大家のコウメ太夫さんと学ぶ、不動産売買の“リアル”。「チクショー!!」と後悔しないために知っておくべきこと

（写真右）コウメ太夫さん
東京都荻窪生まれ。95年、梅沢富美男劇団に所属した後、97年にお笑い芸人に転身。2005年、「小梅太夫」（のちに『コウメ太夫』に改名）のキャラで『エンタの神様』に出演し、大ブレイク。
近年は、俳優としても活躍中。
HPはこちら

（写真左）三菱地所ハウスネット・品川営業所長 飯野佑一
2007年、三菱地所ハウスネットに新卒入社。居住用から投資用の物件までを幅広く取り扱い、現在は品川営業所長として営業メンバーのマネジメントを行っている。
メインは個人所有の不動産で、お客さま目線に立ったアドバイスやサポートを大切にしている。

コウメさんは2009年に都内の新築アパートを一棟購入されたそうですね。『エンタの神様』でブレイクしたのが2005年。その数年後に不動産経営を始められたきっかけを教えてください。

コウメ太夫（以下、コウメ）

以前、家賃が月15万円ほどのマンションに住んでいたのですが、当時のマネージャーから「もし仕事が少なくなったら、そこに住み続けられないかもしれない」と言われまして。
おふくろに相談したら「アパートでも買ってみたら」とアドバイスされたんですよね。幸い貯蓄はあったので「じゃあ、やってみるか」と。

聞くところによると、お母様も不動産経営をされていたとか。それもあって、コウメさん自身もアパートを買うことに対して、あまり抵抗がなかったのでしょうか？

コウメ太夫（以下、コウメ）

そうですね。もともと興味はありました。おふくろも自分の経験をもとにアドバイスしてくれるだろうし、まぁ何とかなるかなと。

物件はどのように探されましたか？

コウメ

最初に相談した不動産屋さんで、3件くらい案内してもらって決めました。
1件目と2件目は駅から遠かったり、周囲の人通りが少なかったりしてイマイチだなぁと。でも、最後に案内された物件はすごく条件が良かったんです。
新築2階建て・全6部屋で、価格は約5000万円。私鉄の駅から徒歩5分以内で、商店街もコンビニも公園も近い。周辺に学校もあって学生も多いから、ここなら間違いなく借り手はつくだろうと思いました。

3件目で、早くもピンとくる物件が見つかったと。

コウメ

そうですね。建物の雰囲気も気に入りましたし、もうここを買おうと。それ以外の物件は見ていません。

飯野

コウメさんの事例からもうかがえますが、物件を選ぶ時の「第一印象」って、とても大事だと思います。
私たちのお客様でも、細かなスペックよりもまずは「その建物を自分が気に入るかどうか」を重視し、そのうえで物件のスペックや周囲の環境などを掘り下げ、判断されるパターンが多いですね。
物件との出会いは「チャンス」と言えますし、そこでチャンスを逃さなかったという実感が、購入体験の満足感へつながっていくのかもしれません。

あらためて、コウメさんに購入当時のことを振り返っていただきたいと思います。まず、不動産会社はどのように探したのでしょうか？

コウメ

どうやって探したんだっけ……？ 15年前のことだからなぁ。

たしか不動産のチラシだったように思います。そこに載っていた電話番号にかけて、話を聞きに行きました。
家族経営の不動産屋さんで、ご年配の社長さんが出迎えてくれて。人情味のある人で、最初から好印象でしたね。
不動産屋以外にうどん屋も経営されていて、一杯ご馳走してくれたこともあります。おいしかったなぁ。

社長さんは役者を目指していたこともあって、芸能の仕事にも理解がありました。
親身になって相談に乗っていただきましたが、特に助かったのはお金のことですね。芸人でも借りられそうな不動産ローンの会社を探してきてくれました。「ここだったら、もうちょっと金額多めになると思うから」って。おかげで、2000万円も借りられて。

お金のこともですが、不動産の取引は難しい手続きも多いと思います。手続きで手間取ることはありましたか？

コウメ

そのあたりも、社長さんにお任せしていたので、特に問題はなかったです。
いつまでに何を用意しておけばいいか、段取りをつけてくれたのでスムーズでしたね。
あと、いろいろなアドバイスもしてくれました。「権利書と印鑑（実印）は絶対に同じ場所に保管しない方がいい」みたいな、基本的なことも全部教えてくれて。

手続きで戸惑ったのは、書類が多過ぎることくらいかな。契約書もとんでもなく分厚くて、正直、全部をちゃんと理解できていたわけではありません。

飯野

コウメさんに限らず、初めての売買で手続きにまつわる書類の内容を完全に理解できる人は稀です。
ただ、契約内容の根幹に関わる「重要事項説明書（重説）」と「不動産の売買契約書」は特に重要ですので、私たちもお客様がしっかりご理解いただけるよう丁寧に説明しています。もし確認しそびれたこと、説明を受けてもわからないところがあれば、後からでも担当者に問い合わせていただくのが良いかと思います。

不動産のプロを前に、つい臆して聞けない人も少なくないように思いますが、そこは遠慮なくガンガン突っ込んだほうがいいと。

飯野

そうですね。弊社の場合は「ご購入のご案内」という冊子を用意し、折に触れてアナウンスしています。

「書類の意味合い」「どのタイミングで何が必要になるか」といったことも解説していますので、初めてのお取引でも不安なく進めていただけると思いますが、少しでも疑問に感じられることがあれば、その都度疑問を解消しておくことをお勧めします。

どこかのタイミングで生じた認識の齟齬やニュアンスの相違を放置すると、後々トラブルになってしまうことも考えられるからです。
不動産売買は取引する金額が大きいだけに、仮にトラブルを解決したとしても何かしらのモヤモヤが残ってしまうかもしれない。そうなると、気持ちよく不動産を所有し続けることができなくなってしまいますよね。
買う側、売る側の双方にとって不幸な事態を避けるためにも、大事なことだと思います。

不動産取引は売る側と買う側が持つ情報量に格差があるため、ともすれば「騙されるんじゃないか」と疑心暗鬼になってしまう人も多いのではないかと思います。コウメさんは、そうした不安はありませんでしたか？

コウメ

もちろん最初は不安でしたよ。
でも、社長と話してみてすぐ、この人にお任せしたいと思いました。直感もありますけどね。
この人なんか胡散臭いなとか、絶対に合わないなとか思うことも結構あるんですけど、社長の場合は少しもイヤな感じがなくて。説明もすごく丁寧でしたしね。

コウメさんの場合は最初から信頼に足る不動産会社さんに出会えたわけですが、そうではないケースもあると思います。「いい不動産屋さん」を見分けるポイントはありますか？

飯野

たとえば、リスクについて包み隠さず説明してくれるかどうかは重要なポイントだと思います。
不動産経営の場合は、10年先などのシミュレーションを提示された時に、かかるコストやリスクを見込んだ収支になっているかどうか。正直、シミュレーションは未来の話ですし、あくまで「一つの条件」に過ぎないため、その条件通りに事が進むかどうかは分かりません。
そこでお客様目線に立った誠実な説明がなされるかどうかで、良し悪しをある程度判断できるのではないでしょうか。

購入後に、想定外のトラブルなどはありましたか？

コウメ

やっぱり、入居者さんとのトラブルですかね。15年もやっていると、変わった人に遭遇することもあるんですよ。たとえば、とある入居者さんから「（備え付けの）クーラーの音がうるさい」というクレームが入ったことがありました。
故障かと思い電気屋さんに見てもらったけど、特に問題はないと。僕も確認しましたが、別に普通の音なんですよね。
でも入居者さんは譲ってくれなくて、最終的には勝手に出て行って、そのまま行方をくらませてしまいました。腹いせなのか、床に重たいものを引きずった跡までつけて……。

なかなか強烈な人ですね。

コウメ

あとは、トラブルではありませんが、やはり空室の期間が続くと不安になりますね。
たまたま退去時期が重なって、それから新しい入居者が入らないことが何度かありました。半年経っても空室が解消されなかった時は、さすがに管理会社を変更しました。ちゃんと働いてくれていないと感じてしまって。

飯野

賃貸の場合は入居者がつきにくい時期もあるので一概には言えませんが、それでも半年は長いですね。
もちろん、管理会社も何かしらの策は講じているとは思います。
ただ、オーナー様が不安を抱えているのであれば、もう少し積極的に管理会社へアプローチされてもいいかもしれません。弊社も賃貸管理サービスを提供していますが、長く新規入居がない場合はオーナー様にさまざまな空室対策を提案しています。

賃貸管理は頼れる不動産会社にお任せしよう

コウメ

へぇ、それはいいなぁ。僕がお願いしていた管理会社は、何も提案してくれなかったけど……。
だから自分で考えるしかなくて、部屋に芳香剤を置いてニオイ対策したり、虫対策をしたり、いろいろやりましたね。

そうなると、賃貸管理会社選びもアパート経営では大事なポイントと言えそうですね。

飯野

かなり重要ですね。初めてのアパート経営でどの不動産会社を選べば分からない時は、まずは実績を見るべきだと思います。
たくさんの戸数を取り扱っているほうが、経験やノウハウも豊富な場合が多いですから。あとは、やはり提案力。
たとえば、空室が続いたときに「家賃を下げる」という打ち手は誰でも思いつきますよね。
いきなりそのカードは切らず、さまざまな提案をしてくれるかどうか。管理会社を選ぶ時は、そのあたりを判断基準にするといいかもしれません。

「AI査定」と「机上査定」はどう違うの？双方の特徴を紹介

コウメさんが購入した15年前に比べて、都内の不動産価格は高騰しています。売却を持ちかけられたことはありますか？

コウメ

そうですね。かなりの高額を提示されたこともあります。
空室が続いた時は今のアパートを売って、もっと立地の良い物件、たとえば品川あたりのマンションに買い替えることも、ほんの一瞬ですけど考えました。

持っている物件の価格を気軽に査定してみよう

でも結局、売らなかったそうですね。

コウメ

はい。今の場所なら必ず入居者はつくはずだし、売ってしまうには惜しいと考え直しました。
品川で買うにしても、今の物件は持ち続けておいたほうがいいだろうと。

コウメさんのように2棟目の購入を迷っている人も多いと思いますが、適切なタイミングはあるのでしょうか？

飯野

その方の資産状況によりけりですので一概には言えませんが、やはり1棟目のローン完済後に、その物件を担保にして2棟目を購入される方は多いです。
ローンを完済していれば、借入の条件も有利になる傾向がありますから。

コウメ

そういえば、これから盛り上がる（地価が上がりそうな）エリアってあるんですか？

飯野

品川の隣にある大井町でしょうね。
駅周辺は賑やかですが、駅から少し離れると、閑静な住宅街や公園もあって住むにはピッタリです。続々とマンションが建ち始めていて、今後更なる発展が見込めます。

コウメ

なるほど、大井町！ いいかもなぁ。前向きに検討します。

思わぬ形で2棟目の相談ができて良かったですね。最後にあらためて、コウメさんが不動産を買って良かったと思うことを教えてください。

コウメ

今は全部屋を賃貸にしていますが、いずれは自分も住むかもしれません。将来、住む家に困らないというのは老後に向けた安心材料の一つかなと思います。購入から15年経って、街に対する愛着も出てきました。

あとはやっぱり、固定の収入が得られる安心感は大きいです。
実際、芸人としての仕事がほぼゼロになった時も、アルバイトをせずに暮らすことができて、息子と一緒にいる時間もとれましたから。

最近はまた、芸人のお仕事も増えていますよね。

コウメ

ありがたいことに、去年くらいから仕事が増えてきました。
ただ、この仕事は本当に先が分からない。特に僕レベルの芸人は、今年はどうなるんだろう？って、常にドキドキしています。
だからこそ、仕事がゼロになったとしても収入がある状況は心の安定につながりますね。
やっぱり、一番良かったのはそこかなぁ。

「AI査定」と「机上査定」はどう違うの？双方の特徴を紹介

取材・文：榎並紀行（やじろべえ）
写真：小野奈那子