不動産売買契約後、引渡し前に相続が発生！譲渡日はいつになる？？

不動産の売買契約締結後、引渡しを行う前に、相続が発生してしまいましたが、「譲渡日」は「引渡日」または「契約日」のどちらを選択しなければならないのでしょうか？

答えは、この場合の「譲渡日」は、「引渡日」または「契約日」のいずれかを選択することができます。

それでは、「引渡日」または「契約日」では、違いがあるのでしょうか？

売主の譲渡税の取り扱いにおいて、譲渡日を「引渡日」とするか、または「契約日」とするかで、課税関係が変わるので、注意が必要になります。

譲渡日に「引渡日」を選択した場合（原則）

譲渡日に「引渡日」を選択した場合は、相続人が譲渡をしたと考え、相続人が確定申告をします。

この場合、相続後でも相続人のマイホームであれば、「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用することができ、また「取得費加算の規定」も適用することが可能です。

※居住用財産の3,000万円特別控除
居住用財産を売却し､譲渡所得が生じた場合、譲渡所得から3,000万円まで控除できるという特例です。居住用財産とは実質的居住が求められ､所有期間、居住期間は問われません。

※取得費加算の規定
相続または遺贈により取得した土地、建物、株式などの財産を、一定期間内に譲渡した場合に、相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することで、譲渡所得にかかる税金が軽減されます。

ただし、相続財産を譲渡した場合の譲渡所得税の計算で、相続税額を取得費加算できる特例は、相続税の申告期限から3年以内に譲渡が行われたときだけに限られています。

譲渡日に「契約日」を選択した場合（特例）

一方で、譲渡日に「契約日」を選択した場合は、被相続人が譲渡をしたと考え、被相続人を申告者とする準確定申告（相続があったことを知った日の翌日から4か月以内）をします。

この場合、被相続人のマイホームであれば、「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用することができます。

尚、準確定申告の際に、譲渡所得の申告がなかった場合には、契約日を譲渡日として申告することはできません。

※準確定申告
納税者が死亡したときに、相続人がかわりに行う確定申告のことです。

譲渡日が「引渡日」と「契約日」での違いのまとめ

最後に、譲渡日が、「引渡日（原則）」と「契約日（特例）」での違いをまとめました。

	引渡日を譲渡日とする場合（原則）	契約日を譲渡日とする場合（特例）
申告者	相続人	被相続人
課税される科目	所得税・住民税	所得税
居住用の特例	相続人が要件を満たせば適用可	被相続人が要件を満たせば適用可
取得費加算	適用可	適用不可

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