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不動産用語集

収益還元法(しゅうえきかんげんほう)

不動産鑑定評価において、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法のこと。この収益還元法による試算価格を「収益価格」という。

収益還元法は、さらに直接還元法とDCF法に分けることができる。

直接還元法とは、ある一期間の純収益(総収益から総費用を控除した残額)をある一定の利回り(これを「還元利回り」という)で割ることで、収益価格を求める方法である。
またDCF法とは、連続する複数の期間におけるそれぞれの期間の純収益を、各期間に対応した割引率で割ることにより現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を収益価格とする方法である。

用語解説

不動産

不動産とは「土地及びその定着物」のことである(民法第86条第1項)。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

DCF法

不動産鑑定評価において収益をベースとして対象不動産の価格を求める手法(収益還元法)の一つ。
対象不動産が将来生み出すであろう各期間の純収益を現在価値へと換算し、それらの現在価値の合計値を資産価格とする方法のことである。

DCF法とは「Discounted Cash Flow法」の頭文字を並べたものである。日本語では、「割引キャッシュフロー法」と訳されることもある。

DCF法では、毎期の収益をもとに詳細な計算を行なうため、特に不動産投資信託では、保有不動産をDCF法によって鑑定評価することが原則とされている。

還元利回り

資産の収益から資産価格を算出する際に用いる利率をいう。

「キャップレート(Cap Rate)」とも呼ばれる。
資産価値は、発生するであろう収益額を現在価値に割り戻して総計した額に等しいと考えられているが、このとき現在価値に割り戻すために用いる利率が還元利回りである。

その値は、資産の種類や条件によって異なるが、おおむね一般的住宅では5~7%、事業用は8~10%が目安とされている。逆に、資産価格と収益額が与えられれば還元利回りを求めることができるが、利回りが高いほど収益性が高いと判断してよい。

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