マンション売却時にはリフォームすべき？判断するためのステップと内覧対策のポイント

結論からいうと、マンション売却時に事前にリフォームすべきかどうかは、物件の条件や状況によって異なります。

リフォーム済みの物件は、購入後すぐに、きれいな状態で生活を始められるため、買い手にとって非常に魅力的です。内覧時の第一印象が良く、早期の成約に繋がりやすいという大きなメリットがあります。一方で、あえて事前のリフォームを行わず、そのまま（現況渡し）での売却を選ぶ売り主もいます。

リフォームなしで売却する売り主が多いのは、中古マンションの購入層のなかに「自分好みにリノベーションして住みたい」と考える方もおり、物件の金額や築年数とのバランスによっては、売り主側で手を加えなくても買い手がつくケースもあるためです。

物件の競争力を高めるリフォームですが、あえて行わずに売却活動を進める方法を選ぶ売り主もいます。その背景には、以下のような理由があります。

マンション売却でリフォームが不要とされている一番の理由は、まずは前述のとおり、中古物件の購入層の間で「自分の好みに内装を作り変えたい」というニーズが増加しているためです。

売り主が行ったリフォームのデザインや設備が買い主の好みに合致すれば、手間なく新生活を始められるため、買い主にとっても大きなメリットとなります。

しかし、購入後に壁紙や床材、間取りまで自由にデザインしたいと考える買い主にとっては、売り主側によるリフォームはむしろ邪魔になりかねません。例えば、売却時にキッチンを新品に交換しても、買い主の好みと合わなければ、解体するための処分費と手間が余計にかかります。そのため、リフォームを行わず現況のまま引き渡すほうが、買い主の自由度が高くなるという側面があります。

現在の市場では、リフォームにかけた費用をそのまま売却価格に上乗せして回収するのは難しくなっています。人件費と資材費が高止まりしており、工事単価そのものが数年前と比べて大きく上がっているためです。

一般社団法人建設物価調査会によると、2026年3月の建設資材の物価指数（建設総合）は145.3となり、16ヶ月連続で上昇しています。建設資材の物価指数とは、2015年平均を100とした場合の建設資材に限定した物価指数です。そのため、リフォーム工事の単価も上昇傾向にあります。この増えたコストを売値に転嫁してしまうと、近隣の類似物件よりも割高に映り、内見数や成約率が下がる恐れがあります。

参照：一般社団法人建設物価調査会「資材物価/工事費指数」

一般的なリフォーム工事には1～2ヶ月ほどの工期がかかり、その間に金利や不動産相場が変動したり、検討していた買い手が他の物件に流れてしまったりする可能性があります。しかし、現況のままで売り出せばすぐに売却活動を始められるため、そうしたリスクを回避できます。

例えば、リフォーム中に住宅ローン金利が上昇すれば、返済総額が増え、値下げを余儀なくされるケースが考えられます。リフォームせずにそのまま売りに出すことは決して手抜きではなく、買い主の自由度を尊重しつつ売り主の利益を守るための積極的な戦略といえるでしょう。

売却前のリフォーム費用は、どこに手を入れるかで変わります。リフォーム費用のおおよその目安は次のとおりです。

ただし、これらの相場は数年前のデータに基づく金額であるため、現在は資材費や人件費の高騰により、同じ工事でもさらに高額になっている恐れがあります。もし売却目的でリフォームを行う場合は、買い主の第一印象を左右する壁紙や水回りに絞り、最小限の費用で仕上げるのがおすすめです。

費用をかけてリフォームをするよりも少ない手間と工夫で成約率を上げる方法があります。ここでは、内覧時の印象を高めるために売り主が取り組むべき6つのポイントをご紹介します。

室内のイメージアップを図るために、普段からのこまめな掃除で室内の清潔感を保ちましょう。特に水回りや玄関は第一印象を決める場所であり、内覧者が必ずチェックします。

シンクの水垢、浴室の黒ずみ、玄関の砂埃などを丁寧に掃除し、清潔感を演出しましょう。掃除を徹底するだけで、費用をかけなくても「大切に使われてきた物件」という印象を与えられます。

内覧の前には窓を開けて十分に換気を行い、室内の空気を入れ替えてください。ペットやタバコ、調理による生活臭は、自分では気付きにくい反面、はじめて訪れる内覧者にとっては大きなマイナス要因となります。

ただし、芳香剤やアロマで臭いをごまかしてはいけません。強い香りはかえって「臭いのを隠しているのでは」と警戒心を持たれるだけでなく、内覧者によっては体質的に受け付けないこともあります。内覧の数時間前から換気を行い、必要に応じて無香料の消臭剤を使うなどして、室内の臭いを自然な状態に整えておきましょう。

内覧当日は、すべての部屋の照明をつけておくと部屋全体が明るく広々とした印象になります。
具体的には、内覧が昼間であってもリビングや廊下、洗面所の電気をすべてつけておきます。電球が切れていたり、色味がバラバラだったりする場合は、昼白色のLEDに統一しておくと明るく見えて効果的です。工事をしなくても照明を工夫するだけで築年数の古さをカバーできるため、費用対効果の高い内覧対策となります。

内覧前は床に直接置いてある物をできるだけ片付け、空間を広く見せましょう。床の見える面積が広いほど部屋が実際より広く感じられ、平米数以上のゆとりを演出する効果があります。例えば、子ども用のおもちゃや玄関に並べた靴、洗面所の日用品などは、収納するだけで印象が良くなります。

大型家具の配置まで変える必要はありませんが、なるべく床面が多く見えるように意識すれば、内覧者が家具の配置をイメージしやすくなり、成約率の向上につながるでしょう。

売却活動にあたって家のなかの小さな不具合を一通り直しておくと、買い主の安心感が高まります。直しておくべき主な不具合は以下のとおりです。

上記のような不具合は、専門業者に頼まなくても、ホームセンターで数百円～数千円で購入できる補修キットで十分対応できます。きしむドアには潤滑スプレー、剥がれた壁紙には専用のりを使えば、短時間で補修可能です。

こうした方法で室内の細部まで手入れが行き届いていれば、物件全体の管理状態の良さをアピールできます。

内覧時にはマンションの設備書類一式を手元にまとめておき、内覧者の質問にいつでも答えられる状態にしましょう。書類がきちんと保管されていれば、売り主が物件を大切に扱ってきたというイメージがつき、内覧者の安心感につながります。

揃えておきたい主な書類は次のとおりです。

上記を1つのファイルにまとめて渡せるように準備しておけば、内覧者は購入後の生活を具体的にイメージできるようになります。

「本当にこのまま売ってしまって大丈夫だろうか……」と不安な場合は、独断でリフォームを決める前に、以下の手順を踏むことが重要です。数百万円単位の無駄な出費を未然に防ぐための、具体的な3つのステップを見ていきましょう。

まずは、マンションを現状のまま（現況渡し）で売却した場合にいくらで売れそうかを把握することから始めましょう。相場を知らないままリフォームを行うと、費用をかけすぎて回収できない事態になりかねません。現状の査定額を知ってはじめて、リフォームの要否を冷静に判断できるようになります。

そのためには、信頼できる不動産会社に査定を依頼し、売却価格の目安をつかんでおくのがおすすめです。あわせて、同じマンション内や近隣の類似物件の成約価格、築年数や階数・間取りによる価格差、リフォーム済み物件との価格差なども確認しておくと、自分の物件が市場でどの位置にあるかがはっきりします。

次に、リフォームではなく最低限の修繕で済む箇所を整理します。以下のポイントは内覧時の印象を大きく下げたり、生活に支障をきたしたりするため、優先的に対応を検討すべき不具合です。

一方、壁紙の軽微な汚れやフローリングの小さなキズなどの経年劣化、設備のデザインの古さなどは、無理に直す必要はありません。これらは売り主側で手を加えても評価につながりにくい箇所です。

修繕の見積もりを取る際は、「このままだと売却に影響が出るのか」を基準に、直すべき箇所を絞り込んで依頼するとよいでしょう。

最後に、修繕やリフォームにかかる費用とそれによって見込める売却価格の上昇幅を不動産会社と一緒にシミュレーションします。工事内容ごとに「どの程度売却価格に反映できるか」を擦り合わせれば、費用対効果の高い対策を講じることにつながります。

また、リフォームを行うと工事期間の分だけ販売開始が遅れ、売却完了までの期間が延びる恐れがあります。ライフプランや住み替えのスケジュールと照らし合わせながら、売却完了までの期間と価格のバランスを見て方針を決めていきましょう。

リフォームの要否は物件の状況によって異なるため、いざ売却となると細かな疑問が尽きないものです。最後に、マンション売却についてのよくある質問と、その回答をまとめました。迷った際の判断材料としてお役立てください。

壁紙交換のような日常的な修繕は対象外ですが、物件の価値を高めるような大がかりな工事であれば、譲渡所得税の計算時に経費として差し引けるケースがあります。

売却益（譲渡所得）からリフォーム代を差し引ければ、課税対象となる金額が抑えられ、売却後の手取りが増えます。

ただし、すべての工事が対象になるわけではありません。経費として計上するためには、工事内容がわかる契約書や領収書を保管しておく必要があります。対象となる工事の範囲や計上方法は売り主の状況によって変わるため、確定申告の前に税理士や不動産会社などの専門家へ相談し、正しい手続きを確認しておきましょう。

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リフォーム費用をそのまま売却価格に上乗せして売るのは、現実的に難しいケースがほとんどです。売却価格は近隣の成約相場に影響されるため、相場からかけ離れた価格設定は買い主にとって割高に映ってしまうからです。

例えば、150万円かけてキッチンを新調しても、周辺の類似物件と比べて物件価格が高ければ、内覧の申し込み自体が減ってしまう恐れがあります。価格への上乗せでリフォーム費を回収することを目的とするのではなく、早く売るための投資ととらえて対策を検討しましょう。

マンション売却において事前のリフォームが必要かどうかは、物件の条件や状況によって異なります。

リフォーム済み物件は購入検討者への強力なアピールポイントになる一方で、そのまま売り出したほうが買い主の自由度が高く、売り主の費用リスクを抑えられるケースもあります。まずは掃除や換気、照明の工夫などの身近な内覧対策から取り組みつつ、リフォームして売却する場合とそのまま売却する場合のメリット・デメリットを比較検討することが重要です。

また、リフォームの有無による影響は物件ごとに異なるため、ご自身のマンションにとってどちらの選択が最善かの判断が必要です。「リフォームすべきか、そのまま売るべきか」と迷ったときは、信頼できる不動産会社に相談し、方針を決めましょう。

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