媒介契約｜不動産用語集

不動産とは「土地及びその定着物」のことである（民法第86条第1項）。
定着物とは、土地の上に定着した物であり、具体的には、建物、樹木、移動困難な庭石などである。また土砂は土地そのものである。

宅地建物取引業者とは、宅地建物取引業免許を受けて、宅地建物取引業を営む者のことである（宅地建物取引業法第2条第3号）。

宅地建物取引業者には、法人業者と個人業者がいる。
なお、宅地建物取引業を事実上営んでいる者であっても、宅地建物取引業免許を取得していない場合には、その者は宅地建物取引業者ではない（このような者は一般に「無免許業者」と呼ばれる）。

不動産の売買契約において、不動産を売る人（または法人）を「売主」という。

また不動産広告においては、取引態様の一つとして「売主」という用語が使用される。

この取引態様としての「売主」とは、取引される不動産の所有者（または不動産を転売する権限を有する者）のことである。

不動産の賃貸借契約において、不動産を貸す人（または法人）を「貸主」という。

不動産取引においては、取引態様の一つとして「貸主」という用語が使用される。

この取引態様としての「貸主」とは、「賃貸される不動産の所有者」または「不動産を転貸する権限を有する者」のことである。

　貸主は宅地建物取引業免許を取得している場合もあれば、そうでない場合もある。

　なお、不動産を賃貸することのみを業として行なう場合には、 宅地建物取引業の免許を得る必要はない。

宅地建物取引の営業に関して、免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を定めた法律。1952年に制定された。

この法律に定められている主な内容は、宅地建物取引を営業する者に対する免許制度のほか、宅地建物取引士制度、営業保証金制度、業務を実施する場合の禁止・遵守事項などである。これによって、宅地建物取引業務の適正な運営、宅地および建物の取引の公正の確保および宅地建物取引業の健全な発達の促進を図ることとされている。

宅地建物取引業者の媒介により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者が媒介契約に基づき、依頼者から受け取ることができる報酬のこと。

この報酬の額は、媒介契約または代理契約に基づき、依頼者と宅地建物取引業者の間で約定されるものである。
またこの報酬の額の上限は、宅地建物取引業法により国土交通大臣が告示で定めるものとされており、宅地建物取引業者はその告示の規定を超えて、報酬を受けてはならないという制限がある。

このような宅地建物取引業法の規定を受けて建設省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額を定める件」（いわゆる報酬告示）が定められている。

報酬額の制限の概要は次の通りである。

1．報酬が発生する場合
宅地建物取引業者の媒介または代理により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は依頼者に報酬を請求することができる。しかし、宅地建物取引業者自らが売主または貸主として売買・交換・貸借が成立した場合には、その売主または貸主である宅地建物取引業者は取引当事者の立場にあるので、買主または借主に報酬を請求することはできない。
また、この報酬は成功報酬と解釈されており、原則として売買・交換・貸借が媒介または代理により成立した場合にのみ報酬請求権が発生するとされている（標準媒介契約約款の規定等による）。

2．売買の媒介における報酬額の上限
売買の媒介の場合に、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることができる報酬額の上限は、報酬に係る消費税相当額を含めた総額で、次の通りである（報酬告示第二）。

1）売買に係る代金の価額（ただし建物に係る消費税額を除外する）のうち200万円以下の部分について…5％＋これに対する消費税額
2）200万円を超え400万円以下の部分について…4％＋これに対する消費税額
3）400万円を超える部分について…3％＋これに対する消費税額

例えば、売買に係る代金の価額（建物に係る消費税額を除外）が1,000万円の場合には、200万円の5％、200万円の4％、600万円の3％に、それぞれに対する消費税額を加えた額が依頼者の一方から受ける報酬額の上限となる（ただし、この額には報酬に係る消費税相当額を含む）。

3．交換の媒介における報酬額の上限
交換の媒介の場合には、交換する宅地建物の価額に差があるときは、いずれか高い方を「交換に係る宅地建物の価額（ただし、建物に係る消費税額を除外する）」とする（報酬告示第二）。

例えば、A社がX氏と媒介契約を結んでX氏所有の800万円（消費税額を除外後）の宅地建物を媒介し、B社がY氏と媒介契約を結んでY氏所有の1,000万円（消費税額を除外後）の宅地建物を媒介して交換が成立したとすれば、A社の報酬額の上限は800万円でなく、1,000万円をもとに計算する。（ただし、この額には報酬に係る消費税相当額を含む）。

4．貸借の媒介の場合
宅地または建物の貸借の媒介において、宅地建物取引業者が依頼者双方から受けることのできる報酬の上限は、合計で借賃（借賃に係る消費税額を除外する）の1月分＋これに対する消費税額である（この額には報酬に係る消費税相当額を含む）。ただし、居住の用に供する建物の賃貸借については、依頼者の一方から受け取ることのできる報酬は、媒介依頼の際に当該依頼者の承諾を得ている場合を除いて、借賃の1月分の0.5倍＋これに対する消費税額以内でなければならない（報酬告示第四）。

なお、宅地または非居住用の建物（店舗・事務所など）の賃貸借において、権利金が授受されるときは、その権利金の額を上記2．の「売買に係る代金の額」とみなして、売買の媒介の場合と同様に報酬額の上限を算出することが可能である（報酬告示第六）。

5．代理の場合
売買・交換・貸借の代理において、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることのできる報酬額の上限は、上記2．3．の2倍である（報酬告示第三）。また、賃借の代理においては、一方から受け取ることのできる報酬額の上限は借賃の1月分＋これに対する消費税額であり、取引の他方からも媒介等の報酬を得る場合には、両者からの報酬の合計額はこの額を超えてはならない（報酬告示第五）。

なお、双方代理は、民法で原則として禁止されていることに注意が必要である。

６　低廉な空家等の売買・交換に関する特例
代金の額が400万円以下の宅地建物であって、通常の媒介・代理と比較して現地調査等の費用を要するもの（低廉な空家等）の取引の媒介・代理に当たっては、依頼者たる売主または交換を行う者から受ける報酬について、当該現地調査等に要する費用を加えることができる。ただし、現地調査等に要する費用を加えた合計報酬額は、18万円＋これに対する消費税額を超えてはならない。（報酬告示第七・第八）

７　複数の宅地建物取引業者の関与
複数の宅地建物取引業者が一個の売買等の媒介・代理に関与する場合には、報酬額の上限の規定は、それらの業者の受ける報酬額の合計額について適用する。

８　特別の依頼に係る広告費用
宅地建物の売買・交換・貸借の媒介・代理に関しては、上記の１〜７によるほか報酬を受け取ってはならないが、依頼者が特別に依頼した広告の料金に相当する額については、この限りではない。（報酬告示第九）