共有でマンション購入した場合の不動産取得税の課税はどうなる？

自身が住むための中古マンションを家族等の誰かと共有で購入した場合、不動産取得税の課税はどうなるでしょうか？
原則は、住む人の持分について住宅取得の軽減が適用されますが、共有者に住む人と住まない人がいる場合の軽減適用については都道府県により取り扱いが異なるため、該当地で確認するようにしましょう。

この記事では、不動産取得税の軽減要件や、共有名義でマンション購入した場合の軽減適用について解説します。共有名義で不動産の購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産取得税とは？

不動産取得税とは、不動産を売買・贈与で取得したとき、または建物を新築・増築したときにその取得者にかかる、都道府県が課税する地方税です。

不動産の取得については、有償・無償の別、登記の有無、取得原因は問いません。そのため、贈与や等価交換でも課税対象となります。ただし、一定の条件を満たすことで非課税や軽減制度が適用できる可能性があります。

以下、不動産取得税の計算方法をご紹介いたします。

■不動産取得税の計算方法

原則計算

不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額） × 税率

宅地の特例（1/2特例）

宅地の課税標準＝固定資産税評価額 × 1/2

原則税率と特例の税率

原則	特例
土地 4%	土地 3%
建物 4%	住宅 3% 住宅以外の建物 4%

※税率は標準税率で都道府県により異なることがあります。

中古住宅を購入した場合の不動産取得税軽減の主な要件とは？

中古住宅を購入した場合の不動産取得税軽減の主な要件は以下の通りです。

個人が自己居住用、もしくはセカンドハウス用として取得した住宅であること
課税床面積が50㎡以上240㎡以下であること
昭和57年1月1日以後に新築されたものであること(新耐震基準適合物件)

上記以外の場合　取得の日までに

a. 耐震基準適合証明書が取れたもの

b. 既存住宅売買瑕疵保険に加入したもの

c. a.b.以外：取得の日までに耐震工事を申請し､居住の日までに耐震工事が完了したもの（増改築工事証明書等）

上記の要件に該当する場合の不動産取得税は、課税価格から一定額を控除した金額に税率3%を乗じて計算されます。

控除額は建築年によって定められており、評価額によっては不動産取得税が課税されないケースもあります。

新築住宅を購入した場合の不動産取得税軽減の主な要件とは？

新築住宅を購入した場合の不動産取得税軽減の主な要件は以下の通りです。

居住用その他も含め住宅全般に適用（マイホーム・セカンドハウス・賃貸用マンション［住宅用］など）
課税床面積が50㎡以上（戸建以外の貸家住宅は1戸当たり40㎡以上）240㎡以下>>>

新築住宅を購入した場合には、床面積の要件に該当していれば、所有者が実際に住まなくても不動産取得税の軽減が適用されます。

共有者のうち、住む人と住まない人がいる場合の軽減適用の取り扱いは都道県によって異なる？

原則は、住む人の持分について住宅取得の軽減が適用されますが、都道府県によって共有者のうち、住む人と住まない人がいる場合の軽減適用の取り扱いが異なります。

ここでは、首都圏1都3県の軽減適用について、以下ご紹介いたします。

東京都	共有者に居住者が含まれていれば全体で軽減適用
千葉県	共有者のうち居住者の持分のみ軽減適用
埼玉県	共有者のうち居住者の持分のみ軽減適用
神奈川県	共有者のうち居住者の持分のみ軽減適用

(令和6年4月調べ)

東京都では、共有者に居住者が含まれていれば、全体で不動産取得税への軽減が適用されます。

千葉県・埼玉県・神奈川県では上記の通り、共有者のうち居住者の持分にのみ軽減が適用されます。

このように共有者のうち、住む人と住まない人がいる場合の軽減適用の取り扱いは、都道府県によって異なるため、共有で不動産の購入を検討している方は、該当地の都道府県税事務所で確認しましょう。

※不動産取得税の詳細についてはコチラをご参照ください。

不動産を購入・売却する際には様々な税金の特例を利用することができますが、どの特例を利用できるか分からないことが多いかと思います。

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