住み替え時の固定資産税は誰が払う？計算方法や注意点を確認しておこう

固定資産税とは、その年の1月1日時点における土地や建物といった固定資産の所有者に対して課せられるものです。税額はその固定資産の価格を基に一定の税率（1.4%）を乗じて算出され、課税対象となる固定資産が所在する市区町村に対して納めることとなっています。基本的には年4回に分けて納付しますが、一括納付も可能です。ちなみに、土地に関しては課税標準額を基に算出し、建物に関しては課税台帳に登録されている価格に税率をかけて税額を求めます。

マンションや家を所有している場合は土地と建物に課税

固定資産税の対象となる固定資産には、「土地」「建物」以外にも「事業用資産における償却資産」があります。居住用のマンションや戸建てを所有している場合は、「土地」と「建物」に対する固定資産税を納めることになります。固定資産の価格は、固定資産評価基準に基づいて決定されますが、3年に1度見直し（評価替え）があります。直近では2021年に見直しが行われました(2023年現在)。したがって、原則として2023年までは2021年の価格が据え置かれることになっています。

マンションと戸建てとの違い

マンションの場合、土地は原則として、専有部分の床面積の割合に応じて所有しています。したがって、固定資産税は所有面積で按分されるため、同じ固定資産税評価額の戸建てに比べると少なくなる傾向にあります。とはいえ、立地場所によっては土地の値段が高く、また比較的戸数の少ないマンションの場合、土地の固定資産税負担が大きくなる可能性もあります。

土地にかかる固定資産税はマンションよりも戸建てのほうが高くなるケースが多いですが、建物にかかる固定資産税はマンションよりも戸建てが低くなる傾向にあります。理由は建物の構造によって耐用年数が異なるからです。一般的に木造が多い戸建ては、鉄筋コンクリート造のマンションより耐用年数が短いため、結果的に木造の方が税額を算出する際の資産価値が下がりやすく、その分固定資産税を計算する上での評価額も低くなります。

課税条件は1月1日時点で所有しているかどうか

固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に対して課税されます。そして市区町村はその情報を固定資産税台帳に登録します。登録された内容は、翌年の1月1日まで更新されることはありません。では仮に年の途中で家を売却した場合、その際の固定資産税負担はどのような取扱いになるのでしょうか。この点については、住み替えを進めていくうえで疑問に思われる方も多いと思いますので、年の途中での売却や購入の際の固定資産税負担の取り扱いの仕組みをしっかりと理解しておきましょう。

固定資産税の納税義務者はその年の1月1日の所有者です。したがって、年の途中で売却したとしても、その年の固定資産税は最後まで納付しなければなりません。固定資産税の納付は基本的に年4回（4月・7月・12月・翌年2月）ですので、仮に6月に売却したとしても、7月・12月・翌年2月には市区町村から届いた納付通知書を基に納付する必要があります。もし、2月に売却したとしても、その年分の固定資産税を支払わなければなりません。

納税義務者は途中変更されない

1月1日時点の所有者は固定資産税台帳に登録され、その後１年間変更されることはありません。したがって、年の途中で所有者が変更したとしても、1月1日時点での所有者が売主なら売主が納税義務者になり、1月1日時点で買主が所有者になっていれば、買主がその年の固定資産税を支払うことになります。

ただ、この仕組みですと、1月2日に売却したとしても、その年の固定資産税は売主が負担することとなり、公平とはいえません。そのような不公平感をなくすために、年の途中で所有者が変更した場合は売主と買主それぞれが分担する方法が多くとられています。

売主と買主で分担するのが一般的

年の途中で所有者が変わった場合、一般的には、売主、買主間で固定資産税の負担額の割合を決める方法がとられています。具体的には、不動産購入の際の販売価格に引き渡し日を基準として精算した固定資産税負担額が上乗せされ、引き渡しの際に支払うこととなります。負担額の割合についてどのように計算するのか、しっかりと理解しておくことが大切です。

起算日から日割り計算

売主そして買主それぞれの固定資産税負担額の計算において、重要となるのが起算日です。起算日とは、所有期間を計算する上での、その年の最初の日となる基準日のことで、地域や相談する不動産会社によって「1月1日」または「4月1日」などと、異なるケースがあります。仮に1月1日を起算日とするならば、売主は1月1日から引き渡し日の前日までの固定資産税を負担し、その後の期間の固定資産税は買主が負担することになります。

基準日を4月1日に設定する理由は固定資産税の課税期間が関係しています。固定資産税の課税期間はその年の4月1日から翌年の3月31日となっており、明確な固定資産税額は4月以降にならないと分からないのです。基本的に、固定資産税額は見直し（評価替え）から3年間は据え置かれますが、売買時期が評価替え時期や、新築住宅に対する固定資産税の減額措置期間が到来する時などにあたると、固定資産税がどのくらいになるか、引渡し日時点では判断できない可能性があるため、差額の取り扱いなどを売買契約書に明記しておくと安心です。

固定資産税の税額を決定する際には、「固定資産税評価額」という基準が用いられます。土地については、土地の区分に応じた課税標準額を基に固定資産税評価額が決まります。また、建物は課税台帳に登録されている価格が基準となります。そして、土地および建物それぞれの固定資産税評価額に、一定の税率を乗じて求めた額が固定資産税額です。

固定資産税＝固定資産税評価額×1.4%

固定資産税の額は、固定資産税評価額×1.4%で求められます(2023年現在)。ここで用いられる固定資産税評価額について、土地の場合は時価の70%程度、家屋は新築取得時の50～60%程度といわれています。ただ、これはあくまでも概算ですので、より正確な固定資産評価額を知りたい場合は、前年の固定資産税納付通知書で確認してみましょう。

また、場合によっては軽減措置が適用されるケースもあります。例えば住み替えの際にバリアフリー改修を行った場合、要件を満たすことで、当該住宅の一戸あたり100 ㎡の床面積相当分までの固定資産税額が3分の1に減額されるほか、省エネ改修を行った場合も要件を満たすことで当該住宅の一戸あたり120㎡の床面積相当分まで固定資産税の3分の1が減額されます。

不動産を売却した際の固定資産税の精算は、引き渡し日からの固定資産税額を売主が買主から受け取り、お互いに公平な税負担を負う取り決めを行います。ただし、この精算は法律で決まっているものではなく、あくまでも慣例であることを覚えておきましょう。したがって、精算しなければ売主側がその年の固定資産税全額の負担を強いられることになり、不公平さは否めません。このような理由から、年の途中での売買においては、固定資産税を精算することが一般的です。

精算金を含め売買益が出た場合は確定申告が必要

マイホームの売却で売却益が出た場合は譲渡所得税を支払うために必ず確定申告をしなければなりません。一方、赤字の場合は確定申告は義務ではありません。しかし、損益通算や繰越控除の制度を利用するためには確定申告が必要ですので、忘れずに確定申告はするようにしましょう。

不動産仲介会社に精算依頼しても別途費用はかからない

固定資産税の精算は、売主と買主の双方の話し合いによって進められます。一般的に固定資産税等の清算金は、仲介を依頼している不動産会社が計算してくれます。精算を依頼しても、別途費用は発生しませんので、不動産仲介会社にお願いして負担額を計算してもらうことをおすすめします。不動産仲介会社は年の途中での売買があった際に固定資産税の精算が発生する点についても理解していますので、どのような考え方で負担割合を決めていくのかを聞いてみるとよいでしょう。

住み替えの際の固定資産税の精算方法などの取り決めや、売買代金以外に必要となる諸費用は事前に確認しておくことが大切です。疑問点は、信頼のできる不動産仲介会社に相談することをおすすめします。

三菱地所ハウスネットでは住まいの売却・中古物件の購入において、豊富な経験と確かな実績を蓄積しています。住み替えを検討されているお客さま1人ひとりに寄り添った高品質なサービスをご用意しておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。