【2026年最新】建築物省エネ法改正の影響は？2025年義務化後の住宅選びで知っておくべきポイント

建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）は、日本のエネルギー消費量の約3割を占める建築物分野において、省エネ化を強力に推進するために制定された法律です。

現在、日本政府は「2050年カーボンニュートラル」（脱炭素社会）の実現を掲げており、そのマイルストーンとして、2030年度までに温室効果ガスを46％削減（2013年度比）することを目指しています。

また、省エネ性能の高い住まいを追求することは、単に環境保護という側面だけではありません。

などのメリットがあります。

このように、昨今の住宅市場においては、建築物省エネ法の制定によってより一層住宅性能が重要視される傾向にあります。物件ごとの省エネ性能の高さは、将来的な不動産の資産価値を維持・向上させるための極めて重要な指標となっています。

2025年（令和7年）4月1日、建築物省エネ法が改正されたことによって、日本の建築・不動産市場は大きな転換点を迎えました。

従来に比べて省エネ基準がより大幅に厳格化されたことによって、改正後に新築やリフォームを行う場合には、一定の省エネ性能が担保された設備や設計が義務づけられることとなりました。

従来の建築物省エネ法では、省エネ基準に関して、中規模や大規模の非住宅では適合義務とされていたものの、それ以外の一般的な一戸建て住宅（小規模住宅）では説明義務に留まっていました。

説明義務とは、建築士は建築主に対し、書面を交付して省エネ基準への適合性を説明する義務のことを指します。つまり、改正前では、一般住宅における省エネ基準への適合性に関しては、あくまで努力義務と位置づけられており、基準に満たない住宅を建築することも認められていました。

しかし、2025年に行われた建築物省エネ法の改正により、原則としてすべての新築住宅・非住宅建築物において省エネ基準への適合が義務化されました。

具体的には、以下の2つの基準を満たす必要があります。

断熱性能等級とは、住宅における熱の逃げにくさ（断熱性能）をあらわす指標であり、そのレベルによって1〜7までの等級に細分化されています。また、一次エネルギー消費量とは、空調や換気、照明、給湯などの設備による消費エネルギー量から、太陽光発電システムなどによる創エネルギー量を差し引いたものです。

もし、これらの基準を満たしていない場合には、建築に必要な「確認済証」や完成時の「検査済証」が発行されないため、事実上、基準に適合していない家は新築できないという非常に強力なルールへと変わりました。

つまり、現在では断熱性能等級などが1〜3の住宅・非住宅は建築できず、少なくとも等級4以上を確保しなければなりません。

参考：国土交通省「建築基準法・建築物省エネ法改正法制度説明資料」
参考：国土交通省「省エネ基準適合義務化チラシ」

もうひとつの大きな変更点が、建築基準法における「4号特例」の縮小です。改正前の建築基準法では、木造の2階建てや平屋といった小規模な住宅は「4号建築物」とされ、都市計画区域外であれば建築確認の対象外となり、構造審査の一部についても省略することが認められていました。

しかし、省エネ性能を高めるために太陽光パネルを設置したり、断熱材を厚くしたりすることで建物の重量が増している現状を鑑み、従来の4号建築物は廃止され、木造・非木造に関わらず、2階建て以上または延べ床面積が200㎡超の建築物については「新2号建築物」、200㎡以下の平屋の場合は「新3号建築物」に区分されることとなります。

このうち、「新3号建築物」であれば、従来どおり、都市計画区域外の場合は建築確認の対象外かつ審査省略制度の対象となりますが、新2号建築物に該当する場合には、建築確認や構造審査が義務づけられることになりました。

建築物省エネ法だけでなく、建築基準法でもこのような制度の見直しが行われたことで、省エネ性能に加えて、地震に対する構造的な安全性についても、より確実な証明が求められるようになっています。

参考：国土交通省「建築基準法・建築物省エネ法改正法制度説明資料」
参考：国土交通省「4号特例見直しチラシ」

2024年4月から開始している省エネ性能表示制度についても、現時点では努力義務ではあるものの、昨今の住宅市場ではすでに定着しつつあります。

「省エネ性能表示制度」とは、住宅などの建築物の新築や販売、賃貸を行う際に、消費者が正しく比較検討できるよう、売り主や貸主、不動産業者などがその物件の省エネ性能やエネルギー消費性能をラベル表示する制度のことです。

発行される省エネ性能ラベルには、その物件のエネルギー消費性能や断熱性能、目安となる年間の光熱費、ZEH水準やネット・ゼロ・エネルギーへの適合の有無などについて、星の数などを用いてわかりやすく表示されます。

特に、新築住宅の販売や賃貸の広告には、住宅性能をあらわす星の数や「ZEH水準」などの文言が記載されたラベルが表示されるようになり、消費者が一目で物件ごとの省エネ性能を比較できる環境が整備されています。

参考：国土交通省「新しい建築物の省エネ性能表示制度が開始！」

2025年4月の省エネ基準義務化により、住宅市場では省エネ性能が住まい選びの新たな基準となるフェーズに入りました。

ここで注意すべきは、2026年は法改正がないから安心というわけではない点です。2030年にはさらに厳しいZEH水準が義務化される予定であり、常に「2030年の壁」や、将来的なさらなる基準引き上げの可能性を見据えた動きが求められます。

今後の市場で警戒すべきなのが、基準ギリギリの家は将来的に評価が下がる可能性があるという点です。もし2026年に現在の最低基準をクリアするだけの家を建ててしまうと、わずか4年後の2030年には一世代前の低性能住宅になるリスクがあります。

今後は、高断熱・高気密を標準とする高性能住宅と義務化レベルをクリアするだけの住宅との間で、中古市場での評価に明確な差が出始めるでしょう。

改正建築物省エネ法の施行については、単なる法改正という位置づけよりも、省エネを推進するという政府の意向を明確にあらわした内容といえるでしょう。

今となっては、住宅の省エネ化は建築物省エネ法のみならず、税金の優遇措置や補助金などの制度にも色濃く反映されているため、購入者の家計やライフプランに多大な影響を及ぼしています。

省エネ性能のニーズが高まることで、高性能な断熱材やサッシ、太陽光発電設備、24時間換気システム、V2Hなどの最新設備の導入事例が増え、初期の建築費用や物件価格は上昇傾向にあります。

しかし、一方で省エネ化を実現することにより、月々の光熱費などのランニングコストを大幅に抑えることが可能です。例えば、国土交通省の資料によると、これまでの住宅と省エネ住宅を比較した場合、年間の光熱費では約6万円もの差が生まれるという試算が示されています。

さらに、ZEH基準相当まで省エネ性能を高めた場合、東京などの温暖地では年間で約12万円、北海道などの寒冷地では年間約18万円の光熱費削減効果が期待されます。

参考：国土交通省「快適・安心なすまい　なるほど省エネ住宅」

したがって、省エネ性能を追求する場合には、設備導入によって「増加する建築コスト」と「減少するランニングコスト」を比較し、およそ何年程度で元が取れるのかをシミュレーションすることが大切です。

ただし、太陽光発電システムなど、定期的なメンテナンス費用の負担が必要となる設備も少なくありません。そのため、費用対効果のシミュレーションを行う場合には、将来的に発生する修理代やメンテナンス費用も加味したうえで試算しましょう。

なお、住宅の省エネ設備の導入については、国や自治体によって費用の一部を補助してもらえる可能性があります。特に、2026年度では「住宅の省エネキャンペーン」の一環として複数の補助金制度が展開されています。

例えば、「みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）」では、極めて高い省エネ性能を持つGX志向型住宅には、世帯を問わず、1戸あたり最大110万円（寒冷地では125万円）もの高額な補助金が交付されるなど、手厚い補助金制度が用意されています。

みらいエコ住宅2026事業（Me住宅2026）の補助額は、以下のとおりです。

なお、長期優良住宅やZEH水準住宅については、補助対象者が子育て世帯や若者夫婦世帯の場合に限られます。

参考：みらいエコ住宅2026事業事務局「みらいエコ住宅2026事業」

したがって、省エネ設備を導入する際には、これらの国や自治体の補助金制度などを有効活用し、住宅建築や購入時の導入費用の負担をできる限り減らすことで、設備導入のコストパフォーマンスを高めることが重要です。

2024年以降に入居する新築住宅の場合、省エネ基準に適合していない住宅（その他の住宅）については、2023年12月31日までに建築確認を受けた場合など、一定の要件を満たす場合を除き、原則として住宅ローン控除を受けられなくなりました。

また、新築住宅のうち、2026年中に入居した場合では、省エネ性能の区分によって住宅ローン控除における借入限度額や控除額に以下のような差が設けられています。

なお、2026年度（令和8年度）税制改正大綱では、後述する既存住宅（中古住宅）への控除拡充に加え、災害リスクの高い「レッドゾーン」での新築を控除対象外とするなど、環境と安全を重視した制度設計が加速しています。

参考：国土交通省「（別紙1）令和8年度住宅税制改正概要」

さらに、父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度にも、その住宅の省エネ性能が大きく影響します。

具体的には、その住宅用の家屋が省エネ等住宅に該当するかによって、以下のように非課税限度額が異なります。

したがって、省エネなどの性能に優れた住宅のほうが、親などからの資金援助もより一層活用しやすいように要件が整備されています。

なお、省エネ等住宅とは、以下のいずれかを満たす家屋のことです。

参考：国税庁「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税」

2026年度（令和8年度）税制改正大綱では、省エネ性能が高い中古住宅への住宅ローン控除が以下のように拡充され、大きな話題を集めました。

特に、より高性能な長期優良住宅・低炭素住宅やZEH水準省エネ住宅の場合には、改正前と比べて借入限度額が500万円（子育て・若者夫婦世帯は1,500万円）上乗せされるとともに、控除期間も13年に拡大されています。

参考：国土交通省「（別紙1）令和8年度住宅税制改正概要」

このことからも、長引く住宅価格の高騰による新築住宅市場への影響を加味し、政府は中古住宅市場に活路を見出していることが伺えます。このような国の後押しを受け、中古住宅市場の活性化が期待されるとともに、中古住宅では省エネ性能による二極化が進むものと考えられています。

特に、将来に対する不安を持つ消費者ほど、持ち家にもリセールバリューを追求しやすく、資産価値の落ちにくい家へのニーズが高まりがちです。住宅性能が等級などによって数値化される昨今では、将来売りやすい家＝省エネ性能が客観的に証明されている家という認識が進むため、反対に省エネ性能が不足している住宅は、将来的に査定額を下げないと買い手がつかないというリスクも高まるでしょう。

住宅市場を取り巻く環境が大きく変化するなかで、置かれている立場によって取るべき対策は異なります。具体的には、ケース別に以下のようなポイントを意識して立ち回ることで、住宅売買をより成功に導きやすくなるでしょう。

2025年4月の省エネ基準適合義務化によって定められた「断熱等性能等級4」はあくまで2025年時点の最低ラインに過ぎません。先述したとおり、今後国は2030年までにZEH基準である「断熱等性能等級5」への引き上げを予定しています。

将来的に家の資産価値をできる限り維持させるのであれば、2030年の基準を先取りし、ZEH基準を上回る「断熱等性能等級6〜7」を標準とすることも検討しましょう。住まいの省エネ性能を追求することで、将来の資産価値の下落を防ぐとともに、ランニングコストを削減しつつ、快適な住環境をより長く維持できます。

国や自治体の補助金制度などを活用することで、省エネ設備の導入コストを減らすことができるケースもあるため、新築時には適用可能な制度がないかを住宅会社に相談することをおすすめします。

物件選びの際には、広告に掲載されている省エネ性能ラベルを必ずチェックしてください。

星の数や断熱等性能等級、目安の光熱費を確認するのはもちろんのこと、その物件が長期優良住宅やZEH住宅といった区分のうち、どれに該当するのかによって、住宅ローン控除や住宅取得等資金に関する贈与税の非課税制度の取り扱いにも差異が生じるため、正確な判断が求められます。

これらの税制を活用する場合には、不動産会社や税理士に必ず確認しながら物件選びを進めることで、資金計画の失敗を防ぐ鍵となるでしょう。

中古物件の購入を検討している場合、その不動産がリフォーム済みの物件であれば、単に内装の状態だけでなく、窓の交換（内窓設置など）や壁の断熱改修がきちんと行われているかを確認しましょう。

また、2026年度（令和8年度）税制改正大綱によって、中古住宅の住宅ローン控除が拡充されたため、購入する物件の省エネ性能も慎重にチェックする必要があります。

それに対し、中古物件を売却する場合には、売却前に窓や給湯器の更新といった性能向上のためのリフォームを施したり、あらかじめ以下の証明書類を取得したりすることで、買い手からの信用性向上に役立ちます。

このように一定の省エネ性能を担保することによって、近隣の他物件との大きな差別化を図り、早期売却や高値での売却につなげることができます。

建築物省エネ法の改正により、住宅の省エネ性能は努力目標から義務へと大きく転換しました。今後は断熱性能やエネルギー効率が、住宅ローン控除や補助金制度、さらには資産価値や売却時の評価にも直結する重要な判断基準となります。

加えて、2030年に向けて省エネ基準のさらなる引き上げも予定されており、住宅性能による「選ばれる家」と「選ばれない家」の二極化は今後より一層進んでいくと考えられます。

住宅やエネルギー価格の高止まりが続く現状においては、将来のコストや資産価値の推移まで見据え、各種優遇制度についても正しく理解したうえで、計画的に住まい選びを行うことが極めて重要といえるでしょう。

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