マンション売却にかかる税金とは？計算方法、節税対策や特例・控除の活用について解説

マンションの売却は、一般的に大きな金額が動く取引であり、売却にともなってさまざまな税金が発生する可能性もあります。

具体的には、マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合には、譲渡所得税（所得税や復興特別所得税、住民税）が課税されます。したがって、マンションを売却しても利益が出なかった場合には、これらの税金は発生しません。

ただし、売却時には、利益の有無に関わらず、印紙税や登録免許税の負担が発生する可能性もあります。

なお、売却によって利益が出て、譲渡所得税が発生する場合でも、税務上の控除や特例制度を活用することで、税負担が軽くなるケースもあります。

例えば、自宅のマンションを売却した際には、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例や、適用税率が軽減される特例制度などがあります。また、マンションを売却して損失が出た場合でも、一定の要件を満たせば、ほかの所得と相殺したり、その損失を翌年以降に繰り越したりすることも可能です。

これらの税金計算や特例制度に関する基本的な知識を身につけることで、マンション売却による税負担をイメージでき、より安心して売却手続きを進められるでしょう。

マンション売却時に発生する主な税金は以下の3種類です。

これらの税金については、「利益に関わらず発生する税金」と、「利益が出た場合のみ発生する税金」に分けられます。

利益に関わらず発生する税金

利益の有無に関係なく発生する税金としては、「印紙税」と「登録免許税」が挙げられます。

印紙税

売買契約書を作成する際に、所定の収入印紙を契約書に貼付して納付します。印紙の貼り忘れや不足は税務調査で指摘される可能性があるため、契約前に必ず確認しましょう。

具体的な税額は以下のとおりです。

なお、電子契約の場合は印紙税が不要になるため、近年では電子契約を選ぶケースも増えています。

登録免許税

登録免許税とは、不動産登記などの手続きの際に発生する税金です。売却するマンションに対し、ローンによる抵当権が設定されている場合には、売却時に抵当権抹消登記をおこなう必要があります。

抵当権抹消登記の際には、「不動産1個につき1,000円」の登録免許税がかかります。土地と建物それぞれに抵当権が付されている場合には、1,000円×2件＝2,000円の税負担が生じます。

利益が出た場合のみ発生する税金

マンションを売却したことで利益（譲渡所得）が発生する場合には、譲渡所得税がかかるため注意が必要です。

譲渡所得税

不動産の売却によって譲渡所得が発生する場合には、所得税や復興特別所得税、住民税がかかります。具体的な税率については、以下のように「売却年の1月1日時点における所有期間が5年を超えるか」によって異なります。

復興特別所得税については、平成25年から令和19年までの期間にわたり、所得税に上乗せして課税されます。

譲渡所得が発生する場合には、売却年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告書を提出し、その期間内に所得税と復興特別所得税を納付しなければなりません。また、提出された確定申告の情報は各自治体にも共有され、売却年の翌年6月以降に住民税を納付します。

マンションを売却した場合には、「譲渡所得税がかかるか」を適切に見極めることが重要です。譲渡所得税を計算するためには、まず「譲渡所得（売却益）」を正確に計算しなければなりません。

譲渡所得税の計算については、以下のステップで進めます。

1.譲渡所得を計算する
　譲渡所得＝収入金額－（取得費＋譲渡費用）
2.譲渡所得税を算出する
　譲渡所得税＝譲渡所得×税率

取得費には、単にマンションの購入価格だけでなく、以下のような費用も含めることができます。

• 土地や建物の購入代金
• 購入時にかかった税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税など）
• 購入時の仲介手数料
• リフォーム費用（建物の価値を高める改良工事費用など）
• 土地の測量費や造成費用

ただし、建物の取得費を計算する際には注意が必要です。建物の場合には、使用や年月の経過とともに資産価値が減少するため、それを取得費にも反映しなければなりません。

例えば、居住用マンションの場合には、購入代金などの合計額から、以下の算式によって計算した「減価償却費相当額」を差し引き、取得費を計算します。

なお、土地については、年月の経過にともなう資産価値の減少は生じないため、購入時の価格がそのまま取得費となります。

また、もし売却した建物や土地について、購入代金などが不明な場合には、売却価格の5%を「概算取得費」として譲渡所得を計算します。

譲渡費用とは、マンションの売却に直接かかった費用のことで、以下のような費用が該当します。

• 売却にともなう仲介手数料
• 売買契約書の印紙税
• 借家人に住戸を明け渡してもらうために支払った立退料
• より有利な条件で売るために、最初の契約を解除する際に支払った違約金

なお、住宅ローンの残債や抵当権抹消登記費用、司法書士報酬、所有期間中の維持管理費（管理費、修繕積立金、固定資産税など）、引越し代などは譲渡費用には含まれません。

例として、居住用マンションを売却した場合における譲渡所得の計算の流れを確認してみましょう。なお、以下の計算例では、譲渡所得の特別控除や特例制度の適用はないものとします。

上記シミュレーションの場合には、マンション売却によって約224万円の譲渡所得税が発生します。

マンションを売却する際には、単に買い手を探すだけでなく、税金の負担や売却価格の決定方法など、事前に考えておくべきポイントが数多くあります。

特に、所有期間や売却時期によって税率が大きく変わることや、譲渡所得税に関する特例制度を活用することで税負担を大幅に減らせる可能性があります。さらに、売却に関する判断を一人でおこなうのではなく、専門家に相談することで、節税や資金計画を含めてより有利な売却を実現しやすくなるでしょう。

ここでは、マンション売却時に押さえておくべき代表的な対策について解説します。

売却時期や所有期間を考える

先述したとおり、マンションの売却時に譲渡所得が発生した場合には、そのマンションの1月1日時点における所有期間が5年を超えるかによって適用税率が異なります。

具体的には、売却年の1月1日時点での所有期間が5年超の場合、「長期譲渡所得」として合計20.315%の税率が適用されます。一方、所有期間が5年以下の場合は、「短期譲渡所得」に該当し、譲渡所得税の税率は39.63%となるため、両者の税率には約2倍近くもの差があります。

このように、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の税率差は非常に大きいため、もし売却までのスケジュールに余裕があれば、1月1日時点での所有期間が5年を超えるまで売却を待つことで、税負担を大幅に軽減できる可能性も高まります。

また、後述する税務上の特例制度の中には、売却する不動産について、一定の所有期間を超えていなければ適用できないものもあります。さらに、住宅ローン控除と併用できないケースなど、複数の制度を併用できない場合もあるため、自分自身にとって最適な特例を見極めることも大切です。

したがって、事前に譲渡所得税の適用税率をチェックするだけでなく、適用可能性のある特例制度の適用要件についても注意深く確認し、マンションを売却すべきタイミングを検討しましょう。

特例・控除の活用

マイホームを売却する場合には、売却後の生活を守るために、税負担を軽減するための特例制度がいくつか用意されています。

特に以下のような制度を積極的に活用することで、譲渡所得税の負担を軽減でき、より多くの売却収入を手元に残すことが可能となります。

3,000万円特別控除

この特例の正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。この特例を適用することで、マイホーム（居住用財産）を売却した際に、譲渡所得から最大で3,000万円までを控除できます。

この特例を適用することで、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は実質的に0円になります。

例えば、所有期間6年の自宅マンションを売却し、4,000万円の長期譲渡所得が発生した場合、3,000万円控除の適用の有無によって、譲渡所得税はそれぞれ以下のように計算されます。

したがって、上記の具体例では、3,000万円特別控除の適用の有無によって、税負担としては「812万6,000円－203万1,500円＝609万4,500円」という大きな差が生じることとなります。

この特別控除については、売却物件の所有期間は問わないため、短期間のうちに譲渡した場合でも、適用要件さえ満たせば適用できます。

また、マンションを夫婦で共有していた場合は、夫婦双方が適用要件を満たせば、それぞれで3,000万円の特別控除を適用でき、合計で最大6,000万円の控除を受けることも可能です。

ただし、3,000万円の特別控除については、旧居を売却したあとに購入する新居に対して「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」を適用する場合には、原則として併用できません。したがって、どちらか一方を選択適用する必要があるため、自らの状況に合わせて、より有利なほうを選択することが重要です。

なお、当制度については、別記事にて詳しく解説していますので、ぜひ以下のリンクをご参照ください。

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3000万円控除とは？特例の適用要件やマイホーム売却で損をしないための基礎知識

軽減税率の特例

この特例の正式名称は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」です。売却年の1月1日において所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に、通常よりも低い税率で計算できる特例です。

この特例による具体的な税率は以下のとおりです。

例えば、所有期間10年の自宅マンションを売却し、4,000万円の長期譲渡所得が発生した場合、「軽減税率の特例」の適用によって、譲渡所得税はそれぞれ以下のように変動します。

したがって、上記のケースでは、特例を適用することで「812万6,000円－568万4,000円＝244万2,000円」の節税効果が見込まれます。

また、この特例は、先に述べた「3,000万円の特別控除」と併用できる点も大きな特徴です。2つの特例を併用した場合には、譲渡所得税は以下のように計算できます。

したがって、特例制度を一切適用しなかった場合と比べると、「812万6,000円－142万1,000円＝670万5,000円」となり、両者の納税額には雲泥の差があることがわかります。

この特例制度の具体的な適用要件については、以下の国税庁ホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」

買い換え特例

この特例の正式名称は「特定のマイホームを買い換えたときの特例」です。

令和7年12月31日までにマイホームを売却し、代わりのマイホームに買い換えた場合に、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができる特例です。したがって、マイホーム売却による譲渡益が完全に非課税となるのではなく、買い換えたマイホームを将来売却するときに、まとめて課税される仕組みです。

例えば、取得費が1,000万円の自宅マンションを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合、通常であれば「5,000万円－1,000万円＝4,000万円」の譲渡益が課税対象となります。

しかし、この特例を適用すれば、譲渡益に対する課税は繰り延べられるため、マンション売却時の譲渡所得税はゼロとなります。その代わり、買い換えたマイホームを将来売却した際に、今回繰り延べた自宅マンションの譲渡益4,000万円を含めて、譲渡所得税を計算しなければなりません。

令和7年12月末までの期間限定の特例制度ですが、税制改正によって適用期限が延長される可能性も考えられます。適用期限の間際に売却手続きをおこなうときは、「適用期限が延長されているか」についても必ず確認しましょう。

なお、この特例を適用する場合には、「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」とは併用できません。そのため、複数の制度要件を満たす場合には、有利不利を比較検討し、自分自身に最適な特例を選択しましょう。

当制度の具体的な適用要件などについては、以下の国税庁ホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

専門家に相談する

マンション売却時には、専門家に相談することが非常に重要です。

特に不動産売却にともなう譲渡所得の計算では、取得費や譲渡費用の計算などに関する細かいルールも多く、専門的な判断が求められます。また、先述した特例制度についても、適用要件は複雑なケースも多いため、適用可否の判断を誤ってしまう可能性もあるでしょう。

そのため、自分自身で確定申告手続きを進める場合には、特例を見落として税金を余分に払ったり、申告期限を過ぎて延滞税が課されたりするリスクもあります。特に不動産の売却は金額も大きいため、わずかな判断ミスが数百万円単位の差につながることも珍しくありません。

譲渡所得税などの税金面で不安がある場合には、税理士や所轄の税務署へ相談することが大切です。譲渡所得の計算や特例適用についても相談できるため、より安心して確定申告手続きを進めることができるでしょう。

また、不動産市場を踏まえた売却査定や売却時期の検討に関しては、不動産仲介会社に相談することをおすすめします。その他にも、資産全体のバランスを踏まえたアドバイスとして、ファイナンシャルプランナー（FP）に相談するのもよいでしょう。

したがって、マンションの売却を検討する際には、不動産会社に依頼するとともに、税理士などの専門家にも早めに相談することで、適切な税務対策とスムーズな売却活動の双方を実現できます。

マンションを売却する機会はさほど多くないため、売却する際にはさまざまな不明点が発生しがちです。

特に税金や確定申告に関する悩みが多いため、ここでは実務における「よくある質問」を3つ解説します。

相続で取得したマンションの場合、税金はかかりますか？

相続で取得したマンションを売却し、売却益（譲渡所得）が出た場合は、通常の売却と同様に譲渡所得税がかかります。ただし、相続不動産の場合には、通常の不動産の売却とは取り扱いが異なる点もあるため、注意が必要です。

まず、被相続人（亡くなった人）から相続した不動産の取得費については、相続時点での評価額ではなく、原則として、被相続人がその物件を取得した際の購入代金などに基づいて計算します。同様に、不動産の所有期間についても、被相続人がマンションを取得した日からカウントします。

したがって、被相続人が長年保有していた物件については、減価償却費相当額が増えることで取得費は減少しやすい一方で、相続直後に売却した場合でも「長期譲渡所得」として低い税率を適用できるケースも多いです。

また、親と同居していたマンションを相続し、相続後もそのまま住み続けたあとで売却するようなケースでは、先述した「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」などの特例を適用することも可能です。

さらに、相続不動産の場合には、相続時に支払った相続税のうち、売却したマンションに対応する税額の一部を取得費として加算できる制度として「取得費加算の特例」が設けられています。

この特例に関する詳しい内容については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

これらの特例を活用することで税負担を大きく軽減できる可能性があるため、相続したマンションを売却する際は、特例制度の適用可否を必ずチェックしましょう。

なお、被相続人が生前ひとりで暮らしていた実家を相続し、相続後に空き家となっていた物件を売却するケースを想定して、「相続空き家の3,000万円特別控除」という特例制度も設けられています。ただし、この制度は「区分所有登記された建物」は対象外であり、分譲マンションなどの場合には適用できないため注意が必要です。

マンションを売却したら確定申告は必ず必要ですか？

マンションを売却したことで利益が出て、譲渡所得税が発生する場合には、原則として確定申告が必要です。確定申告義務がある場合には、売却した年の翌年の2月16日から3月15日までに、所轄税務署へ確定申告書を提出しなければなりません。

また、マイホームを売却したことによる「3,000万円特別控除」や「買い換え特例」などの特例制度については、必要書類を添付した確定申告書を提出することで適用することが可能です。そのため、特例適用後の譲渡所得税がゼロになるからといって、確定申告書の提出を失念していると、申告漏れの状態に陥ってしまうため注意が必要です。

また、マンションの売却によって利益が出ていないケースでも、医療費控除や住宅ローン控除などを適用するために確定申告をおこなう場合には、すべての収入について申告しなければなりません。

したがって、売却益が発生していない場合でも、何らかの理由で確定申告書を提出する場合には、マンションの売却について「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）」を作成し、申告書に添付する必要があります。

譲渡損失が出たときは何か控除がありますか？

居住用マンションの売却によって譲渡損失が出た場合にも、税負担を軽減するための制度として、以下の2つの特例があります。

• 特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
• マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、住宅ローンが残っているマイホームを売却し、譲渡損失が発生した場合で、その売却額がローンの残債を下回るときに適用できる制度です。

その譲渡損失をほかの所得と相殺（損益通算）し、損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失がある場合には、さらに翌年以降3年間に繰り越して控除（繰越控除）できます。

特例制度の具体的な内容については、以下の国税庁ホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は、令和7年12月31日までにマイホーム（旧居宅）を売却し、新たなマイホーム（新居宅）を購入する場合で、旧居宅の売却によって譲渡損失が発生した場合に適用できる制度です。

旧居宅の売却によって発生した譲渡損失を、給与所得などの所得と損益通算したり、翌年以降3年間にわたって繰越控除したりすることが可能です。

制度の具体的な内容については、以下の国税庁ホームページをご参照ください。

参考：国税庁「No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき（マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」

マンションを売却する際には、譲渡所得税をはじめ、印紙税や登録免許税などの税負担が生じます。特に売却益が出た場合に発生する譲渡所得税については、利益に比例して税額も増加するため、想定を上回る税負担が生じるケースも珍しくありません。

ただし、マイホームとしてのマンションを売却する場合には、「3,000万円特別控除」や「軽減税率の特例」「買換え特例」など、税負担を軽減できる制度があります。

譲渡所得の計算や特例制度の適用可否については、判断が難しいケースもあるため、わからないことがある場合には、早めに税理士などの専門家へ相談しましょう。