住み替え時の住宅ローンとは？審査基準や注意すべきポイントとは

住宅ローンは、「ローン」という名前が付く通り、金融機関（主に銀行）からお金を借りること、つまり融資です。住宅購入の目的で借りるお金ですから、当然金額は大きくなります。そうした多額のお金を銀行が貸してくれるかどうかは、借りた人がきちんとお金を返してくれるか、貸し出す金額は借入をする人の属性や購入物件に見合っているか、にかかっています。それらを見極めるために、銀行はお金を貸し出す前に「審査」を行います。

金融機関が住宅ローンを貸し出すにあたっての審査は主に購入者の個人に関することですが、その中でも特に以下５つの項目について確認があります。

こうした項目の条件をクリアすることで、住宅ローン審査が通りやすくなることが期待されます。1つずつ詳しく見ていきましょう。

購入者の借入履歴

借入履歴は借入れ状況に加え、返済履歴も含まれます。遅延なく返済されていれば信用できる人と判断できるため個人信用情報ともいわれます。

住宅ローン審査では、他の借入金（現在の住宅ローン、自動車ローン、カードローンやクレジットカードのキャッシングなど）も含めて総合的に判断されます。

持ち家から住み替える場合、現住居の住宅ローンが残っているケースがほとんどでしょう。「他に借入金がなく、現在の家の売却代金で完済できる」、あるいは「売却代金で足りない部分は貯蓄などから完済できる」という状況なら、条件(融資実行後半年以内に現在の家を売却すること等)付きで審査されます。

売却代金や貯蓄で完済できない場合は、住み替えローンやダブルローンなどに関して、こちらをご覧ください。

購入者の勤務先

購入者の勤務先も重要な審査ポイントです。購入者のローン返済資金となる給与の支払元となるためです。企業業績が安定していれば、購入者の給与も滞りなく支払われ、ローンの返済もスムーズに行われると考えられます。

一般的に、規模が大きい企業に勤めていれば給与も安定しやすいと考えられ、借入がしやすくなるでしょう。一方、設立したばかりで実績が少ない企業に勤める人は、企業業績や今後の成長などを判断しにくいことから、融資の条件が厳しくなる可能性があります。

各金融機関の判断によっても異なるため、複数の金融機関に問い合わせるとよいでしょう。

購入者の収入

購入者の返済能力を判断するのに、最も重要なのが本人の収入です。勤務先が大企業でなくても、年収が高ければ相応の返済能力があると判断されるでしょう。

たとえば、年収が400万円の人が月10万円を返済する住宅ローンを組んだ場合、住宅ローンが年収に占める割合（返済負担率＝ローン月額×12月÷年収）は30％です。年収の3割を住宅ローンが占めると、残り7割で生活をしなくてはなりません。一方、年収600万円の人が同様に月10万円の住宅ローン返済をすると、ローン負担率は20％に下がります。

年間返済額が同じであれば、収入が多くなるほど住宅ローンが年収に占める割合も少なくなり、返済もしやすいと考えられます。

購入者の勤続年数

住宅ローン審査で必要とされる勤続年数の目安は「3年以上」とされています。勤続年数が一定以上であれば、昇給なども見込まれるため、安定した収入が得られると判断されるからです。また、同じ企業に長く勤めているという事実は信用にもつながります。

一方、勤続年数が短く転職した回数が多いと、転職先によっては年収が減るため審査に不利になる可能性もあります。しかし、転職先の業界や職種に一貫性があり、専門分野のスキルや経験を活かしたスキルアップによる転職で年収も上がっていれば、審査に有利になることもあるでしょう。

このように転職後に住宅ローンの利用を検討している人は、転職の内容によって審査で不利になる場合と有利になる場合があるため、有利になる事実は積極的に伝えてみるとよいでしょう。

購入者の健康状態

多くの銀行は契約時に団体信用生命保険（団信）への加入を義務づけています。団信とは、契約者が万一亡くなった時に残りの債務を保険でカバーし、ゼロにすることです。そのため、遺族に残債を支払う義務は残りません。

団信も死亡保険の一種のため、住宅ローンの契約者（購入者）の健康状態が良好でないと加入できません。団信に加入できれば選択肢も多くなるので、審査基準が異なるさまざまな銀行へ打診することができます。

一方、団信に入れない人は団信加入が義務ではないフラット35であれば、契約することができますが、金利タイプは固定金利のみになります。また、契約者が万一亡くなっても残債の返済義務は残ります。

住宅ローンの審査基準では、契約者の年収や勤続年数など個人に関することが問われます。次に、住宅ローン審査に通らない理由には、どのようなことが考えられるのかを見ていきましょう。住宅ローン審査に通らない主な理由には以下３つが挙げられます。

返済負担率が高い

年収に対して借入額が多いと返済が滞るリスクが高いと判断され、審査に通りにくくなります。借入金の年間返済額が年収に占める割合を返済負担率といい、一定以下でないと借入できないことがあります。借入金には自動車ローン、教育ローン、カードローン（キャッシング・商品の分割払い・リボ払い）などが含まれます。

フラット35では借入要件の中に、返済負担率が一定以下であることが求められます。年収400万円未満では返済負担率30％以下、年収400万円以上では返済負担率35％以下となっています。

個人信用情報に延滞履歴がある

住宅ローン審査では、クレジットカードや他のローンで延滞などの履歴があると、今後も延滞される恐れがあると判断されやすく、審査で不利に働くことがあります。金融機関は申込者が借入金の返済をきちんとしてきたかどうかの履歴、つまり信用情報を信用情報機関に照会します。

クレジット情報の保有期間は、契約期間中および契約終了後5年以内です。つまり現在は滞納を解消されていても最大5年間は延滞履歴が残りますので注意が必要です。

延滞履歴が心配な方は、インターネットで信用情報機関（CIC、JICCなど）へ情報開示を請求すると事前に確認することができます。

申告内容に虚偽がある

ローンの返済能力以前に、虚偽の申請書を提出するなど、行為そのものが信用に値しない人物とみなされると審査に通らない可能性が高いです。

審査に通りたいからといって、年収や勤続年数など虚偽の情報を記して申し込んだとしても、審査過程で信用情報を照会しますので、事実でないことがすぐに判明します。

うっかりミスで誤記入した場合でも、虚偽申請を疑われてしまうことにもなりかねませんので、申請書は正確な内容を丁寧に記入するようにしましょう。

住宅ローンの審査基準を確実に満たし、審査に悪影響する行動をとらなければ、審査通過の確率は高くなると考えられます。更に、住宅ローン審査に落ちないために注意すべき点を見ていきましょう。住み替え時の住宅ローン審査に落ちない方法は主に以下3つの方法があります。

住宅ローン以外のローンの利用をやめる

住宅ローンには、フラット35のように返済負担率が一定以下であることが、借入の条件になっているものもあります。既に他の借入金があると、住宅ローンで借りることができる金額が少なくなります。返済負担率は、他の金融機関のローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン（キャッシング・商品の分割払い・リボ払い）など他の借入金も合算して考えます。

返済負担率を計算する借入金をすべて住宅ローンに充てたい場合は、他の借入金を返済しておくとよいでしょう。

返済期間や借入金額を見直して総返済額を減らす

総返済額を少なくすると、金融機関は返済が滞るリスクも少なくなると考え、審査に通りやすくなることが期待されます。

住宅ローンの最長借入期間は35年ですが、借入期間を30年にすれば、年間の返済額が同じ場合でも、総返済額は少なくなります。たとえば年間100万円を返済する場合、借入期間35年では総返済額は3千500万円ですが、30年では総返済額は3千万円になります。

借入金の年収に対する割合（返済負担率）は、一般に25％以下がよいとされています。借入希望額が年収と比して高すぎる場合は、借入希望額を減らしてみるとよいでしょう。

こうした見直しは、購入者にとっても借りすぎ防止の効果があります。

頭金の比率を高める

物件価格が高額な場合でも、頭金を多くすることでその分借入額を減らすことができます。また、物件に対する借入金の割合が少なければ、抵当権を持つ金融機関が万が一物件を売却する場合に、借入金分を容易に回収できる可能性が高いと考えられます。

たとえば、4千万円の物件で頭金1千万円を入れると、借入額は3千万円です。物件価格の4分の1は頭金で既に充当され、残りの4分の３を借入金で購入することになります。金融機関は、頭金を含めた総合的な返済能力を審査します。

住宅ローン審査に通るか不安を感じている方は、まずは現在利用している借入状況を整理した上で、借入金額や借入期間を見直してみるとよいでしょう。

住み替え時に住宅ローンを利用できない、利用方法に悩むといったケースでも、不動産仲介会社に相談することができます。自分に合った提案をしてくれる不動産仲介会社と出会うことが、住み替えを成功させる重要なポイントです。

三菱地所の住まいリレーでは、住宅ローンのご相談はもちろん、住み替えに関する様々な相談が可能です。まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。