借地権付き建物は売却できる？売却先や流れ、高く売却するコツや主な費用・税金を徹底解説

借地権付き建物は、地主の承諾を得られれば売却できます。

借地権とは、地主から土地を借りて建物を所有するための権利です。そのため、借地権だけを単独で売ることは難しく、土地の上にある建物とセットの借地権付き建物として売却するのが一般的です。

また、借地権には、地上権と賃借権の2種類があります。地上権は地主の承諾がなくても売却可能ですが、賃借権を売却するためには地主の承諾が必要です。

このように、借地権付き建物を売却する際は、まずは必ず地主の承諾を得なければなりません。売却活動を始める前に地主に売却の意思を伝え、良好な関係を保ちながら話を進めましょう。

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借地権付き建物を売却する場合、主な売却先は、地主か第三者のどちらかです。また、数は少ないですが、地主と協力して第三者に売却する方法もあります。ここでは3つの売却方法を具体的に解説します。

地主に買い取ってもらう場合

地主に買い取ってもらう方法は手続きが比較的シンプルで、早く売却できるのがメリットです。承諾を得やすい売却方法であるため、地主との関係が良好であり、とにかく早く手放したい場合におすすめです。

ただし、地主側に買い取る義務はないため借地人の立場は弱く、売却価格は市場価格よりも低くなる傾向にあります。また、地主に資金的な余裕がない、建物が老朽化しているなど、状況によっては話が進まないケースもあります。

地主に買い取ってもらう場合の流れは以下のとおりです。

地主への売却はなるべく早く現金化したい方におすすめですが、価格面で妥協が必要なケースが多いことを理解しておきましょう。

第三者に買い取ってもらう場合

第三者への売却は、市場価格に近い価格で売れる可能性が高い方法です。ここでの第三者とは、借地上に建っている家に住みたい方や個人投資家、不動産買取業者などを指します。特に立地がよい物件であれば、複数の購入希望者から有利な条件を引き出せる可能性があります。

一方、売却には地主の承諾が必須であり、承諾の対価として譲渡承諾料を支払うのが一般的です。地主との関係が良くない場合、承諾が得られなかったり、買い主探しに時間がかかったりするデメリットがあります。

第三者に買い取ってもらう場合の流れは以下のとおりです。

地主の承諾が得られない場合は、裁判所に申し立てを行う借地非訟という手続きで解決する方法もあります。

地主と協力して第三者に買い取ってもらう場合

地主と協力して第三者に売却する方法とは、地主が所有する底地と借地人の借地権をセットにし、完全な所有権として売却する方法です。頻繁に行われる方法ではありませんが、実現すれば売却額を大幅に増やせる可能性があります。

借地権や底地は単独だと権利が制限されるため購入希望者が限られますが、完全な所有権となれば一般の不動産として売却できます。そのため、単独で売るよりも高値がつきやすく、都市部の人気エリアでは特に有効な方法です。ただし、売買代金の配分などで地主との協議が必要となるため、あらかじめ税金や諸費用をシミュレーションしておくと安心です。

地主と協力して第三者に買い取ってもらう場合の流れは、以下のとおりです。

ただしこの方法は、地主と借地人どちらにもメリットがなければ成立しません。また、地主との交渉が必要なため、準備に時間や手間もかかります。さらに、地方や需要の少ない土地ではそもそも購入希望者が見つかりにくく、借地権だけの売却や不動産会社を通した売却のほうが現実的かもしれません。

事前に不動産会社に相談し、状況に合った方法で売却を進めましょう。

借地権付き建物の売却価格は、建物の価値と借地権の価値を合計した額で決まります。ただし、これはあくまで計算上の目安であり、実際の取引価格は、建物の状態や立地、売却先（地主か第三者か）、地主との関係性など、個別の事情によって変動します。

具体例として、実際に売却価格を計算してみましょう。

借地権の価格は「土地の評価額×借地権割合」で計算されます。そのため、この場合の借地権の価格は、3,000万円×60%＝1,800万円となります。この借地権の価格と建物の価格を合計した価格が、借地権付き建物の売却価格となります。

※上記は参考例です。実際の価格は、建物の状態や市場動向、地主との交渉によって変わります

このように、借地権付き建物の価格は複数の要素が絡み合って決まります。特に、売却先が地主か第三者かによって価格は大きく異なるため、さまざまなケースを想定し、それぞれの相場感を把握しておきましょう。正確な価格を知りたい場合は、借地権の取引実績が豊富な不動産会社に査定を依頼すると安心です。

築年数・間取り・設備で価値が変わる

建物の価値は、築年数や間取り、設備の状態などで評価されます。プラス評価につながるポイントは次のとおりです。

• 築年数が浅い
• 耐震基準を満たしている
• 間取りが現代のライフスタイルに合っている
• キッチンや浴室などの水回り設備が新しい

築年数が古い、雨漏りやシロアリの被害がある、間取りが使いにくいなどのマイナスの要素があると、建物の価値は低くなります。

不動産会社は、建物の状態を現地で確認し、固定資産税評価額や近隣の類似物件の取引事例などを参考にして査定金額を算出します。建物の状態が良ければよいほど売却を有利に進められる可能性が高いことを理解しておきましょう。

中古住宅と同じように査定される

借地権の価値は、「土地の評価額×借地権割合」で計算するのが基本的な考え方です。また、土地の評価額は、国税庁が公表している路線価をもとに算出するのが一般的です。路線価とは主要な道路に面した土地1平方メートルあたりの価格のことで、毎年更新されます。路線価が定められていない地域では固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。

借地権割合は、その土地の利用価値に応じて地域ごとに30%～90%の範囲で定められており、これも国税庁の路線価図で確認可能です。例えば、土地の評価額が5,000万円で、借地権割合が50%の地域であれば、借地権の価値の目安は2,500万円となります。

商業地や駅近の住宅地など、利便性が高い場所ほど借地権割合が高くなる傾向にあります。借地権付き建物の正確な価値を知りたい方は、借地権に詳しい不動産会社に査定を依頼してみましょう。

借地権付き建物を売却する際にかかる費用や税金は、基本的に通常の不動産売却と同じです。ただし、借地権特有の費用として譲渡承諾料が必要になる場合があります。これは、借地権を第三者へ売却する際に地主の承諾を得るために支払う費用で、借地権価格の10%程度が金額の目安となります。

以下の表は、借地権付き建物の売却でかかる費用です。

仲介手数料は不動産会社に売却の仲介を依頼した場合に支払う成功報酬で、売買価格に応じて上限が変動します。司法書士への報酬は住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消登記などを司法書士に依頼するための手数料で、司法書士によって費用が異なります。

また、売却する建物に住宅ローンが残っている場合は売却代金でローンを完済する必要があり、その際には金融機関へ手数料を支払う必要があります。

このほかにも、土地の境界を確定させるための測量費や、建物を解体して売る場合の解体費など、状況に応じてさまざまな費用が発生します。

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次に、借地権付き建物の売却でかかる税金を見てみましょう。

印紙税は売買契約書を作成する際に課される税金です。売買契約書に税額分の収入印紙を貼り付け消印することで納税が完了します。売買価格ごとの印紙税額は以下のとおりです。

出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

抵当権抹消にかかる登録免許税とは、住宅ローンを完済し不動産に設定されている抵当権を登記簿から抹消する際に必要な税金です。売却する物件に住宅ローンが残っている場合にのみ発生します。

譲渡所得税は不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。譲渡所得は以下の計算式で求めます。

上記で算出された譲渡所得に、家の所有期間によって異なる税率をかけて譲渡所得税を求めます。

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ここからは、借地権付き建物を少しでも有利な条件で売却するためのコツを5つご紹介します。

地主との関係を良好に保つ

借地権付き建物の売却には地主の承諾が必要となります。スムーズに承諾を得るためには、日頃から地主と良好な関係を築いておくことが重要です。

地主との関係が良好であれば、譲渡承諾料や譲渡価格の交渉がしやすく、売却手続き全体が円滑に進みます。逆に関係が悪化していると、承諾そのものを拒否されたり、法外な承諾料を要求されたりといったトラブルに発展しかねません。

地代の支払いを滞納せず、定期的にコミュニケーションを取るなどして、地主とよい関係を築く努力を続けましょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

借地権付き建物の取引には専門的な知識と経験が必要となります。そのため、借地権に関する売買実績が豊富な不動産会社を選べば、より高い売却額につながる可能性があります。

借地権付き建物の取引実績のある会社は、借地権の権利関係を正確に評価できるため、適正な査定価格を提示してくれます。

また、地主との豊富な交渉ノウハウを持っており、譲渡承諾の交渉をスムーズに進めてくれます。査定額の根拠や担当者の対応なども確認し、安心して任せられる不動産会社かを判断しましょう。

売却時期を工夫する

売却時期を工夫することも高く売るためのポイントです。

借地権付き建物の売却では、建物の状態と借地契約の更新時期が判断基準となります。建物は築年数が経つほど価値が下がっていくため、大規模な修繕が必要になる前など、できるだけ状態がよいうちに売却するのがおすすめです。

また、借地契約の更新時には更新料の支払いが発生するため、買い主の負担を考えると、更新直後のタイミングで売り出すほうが買い手がつきやすい傾向にあります。

不動産市場の動向も見極めつつ、物件の価値が最も高く評価されるタイミングや、購入希望者の負担が少ない時期を狙って売却活動を始めましょう。

更新料や地代が高すぎないかを確認する

借地権付き建物を売却する際は、更新料や地代が相場と比べて高すぎないか確認してください。特に第三者に売却する場合、買い主は将来にわたって地代や更新料を支払い続けることになるため、これらのコストが適正であれば高値で売却できる可能性が高まるでしょう。

売却を検討し始めたら、まずは賃貸借契約書を見て、現在の地代や更新料が適正かを確認してください。もし相場より高い場合は、売却前に地主と交渉して減額できないか相談するのもおすすめです。

底地と一緒に売却する方法も検討する

底地と一緒に売却する方法を検討することも、借地権付き建物を高値で売却する際のコツです。

借地権や底地は単独では利用に制限があるため、価格が低くなる傾向にあります。しかし、一体化した所有権とすれば一般の不動産として売却できます。その分、購入希望者の範囲も広がり、単独で売るよりも高い価格で売却できるかもしれません。

高い価格での売却は地主にとってもメリットがあるため、交渉次第では実現可能な方法です。しかし、交渉には専門知識が必要なため、不動産会社に相談しながら進めましょう。

借地権付き建物を売却する際は、まず地主の承諾を得る必要があります。また、売却方法には主に地主への売却や第三者への売却があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。売却価格だけでなく、手続きの手間や時間も考慮し、状況に合った方法を選びましょう。

借地権付き建物の売却には、仲介手数料や譲渡承諾料、印紙税や譲渡所得税などがかかります。借地権の売却は専門知識が必要なため、実績豊富な不動産会社に相談し、後悔のない売却を目指しましょう。