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不動産用語集

壁心(へきしん・かべしん)

建物床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のこと。「壁芯」と書くこともある。

この「壁心」の考え方で計算すると、壁の厚みの分が床面積に加算されるので、実際に使用可能な部分の床面積よりもやや大きな床面積となる。

建築基準法では、建物の床面積とは「壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積」であると規定しているので、建築基準法は壁心の考え方を採用しているということができる(建築基準法施行令2条1項3号)。

なおこの「壁心」と異なる床面積の測定方法として「内法(うちのり)」がある。

関連用語

専有面積の広告表示
分譲マンションなどの区分所有建物の専有面積には2とおりの計算方法が存在している。

1つは、壁の厚みを考慮せず、壁の内側の部分の面積だけを床面積とする計算方法である(これを「内法(うちのり)」という)。

もう1つは、壁の厚みも加えて床面積を計算する方法である(これを「壁心(かべしん・へきしん)」という)。 建築基準法にもとづいて建築確認を申請する際には、建物の床面積は上記の「壁心」の考え方で計算する(建築基準法施行令2条1項3号)。

しかし不動産登記法にもとづいて区分所有建物を登記する場合には、上記の「内法」の考え方で床面積を計算することとされている(不動産登記法施行令第8条)。

このように専有面積には2とおりの計算方法が存在し、混同しやすいので、不動産広告を規制する「不動産の表示に関する公正競争規約(表示規約)」では次のようなルールを設定している(表示規約第15条第21号)。 1.新築マンションや中古マンションの販売広告では、原則的に「壁心による床面積」を広告に表示する必要がある。
2.しかし、中古マンションの広告では「内法による床面積」だけを表示することも許される
3.2.の場合には広告中に「登記面積」である旨を明記する必要がある。

従って、新築マンションの販売広告では上記1.に従って「壁心」による床面積が表示されていることになる。 ただし「住宅ローン控除」を受ける際には、マンションの専有面積が50平方メートル以上であることが必要とされているが、ここでいう専有面積とは「登記簿上の面積」であり、「内法」の面積のことである。

そのため新築分譲マンションを購入する際には、購入する前に、登記簿上の面積(すなわち「内法」の面積)が何平方メートルになるのかを販売不動産会社に確認しておくのが望ましい。

用語解説

建物

民法では、土地の上に定着した物(定着物)であって、建物として使用が可能な物のことを「建物」という。

具体的には、建築中の建物は原則的に民法上の「建物」とは呼べないが、建物の使用目的から見て使用に適する構造部分を具備する程度になれば、建築途中であっても民法上の「建物」となり、不動産登記が可能になる。

床面積

建築物の各階において、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の面積をいう(建築基準法施行令2条1項3号)。

なお具体的な床面積の判定の方法については、建設省(現国土交通省)が、通達(昭和61年4月30日付建設省住指発第115号)によって詳しい基準を設けている。

建築基準法

国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低の基準を定めた法律。市街地建築物法(1919(大正8)年制定)に代わって1950(昭和25)年に制定され、建築に関する一般法であるとともに、都市計画法と連係して都市計画の基本を定める役割を担う。

遵守すべき基準として、個々の建築物の構造基準(単体規定、具体的な技術基準は政省令等で詳細に定められている)と、都市計画とリンクしながら、都市計画区域内の建物用途、建ぺい率、容積率、建物の高さなどを規制する基準(集団規定)とが定められている。また、これらの基準を適用しその遵守を確保するため、建築主事等が建築計画の法令適合性を確認する仕組み(建築確認)や違反建築物等を取り締まるための制度などが規定されている。

その法律的な性格の特徴は、警察的な機能を担うことであり、建築基準法による規制を「建築警察」ということがある。

内法

建物の床面積を測定する際に壁の厚みを考慮せず、壁の内側の部分の面積だけを「床面積」とする考え方のことである。

不動産登記法では、分譲マンションなどの区分所有建物を登記する場合には、この内法の考え方で床面積を計算することとされている(不動産登記法施行令第8条)。

この反対に、建物の床面積を測定する際に、壁の厚みの中心線を想定し、この中心線に囲まれた面積を「床面積」とする考え方のことを「壁心(へきしん・かべしん)」という。

ちなみに建築基準法では、建築確認を申請する際には、建物の床面積はこの壁心の考え方で測定することとしている(建築基準法施行令2条1項3号)。

従って、分譲マンションなどの区分所有建物については、建築確認を申請する際には床面積を「壁心」で求めるが、その後に登記をする際には床面積を「内法」で求めているのである。

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