事務所兼自宅の売却で居住用財産の3,000万円特別控除を使うことはできる？

自宅の一部を事務所として利用されている個人事業主の方などで、自宅の売却を検討している方の中には、どのような控除が受けられるか分からない方も多いでしょう。
事務所兼自宅の場合、居住用部分のみ、居住用財産の3,000万円特別控除を受けることが可能です。
しかし、居住用部分の面積が概ね90%以上の場合、すべてを居住用として控除が可能なため、この記事では、事務所兼自宅の場合でも、居住用財産の3,000万円特別控除が利用できるのか、詳しく解説いたします。

居住用財産の3,000万円特別控除とは

個人で居住、または居住していた不動産を売却する際に、要件を満たしていると「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されます。
居住用財産の3,000万円特別控除とは、不動産を売却した際の利益=譲渡所得から3,000万円が控除され、残りの金額に譲渡所得税がかかるため、売却による利益が3,000万円までであれば譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得は以下の計算式で算出できます。

譲渡所得=売却価格-(取得費+譲渡費用)

この特例の適用要件等の詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売却にかかる費用は？抑えるコツや計算方法をわかりやすく解説

事務所兼自宅を売却する際の注意点

居住用財産の3,000万円特別控除が適用できるのは建物のうち居住用として使われていた部分だけです。
事務所兼自宅の場合は、間取り図などを用いて居住用部分とそれ以外を明確に区分する必要があります。
しかし、区分した結果、居住用部分が全体の概ね90%以上を占めるときは建物全体に特別控除が適用できます。

【ご相談例】自宅の一部を事務所とした場合の譲渡税計算方法

10年以上前から全体で床面積150㎡あるマイホームに住んでいますが、一部をリモートワークスペースとして使っていました。
この物件を売って売却益が3,000万円だった場合、譲渡税はかかるでしょうか？

リモートワークスペースが10㎡の場合	リモートワークスペースが30㎡の場合
150㎡×(150㎡-10㎡)/150㎡≒140㎡ 140㎡/150㎡ =93.3・・・%＞90%　∴全体適用可 3,000万円-3,000万円=0円　∴譲渡税なし	150㎡×(150㎡-30㎡)/150㎡ ≒120㎡ 120㎡/150㎡ =80%＜90%　∴居住用部分のみ適用可 ① 3,000万円×80%-3,000万円≦0円 ② 3,000万円×(1-80%)=600万円 ③ 600万円×20.315%≒121万円の譲渡税

上記の計算例のように、居住用部分が90%以下の場合、譲渡税が発生するので注意しましょう。

空き家の3,000万円特別控除の場合は？

似たような特例に相続した空き家の3,000万円特別控除がありますが、こちらも同様に生前の居住用部分が概ね90%以上であれば全体に適用できます。
空き家の3,000万円特別控除については、以下の記事で詳しく解説しています。
適用には種々の要件がございますのでご参照ください。

空き家の3,000万円特別控除とは？適用要件や手続き方法についても解説

事務所兼自宅は事業用割合が多い方が有利？

事務所兼自宅は、事業用割合が多い方が有利なのでしょうか。
割合が多いと、普段の確定申告で経費を多めに計上できます。割合が少ないと、売却時に取得費が多めに残ります。
事務所兼自宅を将来売却しようと考えている方は、事業用割合をあえて少なくしておくという考え方もあるため、ご自身の目的に合わせて検討するとよいでしょう。

SOHOとは？

SOHOとは“Small　Office　Home　Office”の略で、小さなオフィスや自宅を職場とする働き方のことをいいます。近年では、場所にとらわれないワークスタイルとして注目されています。

SOHO物件でも3,000万円控除は使える？

SOHO物件として、リモートワークや自宅の一部を事業用として使用していながら、事業用資産とせずに減価償却費を経費計上しないケースもあります。
居住用3,000万円控除が使えるかどうかは、居住用部分が全体の概ね90%以上を占めているかで判断されるため、SOHO物件として機能していても、事業用資産として取り扱っていなければ全体が居住部分として取り扱っても差し支えない場合があります。
状況や実態に応じて判断することになるため、SOHO物件の売却を検討される際には、税務署か税理士に相談するとよいでしょう。

まとめ

自宅の一部を事務所として利用されている方は、売却の際に居住用財産の3,000万円特別控除を利用できるか分からなかった方も多いでしょう。
三菱地所ハウスネットでは、不動産の売買や税金のお悩みに、税理士の税務相談をご利用いただけます。
少しでも難しい不動産の取引については、ぜひお気軽に「三菱地所の住まいリレー」にご相談ください。

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