不動産用語集
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お住み替えコラム
2022.05.31
住んでいる家が老朽化したり、家族や同居人が増えて手狭になってきたりすると、家を取り壊して新しく建築する「建て替え」をするか、住んでいる家を売って新たな家に引っ越す「住み替え」をするかで迷っている方もいるのではないでしょうか。中には、自身の老後を見据えてどちらにするか、今から検討している方もいるでしょう。建て替えと住み替えには、それぞれどんなメリットとデメリットがあり、どんな人が向いているのか、この記事では戸建て住宅を所有している方に向けて解説します。
戸建てに住んでいる方が建て替えか住み替えを検討する前に、整理しておきたいことがあります。自分の叶えたいニーズによって、建て替えか住み替えか、どちらが最適な方法なのかを知ることができるからです。
まず整理したいのが、どのような状況変化があり、住み替えや建て替えによってどのように改善したいのか、ということです。
「家族が増えたので部屋数を増やしたい」とか、逆に「子供が独立したのでもっとコンパクトにしたい」とか。「老朽化が目立ってきたので、快適に過ごせるよう設備を一新したい」とか「地震に耐えられるよう頑丈な造りにしたい」など、変化を求めるのは様々な理由が考えられます。
一方、満足していて変えたくないこともあるでしょう。「お墓を守りたいので引越しはNG」とか、「引越しはOKだけど車２台を停められるスペースは必要」「今の暮らしのレベルを落としたくない」とか。このように改善したいポイントを整理することが、建て替えや住み替えの成功への第一歩です。
家を購入する際に住宅ローンを利用した場合、残債がいくらあるのかを確認しておきましょう。住み替えを検討している方は、新居の購入時に住宅ローンを利用する場合、売却代金で住宅ローンを完済できるかどうかはかなり重要なポイントとなります。
今住んでいる家と新しい家の2軒分の住宅ローンを払うダブルローンになると、返済の負担が大きくなります。また、原則、金融機関に返済能力を2軒分のローンで審査されるため、年収や年齢によっては新居の融資額が十分でないこともあります。
なお、諸条件はありますが、今住んでいる家の返済負担を審査対象から除いてくれる金融機関もあるので、そのような金融機関を利用すると、新居の融資額を確保できるかもしれません。
建て替え、住み替え、いずれにしても諸費用がかかります。建て替えの場合は家の解体費や仮住まい期間中の家賃など、住み替えの場合には不動産仲介会社への仲介手数料や引越し費用などです。また、住宅ローンを利用するなら頭金が必要となることもあるでしょう。
諸費用は現金で用意する人も多いですが、「諸費用ローン」を用意している金融機関もあります。ただし、住宅ローンの金利よりも高いことが多いため、資金計画を立てる際に、よく検討をしましょう。
続いて、家を建て替えることのメリットと注意点を紹介します。
まず、家を建て替えるメリットについて解説します。
同じ土地に建物を建て直すわけですから、住み慣れた場所にそのまま住むことができます。隣近所など地元の人間関係のほか、買い物や子供の教育など日常生活も維持できます。
住み替えの場合は新居になる土地やマンションを探さなければなりませんが、建て替えの場合は探す必要がないため、手間や費用がかかりません。
家を建て替えるとき、「住まいを新築すること」により得られるメリットは沢山あります。今の家の間取りを改善し、設備も時代に合ったものにアップデートすることで、暮らしに抱えていた不満を解消できます。壁を取り壊してリビングを広くしたり、書斎を新たに作ったり、段差を減らしてバリアフリーにするなどして、間取りや構造、仕上げをゼロから検討することで、自分達の理想の住まいを作ることができることは大きなメリットでしょう。
次に、家を建て替える際の注意点について解説します。
建て替えの場合、古い家を解体し、新居を建築中に仮住まいをすることが必要です。また、古い家から仮住まいへ、仮住まいから新居へと2回の引越しが必要になります。
解体から新居の完成までに要する期間は半年前後のケースが多いですが、その間の家賃や敷金などは現金で用意しなければならないケースも多いため、住居変更に伴う手続きが短期間に集中することは負担が大きいでしょう。
特に築年数が経っている住宅の場合、新築されてから現在に至るまでの間に建築基準法や都市計画法などの法令が改正されたことによって、従来の床面積では建てられず、縮小せざるを得ないケースがあります。
また、法改正がなくとも、解体後に予定していた工事内容が変更して工期が延長となる可能性もあるため、工期はある程度余裕を持って考えておくとよいでしょう。
古い家の解体にも費用がかかります。解体工事は木造の場合、1㎡あたり1万～2万円程度はかかるとされ、100㎡の住居の場合は100万円以上は必要となります。また、建て替えの場合は古い家の建物減失登記 、新居の建物表題登記、住宅ローン前後の所有保存登記、抵当権設定登記の4種類の登記が必要となります。
建て替えに向いている人は、「生活環境を変えずに暮らしの質を高めたい」と考えている方です。その家に住む人全員がその希望を共有しているなら、建て替えを検討するべきでしょう。ただ、家の解体と新築には多額の費用がかかります。住み替えの場合には家を売却することで得た現金を新居の購入資金や諸費用にあてられますが、建て替えの場合はそれができません。資金と時間に余裕のあることが条件となります。
一方、家を住み替えることにもメリットと注意点がそれぞれ存在します。
まず、家を住み替えるメリットについて解説します。
建て替えの場合は古い家は費用をかけて解体するだけです。一方、住み替える際には古い家と土地を売却し、売却代金を得ることができます。この資金を新居の購入費や諸費用、引越し費用などにあてることができます。
住み替えの場合、エリア・立地条件・物件種別を含めて多くの選択肢から住み替え先を検討することができます。その中で新築物件を選べば、建て替えと同様に耐震性や省エネなどに優れた家、ミストサウナや床暖房など最新式の設備が充実した家に住み替えることも可能です。現在は中古物件を購入してリフォームやリノベーションをして自分好みに改造し、新築同然に快適性を高めたうえで住み替える方も多いようです。
住み替えはリフォーム等をしない限り建て替えのような工事が必要ありません。よって工事期間中の仮住まいの必要がなく、引っ越しも古い家から新居への1回で済みます。
住み替えでも建て替えでも、新居の住宅ローンを利用して満足のいく金額の融資を受けるためには、古い家の住宅ローン残債を清算しておいたほうがいいでしょう。住み替えの場合は、残債があっても古い家の売却代金をあてることができるため、建て替えよりも清算がしやすいといえるでしょう。このため、新居の住宅ローンが利用しやすくなります。
一方、家を住み替えるにあたり注意点もあります。それぞれ見ていきましょう。
一般に築年数が20～25年を超えてくると、住み替えしたいタイミングで家が売れないことがあります。売却代金を購入代金に充当したいと考えている場合には注意が必要です。
もちろん立地やシーズンにもよっては、築年数に関わらず希望価格で売却できる可能性もあります。
前述のように、新居を購入するために住宅ローンを組む場合、十分な融資額を得るためには古い家の住宅ローンの残債を一括返済する必要があります。このとき、家の売却を購入よりも先に済ませるか、タイミングを同じにしなければなりません。タイミングがずれてしまうと、新居の購入にローンが承認されたとしても、ダブルローンとなり家計に影響するおそれがあります。
以上から、住み替えに向いているのは「住む場所や生活環境の変化を希望する人」といえるでしょう。家の売却によって得られる現金を発生する費用にあてられることから、従来の土地に留まる建て替えよりも実行に移しやすいともいえます。
建て替えや住み替えでは、それぞれ費用はどのようなものがあり、どのくらいかかるのでしょうか。もちろん条件によって金額は変わるため、どちらが高くなるということではありません。主な項目と相場を見ていきましょう。
古くなった家は建て替えたほうがいいのか、住み替えたほうがいいのか。いずれにしても住まいが新しくなって利便性が高まる一方、大きな費用がかかるだけに選択は慎重になって当然ですし、迷うこともあるでしょう。そんなとき、適切なアドバイスとともにしっかり手続きを進めてくれる不動産仲介会社をパートナーとして選ぶことが重要といえるでしょう。
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