所有権移転登記とは？やり方や必要書類、費用相場から注意点までわかりやすく解説

所有権移転登記とは、土地や建物などの不動産の所有者が変わった際に、法務局が管理する登記簿にその変更内容を記録する手続きです。

例えば中古住宅を購入した場合、売買契約を締結して売買代金を支払っただけでは、登記簿に記載された所有者の名前が自動的に変わることはありません。売り主から買い主への所有権移転登記を申請することで、登記簿上でも買い主が新しい所有者として記録されます。

なお、所有権移転登記が行われる原因は売買だけではありません。相続や贈与、離婚時の財産分与などによって不動産の所有者が変わる場合にも、それぞれの原因に応じた所有権移転登記を行います。

所有権移転登記の重要な目的は、自分がその不動産の所有者であることを第三者に主張できる状態にすることです。

民法では、不動産に関する物権の変動は、登記をしなければ第三者に対抗できないと定められています。つまり、売買契約によって当事者間では所有権が移転していても、登記を済ませていなければ、買い主は第三者に対して所有権を主張できない可能性があります。

したがって、自分自身の権利を確実に守るためにも、不動産の所有者に変更があった場合には速やかに所有権移転登記を行うことが大切です。

所有権移転登記と混同しやすいものに「所有権保存登記」があります。

所有権保存登記とは、権利部にまだ所有権の登記がない不動産について、はじめて所有者を登記する手続きです。一般的には、新築した建物について最初の所有者を登記する場面で行われます。

それに対して「所有権移転登記」は、すでに所有権の登記がされている不動産について、その権利が別の人へ移ったときに行う手続きです。そのため、もともと誰かが所有していた中古住宅や土地を購入した場合には、所有権移転登記を行います。

所有権移転登記を行う代表的なケースは、「売買」「相続」「贈与」「財産分与」の4つです。それぞれ登記原因や必要書類などが異なるため、取得した経緯に応じた手続きを進める必要があります。

中古のマンションや一戸建て、土地などを売買した場合には、売り主から買い主へ所有権移転登記を行います。

一般的な不動産売買では、決済・引き渡し日に所有権移転登記の準備も同時に進めます。司法書士が売り主・買い主双方から必要書類を収集し、代金支払いが完了したことなどを確認したうえで、法務局へ登記を申請します。

なお、住宅ローンを利用する場合には、金融機関による融資実行や抵当権設定登記も並行して行われるため、決済当日は不動産会社や金融機関、司法書士が連携して手続きを進めるケースが一般的です。

親や親族が亡くなり、土地や建物を相続した場合にも所有権移転登記を行います。一般的には「相続登記」と呼ばれており、遺言書や遺産分割協議、法定相続分などに基づき、亡くなった人から相続人へ登記名義を変更します。

なお、2024年4月1日から相続登記は義務化されており、原則として相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。

親から子、あるいは夫婦間などで不動産を無償で贈与した場合にも、贈与者から受贈者への所有権移転登記を行います。

売買取引のケースと同様に、登記をしないままでは第三者に対して所有権を主張できない可能性があるため、贈与時にも所有権移転登記まで行うことが重要です。

なお、不動産の贈与では登録免許税だけでなく、贈与税や不動産取得税などが発生する可能性もあります。登記手続きに加え、これらの税負担についても事前に確認しておきましょう。

離婚時の財産分与によって不動産の所有者が変わる場合にも、所有権移転登記を行います。

例えば夫名義の自宅を財産分与によって妻が取得し、そのまま住み続ける場合には、登記上も夫から妻へ名義変更する必要があります。財産分与によって妻が自宅を取得しても、所有権移転登記をしないままでは、夫が第三者へ不動産を売却した場合などに、妻が自らの所有権を第三者に対して主張できない可能性があります。そのため、財産分与の内容を決めたら登記まで確実に済ませておきましょう。

また、住宅ローンが残っている場合には注意が必要です。所有者を変更しても住宅ローンの債務者が自動的に変わるわけではなく、金融機関との契約内容にも影響する可能性があります。名義変更を行う前に、金融機関へ相談しておくことが重要です。

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所有権移転登記は自分で申請することも可能ですが、特に不動産売買では司法書士へ依頼するケースが一般的です。ここでは、法律上の取り扱いや実務上の慣習を理解し、実際に誰が登記申請を行うのかを確認しましょう。

不動産登記法では、権利に関する登記は、原則として「登記権利者」と「登記義務者」が共同で申請すると定められています。

例えば売買による所有権移転登記の場合、登記によって所有権を取得する買い主が「登記権利者」、所有権を失う売り主が「登記義務者」となります。

ただし、相続による所有権移転登記については、例外的に相続人が単独で申請できます。

不動産登記法に基づき、売り主と買い主が自分たちで申請することもできます。しかし、不動産売買では高額な資金が動き、所有権移転だけでなく、抵当権の設定や抹消などの複数の登記手続きが同時に行われることも少なくありません。

もし申請書類に不備があって所有権移転登記ができなければ、買い主との間でトラブルが発生し、最悪の場合には売買取引自体が中止になるリスクもあります。そのため、実務上は司法書士へ依頼し、決済当日における登記申請までの一連の手続きを委託するケースが一般的です。

また、住宅ローンを利用する場合には、金融機関が指定する司法書士へ依頼することが条件となっているケースもあります。

ここでは、不動産を売買した場合の一般的な所有権移転登記の流れを確認します。

契約内容や住宅ローンの有無によって細かな流れは異なりますが、以下のような手順で登記申請を行うケースが一般的です。

売買契約を締結したら、決済日に向けて所有権移転登記の準備を進めます。

司法書士へ依頼する場合には、不動産会社や金融機関などを通じて必要書類の案内を受け、売り主・買い主それぞれが必要書類を準備します。

なお、売り主の登記上の住所・氏名が現在のものと異なる場合は、原則として所有権移転登記に先立って住所・氏名の変更登記を行う必要があります。

決済日には司法書士が売り主と買い主の本人確認を行い、所有権を移転する意思や、登記に必要な書類がすべてそろっていることを確認します。

なお、買い主が住宅ローンを利用する場合には、抵当権設定に必要な書類もあわせてチェックします。

買い主から売り主へ代金が支払われたことを確認し、司法書士が原則として当日中に法務局へ所有権移転登記を申請します。

売り主の住宅ローンが残っていた場合には抵当権抹消登記、買い主が住宅ローンを利用する場合には抵当権設定登記などもあわせて行います。

法務局による審査が終わると所有権移転登記が完了し、買い主が新しい登記名義人になります。登記完了までの日数は法務局や申請内容によって異なり、数日から数週間程度かかります。

登記が完了すると、新たに所有権を取得した買い主には「登記識別情報」が通知されます。これは従来の「権利証」に相当する重要な情報であり、将来その不動産を売却したり担保に入れたりするときに必要になるため、きちんと保管しましょう。

所有権移転登記に必要な書類は、売買・相続・贈与などの登記原因によって異なります。

ここでは、中古住宅などを売買する場合を想定して、一般的に買い主と売り主が用意する書類を紹介します。実際の取引では追加書類が必要になる場合もあるため、司法書士からの案内にしたがって準備しましょう。

買い主が一般的に準備する書類などは次のとおりです。

住民票の写しは、市区町村役場やコンビニエンスストアなどで取得できます。

なお、2025年4月21日以降、国内に住所を有する個人が所有権移転登記などによって新たに所有者となる場合には、原則として、氏名・ふりがな・住所・生年月日・メールアドレスなどの「検索用情報」を登記申請とあわせて申し出る必要があります。

今後の住所等変更登記を法務局が職権で行う「スマート変更登記」にも活用されるため、司法書士から確認された際には正確な情報を伝えましょう。

売り主が一般的に準備する書類などは次のとおりです。

印鑑証明書についても、市区町村役場やコンビニエンスストアなどで取得できます。

なお、売り主が引越しや結婚などによって住所・氏名を変更しており、登記簿上の情報が事実と異なる場合には、事前にその変更を反映する登記も必要になります。

所有権移転登記では、主に「登録免許税」と「司法書士報酬」がかかります。

登録免許税は不動産の売買価格ではなく、原則として固定資産税評価額を基準に計算します。一方、司法書士報酬には一律の料金がなく、不動産の数や取引内容、住宅ローンの有無などによって異なります。

登録免許税については、売買による所有権移転登記では2.0％が原則ですが、2029年3月31日までの登記の場合、土地には1.5％の軽減税率が適用されます。また、2027年3月31日までに取得した住宅用家屋で、一定の要件を満たす場合には、税率を0.3％に引き下げる軽減措置も設けられています。

なお、売買にともなう上記の登記費用を誰が負担するかについては、法律で定められているわけではありません。地域や取引慣行によって負担者が異なるケースもあるため、売り主・買い主それぞれの負担額については、不動産会社へ確認しましょう。

所有権移転登記は不動産の権利関係を確定させるための重要な手続きです。以下の注意点を必ず確認し、不備や誤りがないように準備しましょう。

所有権移転登記の必要書類のなかには、売り主が提出する印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）のように、有効期限が設けられている書類もあります。そのため、書類を早く取得しすぎるとかえって無効になってしまい、取り直しが必要になる場合があります。

司法書士から案内された書類を確認し、書類ごとの適切な取得時期をチェックしたうえで資料収集を行いましょう。

不動産の相続登記をせずに放置されることで増加する「所有者不明土地」への対策の一環として、2024年4月1日以降、相続による所有権移転登記が義務化されています。

相続によって不動産を取得した人は、その不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なく申請を怠った場合には、10万円以下の過料が科される可能性もあります。さらに、義務化前に相続した不動産も対象であり、原則として2027年3月31日までに相続登記を行う必要があります。

相続した不動産をすぐに売却する予定がない場合でも、後回しにせず早めに登記手続きを進めましょう。

所有権移転登記とは、売買や相続、贈与、財産分与などによって不動産の所有者が変わった際に、その内容を登記簿へ反映する手続きです。特に不動産売買では、自分が新しい所有者であることを第三者に主張できる状態にするため、決済とあわせて所有権移転登記を確実に行うことが重要です。

自分で登記申請することもできますが、不動産売買では住宅ローンの融資実行や抵当権の設定・抹消など複数の手続きを並行して行うことも多いため、司法書士へ依頼することが一般的です。

不動産の購入や売却、相続などを予定している場合には、登記簿の内容を早めに確認し、不動産会社や司法書士と相談しながら、スケジュールに余裕を持って準備を進めましょう。

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