価格がわかる訪問査定があります。本格的に売却を考えるのであれば訪問査定がおすすめです。

ただし、提示された査定価格をそのまま鵜呑みにせず、その金額になった根拠を担当者に確かめましょう。また、後悔のない売却を実現するためにも、信頼できる不動産仲介会社に査定を依頼しましょう。

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