規約（区分所有法における～）｜不動産用語集

関連用語

使用細則

分譲マンションのような区分所有建物において、管理規約に基づいて設定される共同生活上の詳細なルールのことを「使用細則」という。

この使用細則は、区分所有者の集会において管理規約とは別途に作成される規則であり、共同生活において遵守すべきルールを詳細に定めるものである。
その内容は分譲マンションごとにさまざまであるが、一般的にはおおむね次のような事項が「使用細則」に規定されている。

1．禁止される事項（物の放置・共用部分に係る工事など）
2．管理組合に届出を必要とする事項（入居者の変更・専有部分の賃貸など）
3．駐車場・駐輪場・専用庭の使用に関する事項
4．ゴミ処理
5．違反者に対する措置

なお、上記の事項の全部を一つの使用細則で定める必要はなく、目的ごとに複数の使用細則を作ることも可能である（例えば全般的なルールについては「使用細則」、駐車場については「駐車場使用細則」を設けるなど）。 また、使用細則で規定されている事項は、多くの場合、共同生活のルールに関する事柄であるので、原則的には、集会の普通決議によって変更することが可能である（すなわち集会の特別決議を経る必要がない）。

ただし使用細則の変更が、管理規約の内容の変更に該当する場合や、建物・敷地の管理・使用に関する基本的事項の変更に該当する場合には、管理規約そのものの変更の手続きを踏む必要がある。
従ってこうした場合には、集会の特別決議（区分所有者の4分の3以上の出席かつ議決権の4分の3以上の賛成）が必要となる。

このように使用細則中の変更しようとする部分の性質によって、変更手続きが大きく異なるので注意したい。

管理規約の変更

分譲マンションなどの区分所有建物では、管理組合は、区分所有者どうしの関係を定めるルールである管理規約を設定する。

この管理規約を設定するためには、集会における特別決議（すなわち区分所有者数の4分の3以上かつ議決権の4分の3以上の賛成）で可決する必要がある。

このようにして特別多数により決議されて設定された管理規約であっても、時代の変化や入居者の状況の変化に応じて、内容を変更する必要に迫られる場合がある。特に最近ではペット飼育が一般化しつつあるため、管理規約の変更が議論されることが多くなっている。

このような管理規約の変更について、区分所有法では次の2つの要件を定めている。

1．管理規約を変更するには、区分所有者数および議決権の各4分の3以上の多数によって集会で決議する必要がある（区分所有法第31条）。
2．管理規約を変更しようとする場合に、その管理規約の変更が「一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきとき」は、その一部の区分所有者の承諾を得なければ、管理規約を変更することができない（区分所有法第31条）。

まず上記1．のように、管理規約の変更には4分の3以上の特別多数の賛成が必要である。
また、たとえ4分の3以上の賛成を得ることができたとしても、その管理規約の変更により、一部の区分所有者だけが不利益を受ける可能性があるときは、上記2．によりその不利益を受けるであろう区分所有者の承諾を得なければ、管理規約を変更することはできない。

このように厳しい要件が定められているので、管理規約の変更には困難が伴うことが多い。
なお使用細則の変更については、原則として過半数の賛成で行なうことができるが、建物および敷地の管理に関する基本的な事項に関わる部分の変更には、4分の3以上の賛成が必要と考えられている（詳しくは使用細則へ）。