不動産売却にかかる住民税はいくら？計算方法や支払い時期をわかりやすく解説

「不動産を売却すると税金がかかる」という漠然としたイメージを持たれるケースが多いですが、実際には売った人全員に住民税が課税されるわけではありません。

住民税がかかるのは、不動産の売却によって利益（譲渡所得）が発生する場合に限られます。「3,000万円で売れたから、その3,000万円全額に対して税金がかかる」というわけではありません。

税金計算のベースとなる利益は、単純な売却価格ではなく、以下の計算式で求めます。

つまり、売却価格から買ったときの代金や売るためにかかった経費を差し引いて、それでも手元に残った場合のみ、その部分に対して課税される仕組みです。購入した時の金額より安く売って損失（赤字）になった場合には、原則として住民税はかかりません。

売却価格の大きさだけで漠然と不安にならず、まずは「取得費」と「譲渡費用」を把握して、利益が出るのかどうかを確認することが大切です。

なお、利益を計算する際、購入時の「売買契約書」や「領収書」を紛失して買った時の値段が証明できないと、税金が大幅に高くなってしまう恐れがあります。売却を検討し始めたら、まずは当時の書類が手元に残っているか、早めに確認しておきましょう。

参考：東京都主税局「土地・建物等の譲渡に係る所得税（国税）・住民税（地方税）」

不動産売却にかかる住民税は、給与所得などにかかる住民税とは取り扱いが異なります。土地や建物の譲渡所得については、原則として「分離課税」に該当し、他の所得とは切り離して税額計算を行います。

なお、不動産売却によって発生する譲渡所得については、不動産の所有期間によって適用される税率が異なります。したがって、所得金額の大小によって住民税の税率が変わるものではなく、例えば譲渡所得が100万円の場合と1億円の場合では、所有期間さえ同一であれば、どちらも適用される税率は同じです。

ここでは、住民税の適用税率を判断するポイントとなる所有期間の考え方を確認します。

不動産を売却して出た利益（譲渡所得）にかかる住民税の税率は、売却した不動産の「所有期間が5年を超えているかどうか」で以下の2つに分かれます。

このように、5年を超えるかどうかで税率が約半分になります。例えば、売却によって1,000万円の利益が出た場合で比較してみましょう。

所得税も同様に、短期譲渡所得は長期譲渡所得に比べて所得税率が高く設定されているため、所有期間5年以下で売却した場合には、全体的な税負担の差はますます拡大します。また、不動産を売却する場合の所有期間については、マイホームを売却した場合の「軽減税率の特例」や「買換え特例」といった特例制度の適用可否にも影響します。

不動産を売却するときは、市場価格だけでなく、税率のちがいや特例制度の適用要件も確認したうえで、自分にとって最適な売却時期を検証しましょう。

住民税率を判断するうえで重要な「所有期間」は、特に間違えやすいポイントであるため注意が必要です。5年を超えたかどうかの判定は、買った日から売った日までの実際の期間ではなく、売却した年の1月1日時点で計算されるというルールがあります。

このように、数ヶ月急いで売却しただけで、税務上の区分が変わり税負担が大きく増えてしまうケースがあります。5年の境目付近で売却を検討している場合は、年明けまで待つべきか、事前にシミュレーションを行うことが重要です。

なお、相続や贈与で取得した不動産については、原則として被相続人や贈与者の取得時期を引き継いで所有期間を判定する点も間違えやすいポイントです。相続や贈与によって不動産を取得して間もなく売却した場合でも、通算の所有期間が5年超の場合には長期譲渡所得に該当するため、誤って短期譲渡所得として計算しないように注意しましょう。

不動産売却で利益が出た場合、税金は売却してすぐに支払うわけではありません。

具体的には、所得税は「売却した翌年の2月16日〜3月15日（確定申告時）」に納付しますが、住民税はそこからさらに遅れて、「売却した翌年の6月以降」に納付が始まります。

売却代金を受け取ってから住民税の支払いまでにタイムラグがあるため、新居の購入費などで売却代金を早々に使い切ってしまうと、翌年になって高額な住民税の納付書が届き、資金不足に陥る可能性があります。売却で手にしたお金は全額使ってしまわず、翌年の税金分をあらかじめしっかりと手元に残しておくよう注意しましょう。

ここでは、住民税における2つの徴収方法や具体的な納付手続き、税額シミュレーションの流れについて紹介します。

住民税の徴収方法には、大きく分けて「普通徴収」と「特別徴収」があります。

普通徴収とは、自宅に送られてくる納付書を用いて、納税者が自分で住民税を納める方法です。

特別徴収とは、会社員などの給与所得者が対象であり、納税者の住民税を勤務先が給与から天引きし、各自治体へ納付する方法です。

特に不動産売却によって多額の譲渡所得が発生した場合には、翌年の住民税が大幅に増加する可能性があります。住民税を特別徴収されている給与所得者の場合には、前年に比べて住民税が急増することで、「他の収入源があることを勤務先に知られてしまうのではないか」と不安に感じるケースもあるでしょう。

そのような場合には、確定申告の際に一定の手続きを行うことで、給与所得にかかる住民税は特別徴収、それ以外の所得にかかる住民税は普通徴収とすることも可能です。

具体的な手続きとしては、所得税の確定申告書の「第二表」にある「住民税・事業税に関する事項」のうち、「給与、公的年金等以外の所得に係る住民税の徴収方法」欄で「自分で納付」に〇印を記入します。

不動産売却の事実を勤務先に知られたくない場合には、確定申告書を作成する際に普通徴収への切り替え手続きを忘れずに行いましょう。なお、自治体によって対応が異なる場合があるため、詳細はお住まいの自治体へご確認ください。

普通徴収を選んだ場合、自宅に届く納付書を使って住民税を支払います。主な納付方法とそれぞれのメリット・注意点は以下のとおりです。

従来からある納付書による金融機関窓口での支払いに加え、最近ではインターネットバンキングやクレジットカード、スマートフォンアプリなどのキャッシュレス納付を利用できる自治体も増えています。

なお、普通徴収の場合、住民税を年4回に分けて納めることが基本となりますが、1年分を一括で納付することも可能です。一括納付を選択すれば、納付漏れが発生するリスクは大幅に軽減される一方で、住民税額によってはまとまった資金が必要になります。

不動産売却にともなって発生する住民税については、税額も大きくなるケースが多いため、自分に適した納付回数を選択することが重要です。「まとめて納付すると税負担が重たい」と感じる場合には、無理に一括納付を選択せずに、年4回に分割して納付することをおすすめします。

ここでは、具体的なイメージを持つために、住民税のシミュレーションを行います。

【前提条件】

なお、マイホームを売却した場合など、後述する税務上の特例制度を適用することで、住民税の負担は大幅に圧縮されたり、ゼロになったりすることも少なくありません。ただし、このシミュレーションからもわかるとおり、不動産を売却した場合の税負担については、売却価格・取得費・譲渡費用・所有期間の4つの要素が大きく影響します。

特に取得費不明のまま概算取得費を用いることになると、所得税や住民税の税額計算上はかなり不利になるケースが多いです。できる限り税負担を抑え、手取り額を増やすためにも、購入時の契約書や領収書などは早いうちに探しておきましょう。

不動産売却では、各種特例を活用することで住民税の負担を抑えられます。ここでは、代表的な制度を紹介します。

これらの特例制度は要件が細かく、複数制度の併用可否にも注意が必要です。不明点や不安がある場合には、税理士や所轄の税務署に相談しましょう。

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不動産売却によって発生する住民税に関しては、売却前にある程度見通しを立てておけば、資金計画を組むことが可能です。税額の計算方法がわからない場合には、最終的に税理士や税務署へ相談することも重要ですが、まずは「自分の家がいくらで売れるのか」を知ることが第一歩となります。

ここでは、住民税で損をしないために、売却前から行うべき準備について解説します。

住民税の計算は、前提となる「売却価格」が確定しないと始まりません。譲渡所得は売却価格をもとに算出されるため、自宅がいくらで売れるかを把握することが前提となります。

売却価格を過大・過小に見積もると、納税資金を過剰に確保して生活を圧迫したり、逆に不足したりするリスクがあります。こうしたズレを防ぐためにも、まずは現実的な売却価格を把握しておくことが重要です。

特に住民税は売却年の翌年に納付することとなるため、「まだまだ先の話」と高を括ってしまいがちですが、いち早く精度の高い納税予測を立てられるように、客観的な市場価値を把握することが大切です。

売却価格の見通しを立てる際には、不動産会社の無料査定を活用することが効果的です。近隣の成約事例や現在の市場動向に基づいて査定価格を出してもらうことで、より現実的な譲渡所得のシミュレーションが可能となります。

もちろん、査定価格はあくまで予想であり、最終的な成約価格とは異なる可能性もあります。それでも、査定価格から取得費や譲渡費用を差し引くことで、概算の譲渡所得を計算できるため、簡易的な税額シミュレーションとしては十分有用です。特に売買実績が豊富な不動産会社であれば、近隣相場に基づいた精度の高い価格提示が期待でき、住民税予測のブレも小さくなります。

不動産売却による譲渡所得の計算は特に複雑であり、取得費の算定に加え、所有期間や特例の適用可否の判定、必要書類の管理など、売り主がひとりで正確に判断するのは決して容易ではありません。

税金や資金繰りに不安がある場合には、単に高く売ることばかりを追求するのでなく、納税や資金計画を含めて丁寧にわかりやすく説明してくれる不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産売却のプロフェッショナルであれば、売却価格の見込みを提示するだけでなく、売却時期や住み替えとの兼ね合い、税理士などの専門家への相談も含めたトータルサポートを提供してくれます。「誰に相談するか」によって最終的に手元に残るキャッシュが変わる可能性もあるため、売却後の生活まで見据えた信頼できるパートナーを選ぶことを心がけましょう。

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ここでは、不動産売却にともなう住民税について、特に多い質問とその回答をいくつか紹介します。

住民税は、前年の所得に基づいて計算され、その年の1月1日時点で住んでいた自治体に納税します。

例えば、2026年にマイホームを売却し、同一年中に別の市区町村へ引越している場合、譲渡所得に対する住民税は、2027年1月1日時点の住所地で課税されるため、一般的に引越したあとの市区町村へ納めることとなります。

一般論として、住民税額の増加にともなって、ふるさと納税の控除上限額も引き上がります。譲渡所得が発生すると、給与所得などの他の所得も合わせた合計所得金額が増え、原則として翌年度の住民税額も増えるためです。

ただし、「3,000万円の特別控除」などの特例によって譲渡所得が実質ゼロとなる場合には、住民税額も増えないため、ふるさと納税の限度額にも大きな影響は出ません。つまり「売却益が出たらふるさと納税の上限も増える」と断定するのではなく、「最終的な課税所得の増減によって上限額も変動する」という解釈が正しいです。

一定の要件を満たす場合、住民税を安くできる可能性があります。居住用財産の売却で譲渡損失が生じた場合は、損益通算や繰越控除の特例を利用できるケースがあり、給与所得など他の所得から売却損を差し引くことができるため、翌年以降の住民税の負担軽減につながります。

ただし、単に赤字なら自動的に住民税が安くなるわけではありません。所有期間や買換えの有無などの要件を満たし、確定申告を行うことが前提となります。そのため、損失が出た場合でも放置せず、適用できる特例などがないかを確認しておくことが重要です。

不動産売却にかかる住民税は、売却価格そのものに対してかかるのではなく、取得費や譲渡費用を差し引いたあとの譲渡所得に基づいて計算されます。なお、住民税の税率は所有期間によって大きく異なり、売却タイミングによっては住民税の負担にかなりの差が出ることもあるため注意が必要です。

また、住民税の支払いは売却年の翌年6月以降に始まるため、それまでに売却代金を使い切ってしまうと、あとから納税資金の工面に困る恐れがあります。売却時に資金計画を立てる際には、売却価格だけでなく、諸費用や税金を差し引いたあとの手取り額を意識することが必要不可欠です。

まずは自分の不動産がいくらで売れるのかを把握し、必要に応じて不動産会社や税理士に相談することが、不動産売却時に住民税で損をしないための最善策といえるでしょう。

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