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不動産用語集

固定資産課税台帳(こていしさんかぜいだいちょう)

固定資産税の課税対象となる土地・家屋について、次の事項等を記載した帳簿のことである。

1.土地・家屋の所有者の氏名・住所
2.土地・家屋の属性(土地の地番地目地積、家屋の家屋番号・構造・床面積など)
3.宅地の区分(小規模住宅用地、一般住宅用地、住宅用地以外の宅地)
4.土地・家屋の固定資産税評価額
5.土地・家屋の固定資産税課税標準額
6.土地・家屋の固定資産税額

この固定資産課税台帳には、毎年一定期間の「縦覧期間」が設けられている。この縦覧期間内において、納税義務者、同居の家族および納税義務者からの委任を受けた代理人は、この固定資産課税台帳を市町村の役所で縦覧することができる。

ただし縦覧できる部分は、固定資産課税台帳の中の自己の資産に関する部分に限定されており、他の資産に関する部分を見ることはできないとされている。

しかしながら、平成15年度からはこうした固定資産課税台帳の縦覧制度が大幅に見直され、自己の所有しない他の資産に関する情報も見ることができるようになる。

用語解説

固定資産税

毎年1月1日現在において、土地・家屋等を所有している者に対し、市町村が課税する地方税のこと。
不動産の所在地の市町村が課税の主体となるので、実際の徴収事務は市町村の税務担当部署が行なう。

固定資産税の納付方法については、年度初めに市町村から土地・家屋の所有者に対して、固定資産税の「納税通知書」が送付されてくるので、それに従って年度内に通常4回に分割して納付することとされている(ただし1年分をまとめて先に支払うことも可能である)。

固定資産税の税額は原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされている。
ただし、一定の新築住宅については固定資産税額の軽減措置が実施されている。また、住宅用地については固定資産税課税標準額そのものが6分の1または3分の1に圧縮されている。

固定資産税は毎年1月1日において、固定資産課台帳に所有者として登録されている者に課税される。
従って、年の途中で不動産の売買が行なわれて、所有者が変わった場合であっても、納税義務者は元の所有者となる。こうした場合には不動産売買契約書において、その年度分の固定資産税額の一部を新所有者が負担するという特約を設けることが多い。

地番

土地登記簿の表題部に記載されている土地の番号のこと(不動産登記法第79条)。

民有地には地番が付されているが、公有地は無番地であることが多い。
なお、分筆された土地の場合には、原則として分筆の旨を示す記録・記号が付けられている。

地目

登記所の登記官が決定した土地の主な用途のこと。
土地登記簿の最初の部分(表題部という)には、土地の所在、地番、地目、地積(土地面積)が記載されている。

地目は、現況と利用状況によって決められることになっており、次の23種類に限定されている。

田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、
墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、
堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地

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地積

土地登記簿に記載されている土地の面積をいう。

この地積は、明治初期の測量に基づく場合がある等の事情により、不正確であるケースが少なくない。
そのため、土地の売買にあたっては、土地登記簿の地積を信頼するのは危険であり、実際に測量をすることが望ましいといわれている。

床面積

建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積をいう(建築基準法施行令2条1項3号)。

なお具体的な床面積の判定の方法については、建設省(現国土交通省)が、通達(昭和61年4月30日付建設省住指発第115号)によって詳しい基準を設けている。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産課税台帳に記載された土地・家屋の評価額のことである。

この固定資産税評価額は、毎年度の初めに市町村から送付されてくる固定資産税の「納税通知書」に添付されている「課税資産明細」に記載されている。

また、毎年の一定期間内において所有者等は、固定資産課税台帳を市町村の窓口で縦覧して、固定資産税評価額を確認することができる(詳しくは固定資産課税台帳の縦覧制度へ)。

なお、土地・家屋の固定資産税評価額については3年に1度「評価替え」が実施されており、この評価替えの年度を「基準年度」という。
この固定資産税評価額は、基準年度の評価額が次年度および次々年度にそのまま引き継がれるのが原則である。

ただし、次の1.または2.の事情等があるときは、基準年度以外の年度であっても、土地の固定資産税評価額を変更するものとされている。

1.分筆、合筆、地目の変更により土地の区画・形質が変化したこと
2.著しい地価の下落があったこと

固定資産税課税標準額

固定資産税を課税する対象となる金額のこと。
固定資産税の税額は、原則的に「固定資産税課税標準額の1.4%」とされている。

建物の場合、固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は通常一致する。
しかし土地の場合には、固定資産税課税標準額と固定資産税評価額は異なる額となる。
その理由は次の通りである。

1.住宅用地に係る課税標準額の特例
住宅用地については、その土地の課税標準額を次のように圧縮する措置が取られている。
小規模住宅用地の場合:固定資産税評価額?1/6=固定資産税課税標準額
一般住宅用地の場合:固定資産税評価額?1/3=固定資産税課税標準額
(詳しくは「固定資産税の軽減措置(住宅用地)」参照)

2.土地に関する負担調整率
土地の固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行なわれている。この評価替えにおいて、固定資産税評価額が急激に上昇すると、納税者の税負担が急に増大し、納税の困難を招く恐れがある。
そこで法律(地方税法)では、土地の固定資産税評価額が大きく上昇したときでも、土地の固定資産税課税標準額はわずかな上昇率にとどめるという措置を講じている。この上昇率を「負担調整率」という。

具体的には、次の式により今年度の土地の固定資産税課税標準額を定めている。

「前年度の固定資産税課税標準額?負担調整率=今年度の固定資産税課税標準額」

上記1.および2.の理由により、土地の固定資産課税標準額は、土地の固定資産税評価額よりも非常に低い額となっている。
ごく普通の住宅用地(200平方メートル以下のもの)では、固定資産税課税標準額は、固定資産税評価額の6分の1から10分の1程度である。

固定資産課税台帳の縦覧制度

固定資産課税台帳は、固定資産税の納税義務者や固定資産税評価額などを記載した帳簿である。
この固定資産課税台帳は、2002(平成14)年度までは毎年3月(自治体によっては4月)に縦覧期間が設けられており、市町村の担当窓口において、固定資産課税台帳の記載事項を確認することができるという制度が存在した。

しかし、この2002(平成14)年度までの縦覧制度においては、実際に縦覧することができるのは、納税義務者、同居の家族および納税義務者からの委任を受けた代理人のみに限定されていた。
さらに縦覧できる部分は、固定資産課税台帳の中の「自己の資産に関する部分」に限定されており、「他の資産に関する部分」を見ることはできないとされていた。

こうした問題点を解消するために、2002(平成14)年に地方税法が改正され、平成15年からは次のような新しい「固定資産課税台帳の縦覧制度」が実施されることが決定している。
2003(平成15)年から実施される新しい縦覧制度の概要は次の通りである。

1.縦覧の範囲
自己の資産だけでなく、他の資産についても縦覧可能とする。この目的のために新たに「縦覧帳簿」を整備する。

2.縦覧帳簿の記載事項
新たに整備される「縦覧帳簿」には、資産相互の固定資産税評価額の比較を可能とするために「資産の所在地」と「固定資産税評価額」が登載される。ただし、納税義務者の氏名等は登載されない。

3.縦覧期間の拡大
縦覧期間を「4月20日」または「その年度の最初の納期限の日」のどちらか遅い日までとする。

4.固定資産評価審査委員会への不服審査申出期間の拡大
納税通知書の交付を受けた日の後60日まで、固定資産税評価額に関する不服審査を申し出ることができることとする。

5.借地人・借家人による閲覧制度の創設
従来は、固定資産課税台帳の記載事項を見ることができるのは、納税義務者本人等に限定されていたが、2003(平成15)年からは「借地人および借家人」が、その借地・借家に関する部分について、固定資産課税台帳の閲覧をすることができるようになる。

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