住み替えでよくある失敗とその対策方法とは？後悔のない住み替えをしよう

マンションや戸建てなど自宅を売却しての住み替えでは、売却のタイミングや価格の決め方で失敗することがあります。以下にて具体的に解説します。

売却・購入するタイミングで失敗してしまう

売却と購入が期間を開けずにスムーズに進めばよいのですが、必ずしも都合よく進むとは限りません。たとえば、新居が見つかる前に売却が決まってしまった場合は、一時的な仮住まいが必要となるため、新居へ引越すまでに2度の引越しが必要です。反対に、売却が決まる前に新居を購入した場合は売却が決まるまで、2つの自宅を所有することになります。

2つの自宅に対してそれぞれ固定資産税等の負担が発生し、現在の住まいの住宅ローンを完済していなければ新居とあわせて二重にローンを返済しなくてはなりません。どちらのケースも、期間が長くなればなるほど費用負担は大きくなります。

売却価格の決め方で失敗する

住み替えに限らず、自宅を売却するときはできるだけ高く売りたいと誰もが思うものです。しかしながら、売出価格が相場よりも高値だったために売れ残ってしまったというケースもあることに注意してください。

購入者側は、良いものをできるだけ安く購入したいと考えます。相場よりも高値の物件は敬遠されがちで、なかなか売却に至りません。なかなか売れない物件には「なにか問題があるのではないか」という疑問や不安を持たれることも多く、売れ残ってしまうという悪循環に陥ります。高値で売り出しても、無理な値引きに応じるなどして、最終的には相場よりもかなり安くなってしまうことは珍しくありません。

失敗のない住み替えを目指すには、住み替えの目的を整理し、その目的に合った計画を立てることが大切です。ここからは、持家から持家への住み替えで失敗しないための5つの対策を紹介します。

住み替えをする目的を整理する

住み替えの目的は人によってさまざまです。よく挙げられる理由には次の3つがあります。状況によっては売却を急ぐ必要もあるため、住み替えのタイミングを計画的に考えなくてはなりません。

• 住居環境を変えるため
• 転勤になったため
• 老後に備えるため

それぞれ具体的に解説します。

住居環境を変えるため

家が古くなった、通勤通学に不便、家族が増えて手狭になったなどの理由から住み替えを検討する人が多い傾向にあります。子どもの入園や入学がきっかけになる場合は、その時期に合わせて住み替えを行う必要があるため、売却・購入に向けて早めの行動が大切です。

転勤になったため

転勤の辞令は急に出されることが多いため、転居前に売るのは難しいかもしれません。売り急ぐと不利な条件で手放すことにもなりかねないので、転居後にじっくり売却活動を行ったり、賃貸物件として貸し出すことも１つの方法です。

老後に備えるため

子どもたちが独立して夫婦二人の生活に戻ったことをきっかけに、手頃な広さの家へ住み替えるといったケースはよくあります。また、住戸内に階段のある一戸建てや、エレベーターのない集合住宅など、年齢を重ねるにつれて住みにくさを感じがちです。住戸内の段差などはリフォームで解決できる場合もありますが、共用部分であるエレベーターの問題や、敷地内の段差などを解消するためには、スロープが設けられ、室内にも段差の少ない設計となっているマンションなどへの住み替えを検討することが多いようです。

売り先行か買い先行か検討する

そもそも不動産取引は、手続きにある程度の期間を必要とします。特に売却は買い手が現れるまで成立しないため、早くても数か月、長ければ1年以上かかる場合もあります。住み替えを考えるときは売りと買いを並行して行うのが理想的ですが、状況によってはどちらかを先行することになるでしょう。「売り」を先行した場合と「買い」を先行した場合のメリット・デメリットを理解し、自分たちに合った方法を選択することが大切です。

売り先行のメリット・デメリット

「売り」を先行した場合は、次の住まいを購入するための資金計画が立てやすくなります。住み替えでは、売却代金で住宅ローンを完済するのが一般的です。しかしながら、ローンを完済できる金額で売却できるとは限りません。売却して手元に残ったお金を確認してから次の住まいを探せば、無理のない資金計画を立てることが可能です。

デメリットとしては、仮住まいの費用負担があげられます。売却が成立すると、売買契約書に基づく期日までに自宅を引き渡すこととなり、それまでに新居が見つからない、または新居の引渡しを受けられない場合は、仮住まいが必要となります。現在の住まいから仮住まいへ、仮住まいから新居へと、引越しが増えることもデメリットといえます。

買い先行のメリット・デメリット

「買い」先行の場合は、住む場所の心配がいらないのがメリットです。焦らずじっくりと新居を選べて、売却時にはすでに転居しているため仮住まいをすることもありません。

ただし、売却が決まるまでは2つの自宅を所有することになるため、それぞれに固定資産税等の納税義務や、管理費・修繕積立費用等の支払い義務が生じます。現在の住まいの住宅ローンが残っている場合は、新居とあわせて二重にローンを返済しなくてはなりません。そのため、資金面での負担が大きくなることにも注意が必要です。

マンション・戸建ての相場や査定額の根拠を知る

自宅の売却は、不動産会社に査定してもらうことから始まります。査定額が適切であるかどうかは、自分でも相場を知っておかなくては判断できません。インターネットの物件情報で自宅近隣の似たような物件を検索すると、だいたいの相場がつかめるでしょう※。より実態に近い価格を調べるには、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」や、不動産流通機構が運営する「レインズ マーケット インフォメーション」などを利用する方法や、不動産仲介会社が公開している「相場情報」などのコンテンツをチェックする方法もあります。

※ただし、売出中の物件は相場よりも若干高い価格で売り出されている事が多いため注意が必要です。

複数の不動産会社に査定してもらい、相場と比較して極端に高かったり安かったりする会社は避けたほうがよいでしょう。ただし、建物の状態や地型によっては、相場より高値がつくこともあります。査定額の根拠を質問し、明確に答えられる信頼できる不動産会社をパートナーに選定することも大切です。

不動産会社を査定価格だけでなく総合的に選ぶ

住み替えを相談する不動産会社は、査定額だけではなく総合的に選ぶことが大切です。売却と購入のスケジュール、住み替えに伴う手続き、住宅ローンなどトータルに相談できる不動産会社を選ぶのがよいでしょう。

住み替えの対応実績が豊富か、自分に合った住み替え計画を提案してくれるかが、不動産会社選びのポイントです。また、担当者に不信感が生じるようでは、満足のいく住み替えにはなりません。問い合わせに対して迅速に返事をしてくれるか、専門用語を避けてわかりやすい言葉で説明してくれるかなど、担当者との相性もチェックしてみてください。

グループ会社に相談する

売却する物件がマンションや分譲住宅の場合は、分譲会社のグループ会社に住み替え相談をすると安心です。分譲時の資料を保有し、物件の特徴や魅力をよく知っていることはもちろん、過去に多数の取引実績があるケースや、分譲マンションの場合にはマンション管理会社と深い繋がりがある場合もあります。

また、不動産会社によっては、さまざまな特典が用意されている場合もあります。たとえば、三菱地所ハウスネットでご成約いただくと、三菱地所グループの住宅サービスをご利用頂いている皆様の会員組織「三菱地所のレジデンスクラブ」に入会することができます。旅行やショッピング・インテリアなど全10ジャンル160種類を超える会員様限定の特典を受けることができるほか、ワインセミナーなどくらしに役立つセミナーや、家族で楽しめるイベントに参加できるのも特徴です。
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また、三菱地所グループが分譲したマンションのお取引では、お取引に係る仲介手数料等の割引サービスをご利用いただけます。 さらに、「ザ・パークハウス」をご売却される方の場合には、売主様のご負担なしで住宅設備検査や保証を行うサービスを提供するなど（あんしん５年保証）、分譲会社のグループ会社ならではの充実したサービスを取り揃えています。
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自宅の売却を考えるとき、不動産一括査定サイトで複数の不動産会社に査定をしてもらうのはよい方法ですが、査定額だけで依頼先を決めてしまうのはおすすめできません。住み替えには人それぞれの目的やライフスタイルに適した進め方があります。そのため、自分に合った提案をしてくれる不動産会社と出会うことが、住み替えを成功させる重要なポイントといえます。

三菱地所の住まいリレーでは、お住み替えに関する様々なご相談が可能です。お住み替え相談からご自宅の査定、お住み替え先のご紹介、売買手続支援、お住み替え後のアフターフォローまで、お客様のお住み替えを成功に導くためのサポート体制を整えております。まずは無料査定からお気軽にお問い合わせください。