2026年の不動産登記法改正で変わることや義務化に向けて今やるべきことを解説

今回の不動産登記法の改正では、登記簿に掲載されている情報を常に最新の状態に保つことを目的としています。具体的には、以下のような変更が行われます。

土地や建物などの不動産については、その物件ごとの所有者に関する住所や氏名が登記簿に記載されます。もし、引越しや転居によって住所が移転したり、結婚・離婚によって氏名が変わったりした場合、これまで変更登記を行うことは任意とされていましたが、2026年（令和8年）4月1日以降は変更登記申請を行うことが法律で義務づけられました。

なお、この住所・氏名変更登記の義務化については、個人だけでなく法人も対象となるため、法人の商号や本店所在地に変更があった場合には、個人と同様に変更登記手続きが必要となります。

不動産の所有者は、自らの住所や氏名に変更があった場合には、変更のあった日から2年以内に変更登記を行わなければなりません。

もし、正当な理由なく行わなかった場合には、5万円以下の過料が科される可能性があるため、注意が必要です。

この住所・氏名変更登記の義務化については、不動産を所有している個人・法人のすべてに対して適用されます。

また、夫婦や親子で不動産を共有している場合、各共有者がそれぞれ住所・氏名変更登記の義務を負います。例えば、共有者のうち、一人だけが転居して住民票を移した場合でも、その人の登記上の住所については変更登記を行う必要があります。

なお、法人の場合には、本店所在地を移転した場合や会社名の変更を行った場合などが対象となります。したがって、会社の基本情報に変更があった場合には、後述するスマート変更登記を利用するケースを除き、商業・法人登記に加えてその法人が所有する不動産に関する住所・氏名変更登記も行わなければなりません。

住所・氏名変更登記の義務化については、近年増加傾向にあり、今後さらなる拡大が懸念される所有者不明土地を解消するための施策の1つとして位置づけられます。

「所有者不明土地」とは、相続登記が適切に行われていないことなどを理由に、不動産登記簿からは所有者がわからない状態や、所有者がわかっていても連絡がつかない状態となっている土地のことです。

国土交通省の調査によると、日本国内における所有者不明土地の割合は全国で約23％にまで達しており、推計では九州本島の面積を上回る規模といわれています。

また、その所有者不明土地の発生原因のうち、約6割が相続登記が適正に行われていないことであり、約3割が所有者が転居した際に住所変更登記をしないまま放置されていることにあります。

参考：政府広報オンライン「所有者不明土地　相続や住所等の変更の未登記により全国で発生」

相続発生時や氏名・住所に変更があった際に適切な登記手続きを行わず、不動産登記簿上の住所や氏名が古い情報のまま放置されることで、長い年月をかけて相続関係者が雪だるま式に増え、ますます所有者の特定が困難になります。

このように所有者不明土地になってしまうと、正規の所有者がわからないことから、その土地を処分することもできず、民間の不動産取引だけでなく、公共事業や市街地開発、災害復興などにともなう用地買い取り交渉も停滞します。

また、所有者不明土地については、管理者不在となっているケースが多いことから、土砂の流出や不法投棄、害虫の発生など、周辺地域への悪影響も懸念されており、一刻も早い問題解決が求められています。

今後も増加し続けることが懸念される所有者不明土地の問題解消に向けて、政府や自治体は法整備に着手し始めています。なかでも、以下の改正を段階的に行うことによって、相続登記や住所・氏名の変更登記を徹底させ、所有者不明土地の発生予防に取り組んできます。

これまで、相続登記の申請自体は任意であり、売却や処分も難しいような土地については相続登記を行わなくても相続人に不利益が生じないことから、登記手続きが行われないケースが相次いでいました。

このような状況を鑑みて、2024年（令和6年）4月1日より、相続や遺言によって不動産を取得した場合には、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請を行うことが義務化されました。

また、遺産分割協議が成立した場合も同様に、その遺産分割が成立した日から3年以内に、不動産を取得した相続人は相続登記を行わなければなりません。もし、正当な理由がなくこれらの義務に違反した場合には、10万円以下の過料が科されます。

相続登記の義務化については、2024年（令和6年）4月1日以降に発生した相続だけでなく、施行日前に相続した不動産も対象です。その場合には、2027年（令和9年）3月31日までに相続登記を行う必要があります。

参考：法務省「相続登記の申請義務化について」

これまでの制度では、亡くなった人（被相続人）が所有していた土地や建物などの不動産の全容を相続人が把握しきれないケースも多く、一部の不動産の相続登記が漏れてしまうことで、結果的に「所有者不明土地」となってしまうと指摘されていました。

このような声を受けて、2026年（令和8年）2月2日から所有不動産記録証明制度が創設されました。この制度では、不動産の所有者本人やその相続人などが請求することで、その所有者が登記名義人となっている不動産をリスト化した証明書が発行されます。被相続人名義の不動産を一覧で把握でき、相続登記の漏れが発生するリスクを大幅に削減できると期待されています。

参考：法務省「所有不動産記録証明制度について」

これらの法改正と合わせ、今回新たに住所・氏名変更登記の義務化を行うことで、国は所有者不明土地の主な発生原因である相続登記と住所などの変更登記の手続き漏れを未然に防ぎ、登記簿を常に最新の情報として機能させることを目指しています。

住所・氏名変更登記の義務化が施行されたにも関わらず、面倒だからと手続きを放置した場合には、罰則以外にもいくつかの実務的な不利益がともないます。

以下では、適切に変更登記を行わないことによるリスクを確認し、変更登記の重要性を理解しましょう。

住所・氏名変更登記の義務化によって、住所などの変更があった日から2年以内に変更登記の申請を行わなければなりません。もし、この期限を過ぎた場合には、5万円を上限とした過料を科される可能性があります。過料とは、国や地方公共団体が科す行政上のペナルティであり、前科がつくような刑事罰とは異なります。

また、期限を超過したからといって、ある日突然罰金の支払い通知が送られてくるわけではありません。まずは法務局から登記申請を促す「催告」が届き、それでも正当な理由なくこれに応じない場合には、裁判所を通じてその後の手続きが進められます。

なお、例えば所有者が重病である場合や、DV被害者などで避難を余儀なくされている場合、経済的に困窮しており、登記費用を負担できない場合など、正当な理由があると認められる場合には、住所などの変更登記を行っていなくても過料は科されません。

参考：法務省「住所等変更登記の義務化に関するQ&A」

不動産を売却する際、登記簿上の住所と現住所（住民票や印鑑証明書に記載された住所）が一致していなければ、所有権移転の手続きは受理されません。

売却の直前になって慌てて変更登記をしようとしても、登記手続きにはある程度の日数がかかるうえ、引越しを繰り返している場合には、必要書類の収集にも時間がかかります。

そのため、住所などの変更登記を行わずに放置していると、いざ不動産を売却する際に売買決済が遅延し、買い主や仲介会社に迷惑がかかってしまったり、最悪の場合には売買契約自体が解除となってしまったりするリスクも考えられます。

長期間にわたって住所変更登記の手続きが行われていない場合、いざ登記手続きが必要となった際に、登記簿上の所有者と同一人物であることを照明するのに余分な手間や時間がかかるケースも少なくありません。

例えば、過去に転居を繰り返しているにも関わらず、登記簿上の住所が数十年間放置された状態で所有者が亡くなった場合には、相続人が亡くなった人と登記簿上の所有者が同一人物であることを証明するのに多大な労力を要します。

通常は住民票の除票や戸籍の附票によって住所の変遷を証明しますが、これらの書類には一定の保存期間があり、古い記録が廃棄されているケースもあります。そのような場合には、固定資産税納税通知書や登記済証（権利証）、公共料金領収書の提出を求められるなど、追加の書類準備が必要になります。

また、法務局による登記審査も通常より日数を要する可能性が高くなるため、相続登記手続き全体が遅延しやすくなるでしょう。

自らが所有する不動産を担保にして金融機関から融資を受ける場合や住宅ローンの完済時に抵当権を抹消する場合、ローンの借換えを行う場合にも、登記簿上の住所と現住所が一致している必要があります。

したがって、過去の住所変更登記を怠っていると、金融機関などの手続きの際に変更登記が必要となり、追加の費用や時間がかかってしまうだけでなく、融資の実行タイミングが遅れるなどのデメリットが生じる可能性もあるため注意しましょう。

2026年（令和8年）4月1日に施行日を迎えました。今後は、漏れなく住所や氏名の変更登記を行うことが必要不可欠です。

変更登記申請を失念しないよう、以下の手順に沿って適切な対応を心がけましょう。

まずは、自分自身が所有する不動産の登記簿（登記事項証明書）を確認し、現住所と一致しているかをチェックしてください。特に過去に何度も引越しを繰り返している場合には、どの時点の住所で止まっているかを把握することが先決です。

なお、不動産登記簿の確認については、わざわざ法務局へ出向かなくても、インターネットで「登記情報提供サービス」を利用することで閲覧可能です。利用する場合には、利用料金として数百円程度の手数料負担が必要となりますが、平日だけでなく土日祝日も利用できるため、利便性の高いサービスとして活用されています。

不動産登記簿を確認した結果、もし登記簿上の住所や氏名が古いままになっている場合には、先述した期限内に変更登記申請を行えるよう、早めに手続きを開始しましょう。変更登記自体は所有者自らが行うこともでき、比較的シンプルな住所変遷であれば、法務局のホームページから様式をダウンロードして申請手続きが可能です。

また、複数回の引越しを繰り返していて住所の変遷を追跡しきれない場合や、対象となる物件数が多い場合などは、変更登記申請を司法書士に依頼することも有用です。必要書類のリストアップや申請手続きの代行を専門家に依頼することで、より安心・安全に変更登記を行えます。

住所・氏名変更登記の義務化に合わせ、2026年4月1日から、法務局が自動的に登記を書き換える「スマート変更登記（職権登記）」が始まりました。

スマート変更登記とは、事前に検索用情報（氏名・生年月日・メールアドレスなど）を法務局に申し出ておくことで、法務局が住民基本台帳ネットワークシステム（住基ネット）と連携し、所有者の住所や氏名の変更があったことを検知できるようになります。このような仕組みによって、不動産の所有者が変更登記手続きを行わなくても、法務局が本人の了承を得たうえで、職権で変更登記を実行します。

不動産の所有者はスマート変更登記を活用することで、住所や氏名の変更があった場合でも、自動更新によって変更登記義務違反となるリスクを構造的に防ぐことが可能です。また、変更登記の申請自体が不要となることから、登録免許税や司法書士報酬の負担がゼロになることも大きな利点といえるでしょう。

ただし、住所や氏名の変更があった場合でも、不動産の所有者本人の了承を得られない限りは、法務局は変更登記を行うことはできません。登記情報の異動が検知された場合には、あらかじめ登録したメールアドレスに対し、法務局から送付される通知メールを確認しなければならないため、メールアドレスの変更や迷惑メールへの振り分けなどによって確認漏れとならないように注意が必要です。

法務局の照会については、2年に1回程度と予想されるため、不動産を売却する際など今すぐ変更登記を行う必要がある場面には、自分で変更登記申請を行わなければならないケースもあるでしょう。さらに、スマート変更登記は住基ネットと連携することが前提となるため、日本国内に住所票のない海外居住者は必然的に当制度の対象外となります。

法人についても、スマート変更登記を活用することが可能です。あらかじめ12桁の会社法人等番号を登記している場合には、商業・法人登記システム上で会社名や本店所在地に変更があった際に法務局が職権で変更登記を行います。

ちなみに、2024年（令和6年）4月1日より、法人が不動産登記を行う際には「法人識別事項（会社法人等番号）」が登記事項として追加されました。それ以前から不動産を所有している場合には、事前に法人識別事項の申出を行うことによって、スマート変更登記を活用できます。

参考：法務省「スマート変更登記のご利用方法」
参考：法務省「所有権の登記名義人による法人識別事項（会社法人等番号等）の申出について」

スマート変更登記を利用する場合を除き、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合には、原則として変更登記の申請を行う必要があります。

自分自身で不動産登記申請を行う際には、以下のような手続きの全体像を把握しておくことで、スムーズな対応が可能になります。

まずは変更登記の申請時に提出すべき書類を準備します。具体的には、以下の書類を用意しましょう。

参考：法務局「不動産登記の申請書様式について」

準備した書類一式を不動産の所在地を管轄する法務局へ提出し、登記申請を行います。登記申請には、法務局の窓口に持参する方法に加え、郵送やオンライン申請を選択することも可能です。

なお、登記申請の際には登録免許税を負担しなければなりません。登録免許税の税額については、不動産1物件につき1,000円です。例えば、土地1筆と建物1棟の場合には、1,000円×2物件＝2,000円となります。

参考：法務局「登記されている住所・氏名に変更があった方へ（住所変更登記・氏名変更登記の申請手続のご案内）」

不動産の登記申請書類を提出した場合には、法務局側で申請内容の審査を行います。地域や申請時期によって多少の差異はあるものの、登記申請から完了までには1週間〜2週間程度かかるケースが一般的です。

登記完了時には「登記完了証」が発行されますが、最終的に「登記事項証明書」をあらためて取得し、申請内容が正しく不動産登記簿へ反映されているかを確認することをおすすめします。

不動産登記法の改正では、罰則規定のある義務化が行われることもあり、不安の声も少なくありません。

以下では、住所・氏名変更登記の義務化に関する一般的な疑問点について、Q&A形式でいくつか紹介します。

住所・氏名変更登記の申請期限は、変更があった日から2年以内です。

なお、今回の改正の施行日は2026年4月1日です。それよりも前に住所や氏名の変更があった場合でも、施行日から2年以内（2028年3月31日まで）に変更登記を行わなければなりません。

不動産の所有者が個人の場合には、あらかじめ法務局へ検索用情報（氏名や生年月日など）の申出を行う必要があります。

それによって、法務局が定期的に住基ネットを照会し、住所や氏名の変更を確認すると、不動産の所有者に対し、メールなどで通知が送られます。所有者本人がこれを確認・同意することで、法務局が職権で変更登記を行います。

なお、不動産の所有者が法人の場合には、事前に会社法人等番号の登記を行っている場合に限り、個人と同様にスマート変更登記を活用できます。

はい、必要です。

取得時期に関わらず、現在不動産を所有しており、その登記簿上の住所が最新でない個人や法人については、すべて今回の義務化の対象となります。

2026年4月の不動産登記法改正により、住所・氏名変更登記はこれまでの任意手続きから法的義務へと大きく位置づけが変わりました。今後は住所などに変更があった日から2年以内に登記を行わなければならず、違反した場合には過料の対象となる可能性があるため、従来のように後回しにすることはできません。

また、変更登記を怠ることで生じるリスクは罰則だけにとどまらず、不動産売却時の手続き遅延や契約トラブル、相続時の手続きの複雑化、金融機関手続きへの影響など、実務面でも大きな不利益につながる点に注意が必要です。特に近年問題となっている所有者不明土地の増加を背景に、登記情報の正確性は社会全体にとっても重要性が高まっています。

一方で、今回の改正ではスマート変更登記など、所有者の負担軽減につながる新たな仕組みも導入されます。これらの制度を適切に活用することで、手続きの手間やコストを抑えながら、義務違反のリスクを回避することも可能です。

今後は、不動産を所有しているすべての人にとって、登記情報を最新に保つことが前提となる時代に入ります。改正内容を正しく理解し早めに状況を確認・対応することで、将来のトラブルを未然に防ぐことが重要です。

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